Проверка законности сделки
Подборка наиболее важных документов по запросу Проверка законности сделки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Нотариальная форма договоров с жилой недвижимостью: перспективы введения
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)Как справедливо указывается авторами пояснительной записки к законопроекту, довольно часто на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения из числа лиц преклонного возраста, в том числе одиноких, пожилых граждан, лиц, страдающих от алкогольной и наркотической зависимости, лиц, наконец, страдающих различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, при этом не состоящих на соответствующем учете и юридически являющихся дееспособными <14>. Ясно, что в этом случае простая письменная форма, при которой обе стороны принимают все риски проверочных действий на себя, при наличии усложненной доступности большей части информации об объектах недвижимости и о правах третьих лиц на этот объект, создает неоправданные опасности участия в гражданском обороте объектов недвижимости и требует адекватного правового реагирования. Таким образом, совокупность рисков, которые сопровождают совершение сделок дарения недвижимости, и значимость объектов недвижимости для участников сделки требуют незамедлительного введения квалифицированной формы сделки, при проведении которой будут в обязательном законодательном порядке применяться проверочные механизмы, обеспечивающие снижение указанных рисков. Следует согласиться с П.В. Крашенинниковым, который в экспертном заключении Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства отметил, что таковым правовым механизмом, который может обеспечить для сторон договора дарения недвижимости необходимую гражданско-правовую защиту, является нотариальная форма договоров дарения <15>. Как справедливо отмечается в юридической литературе: "Нотариальное удостоверение сделки имеет важнейшее значение для гражданского оборота, так как оно означает проверку законности сделки. Нотариальная форма предполагает повышенное доверие со стороны участников сделки и третьих лиц к данному юридическому акту, соответствие сделки закону, ее "чистоту" <16>. В соответствии со ст. 163 ГК РФ <17> при нотариальном удостоверении сделки нотариус проверяет как соблюдение общих правил совершения сделки как любого нотариального действия, такого как установление личности, проверка правоспособности и дееспособности сторон сделки, содержание представленных правоустанавливающих документов и т.п., так и соблюдение специальных требований, установленных специальным законодательством для данного вида сделок <18>, например законодательством о приватизации, о банкротстве, об отдельных видах юридических лиц и т.д., а также в предусмотренных законом случаях получить информацию о наличии согласия на совершение сделки (п. 26 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденного Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156 <19>). Таким образом нотариальное ведение сделок с недвижимостью уже сейчас обеспечено совершенными и современными правовыми механизмами, адекватными современным рыночным рискам.
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)Как справедливо указывается авторами пояснительной записки к законопроекту, довольно часто на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения из числа лиц преклонного возраста, в том числе одиноких, пожилых граждан, лиц, страдающих от алкогольной и наркотической зависимости, лиц, наконец, страдающих различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, при этом не состоящих на соответствующем учете и юридически являющихся дееспособными <14>. Ясно, что в этом случае простая письменная форма, при которой обе стороны принимают все риски проверочных действий на себя, при наличии усложненной доступности большей части информации об объектах недвижимости и о правах третьих лиц на этот объект, создает неоправданные опасности участия в гражданском обороте объектов недвижимости и требует адекватного правового реагирования. Таким образом, совокупность рисков, которые сопровождают совершение сделок дарения недвижимости, и значимость объектов недвижимости для участников сделки требуют незамедлительного введения квалифицированной формы сделки, при проведении которой будут в обязательном законодательном порядке применяться проверочные механизмы, обеспечивающие снижение указанных рисков. Следует согласиться с П.В. Крашенинниковым, который в экспертном заключении Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства отметил, что таковым правовым механизмом, который может обеспечить для сторон договора дарения недвижимости необходимую гражданско-правовую защиту, является нотариальная форма договоров дарения <15>. Как справедливо отмечается в юридической литературе: "Нотариальное удостоверение сделки имеет важнейшее значение для гражданского оборота, так как оно означает проверку законности сделки. Нотариальная форма предполагает повышенное доверие со стороны участников сделки и третьих лиц к данному юридическому акту, соответствие сделки закону, ее "чистоту" <16>. В соответствии со ст. 163 ГК РФ <17> при нотариальном удостоверении сделки нотариус проверяет как соблюдение общих правил совершения сделки как любого нотариального действия, такого как установление личности, проверка правоспособности и дееспособности сторон сделки, содержание представленных правоустанавливающих документов и т.п., так и соблюдение специальных требований, установленных специальным законодательством для данного вида сделок <18>, например законодательством о приватизации, о банкротстве, об отдельных видах юридических лиц и т.д., а также в предусмотренных законом случаях получить информацию о наличии согласия на совершение сделки (п. 26 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденного Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156 <19>). Таким образом нотариальное ведение сделок с недвижимостью уже сейчас обеспечено совершенными и современными правовыми механизмами, адекватными современным рыночным рискам.
