Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный дом
Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный дом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 4 "Жилищные отношения. Участники жилищных отношений" ЖК РФ"С учетом вышеизложенного, спорный многоквартирный дом не завершен строительством и не введен в эксплуатацию в установленном порядке, в связи с чем, сама по себе регистрация права собственности на незавершенные строительством квартиры не может повлечь возникновение долевой собственности собственников таких помещений на земельный участок, на котором расположен этот объект."
Важнейшая практика по ст. 398 ГК РФПрактика неоднозначна по вопросу о том, сможет ли участник строительства, исполнивший обязательства по договору, признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - МКД до его регистрации и ввода в эксплуатацию
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения10.2. Продолжает ли действовать договор аренды земельного участка, который передан под строительство многоквартирного дома, после регистрации права собственности на любое помещение в нем, если строительство не завершено
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Постановление Конституционного Суда РФ от 23.05.2025 N 21-П
"По делу о проверке конституционности части 2 статьи 1, статей 86 и 87 и части 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также частей первой и второй статьи 1 и абзацев второго и четвертого статьи 2 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в связи с жалобой граждан И.В. Федониной и Ю.В. Федониной"В 2002 году неэксплуатируемое строение барачного типа уничтожено пожаром. Заявительницы, сохраняя регистрацию по месту жительства по адресу этого строения, фактически много лет проживали (и проживают) в указанном многоквартирном доме, не завершенном строительством и не введенном в эксплуатацию, в отсутствие договора социального найма или регистрации права собственности на занимаемое помещение.
"По делу о проверке конституционности части 2 статьи 1, статей 86 и 87 и части 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также частей первой и второй статьи 1 и абзацев второго и четвертого статьи 2 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в связи с жалобой граждан И.В. Федониной и Ю.В. Федониной"В 2002 году неэксплуатируемое строение барачного типа уничтожено пожаром. Заявительницы, сохраняя регистрацию по месту жительства по адресу этого строения, фактически много лет проживали (и проживают) в указанном многоквартирном доме, не завершенном строительством и не введенном в эксплуатацию, в отсутствие договора социального найма или регистрации права собственности на занимаемое помещение.
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)При осуществлении ГКУ многоквартирного дома одновременно осуществляется ГКУ всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также машино-мест, если в представленных документах содержится необходимая для такого учета информация. При регистрации права собственности на первое помещение одновременно без заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок) с указанием в качестве размера доли: пропорциональны площади соответствующего помещения.
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)При осуществлении ГКУ многоквартирного дома одновременно осуществляется ГКУ всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также машино-мест, если в представленных документах содержится необходимая для такого учета информация. При регистрации права собственности на первое помещение одновременно без заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок) с указанием в качестве размера доли: пропорциональны площади соответствующего помещения.
Тематический выпуск: Актуальные вопросы по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам: из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Позиция о том, что государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме не является основанием для прекращения применения повышающего коэффициента при исчислении налога в отношении застроенного земельного участка, так как не окончено строительство всех объектов, для которых приобретался вышеуказанный земельный участок, на котором располагается такой многоквартирный дом, не поддерживается как противоречащая пункту 15 статьи 396 Кодекса и Письму Минфина России от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Позиция о том, что государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме не является основанием для прекращения применения повышающего коэффициента при исчислении налога в отношении застроенного земельного участка, так как не окончено строительство всех объектов, для которых приобретался вышеуказанный земельный участок, на котором располагается такой многоквартирный дом, не поддерживается как противоречащая пункту 15 статьи 396 Кодекса и Письму Минфина России от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184.
Статья: Юридический комментарий к статье 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)1) на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с использованием денежных средств участников долевого строительства <98>;
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)1) на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с использованием денежных средств участников долевого строительства <98>;
Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства - МКД и снятии его с кадастрового учета.
(Письмо Минфина России от 22.07.2025 N 03-05-05-01/70766)либо после постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома, созданного в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства, без соответствующего заявления Организации при осуществлении государственной регистрации права собственности на последнее помещение, не относящееся к общему имуществу в многоквартирном доме, машино-место;
(Письмо Минфина России от 22.07.2025 N 03-05-05-01/70766)либо после постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома, созданного в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства, без соответствующего заявления Организации при осуществлении государственной регистрации права собственности на последнее помещение, не относящееся к общему имуществу в многоквартирном доме, машино-место;
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Согласно статье 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, если имеются основания для обращения взыскания на указанный объект (например застройщик не может исполнить свои обязательства и достроить объект), то объект незавершенного строительства после регистрации права собственности застройщика находится в залоге у дольщиков, при уклонении застройщика от регистрация права собственности дольщики вправе обратиться в суд для целей регистрации указанного права. В случае размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу правила, установленные статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, не применяются.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Согласно статье 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, если имеются основания для обращения взыскания на указанный объект (например застройщик не может исполнить свои обязательства и достроить объект), то объект незавершенного строительства после регистрации права собственности застройщика находится в залоге у дольщиков, при уклонении застройщика от регистрация права собственности дольщики вправе обратиться в суд для целей регистрации указанного права. В случае размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу правила, установленные статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, не применяются.
