Регистрация договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи может требовать регистрации перехода права собственности, если продавец передал вещь покупателю, а право собственности на нее зарегистрировано за продавцом
(КонсультантПлюс, 2025)Покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи может требовать регистрации перехода права собственности, если продавец передал вещь покупателю, а право собственности на нее зарегистрировано за продавцом
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору" ГК РФ"Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Вправе ли покупатели требовать возмещения убытков от продавца, заключившего несколько договоров купли-продажи одного и того же недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Действительно, нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ не содержат положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора отсутствует (не зарегистрировано ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).
Вправе ли покупатели требовать возмещения убытков от продавца, заключившего несколько договоров купли-продажи одного и того же недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Действительно, нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ не содержат положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора отсутствует (не зарегистрировано ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Как, по мнению судов, квалифицируется исковое требование покупателя о признании права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи будущей вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: исковое требование покупателя о признании права собственности на недвижимое имущество, которое подлежит передаче по договору купли-продажи будущей вещи, квалифицируется как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора.
Как, по мнению судов, квалифицируется исковое требование покупателя о признании права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи будущей вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: исковое требование покупателя о признании права собственности на недвижимое имущество, которое подлежит передаче по договору купли-продажи будущей вещи, квалифицируется как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора.
Нормативные акты
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Формы
Готовое решение: Как условия договора инвестирования строительства влияют на его квалификацию судом и на что обратить внимание при его составлении
(КонсультантПлюс, 2025)Чаще всего по договору инвестирования застройщик производит оплату не деньгами, а имуществом, например передает одно или несколько помещений в построенном здании. В таком случае это уже не договор подряда в чистом виде, а смешанный договор, содержащий элементы подряда и купли-продажи. Это значит, что к обязательству по передаче помещений будут применяться, кроме норм о подряде, также и правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
(КонсультантПлюс, 2025)Чаще всего по договору инвестирования застройщик производит оплату не деньгами, а имуществом, например передает одно или несколько помещений в построенном здании. В таком случае это уже не договор подряда в чистом виде, а смешанный договор, содержащий элементы подряда и купли-продажи. Это значит, что к обязательству по передаче помещений будут применяться, кроме норм о подряде, также и правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
Готовое решение: По какому договору приобрести объект незавершенного строительства: купли-продажи будущей недвижимой вещи или обычному договору
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы хотите не достраивать объект, а стать собственником уже готового здания, то заключайте договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Его можно заключить, если объект еще не существует или у продавца нет прав на него (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В этом случае продавец его достроит и затем передаст вам право собственности уже на здание. При этом сначала он зарегистрирует свое право собственности, а вы станете собственником после регистрации вашего права на объект (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы хотите не достраивать объект, а стать собственником уже готового здания, то заключайте договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Его можно заключить, если объект еще не существует или у продавца нет прав на него (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В этом случае продавец его достроит и затем передаст вам право собственности уже на здание. При этом сначала он зарегистрирует свое право собственности, а вы станете собственником после регистрации вашего права на объект (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Необходимость формирования временного земельного участка возникает в ряде случаев, например, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, т.е. будущего земельного участка. Действующее законодательство не содержит положений, запрещающих заключение договора купли-продажи в отношении земельного участка, право собственности на который на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям договора возникнет у продавца в будущем. В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54) разъяснено, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи земельного участка права собственности на участок не может служить основанием для признания договора недействительным. В то же время в соответствии со ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи недвижимого имущества должен быть индивидуализирован, в противном случае договор считается незаключенным.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Необходимость формирования временного земельного участка возникает в ряде случаев, например, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, т.е. будущего земельного участка. Действующее законодательство не содержит положений, запрещающих заключение договора купли-продажи в отношении земельного участка, право собственности на который на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям договора возникнет у продавца в будущем. В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54) разъяснено, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи земельного участка права собственности на участок не может служить основанием для признания договора недействительным. В то же время в соответствии со ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи недвижимого имущества должен быть индивидуализирован, в противном случае договор считается незаключенным.
Готовое решение: Что рекомендуется проверить покупателю перед покупкой земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: в момент заключения договора продавец может и не быть собственником недвижимости. В таком случае это будет договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455, п. 5 ст. 454 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Учитывайте его особенности.