Статья: К вопросу о правовых рисках дарения недвижимости
(Бадулина Е.В., Бегичев А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)В условиях современного имущественного оборота, где договоры являются основным средством регулирования экономических отношений, важно выявлять возможные правовые риски, связанные с заключением тех или иных соглашений. При заключении договора в простой письменной форме правовые риски приобретают особое значение ввиду отсутствия процедур проверки законности сделки и дополнительных гарантий юридической защиты прав и законных интересов участников гражданских правоотношений. В этой связи необходимо выработать идеи, направленные на минимизацию неблагоприятных последствий для граждан и юридических лиц при заключении договоров.
(Бадулина Е.В., Бегичев А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)В условиях современного имущественного оборота, где договоры являются основным средством регулирования экономических отношений, важно выявлять возможные правовые риски, связанные с заключением тех или иных соглашений. При заключении договора в простой письменной форме правовые риски приобретают особое значение ввиду отсутствия процедур проверки законности сделки и дополнительных гарантий юридической защиты прав и законных интересов участников гражданских правоотношений. В этой связи необходимо выработать идеи, направленные на минимизацию неблагоприятных последствий для граждан и юридических лиц при заключении договоров.
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Нотариальное удостоверение договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2026)"...Суд... пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае доводы об обязательности нотариального удостоверения договора купли-продажи по отчуждению принадлежащей несовершеннолетнему ребенку доли в недвижимости, его привлечение к оформлению сделки основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ [сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным - ред.] предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе, тогда как в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта..."
(КонсультантПлюс, 2026)"...Суд... пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае доводы об обязательности нотариального удостоверения договора купли-продажи по отчуждению принадлежащей несовершеннолетнему ребенку доли в недвижимости, его привлечение к оформлению сделки основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ [сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным - ред.] предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе, тогда как в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта..."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 237 "Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника" ГК РФ"В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, равно как и отсутствует необходимость получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта, по данному делу таким судебным актом является определение арбитражного суда о включении в реестр требований кредиторов"
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
(ред. от 10.06.2026)1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Приказ Минтранса России от 06.05.2013 N 170
(ред. от 20.10.2014)
"Об утверждении Административного регламента Федерального агентства воздушного транспорта предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними"
(Зарегистрировано в Минюсте России 07.06.2013 N 28726)Правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделок с воздушными судами
(ред. от 20.10.2014)
"Об утверждении Административного регламента Федерального агентства воздушного транспорта предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними"
(Зарегистрировано в Минюсте России 07.06.2013 N 28726)Правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделок с воздушными судами
Статья: Правовое регулирование отчуждения объектов недвижимости и земельных участков в Российской Федерации
(Савельев Р.К.)
("Нотариальный вестник", 2026, N 5)Совершая нотариальное действие, нотариус, помимо проверки законности сделки и наличия у каждой из сторон права на ее совершение, также выполняет важнейшую функцию по разъяснению сторонам смысла и значения представленного ими проекта сделки и проверке его содержания на соответствие действительным намерениям сторон и требованиям закона. Именно на этом этапе и должна пресекаться рассматриваемая проблема: нотариус не может быть "свалкой" для исправления чужих юридических ошибок ценой нарушения закона. Выполняя эти функции, нотариус не только предотвращает гражданско-правовые споры, но и, используя возможность личного контакта, устанавливает все обстоятельства совершаемой сделки и дает им правовую оценку. После удостоверения сделки и при отсутствии возражений сторон нотариус также может самостоятельно подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности, которое составляется в строгом соответствии с положениями договора и закона.
(Савельев Р.К.)
("Нотариальный вестник", 2026, N 5)Совершая нотариальное действие, нотариус, помимо проверки законности сделки и наличия у каждой из сторон права на ее совершение, также выполняет важнейшую функцию по разъяснению сторонам смысла и значения представленного ими проекта сделки и проверке его содержания на соответствие действительным намерениям сторон и требованиям закона. Именно на этом этапе и должна пресекаться рассматриваемая проблема: нотариус не может быть "свалкой" для исправления чужих юридических ошибок ценой нарушения закона. Выполняя эти функции, нотариус не только предотвращает гражданско-правовые споры, но и, используя возможность личного контакта, устанавливает все обстоятельства совершаемой сделки и дает им правовую оценку. После удостоверения сделки и при отсутствии возражений сторон нотариус также может самостоятельно подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности, которое составляется в строгом соответствии с положениями договора и закона.
