Счета эскроу в долевом строительстве
Подборка наиболее важных документов по запросу Счета эскроу в долевом строительстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Сочетание интересов банков и застройщиков в правовом регулировании эскроу-счета
("Банковское право", 2022, N 2)Вышеизложенные факторы (проценты по кредиту, отсутствие реальных денежных поступлений от дольщиков, установление обременительных требований со стороны государства) поставили застройщиков в трудное положение, в связи с чем у них не остается другого выбора, кроме увеличения стоимости жилья. Анализ данных, размещенных на сайте "РОСРИЭЛТ", позволяет сделать вывод о том, что стоимость 1 кв. м в новостройках за два года выросла в среднем на 30% <7>. На наш взгляд, именно переход на использование счетов эскроу в долевом строительстве во многом повлиял на увеличение стоимости нового жилья.
("Банковское право", 2022, N 2)Вышеизложенные факторы (проценты по кредиту, отсутствие реальных денежных поступлений от дольщиков, установление обременительных требований со стороны государства) поставили застройщиков в трудное положение, в связи с чем у них не остается другого выбора, кроме увеличения стоимости жилья. Анализ данных, размещенных на сайте "РОСРИЭЛТ", позволяет сделать вывод о том, что стоимость 1 кв. м в новостройках за два года выросла в среднем на 30% <7>. На наш взгляд, именно переход на использование счетов эскроу в долевом строительстве во многом повлиял на увеличение стоимости нового жилья.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно: обязанность по открытию участником долевого строительства счета эскроу в конкретном банке не распространяется на случаи реализации проекта строительства за счет собственных средств застройщика (Письмо Минстроя России от 15.04.2022 N 16537-НС/07 "О возможности открытия счетов эскроу в нескольких банках по одному проекту").
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно: обязанность по открытию участником долевого строительства счета эскроу в конкретном банке не распространяется на случаи реализации проекта строительства за счет собственных средств застройщика (Письмо Минстроя России от 15.04.2022 N 16537-НС/07 "О возможности открытия счетов эскроу в нескольких банках по одному проекту").
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, для застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018 и осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу, направления использования целевого кредита (цели предоставления) по таким проектам строительства определяются условиями кредитных (заемных) договоров исходя из норм пункта 4 статьи 2 Закона N 214-ФЗ в действующей редакции и нормам статьи 18 Закона N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ, а направления целевого использования денежных средств участников долевого строительства определяются нормами статьи 18 Закона N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ с учетом ограничений, установленных частями 8.1, 8.3 статьи 8 Закона N 175-ФЗ."
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
<Информация> Банка России
"Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства"Возможно ли застройщику отслеживать движение денежных средств на счете эскроу?
"Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства"Возможно ли застройщику отслеживать движение денежных средств на счете эскроу?
Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2026)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Требованиям к уровню кредитного рейтинга, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать указанным Требованиям к уровню кредитного рейтинга (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
(КонсультантПлюс, 2026)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Требованиям к уровню кредитного рейтинга, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать указанным Требованиям к уровню кредитного рейтинга (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
"Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 данного Закона (ч. 1);
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 данного Закона (ч. 1);
Статья: Счет эскроу как инструмент реализации инвестиционных проектов
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
Готовое решение: Когда и как можно расторгнуть договор из-за банкротства контрагента
(КонсультантПлюс, 2026)от договора с застройщиком, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) от договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, можно отказаться в течение 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления требований участников строительства. Уведомление, опубликованное в установленном порядке, считается полученным по истечении 15 дней со дня опубликования (п. п. 2, 4 ст. 201.4, п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве). Отметим, если вы внесли цену договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, то можете отказаться от любого помещения (машино-места) в любое время (п. 2 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве);
(КонсультантПлюс, 2026)от договора с застройщиком, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) от договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, можно отказаться в течение 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления требований участников строительства. Уведомление, опубликованное в установленном порядке, считается полученным по истечении 15 дней со дня опубликования (п. п. 2, 4 ст. 201.4, п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве). Отметим, если вы внесли цену договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, то можете отказаться от любого помещения (машино-места) в любое время (п. 2 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве);
Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2025)Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2025)Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?
Готовое решение: Как застройщику зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: в случае размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу правила, установленные ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, не применяются.
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: в случае размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу правила, установленные ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, не применяются.
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Позиция регистрирующего органа поддерживалась письмом Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23 октября 2019 г. N 40073-ОК/07, в котором со ссылкой на позицию Министерства финансов Российской Федерации содержатся разъяснения в части Закона N 214-ФЗ Федеральные ведомства полагали, что открытие счетов эскроу участникам долевого строительства, являющимся получателями бюджетных средств, противоречит нормам бюджетного законодательства Российской Федерации.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Позиция регистрирующего органа поддерживалась письмом Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23 октября 2019 г. N 40073-ОК/07, в котором со ссылкой на позицию Министерства финансов Российской Федерации содержатся разъяснения в части Закона N 214-ФЗ Федеральные ведомства полагали, что открытие счетов эскроу участникам долевого строительства, являющимся получателями бюджетных средств, противоречит нормам бюджетного законодательства Российской Федерации.