Статья: Реализация права залога в процедурах банкротства застройщика: вопросы теории и практики
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)На следующем этапе, когда появляется объект незавершенного строительства, а строительство застройщиком прекращено, в частности, по причине его неплатежеспособности, производится регистрация права собственности на этот объект (ч. 2 ст. 13 Закона о долевом строительстве), что означает, по мнению Верховного Суда РФ, его окончательную идентификацию как объекта права собственности, что вполне согласуется со ст. 128 ГК РФ, в которой объект незавершенного строительства выделен в качестве самостоятельного объекта права.
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)На следующем этапе, когда появляется объект незавершенного строительства, а строительство застройщиком прекращено, в частности, по причине его неплатежеспособности, производится регистрация права собственности на этот объект (ч. 2 ст. 13 Закона о долевом строительстве), что означает, по мнению Верховного Суда РФ, его окончательную идентификацию как объекта права собственности, что вполне согласуется со ст. 128 ГК РФ, в которой объект незавершенного строительства выделен в качестве самостоятельного объекта права.
Статья: К вопросу об обеспечении исполнения застройщиком-банкротом обязательств по договору участия в долевом строительстве неустойкой и сроке исковой давности по требованию о неустойке
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)Верховный Суд РФ в рамках рассмотрения дела о банкротстве АО "АлеутСтрой" в Определении указывал, что не может быть отказано в установлении в деле о банкротстве застройщика суммы неустойки при пропуске срока исковой давности за просрочку передачи квартиры на том основании, что строительство дома не завершено, объект не введен в эксплуатацию, документы, необходимые для регистрации права собственности, не переданы <17>.
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)Верховный Суд РФ в рамках рассмотрения дела о банкротстве АО "АлеутСтрой" в Определении указывал, что не может быть отказано в установлении в деле о банкротстве застройщика суммы неустойки при пропуске срока исковой давности за просрочку передачи квартиры на том основании, что строительство дома не завершено, объект не введен в эксплуатацию, документы, необходимые для регистрации права собственности, не переданы <17>.
Статья: Отношения созалогодержателей и старшинство залогов
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 4)- на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 4)- на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;
Статья: Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. ст. 382, 384 ГК РФ).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. ст. 382, 384 ГК РФ).
Статья: Трансакционные издержки и признание за участниками долевого строительства права собственности на объект незавершенного строительства
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)После возникновения нового объекта недвижимости участники долевого строительства, не выступавшие соарендаторами, могут заявить иски о государственной регистрации перехода права собственности на долю в многоквартирном доме (п. 3 ст. 551 ГК РФ); таким новым собственникам может принадлежать меньшая доля, чем предполагалось ими при заключении первоначальных договоров купли-продажи будущей недвижимости, по причине увеличения долей соарендаторов, участвовавших в расходах на завершение строительства дома. Впоследствии на основании ст. 252 ГК РФ, заключив соответствующее соглашение, сособственники смогут договориться о том, чтобы участникам долевого строительства, не являвшимся сособственниками объекта незавершенного строительства, принадлежало право собственности на соответствующие первоначальным обязательствам по договорам купли-продажи будущей недвижимости квартиры, а соарендаторы получили бы компенсацию вложений в завершение строительства. Если договоренности не будут достигнуты, спор может быть урегулирован в суде. Однако в любом случае трансакционные издержки, связанные с приобретением права собственности на новый объект недвижимости, вырастут как в случае заключения указанного соглашения, так и в случае судебных разбирательств, поскольку, в частности, размер компенсации может вызвать разногласия.
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)После возникновения нового объекта недвижимости участники долевого строительства, не выступавшие соарендаторами, могут заявить иски о государственной регистрации перехода права собственности на долю в многоквартирном доме (п. 3 ст. 551 ГК РФ); таким новым собственникам может принадлежать меньшая доля, чем предполагалось ими при заключении первоначальных договоров купли-продажи будущей недвижимости, по причине увеличения долей соарендаторов, участвовавших в расходах на завершение строительства дома. Впоследствии на основании ст. 252 ГК РФ, заключив соответствующее соглашение, сособственники смогут договориться о том, чтобы участникам долевого строительства, не являвшимся сособственниками объекта незавершенного строительства, принадлежало право собственности на соответствующие первоначальным обязательствам по договорам купли-продажи будущей недвижимости квартиры, а соарендаторы получили бы компенсацию вложений в завершение строительства. Если договоренности не будут достигнуты, спор может быть урегулирован в суде. Однако в любом случае трансакционные издержки, связанные с приобретением права собственности на новый объект недвижимости, вырастут как в случае заключения указанного соглашения, так и в случае судебных разбирательств, поскольку, в частности, размер компенсации может вызвать разногласия.