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)а) регистрация заведомо незаконной сделки с недвижимостью, т.е. придание сделке юридической силы без достаточных на то оснований. Регистрация сделки с земельным участком осуществляется органами Росреестра, и одна из функций этих органов - проверка законности совершаемой сделки. Несоответствие сделки, предметом которой является земельный участок, требованиям законодательства представляет собой основание для отказа или приостановления ее государственной регистрации. Деяние является оконченным в момент внесения записи о незаконной сделке в ЕГРН;
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)а) регистрация заведомо незаконной сделки с недвижимостью, т.е. придание сделке юридической силы без достаточных на то оснований. Регистрация сделки с земельным участком осуществляется органами Росреестра, и одна из функций этих органов - проверка законности совершаемой сделки. Несоответствие сделки, предметом которой является земельный участок, требованиям законодательства представляет собой основание для отказа или приостановления ее государственной регистрации. Деяние является оконченным в момент внесения записи о незаконной сделке в ЕГРН;
Статья: Иностранные инвестиции в компанию с ограниченной ответственностью китайского права: история регулирования и актуальные проблемы
(Игнатенков Н.А.)
("Статут", 2024)Описанный выше режим, безусловно, сокращает и материальные издержки потенциального инвестора. Вместе с тем отсутствие проверки законности сделки нотариусом и консультации с супругом или супругой стороны - физического лица подразумевает дополнительные риски для сторон. В частности, расширяется пространство для мошеннических действий, а не предотвращенные на стадии нотариального удостоверения споры между продавцами и покупателями долей создают дополнительную нагрузку на систему народных судов Китая.
(Игнатенков Н.А.)
("Статут", 2024)Описанный выше режим, безусловно, сокращает и материальные издержки потенциального инвестора. Вместе с тем отсутствие проверки законности сделки нотариусом и консультации с супругом или супругой стороны - физического лица подразумевает дополнительные риски для сторон. В частности, расширяется пространство для мошеннических действий, а не предотвращенные на стадии нотариального удостоверения споры между продавцами и покупателями долей создают дополнительную нагрузку на систему народных судов Китая.
Статья: Сделки с долями в ООО: цена распоряжения
(Бродский А.А.)
("Закон", 2023, N 2)К сожалению, указанное Постановление так и не было принято. Судя по реакции выступающего на обсуждении представителя нотариального сообщества, можно предположить, что камнем преткновения стала в числе прочего прогнозируемая невозможность нотариуса ознакомиться с текстом обязательственной сделки (раз эта сделка им не удостоверяется) <7>, что потенциально может привести к злоупотреблениям сторон и дополнительным рискам для нотариуса при проверке законности сделок.
(Бродский А.А.)
("Закон", 2023, N 2)К сожалению, указанное Постановление так и не было принято. Судя по реакции выступающего на обсуждении представителя нотариального сообщества, можно предположить, что камнем преткновения стала в числе прочего прогнозируемая невозможность нотариуса ознакомиться с текстом обязательственной сделки (раз эта сделка им не удостоверяется) <7>, что потенциально может привести к злоупотреблениям сторон и дополнительным рискам для нотариуса при проверке законности сделок.
Статья: Обзор правовых позиций Федеральной нотариальной палаты по отдельным вопросам, возникшим в нотариальной практике в 2023 году
(Буштец Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
(Буштец Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Статья: К вопросу об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью
(Бадулина Е.В.)
("Закон", 2025, N 7)Кроме того, при отказе от обязательной нотариальной формы государство все бремя ответственности за законность сделки берет на себя. Однако в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья ответственность застрахована <22>. Не умаляя важности института государственной регистрации прав на недвижимость, следует согласиться с мнением о неодинаковом правовом значении нотариальной формы сделок и государственной регистрации <23>. Хотя оба института имеют общую цель - обеспечение стабильности и законности оборота недвижимости, подходы и способы достижения этой цели у них различны. Государственная регистрация направлена в первую очередь на обеспечение публичности, достоверности сведений о сделках и правах на недвижимость, аккумулирование этих сведений. Согласно ст. 8.1 ГК РФ в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения <24>. Однако регистрирующие органы не всегда обладают всей необходимой информацией, а документы на регистрацию прав подаются, как правило, через офисы МФЦ, в полномочия сотрудников которых не входит проверка законности сделки. Государственный регистратор не общается со сторонами сделки, не разъясняет правовые последствия тех или иных действий. Сделать это может только нотариус.
(Бадулина Е.В.)
