Расторжение договора аренды земельного участка в судебном порядке
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды земельного участка в судебном порядке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 22 "Аренда земельных участков" ЗК РФ"Кроме того, суды правомерно отметили, что к договору аренды лесного участка, заключенному на срок более 5-ти лет (фактически на 49 лет), в силу части 2 статьи 3, части 1 статьи 9 ЛК РФ подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающие досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по инициативе арендодателя только в судебном порядке при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором."
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2024 N 11АП-2093/2024 по делу N А55-19803/2023
Требование: О признании недействительным пункта договора аренды земельного участка.
Решение: Требование удовлетворено.Довод заявителя жалобы о том, что из содержания спорного пункта договора не усматривается право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, обоснованно отклонен судом первой инстанции как противоречащий материалам дела и тексту названного пункта, который не содержат буквального указания на возможность расторжения договора аренды земельного участка только в судебном порядке, что не исключает возможности Администрации отказаться от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке.
Требование: О признании недействительным пункта договора аренды земельного участка.
Решение: Требование удовлетворено.Довод заявителя жалобы о том, что из содержания спорного пункта договора не усматривается право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, обоснованно отклонен судом первой инстанции как противоречащий материалам дела и тексту названного пункта, который не содержат буквального указания на возможность расторжения договора аренды земельного участка только в судебном порядке, что не исключает возможности Администрации отказаться от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Устранение арендатором ранее допущенных нарушений как основание для отказа в расторжении договора аренды публичного земельного участка
(Чистяков Д.О.)
("Арбитражные споры", 2025, N 3)В настоящей статье рассматриваются особенности досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды публичного земельного участка по требованию арендодателя в связи с допущенными арендатором нарушениями. Проанализированная автором судебная практика разрешения арбитражными судами Северо-Западного округа данной категории споров свидетельствует о том, что суды по общему правилу отказывают в удовлетворении заявленных арендодателем требований, если арендатором устраняются те нарушения, которые послужили основанием для обращения арендодателя в суд.
(Чистяков Д.О.)
("Арбитражные споры", 2025, N 3)В настоящей статье рассматриваются особенности досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды публичного земельного участка по требованию арендодателя в связи с допущенными арендатором нарушениями. Проанализированная автором судебная практика разрешения арбитражными судами Северо-Западного округа данной категории споров свидетельствует о том, что суды по общему правилу отказывают в удовлетворении заявленных арендодателем требований, если арендатором устраняются те нарушения, которые послужили основанием для обращения арендодателя в суд.
Статья: К вопросу о практике компенсации потерь арендаторов земельных участков, включенных в границы зон с особыми условиями использования территорий
(Старова Е.В.)
("Право и экономика", 2025, N 2)С 2017 по 2018 год арендатор безуспешно пытался и во внесудебном, и в судебном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка с публично-правовым образованием по основаниям невозможности его использования для согласованных в договоре целей (п. 2, 4 ст. 620 ГК РФ) и взыскать убытки. В свою очередь, арендодатель был готов расторгнуть договор аренды земельного участка по соглашению сторон.
(Старова Е.В.)
("Право и экономика", 2025, N 2)С 2017 по 2018 год арендатор безуспешно пытался и во внесудебном, и в судебном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка с публично-правовым образованием по основаниям невозможности его использования для согласованных в договоре целей (п. 2, 4 ст. 620 ГК РФ) и взыскать убытки. В свою очередь, арендодатель был готов расторгнуть договор аренды земельного участка по соглашению сторон.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)Поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с его расторжением в судебном порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у общества предусмотренной законом обязанности по возврату земельных участков арендодателю. Обратный подход противоречит вышеуказанным нормам права, создает дисбаланс между публичным и частным интересом, нарушает принципы правовой определенности и уважения собственности, а также создает преимущества для недобросовестных участников гражданских правоотношений, что является недопустимым.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)Поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с его расторжением в судебном порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у общества предусмотренной законом обязанности по возврату земельных участков арендодателю. Обратный подход противоречит вышеуказанным нормам права, создает дисбаланс между публичным и частным интересом, нарушает принципы правовой определенности и уважения собственности, а также создает преимущества для недобросовестных участников гражданских правоотношений, что является недопустимым.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
Готовое решение: Особенности расторжения договора аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Порядок расторжения договора аренды недвижимости в основном такой же, как и для любого другого договора. Расторгнуть его можно, например, заключив соглашение сторон. А если одна из сторон не согласна на расторжение, то ее контрагент при наличии оснований может расторгнуть договор через суд или отказаться от него в одностороннем порядке.