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: в момент заключения договора продавец может и не быть собственником недвижимости. В таком случае это будет договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455, п. 5 ст. 454 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Учитывайте его особенности.
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным".
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным".
Корреспонденция счетов: Организация приобрела квартиру по договору участия в долевом строительстве. Квартира приобретена в целях сдачи ее внаем в рамках основной деятельности организации. Как отразить в учете организации операции по приобретению квартиры, передаче ее нанимателю, расчетам с нанимателем?..
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, сумма, перечисленная организацией застройщику, рассматривается в качестве предоплаты по договору. Такую же позицию высказал Пленум ВАС РФ, по мнению которого договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую переходит к покупателю с момента регистрации права собственности на эту недвижимость (п. п. 4, 11 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, сумма, перечисленная организацией застройщику, рассматривается в качестве предоплаты по договору. Такую же позицию высказал Пленум ВАС РФ, по мнению которого договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую переходит к покупателю с момента регистрации права собственности на эту недвижимость (п. п. 4, 11 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Вопрос: Когда у инвестора возникает право собственности на вновь возводимый (строящийся) объект недвижимости по инвестиционному договору?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Окончательную ясность в сложившуюся ситуацию внес ВАС РФ, который в п. 4 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал на то, что в случае заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, включая случаи, когда законодательство об инвестиционной деятельности распространяется на договор такого рода, право собственности на такой объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права за покупателем.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Окончательную ясность в сложившуюся ситуацию внес ВАС РФ, который в п. 4 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал на то, что в случае заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, включая случаи, когда законодательство об инвестиционной деятельности распространяется на договор такого рода, право собственности на такой объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права за покупателем.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Мы уже говорили, что договор купли-продажи недвижимости допускает только один вариант: продается вещь (ст. 549 ГК). Отчуждение права требования применительно к недвижимости невозможно. Если такой договор заключается (что иногда имеет место в различных усложненных отношениях по инвестированию строительства и/или продажи будущей вещи), то такие договоры куплей-продажей недвижимости не являются и к ним не применяются правила § 7 гл. 30 ГК, в том числе - в части регистрации перехода права. Если же стороны намеренно, как в данном случае, стремятся применить к своему договору нормы, исключаемые для данного договора законом (поскольку нормы о регистрации прав на недвижимость носят императивный характер и не могут ни явно, ни по умолчанию быть предметом соглашения сторон), то договор нарушает закон (ст. 168 ГК).
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Мы уже говорили, что договор купли-продажи недвижимости допускает только один вариант: продается вещь (ст. 549 ГК). Отчуждение права требования применительно к недвижимости невозможно. Если такой договор заключается (что иногда имеет место в различных усложненных отношениях по инвестированию строительства и/или продажи будущей вещи), то такие договоры куплей-продажей недвижимости не являются и к ним не применяются правила § 7 гл. 30 ГК, в том числе - в части регистрации перехода права. Если же стороны намеренно, как в данном случае, стремятся применить к своему договору нормы, исключаемые для данного договора законом (поскольку нормы о регистрации прав на недвижимость носят императивный характер и не могут ни явно, ни по умолчанию быть предметом соглашения сторон), то договор нарушает закон (ст. 168 ГК).
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)отсрочкой передачи недвижимости и регистрации перехода прав на нее. В отличие от обычной купли-продажи недвижимости объект по договору купли-продажи будущей вещи может быть передан покупателю через довольно значительный срок после заключения договора. Потребовать ее передачи через суд покупатель сможет не раньше, чем будет зарегистрировано право собственности продавца на нее (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Для защиты интересов покупателя рекомендуем включить в договор условия о сроке ввода объекта в эксплуатацию и ответственности продавца за его нарушение.
(КонсультантПлюс, 2025)отсрочкой передачи недвижимости и регистрации перехода прав на нее. В отличие от обычной купли-продажи недвижимости объект по договору купли-продажи будущей вещи может быть передан покупателю через довольно значительный срок после заключения договора. Потребовать ее передачи через суд покупатель сможет не раньше, чем будет зарегистрировано право собственности продавца на нее (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Для защиты интересов покупателя рекомендуем включить в договор условия о сроке ввода объекта в эксплуатацию и ответственности продавца за его нарушение.