("Закон", 2025, N 7)Кроме того, при отказе от обязательной нотариальной формы государство все бремя ответственности за законность сделки берет на себя. Однако в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья ответственность застрахована <22>. Не умаляя важности института государственной регистрации прав на недвижимость, следует согласиться с мнением о неодинаковом правовом значении нотариальной формы сделок и государственной регистрации <23>. Хотя оба института имеют общую цель - обеспечение стабильности и законности оборота недвижимости, подходы и способы достижения этой цели у них различны. Государственная регистрация направлена в первую очередь на обеспечение публичности, достоверности сведений о сделках и правах на недвижимость, аккумулирование этих сведений. Согласно ст. 8.1 ГК РФ в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения <24>. Однако регистрирующие органы не всегда обладают всей необходимой информацией, а документы на регистрацию прав подаются, как правило, через офисы МФЦ, в полномочия сотрудников которых не входит проверка законности сделки. Государственный регистратор не общается со сторонами сделки, не разъясняет правовые последствия тех или иных действий. Сделать это может только нотариус.
Статья: Удостоверение нотариусом факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости
(Бегичев А.В., Наземцев Д.М.)
("Нотариус", 2023, N 4)Данные изменения не касаются сделок, которые удостоверяются в нотариальном порядке. Нотариус, как и прежде, в рамках своих полномочий будет проводить все необходимые запросы в государственные органы для проверки законности сделки и подтверждения достоверности сведений.
(Бегичев А.В., Наземцев Д.М.)
("Нотариус", 2023, N 4)Данные изменения не касаются сделок, которые удостоверяются в нотариальном порядке. Нотариус, как и прежде, в рамках своих полномочий будет проводить все необходимые запросы в государственные органы для проверки законности сделки и подтверждения достоверности сведений.
Статья: О форме сделки и некоторых институтах наследственного права
(Фиошин А.В.)
("Нотариус", 2024, N 2)Нотариальная форма предполагает определенную стабильность. В силу п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. "Осуществляя нотариальное удостоверение сделки, стороны придают ей больший юридический вес, фактически страхуя ее от недействительности, поскольку перед осуществлением удостоверительной надписи нотариус обязан проверить наличие правоспособности и дееспособности сторон, а также отсутствие иных "пороков" действительности сделки" <15>. Думается, что именно поэтому отечественный законодатель предусмотрел для ключевых сделок в сфере наследственного права обязательную нотариальную форму.
(Фиошин А.В.)
("Нотариус", 2024, N 2)Нотариальная форма предполагает определенную стабильность. В силу п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. "Осуществляя нотариальное удостоверение сделки, стороны придают ей больший юридический вес, фактически страхуя ее от недействительности, поскольку перед осуществлением удостоверительной надписи нотариус обязан проверить наличие правоспособности и дееспособности сторон, а также отсутствие иных "пороков" действительности сделки" <15>. Думается, что именно поэтому отечественный законодатель предусмотрел для ключевых сделок в сфере наследственного права обязательную нотариальную форму.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи автомобиля между физическим лицом (продавец) и юридическим лицом (покупатель)
(КонсультантПлюс, 2026)Удостоверять сделку у нотариуса, как правило, не нужно, однако при наличии обоюдного согласия вы можете сделать это. Тогда нотариус проверит законность сделки, в том числе убедится, что у сторон есть право на ее совершение (п. п. 1, 2 ст. 163 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Удостоверять сделку у нотариуса, как правило, не нужно, однако при наличии обоюдного согласия вы можете сделать это. Тогда нотариус проверит законность сделки, в том числе убедится, что у сторон есть право на ее совершение (п. п. 1, 2 ст. 163 ГК РФ).
Статья: Медиация в нотариальной деятельности: возможности и опасности
(Ярков В.В.)
("Вестник гражданского процесса", 2025, N 4)При этом нотариус должен проверить соблюдение соответствующих условий, предусмотренных не только Основами для сделок, но и иным законодательством, в частности гражданским, если речь идет об урегулировании конфликта в сфере гражданского оборота, и т.д. Например, в п. 1 ст. 163 ГК РФ подчеркнуто, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Тем самым определяются и границы нотариальной деятельности - нотариус не может удостоверить медиативное соглашение, выходящее за пределы осуществления гражданских прав (ст. 10 ГК РФ), содержащее в себе признаки злоупотребления правом.
(Ярков В.В.)
("Вестник гражданского процесса", 2025, N 4)При этом нотариус должен проверить соблюдение соответствующих условий, предусмотренных не только Основами для сделок, но и иным законодательством, в частности гражданским, если речь идет об урегулировании конфликта в сфере гражданского оборота, и т.д. Например, в п. 1 ст. 163 ГК РФ подчеркнуто, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Тем самым определяются и границы нотариальной деятельности - нотариус не может удостоверить медиативное соглашение, выходящее за пределы осуществления гражданских прав (ст. 10 ГК РФ), содержащее в себе признаки злоупотребления правом.