(КонсультантПлюс, 2025)Порядок расторжения договора аренды недвижимости в основном такой же, как и для любого другого договора. Расторгнуть его можно, например, заключив соглашение сторон. А если одна из сторон не согласна на расторжение, то ее контрагент при наличии оснований может расторгнуть договор через суд или отказаться от него в одностороннем порядке.
Готовое решение: Порядок расторжения договора аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Например, особенности порядка расторжения есть для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В частности, если такой договор заключен на срок более пяти лет и иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ или иным федеральным законом, арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно только через суд и лишь при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Например, особенности порядка расторжения есть для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В частности, если такой договор заключен на срок более пяти лет и иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ или иным федеральным законом, арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно только через суд и лишь при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Учитывая долгосрочность процесса строительства, ключевой гарантией для застройщика является стабильность его права в отношении земельного участка. Вместе с тем широкий перечень оснований для досрочного прекращения договора аренды, как в судебном порядке, так и в порядке внесудебного одностороннего отказа, не позволяет обеспечить такую стабильность.
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Учитывая долгосрочность процесса строительства, ключевой гарантией для застройщика является стабильность его права в отношении земельного участка. Вместе с тем широкий перечень оснований для досрочного прекращения договора аренды, как в судебном порядке, так и в порядке внесудебного одностороннего отказа, не позволяет обеспечить такую стабильность.
Статья: О некоторых проблемах, возникающих при заключении и исполнении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности
(Абанина Е.Н., Сухова Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)Так, реализуя свое право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, предусмотренное договором с обществом и частью 8 статьи 51 ЛК РФ, Министерство лесного хозяйства Красноярского края расторгло договор аренды лесных участков, оформленное уведомлением общества об одностороннем отказе от исполнения обязательств по этому договору. Общество обратилось в суд с иском о признании указанной сделки (о расторжении договора аренды) недействительной, ссылаясь, в частности, на часть 4 статьи 71 ЛК РФ о применимости к указанным отношениям положений об аренде, предусмотренных ЗК РФ, а именно частью 9 статьи 22: "...досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором". Однако в отличие от других земельных участков особенностью правового регулирования вопросов заключения, изменения и расторжения договоров аренды земельных участков лесного фонда или лесных участков является то, что нормы ЗК РФ об аренде применяются только в том случае, если иное не установлено ЛК РФ. Именно поэтому, несмотря на то что срок договора аренды лесных участков в большинстве случаев превышает пять лет, правило о возможности досрочного расторжения такого договора по требованию арендодателя при существенном нарушении договора арендатором в судебном порядке не действует. Более того, как показывает практика, в договорах аренды прописано право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при неисполнении условий договора арендатором (при этом не уточняется, что это должны быть существенные условия), и такое положение договора не является нарушением законодательства, в том числе земельного, так как в соответствии с пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора" <8>.
(Абанина Е.Н., Сухова Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)Так, реализуя свое право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, предусмотренное договором с обществом и частью 8 статьи 51 ЛК РФ, Министерство лесного хозяйства Красноярского края расторгло договор аренды лесных участков, оформленное уведомлением общества об одностороннем отказе от исполнения обязательств по этому договору. Общество обратилось в суд с иском о признании указанной сделки (о расторжении договора аренды) недействительной, ссылаясь, в частности, на часть 4 статьи 71 ЛК РФ о применимости к указанным отношениям положений об аренде, предусмотренных ЗК РФ, а именно частью 9 статьи 22: "...досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором". Однако в отличие от других земельных участков особенностью правового регулирования вопросов заключения, изменения и расторжения договоров аренды земельных участков лесного фонда или лесных участков является то, что нормы ЗК РФ об аренде применяются только в том случае, если иное не установлено ЛК РФ. Именно поэтому, несмотря на то что срок договора аренды лесных участков в большинстве случаев превышает пять лет, правило о возможности досрочного расторжения такого договора по требованию арендодателя при существенном нарушении договора арендатором в судебном порядке не действует. Более того, как показывает практика, в договорах аренды прописано право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при неисполнении условий договора арендатором (при этом не уточняется, что это должны быть существенные условия), и такое положение договора не является нарушением законодательства, в том числе земельного, так как в соответствии с пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора" <8>.
