Регистрация изменений в договор купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация изменений в договор купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Заключение договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)"...требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает, договор считается заключенным с момента его подписания. Соответственно, соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор купли-продажи такой недвижимости, также государственной регистрации не подлежит.
(КонсультантПлюс, 2025)"...требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает, договор считается заключенным с момента его подписания. Соответственно, соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор купли-продажи такой недвижимости, также государственной регистрации не подлежит.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Форма договора купли-продажи, его регистрация и переход права собственности на купленный товар
(КонсультантПлюс, 2025)"...по общему правилу государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не договор купли-продажи недвижимости.
(КонсультантПлюс, 2025)"...по общему правилу государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не договор купли-продажи недвижимости.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости4.1. Можно ли изменить цену недвижимости на основании дополнительного соглашения к договору купли-продажи, подписанного после регистрации перехода права собственности к покупателю
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Должник заключил с индивидуальным предпринимателем Т. договор купли-продажи объектов недвижимости. Переход права собственности зарегистрирован.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Должник заключил с индивидуальным предпринимателем Т. договор купли-продажи объектов недвижимости. Переход права собственности зарегистрирован.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Встречаются случаи, когда стороны на основании дополнительного соглашения вносят изменения в отношении цены уже подписанного договора купли-продажи, в соответствии с которым зарегистрирован переход права собственности.
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Встречаются случаи, когда стороны на основании дополнительного соглашения вносят изменения в отношении цены уже подписанного договора купли-продажи, в соответствии с которым зарегистрирован переход права собственности.
Статья: К вопросу о взаимозаменяемости признания права и требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость
(Филиппов Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)Начиная рассмотрение обозначенной проблематики, следует обратиться к одному из исследований <2>, где описывается судебное разбирательство по иску, основанному на договоре купли-продажи. Истец обратился в суд с требованием о признании права, поскольку ответчик не выполнил обязательства по передаче объекта недвижимости, что препятствовало проведению государственной регистрации. В ходе рассмотрения дела суд изменил правовую квалификацию иска, преобразовав требование о признании права в требование о государственной регистрации перехода права собственности. В итоге суд признал право собственности за истцом и одновременно прекратил его у ответчика.
(Филиппов Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)Начиная рассмотрение обозначенной проблематики, следует обратиться к одному из исследований <2>, где описывается судебное разбирательство по иску, основанному на договоре купли-продажи. Истец обратился в суд с требованием о признании права, поскольку ответчик не выполнил обязательства по передаче объекта недвижимости, что препятствовало проведению государственной регистрации. В ходе рассмотрения дела суд изменил правовую квалификацию иска, преобразовав требование о признании права в требование о государственной регистрации перехода права собственности. В итоге суд признал право собственности за истцом и одновременно прекратил его у ответчика.
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2022, N 12)"В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2022, N 12)"В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Возникает ли обязанность арендатора по внесению платежей по договору аренды новому собственнику с момента госрегистрации перехода права собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Возникает ли обязанность арендатора по внесению платежей по договору аренды новому собственнику с момента госрегистрации перехода права собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Статья: О последствиях определения супругами разных долей в праве собственности на недвижимое имущество в нотариально удостоверенном договоре
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)Но насколько подобный подход является правильным? Отметим в этой связи разъяснение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 22 сентября 2020 г.: "...заключая договор купли-продажи недвижимости и приобретая имущество в общую долевую, а не в совместную собственность, супруги изменяют законный режим имущества с совместной собственности на долевую, т.е. заключают смешанный договор с элементами брачного договора. Поскольку для брачного договора закон установил обязательную нотариальную форму, то договор купли-продажи с элементами брачного договора (смешанный договор) будет также подлежать обязательному нотариальному удостоверению" <12>. В этом разъяснении далее говорится следующее: "Однако если супругами был заключен брачный договор, предусматривающий изменение режима совместной собственности на все или отдельные виды имущества супругов, то в этом случае договор купли-продажи недвижимости в общую долевую собственность супругов или в общую долевую собственность супругов и других членов семьи не требует обязательного нотариального удостоверения, так как законный режим имущества супругов был изменен брачным договором". Данное положение, очевидно, должно быть откорректировано с учетом введенной Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ <13> (ред. от 30.12.2021) "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" части 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Кроме того, возникает вопрос, насколько государственный орган вправе давать такие разъяснения не просто той или иной правовой нормы, но смысла юридической конструкции. Можно предположить, что здесь имеет место выход за пределы соответствующей компетенции <14>.
