Регистрация ипотеки цессия
Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация ипотеки цессия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Банк выдал кредит ООО 1 на приобретение недвижимости, заключен договор ипотеки. Исполнение обязательств банку осуществил поручитель, который переуступил права требования долга ООО 3. Вправе ли ООО 3 обратиться в ЕГРН за регистрацией залога на себя без участия предыдущих кредиторов?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Банк (кредитор) выдал кредит ООО 1 на приобретение объектов недвижимости, заключен договор ипотеки. Поручителем за ООО 1 выступило ООО 2. В связи с нарушением сроков погашения кредита исполнение обязательств банку за должника осуществило ООО 2 (новый кредитор 2 и новый залогодержатель). Банк в одностороннем порядке снял ипотеку в связи с исполнением обязательства перед ним, о чем была внесена запись в ЕГРН. Залог (ипотека) на кредитора 2 в ЕГРН не был зарегистрирован. Далее кредитор 2 заключил договор цессии с ООО 3 (кредитор 3), которому переуступил права требования долга и права держателя залога, что прямо указано в договоре цессии. Вправе ли кредитор 3 обратиться в ЕГРН за регистрацией залога на себя, права на который были получены им на основании договора цессии без участия предыдущих кредиторов (банка и кредитора 2)?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Банк (кредитор) выдал кредит ООО 1 на приобретение объектов недвижимости, заключен договор ипотеки. Поручителем за ООО 1 выступило ООО 2. В связи с нарушением сроков погашения кредита исполнение обязательств банку за должника осуществило ООО 2 (новый кредитор 2 и новый залогодержатель). Банк в одностороннем порядке снял ипотеку в связи с исполнением обязательства перед ним, о чем была внесена запись в ЕГРН. Залог (ипотека) на кредитора 2 в ЕГРН не был зарегистрирован. Далее кредитор 2 заключил договор цессии с ООО 3 (кредитор 3), которому переуступил права требования долга и права держателя залога, что прямо указано в договоре цессии. Вправе ли кредитор 3 обратиться в ЕГРН за регистрацией залога на себя, права на который были получены им на основании договора цессии без участия предыдущих кредиторов (банка и кредитора 2)?
Вопрос: Об уступке залогодержателем прав (требований) по договору ипотеки.
(Письмо Минфина России от 18.03.2026 N 05-06-11/21970)В соответствии со ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.
(Письмо Минфина России от 18.03.2026 N 05-06-11/21970)В соответствии со ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Регистрационная запись об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2026)"...При переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе, иным, чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, подтверждающих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой..."
(КонсультантПлюс, 2026)"...При переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе, иным, чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, подтверждающих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой..."
Перспективы и риски арбитражного спора: Споры, связанные с договором уступки права (требования) (цессии): Цессионарий хочет признать незаконным приостановление регистрации договора цессии (отказ в регистрации)
(КонсультантПлюс, 2026)наличие договора, права (требования) по которому уступлены (договором долевого участия в строительстве, договором ипотеки и др. договорами, дополнительными соглашениями и т.п.)
(КонсультантПлюс, 2026)наличие договора, права (требования) по которому уступлены (договором долевого участия в строительстве, договором ипотеки и др. договорами, дополнительными соглашениями и т.п.)
Нормативные акты
Приказ ФНС России от 30.10.2023 N ЕД-7-21/784@
(ред. от 14.08.2025)
"Об утверждении формы, порядка ее заполнения и формата представления в электронной форме сведений о зарегистрированном недвижимом имуществе, правах и зарегистрированных сделках в отношении недвижимого имущества и о владельцах недвижимого имущества"
(Зарегистрировано в Минюсте России 20.12.2023 N 76502)Раздел 7 "Сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве" (далее - Раздел 7).
(ред. от 14.08.2025)
"Об утверждении формы, порядка ее заполнения и формата представления в электронной форме сведений о зарегистрированном недвижимом имуществе, правах и зарегистрированных сделках в отношении недвижимого имущества и о владельцах недвижимого имущества"
(Зарегистрировано в Минюсте России 20.12.2023 N 76502)Раздел 7 "Сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве" (далее - Раздел 7).
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)2. Пункт 2 комментируемой статьи четко определяет, когда сделки с земельными участками требуют государственной регистрации. Исходя из требований федеральных законов, государственная регистрация обязательна для договора ипотеки земельных участков (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке); договора аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенных на срок один год и более. Кроме того, следует учитывать, что государственной регистрации подлежат соглашения об уступке требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 389, 391 ГК); сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки (п. 2 ст. 164 ГК).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)2. Пункт 2 комментируемой статьи четко определяет, когда сделки с земельными участками требуют государственной регистрации. Исходя из требований федеральных законов, государственная регистрация обязательна для договора ипотеки земельных участков (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке); договора аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенных на срок один год и более. Кроме того, следует учитывать, что государственной регистрации подлежат соглашения об уступке требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 389, 391 ГК); сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки (п. 2 ст. 164 ГК).
