Счета эскроу в банке
Подборка наиболее важных документов по запросу Счета эскроу в банке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Счет эскроу как инструмент реализации инвестиционных проектов
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)<62> По договору счета эскроу-банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару (ст. 860.7 ГК РФ N 14-ФЗ).
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)<62> По договору счета эскроу-банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару (ст. 860.7 ГК РФ N 14-ФЗ).
Нормативные акты
Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ
(ред. от 28.12.2025)
"Об охране окружающей среды"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)Счет эскроу открывается банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - юридического лица, индивидуального предпринимателя, которым принадлежат отдельные производственные объекты (депонента), в целях перечисления эскроу-агентом таких средств в федеральный бюджет (бенефициару) в случае банкротства депонента.
(ред. от 28.12.2025)
"Об охране окружающей среды"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)Счет эскроу открывается банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - юридического лица, индивидуального предпринимателя, которым принадлежат отдельные производственные объекты (депонента), в целях перечисления эскроу-агентом таких средств в федеральный бюджет (бенефициару) в случае банкротства депонента.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 25.05.2026)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)9. Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на специальный счет эскроу в банке, обязан направить в банк, в котором в соответствии с таким договором должен быть открыт счет эскроу, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, банк, в котором открыт залоговый счет, если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве или в договоре залога прав требований по такому договору, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
(ред. от 25.05.2026)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)9. Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на специальный счет эскроу в банке, обязан направить в банк, в котором в соответствии с таким договором должен быть открыт счет эскроу, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, банк, в котором открыт залоговый счет, если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве или в договоре залога прав требований по такому договору, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Готовое решение: Что учесть подрядчику при использовании счета эскроу для расчетов по договору на строительство жилого дома
(КонсультантПлюс, 2026)обязанность заказчика открыть счет эскроу в уполномоченном банке. Если у вас есть кредит на строительство, это должен быть банк, который его выдал, в противном случае - банк, в котором вы договорились с заказчиком разместить средства;
(КонсультантПлюс, 2026)обязанность заказчика открыть счет эскроу в уполномоченном банке. Если у вас есть кредит на строительство, это должен быть банк, который его выдал, в противном случае - банк, в котором вы договорились с заказчиком разместить средства;
Статья: Особенности определения доходов при УСН при использовании счета эскроу
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)- счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару);
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)- счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару);
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Счет эскроу - специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Особенностью данного договора является то, что денежные средства вносятся на счет одним лицом - депонентом с целью их передачи другому лицу, которое называется бенефициаром, но только после того, как последний выполнит определенные действия, предусмотренные договором. Таким образом, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Счет эскроу - специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Особенностью данного договора является то, что денежные средства вносятся на счет одним лицом - депонентом с целью их передачи другому лицу, которое называется бенефициаром, но только после того, как последний выполнит определенные действия, предусмотренные договором. Таким образом, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)В противовес классическому консенсуальному договору банковского счета законодатель изначально предусматривал для договора счета эскроу конструкцию реального договора (ст. 860.7 ГК РФ): "По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета...". Буквальное прочтение нормы означает: счет открывается на уже полученные от депонента денежные средства, то есть соглашение и полученные денежные средства являются основанием для открытия счета. Соответственно, договор считается заключенным исключительно с момента, когда депонент фактически передает банку денежные средства. Иными словами, возникновение обязательства по договору счета эскроу связано с моментом, когда банк становится собственником "чужих" денежных средств. Это означает, что передача денежных средств депонентом рассматривается законодателем не как исполнение последним своего обязательства по договору счета эскроу, а как необходимое условие его заключения (конструкция реального договора).
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)В противовес классическому консенсуальному договору банковского счета законодатель изначально предусматривал для договора счета эскроу конструкцию реального договора (ст. 860.7 ГК РФ): "По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета...". Буквальное прочтение нормы означает: счет открывается на уже полученные от депонента денежные средства, то есть соглашение и полученные денежные средства являются основанием для открытия счета. Соответственно, договор считается заключенным исключительно с момента, когда депонент фактически передает банку денежные средства. Иными словами, возникновение обязательства по договору счета эскроу связано с моментом, когда банк становится собственником "чужих" денежных средств. Это означает, что передача денежных средств депонентом рассматривается законодателем не как исполнение последним своего обязательства по договору счета эскроу, а как необходимое условие его заключения (конструкция реального договора).
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2026)Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте (п. 1.1 ст. 86 НК РФ, Письмо Минфина России от 12.04.2017 N 03-02-07/1/21741).