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)Но насколько подобный подход является правильным? Отметим в этой связи разъяснение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 22 сентября 2020 г.: "...заключая договор купли-продажи недвижимости и приобретая имущество в общую долевую, а не в совместную собственность, супруги изменяют законный режим имущества с совместной собственности на долевую, т.е. заключают смешанный договор с элементами брачного договора. Поскольку для брачного договора закон установил обязательную нотариальную форму, то договор купли-продажи с элементами брачного договора (смешанный договор) будет также подлежать обязательному нотариальному удостоверению" <12>. В этом разъяснении далее говорится следующее: "Однако если супругами был заключен брачный договор, предусматривающий изменение режима совместной собственности на все или отдельные виды имущества супругов, то в этом случае договор купли-продажи недвижимости в общую долевую собственность супругов или в общую долевую собственность супругов и других членов семьи не требует обязательного нотариального удостоверения, так как законный режим имущества супругов был изменен брачным договором". Данное положение, очевидно, должно быть откорректировано с учетом введенной Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ <13> (ред. от 30.12.2021) "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" части 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Кроме того, возникает вопрос, насколько государственный орган вправе давать такие разъяснения не просто той или иной правовой нормы, но смысла юридической конструкции. Можно предположить, что здесь имеет место выход за пределы соответствующей компетенции <14>.
Статья: Объекты приобретены по недействительной сделке: будет ли налог на имущество?
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 18)Таким образом, признание договора купли-продажи недействительным не является основанием для возврата уплаченных сумм налога на имущество за период с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости до момента внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для налогообложения имеет значение не квалификация гражданско-правовых отношений, а фактические отношения по владению имуществом и факт его соответствующей регистрации в качестве объекта права. Соответственно, если право на объект недвижимости было зарегистрировано за налогоплательщиком и указанное имущество им фактически использовалось, то признание сделки, на основании которой произведена регистрация права, недействительной не может являться основанием для освобождения налогоплательщика от уплаты налога на имущество.
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 18)Таким образом, признание договора купли-продажи недействительным не является основанием для возврата уплаченных сумм налога на имущество за период с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости до момента внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для налогообложения имеет значение не квалификация гражданско-правовых отношений, а фактические отношения по владению имуществом и факт его соответствующей регистрации в качестве объекта права. Соответственно, если право на объект недвижимости было зарегистрировано за налогоплательщиком и указанное имущество им фактически использовалось, то признание сделки, на основании которой произведена регистрация права, недействительной не может являться основанием для освобождения налогоплательщика от уплаты налога на имущество.
Корреспонденция счетов: Покупатель возвратил продавцу объект недвижимости (здание), качество которого не соответствует условиям договора продажи недвижимости. Как отражается в учете организации-продавца возврат объекта недвижимости покупателем, если возврат осуществлен в следующем календарном году?..
(Консультация эксперта, 2025)Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Соответственно, при расторжении договора купли-продажи недвижимости необходимо зарегистрировать прекращение права собственности у покупателя и его переход к продавцу (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Соответственно, при расторжении договора купли-продажи недвижимости необходимо зарегистрировать прекращение права собственности у покупателя и его переход к продавцу (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Готовое решение: Какие условия договора купли-продажи недвижимого имущества признаются существенными
(КонсультантПлюс, 2025)Специальных требований к существенным условиям такого договора в нормах Гражданского кодекса РФ об общей собственности, о заключении договора и о купле-продаже нет. Но сделки с долей в праве общей собственности на недвижимость, как и сделки с недвижимостью, влекут изменения в зарегистрированных правах на нее, в результате совершения этих сделок меняется собственник (собственники). Поэтому, полагаем, подход к правовому регулированию сделок с долей в праве и сделок с недвижимостью должен быть одинаковым. В судебной практике встречается позиция, что к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются правила, регулирующие оборот недвижимости. В данном деле суд высказался в отношении формы договора продажи доли в праве собственности на недвижимость (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.12.2019 N Ф02-6654/2019). Считаем, что можно использовать этот подход и в отношении существенных условий договора купли-продажи.
(КонсультантПлюс, 2025)Специальных требований к существенным условиям такого договора в нормах Гражданского кодекса РФ об общей собственности, о заключении договора и о купле-продаже нет. Но сделки с долей в праве общей собственности на недвижимость, как и сделки с недвижимостью, влекут изменения в зарегистрированных правах на нее, в результате совершения этих сделок меняется собственник (собственники). Поэтому, полагаем, подход к правовому регулированию сделок с долей в праве и сделок с недвижимостью должен быть одинаковым. В судебной практике встречается позиция, что к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются правила, регулирующие оборот недвижимости. В данном деле суд высказался в отношении формы договора продажи доли в праве собственности на недвижимость (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.12.2019 N Ф02-6654/2019). Считаем, что можно использовать этот подход и в отношении существенных условий договора купли-продажи.
Готовое решение: Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Госрегистрация допсоглашения к договору купли-продажи недвижимости также не требуется, поскольку договор купли-продажи, в который вносятся изменения таким документом, не подлежит госрегистрации. Это следует из п. 2 ст. 164 ГК РФ. Однако в некоторых случаях может потребоваться зарегистрировать переход права собственности на основании допсоглашения, например, если по нему осуществляется возврат полученного по сделке (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).
(КонсультантПлюс, 2025)Госрегистрация допсоглашения к договору купли-продажи недвижимости также не требуется, поскольку договор купли-продажи, в который вносятся изменения таким документом, не подлежит госрегистрации. Это следует из п. 2 ст. 164 ГК РФ. Однако в некоторых случаях может потребоваться зарегистрировать переход права собственности на основании допсоглашения, например, если по нему осуществляется возврат полученного по сделке (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).