Статья: Регистрация права ипотеки: принцип внесения или принцип противопоставимости?
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)<41> См.: Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 17644 del 10 agosto 2007. Можно привести и другие позиции по вопросу незарегистрированной цессии. Например, Кассационным судом Италии решался вопрос, с какого момента залогодержатель-цессионарий приобретает свой залоговый статус - ретроактивно с момента заключения соглашения о цессии или перспективно с момента внесения записи о цессии в реестр. Суд указал, что до регистрации цессии права ипотеки соглашение о цессии не имеет юридической силы, а значит, цессионарий станет залогодержателем только с момента регистрации цессии, но не ретроактивно с момента заключения соглашения о цессии (см.: Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 18188 del 9 settembre 2004).
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)<41> См.: Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 17644 del 10 agosto 2007. Можно привести и другие позиции по вопросу незарегистрированной цессии. Например, Кассационным судом Италии решался вопрос, с какого момента залогодержатель-цессионарий приобретает свой залоговый статус - ретроактивно с момента заключения соглашения о цессии или перспективно с момента внесения записи о цессии в реестр. Суд указал, что до регистрации цессии права ипотеки соглашение о цессии не имеет юридической силы, а значит, цессионарий станет залогодержателем только с момента регистрации цессии, но не ретроактивно с момента заключения соглашения о цессии (см.: Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 18188 del 9 settembre 2004).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)- некорректно в качестве последствий признания недействительной сделки цессии исключать из ЕГРН запись о государственной регистрации договора цессии и ипотеки в силу закона, поскольку в силу п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях, а в деле такие обстоятельства отсутствуют;
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)- некорректно в качестве последствий признания недействительной сделки цессии исключать из ЕГРН запись о государственной регистрации договора цессии и ипотеки в силу закона, поскольку в силу п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях, а в деле такие обстоятельства отсутствуют;
Ситуация: Какую поддержку ипотечные заемщики могут получить от ПАО "ДОМ.РФ" (ранее - АИЖК)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если кредитный договор (договор займа) заключен, в частности, в целях строительства объекта ИЖС, приобретения строящегося объекта недвижимости или приобретения доли (долей) в праве общей собственности, в результате чего соответствующий объект недвижимости поступает в собственность заемщика или поручителя (общую собственность супругов, один из которых является заемщиком или поручителем, общую собственность гражданина (супругов), который (один из которых) является заемщиком (поручителем) и его (их) ребенка (детей)), заявитель вправе обратиться за получением мер поддержки после государственной регистрации права собственности (перехода доли в праве общей собственности) на объект недвижимости и ипотеки в отношении этого объекта или государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (соглашения (договора) об уступке прав требований по указанному договору) и государственной регистрации залога прав требований по договору участия в долевом строительстве (п. 1.3 ч. 5, ч. 5.3 ст. 1 Закона N 157-ФЗ; п. 7(1) Положения, утв. Постановлением Правительства РФ N 1170).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если кредитный договор (договор займа) заключен, в частности, в целях строительства объекта ИЖС, приобретения строящегося объекта недвижимости или приобретения доли (долей) в праве общей собственности, в результате чего соответствующий объект недвижимости поступает в собственность заемщика или поручителя (общую собственность супругов, один из которых является заемщиком или поручителем, общую собственность гражданина (супругов), который (один из которых) является заемщиком (поручителем) и его (их) ребенка (детей)), заявитель вправе обратиться за получением мер поддержки после государственной регистрации права собственности (перехода доли в праве общей собственности) на объект недвижимости и ипотеки в отношении этого объекта или государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (соглашения (договора) об уступке прав требований по указанному договору) и государственной регистрации залога прав требований по договору участия в долевом строительстве (п. 1.3 ч. 5, ч. 5.3 ст. 1 Закона N 157-ФЗ; п. 7(1) Положения, утв. Постановлением Правительства РФ N 1170).