(КонсультантПлюс, 2026)Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте (п. 1.1 ст. 86 НК РФ, Письмо Минфина России от 12.04.2017 N 03-02-07/1/21741).
"Мораторные проценты в делах о банкротстве граждан: правовая природа, особенность начисления и уплаты: монография"
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)- ипотечные деньги должны лежать на эскроу-счетах. Банк может зачислить ипотечные деньги на аккредитив и использовать любой другой формат расчета между покупателем и продавцом. Однако срок использования ограничен (не больше пяти рабочих дней с момента, когда застройщик или заемщик выполнили условия получения денег). Дальше средства должны зачислить на эскроу-счет, если речь идет о договоре долевого строительства (покупка жилья на этапе строительства) <133>;
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)- ипотечные деньги должны лежать на эскроу-счетах. Банк может зачислить ипотечные деньги на аккредитив и использовать любой другой формат расчета между покупателем и продавцом. Однако срок использования ограничен (не больше пяти рабочих дней с момента, когда застройщик или заемщик выполнили условия получения денег). Дальше средства должны зачислить на эскроу-счет, если речь идет о договоре долевого строительства (покупка жилья на этапе строительства) <133>;
Статья: Особенности не поименованных в ГК РФ способов обеспечения обязательств участников долевого строительства при проектном финансировании застройщиков
(Федоров Н.И.)
("Право и экономика", 2025, N 11)Договор счета эскроу является договором, регулирование которого предусмотрено главой 45 ГК РФ. В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) депонирует на специально открытом счете денежные средства, которые на такой счет вносит депонент, и передает денежные средства в пользу установленного договором бенефициара только в случае возникновения оснований, предусмотренных договором. До момента раскрытия счета эскроу и перечисления денежных средств бенефициару денежные средства, находящиеся на счете, принадлежат депоненту.
(Федоров Н.И.)
("Право и экономика", 2025, N 11)Договор счета эскроу является договором, регулирование которого предусмотрено главой 45 ГК РФ. В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) депонирует на специально открытом счете денежные средства, которые на такой счет вносит депонент, и передает денежные средства в пользу установленного договором бенефициара только в случае возникновения оснований, предусмотренных договором. До момента раскрытия счета эскроу и перечисления денежных средств бенефициару денежные средства, находящиеся на счете, принадлежат депоненту.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)- отмена требования о личном присутствии в целях открытия счета эскроу. Банк России концептуально поддерживает такие изменения;
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)- отмена требования о личном присутствии в целях открытия счета эскроу. Банк России концептуально поддерживает такие изменения;
Статья: Правовое регулирование использования счетов эскроу в строительстве
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)С 1 июля 2019 г. в Российской Федерации был имплементирован новый механизм обеспечения прав участников долевого строительства, который предусматривает открытие специализированного банковского счета эскроу в кредитной организации, финансирующей строительный проект. Основная функция счета эскроу заключается в аккумулировании и защите денежных средств дольщиков с последующим их перечислением застройщику при выполнении определенных условий, зафиксированных в договоре счета эскроу, что, с одной стороны, значительно укрепило позиции банков в вопросе реализации проектов долевого участия в строительстве <1>, а с другой стороны, наложило на них дополнительную ответственность. Так, через механизм счетов эскроу государство делегировало банкам осуществление дополнительного контроля за застройщиками посредством обеспечения сохранности денежных средств частных лиц <2>. В гражданско-правовом поле функция посредничества между покупателем и застройщиком в значительной степени перешла к банковским организациям, при этом за покупателем сохраняются полномочия по заключению договора и подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости <3>.
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)С 1 июля 2019 г. в Российской Федерации был имплементирован новый механизм обеспечения прав участников долевого строительства, который предусматривает открытие специализированного банковского счета эскроу в кредитной организации, финансирующей строительный проект. Основная функция счета эскроу заключается в аккумулировании и защите денежных средств дольщиков с последующим их перечислением застройщику при выполнении определенных условий, зафиксированных в договоре счета эскроу, что, с одной стороны, значительно укрепило позиции банков в вопросе реализации проектов долевого участия в строительстве <1>, а с другой стороны, наложило на них дополнительную ответственность. Так, через механизм счетов эскроу государство делегировало банкам осуществление дополнительного контроля за застройщиками посредством обеспечения сохранности денежных средств частных лиц <2>. В гражданско-правовом поле функция посредничества между покупателем и застройщиком в значительной степени перешла к банковским организациям, при этом за покупателем сохраняются полномочия по заключению договора и подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости <3>.