Готовое решение: Особенности прекращения договора аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Конкретные шаги, которые нужно предпринять, чтобы прекратить договор или зафиксировать факт его прекращения, определяют с учетом основания, по которому договор прекращается. В большинстве случаев это те же шаги, которые делают для прекращения других договоров, лишь с небольшими особенностями. Существенные отличия есть только у порядка прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
(КонсультантПлюс, 2025)Конкретные шаги, которые нужно предпринять, чтобы прекратить договор или зафиксировать факт его прекращения, определяют с учетом основания, по которому договор прекращается. В большинстве случаев это те же шаги, которые делают для прекращения других договоров, лишь с небольшими особенностями. Существенные отличия есть только у порядка прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Статья: Субсидиарная ответственность контролирующих лиц исключенной из ЕГРЮЛ компании: ключевые подходы правоприменительной практики
(Тажбаев А.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2022, N 2)Между ИП и ООО заключен договор аренды земельного участка. В сентябре 2019 года при осмотре земельного участка было установлено, что он используется не по назначению, существенно ухудшен арендатором - фактически земельный участок превратился в карьер по добыче песка.
(Тажбаев А.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2022, N 2)Между ИП и ООО заключен договор аренды земельного участка. В сентябре 2019 года при осмотре земельного участка было установлено, что он используется не по назначению, существенно ухудшен арендатором - фактически земельный участок превратился в карьер по добыче песка.
Статья: Изменение цели использования публичных земельных участков при изменении правил землепользования и застройки
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)Одним из способов уменьшить негативные последствия изменения правил землепользования и застройки может стать включение на стадии составления договора аренды условия о том, что такое изменение, если оно влечет за собой невозможность использования арендуемого земельного участка в соответствии с указанной в договоре целью, является основанием для досрочного расторжения договора и для возмещения всех убытков, причиненных арендатору в связи с невозможностью продолжить использование земельного участка. Такое условие может облегчить процесс принудительного взыскания убытков с арендодателя в судебном порядке, поскольку в настоящее время ст. 57 ЗК РФ, которая регламентирует порядок и основания возмещения убытков, связанных с ограничением прав в том числе и арендаторов земельных участков, не содержит прямого указания на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка по решению органа муниципальной власти является основанием для взыскания убытков (в отличие от изменения целевого назначения участка путем его перевода из одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка). Как результат, на практике суды не распространяют положения ст. 57 ЗК РФ на случаи изменения видов разрешенного использования земельных участков вследствие изменения правил землепользования и застройки, на что уже обращалось внимание в научной литературе <24>. Однако успешность такого способа защиты интересов арендатора полностью зависит от желания арендодателя включать или не включать соответствующее условие в текст договора аренды.
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)Одним из способов уменьшить негативные последствия изменения правил землепользования и застройки может стать включение на стадии составления договора аренды условия о том, что такое изменение, если оно влечет за собой невозможность использования арендуемого земельного участка в соответствии с указанной в договоре целью, является основанием для досрочного расторжения договора и для возмещения всех убытков, причиненных арендатору в связи с невозможностью продолжить использование земельного участка. Такое условие может облегчить процесс принудительного взыскания убытков с арендодателя в судебном порядке, поскольку в настоящее время ст. 57 ЗК РФ, которая регламентирует порядок и основания возмещения убытков, связанных с ограничением прав в том числе и арендаторов земельных участков, не содержит прямого указания на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка по решению органа муниципальной власти является основанием для взыскания убытков (в отличие от изменения целевого назначения участка путем его перевода из одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка). Как результат, на практике суды не распространяют положения ст. 57 ЗК РФ на случаи изменения видов разрешенного использования земельных участков вследствие изменения правил землепользования и застройки, на что уже обращалось внимание в научной литературе <24>. Однако успешность такого способа защиты интересов арендатора полностью зависит от желания арендодателя включать или не включать соответствующее условие в текст договора аренды.
Статья: Привлечение Российской Федерации к субсидиарной ответственности по делам о банкротстве федеральных государственных унитарных предприятий и акционерных обществ с государственным участием: вопросы теории и практики
(Попов М.С., Ли А.А.)
("Юрист", 2022, N 1)2) несоответствие отдельных полномочий, которыми наделены органы публичной власти, и действий, реализуемых ими как собственником имущества ФГУП (например, оспаривание в судебном порядке сделок по передаче объектов на праве хозяйственного ведения <12>, согласование границ земельного участка) <13>;
(Попов М.С., Ли А.А.)
("Юрист", 2022, N 1)2) несоответствие отдельных полномочий, которыми наделены органы публичной власти, и действий, реализуемых ими как собственником имущества ФГУП (например, оспаривание в судебном порядке сделок по передаче объектов на праве хозяйственного ведения <12>, согласование границ земельного участка) <13>;
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Должен ли арендодатель при досрочном расторжении договора аренды публичного земельного участка представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил его условия
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка в силу прямого указания закона допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, а следовательно, спорное уведомление не соответствует закону..."
Должен ли арендодатель при досрочном расторжении договора аренды публичного земельного участка представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил его условия
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка в силу прямого указания закона допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, а следовательно, спорное уведомление не соответствует закону..."