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)Как указывали комментаторы практики Верховного суда ФРГ, единство залогового права означает идентичность кредиторов и идентичность правового содержания, а для ипотеки еще и идентичность обеспечиваемого требования <68>. Сложно объяснить, почему идентичность обеспечиваемого требования характерна только для ипотеки, но не для залога. Единство залогов должно выразиться в единстве получения (§ 1117 ГГУ), уступки (абз. 1, 3 § 1154 ГГУ), предполагаемом составе требования (абз. 2 § 1138, 1156, 1184, 1185 ГГУ). Ранее Имперский суд Германии указывал, что единство совокупного залога проявляется в возникновении, передаче и обременении <69>. Единство возникновения свойственно совокупной ипотеке, поскольку режим совместной ипотеки может возникнуть после того, как ипотека зарегистрирована на весь или хотя бы два земельных участка. Еще одно проявление единства возникновения видели во влиянии недействительности одного залога на все остальные залоги, но в большей степени современные комментарии придерживаются другого подхода, когда недействительность договора совокупного залога преобразует залог в индивидуальный.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)Как указывали комментаторы практики Верховного суда ФРГ, единство залогового права означает идентичность кредиторов и идентичность правового содержания, а для ипотеки еще и идентичность обеспечиваемого требования <68>. Сложно объяснить, почему идентичность обеспечиваемого требования характерна только для ипотеки, но не для залога. Единство залогов должно выразиться в единстве получения (§ 1117 ГГУ), уступки (абз. 1, 3 § 1154 ГГУ), предполагаемом составе требования (абз. 2 § 1138, 1156, 1184, 1185 ГГУ). Ранее Имперский суд Германии указывал, что единство совокупного залога проявляется в возникновении, передаче и обременении <69>. Единство возникновения свойственно совокупной ипотеке, поскольку режим совместной ипотеки может возникнуть после того, как ипотека зарегистрирована на весь или хотя бы два земельных участка. Еще одно проявление единства возникновения видели во влиянии недействительности одного залога на все остальные залоги, но в большей степени современные комментарии придерживаются другого подхода, когда недействительность договора совокупного залога преобразует залог в индивидуальный.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Закладная может составляться как до государственной регистрации ипотеки, так и после. Если она составляется после государственной регистрации ипотеки, то залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление о выдаче закладной, а сама закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в территориальные подразделения.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Закладная может составляться как до государственной регистрации ипотеки, так и после. Если она составляется после государственной регистрации ипотеки, то залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление о выдаче закладной, а сама закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в территориальные подразделения.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Кроме того, в случае с уступкой требований, обеспеченных ипотекой или иной формой регистрируемого залога (например, залог акций или доли в ООО), может сложиться похожая ситуация. Представим, что заключен действительный договор кредита и по нему оформлена ипотека. Далее кредитор уступает обеспеченное ипотекой требование и подает в ЕГРН соответствующее заявление о смене залогодержателя, тем самым способствуя тому, что в ЕГРН появляется запись о принадлежности прав залога соответствующему цессионарию. Далее этот последний переуступает требование и права залога, о чем опять же вносится также соответствующая запись в ЕГРН. Далее договор о первой уступке признается недействительным по корпоративным основаниям, и оказывается, что промежуточное звено цессионной цепи право не приобретало. Но последующий цессионарий полагался на наличие в ЕГРН записи о наделении такого промежуточного звена правами залогодержателя, причем записи, внесенной по доброй воле исходного кредитора. Не было бы справедливо защитить добросовестного возмездного приобретателя в таком случае? Кажется, что это было бы логично. В чем смысл публичных реестров, если они не позволяют третьим лицам добросовестно полагаться на видимость права?
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Кроме того, в случае с уступкой требований, обеспеченных ипотекой или иной формой регистрируемого залога (например, залог акций или доли в ООО), может сложиться похожая ситуация. Представим, что заключен действительный договор кредита и по нему оформлена ипотека. Далее кредитор уступает обеспеченное ипотекой требование и подает в ЕГРН соответствующее заявление о смене залогодержателя, тем самым способствуя тому, что в ЕГРН появляется запись о принадлежности прав залога соответствующему цессионарию. Далее этот последний переуступает требование и права залога, о чем опять же вносится также соответствующая запись в ЕГРН. Далее договор о первой уступке признается недействительным по корпоративным основаниям, и оказывается, что промежуточное звено цессионной цепи право не приобретало. Но последующий цессионарий полагался на наличие в ЕГРН записи о наделении такого промежуточного звена правами залогодержателя, причем записи, внесенной по доброй воле исходного кредитора. Не было бы справедливо защитить добросовестного возмездного приобретателя в таком случае? Кажется, что это было бы логично. В чем смысл публичных реестров, если они не позволяют третьим лицам добросовестно полагаться на видимость права?
Статья: Совокупный залог. Часть II: раздробление заложенного имущества
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Автор хотел показать, что решение одного вопроса может отразиться почти на всех нормах института залога (ипотеки): количестве договоров, регистрационных записях, залоговых исках, лотах при продаже, порядке цессии залоговых прав, возможности продажи залогодателем части заложенного имущества и необходимости защиты интересов залогодержателя, пределах произвола залогодержателя при выборе вещей при обращении взыскания на предмет залога, распределении залоговой выручки и многом другом. Более конкретные выводы были сделаны по итогам каждого раздела.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Автор хотел показать, что решение одного вопроса может отразиться почти на всех нормах института залога (ипотеки): количестве договоров, регистрационных записях, залоговых исках, лотах при продаже, порядке цессии залоговых прав, возможности продажи залогодателем части заложенного имущества и необходимости защиты интересов залогодержателя, пределах произвола залогодержателя при выборе вещей при обращении взыскания на предмет залога, распределении залоговой выручки и многом другом. Более конкретные выводы были сделаны по итогам каждого раздела.