Продажа здания с убытком
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа здания с убытком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 N 13АП-33937/2023, 13АП-33939/2023, 13АП-33938/2023 по делу N А56-48952/2020/сд.5
Категория спора: Банкротство организации.
Требования КУ: О признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного должником, недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Конкурсный управляющий полагает, что оспариваемый договор заключен между аффилированными лицами при неравноценном встречном предоставлении и с целью причинения вреда кредиторам.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О назначении экспертизы - отказано.Ссылаясь на недобросовестность сторон, конкурсный управляющий указывает на построение должником и контролирующими должника лицами убыточной модели ведения бизнеса, в том числе осуществления продажи земельного участка отдельно от здания.
Категория спора: Банкротство организации.
Требования КУ: О признании договора купли-продажи земельного участка, заключенного должником, недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Конкурсный управляющий полагает, что оспариваемый договор заключен между аффилированными лицами при неравноценном встречном предоставлении и с целью причинения вреда кредиторам.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О назначении экспертизы - отказано.Ссылаясь на недобросовестность сторон, конкурсный управляющий указывает на построение должником и контролирующими должника лицами убыточной модели ведения бизнеса, в том числе осуществления продажи земельного участка отдельно от здания.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации-продавца реализацию объекта недвижимости (производственного здания, учтенного организацией в составе объектов основных средств) с убытком?..
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемом случае в результате реализации здания образовался убыток в размере 8 712 000 руб. (40 560 000 руб. - 6 760 000 руб. - (48 000 000 руб. - 5 488 000 руб.)). Убыток для целей налогообложения прибыли подлежит учету в особом порядке, установленном п. 3 ст. 268 НК РФ. Данный порядок заключается в том, что образовавшийся убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разность между сроком полезного использования и фактическим сроком использования до момента реализации (т.е. в течение оставшегося срока полезного использования здания с месяца, следующего за месяцем передачи здания).
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемом случае в результате реализации здания образовался убыток в размере 8 712 000 руб. (40 560 000 руб. - 6 760 000 руб. - (48 000 000 руб. - 5 488 000 руб.)). Убыток для целей налогообложения прибыли подлежит учету в особом порядке, установленном п. 3 ст. 268 НК РФ. Данный порядок заключается в том, что образовавшийся убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разность между сроком полезного использования и фактическим сроком использования до момента реализации (т.е. в течение оставшегося срока полезного использования здания с месяца, следующего за месяцем передачи здания).
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Совет директоров (наблюдательный совет) и единоличный исполнительный орган ООО.
Можно ли взыскать с директора ООО убытки, причиненные обществу в связи с продажей имущества по заниженной цене, в размере разницы между ценой продажи и рыночной стоимостью имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что договор купли-продажи от 30.10.2008 представляет собой сделку с заинтересованностью, заключенную ответчиком от имени общества на невыгодных условиях по явно заниженной цене и без надлежащего одобрения участников общества, что повлекло причинение обществу убытков в размере разницы между ценой продажи здания проходной и рыночной ценой объекта..."
Можно ли взыскать с директора ООО убытки, причиненные обществу в связи с продажей имущества по заниженной цене, в размере разницы между ценой продажи и рыночной стоимостью имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что договор купли-продажи от 30.10.2008 представляет собой сделку с заинтересованностью, заключенную ответчиком от имени общества на невыгодных условиях по явно заниженной цене и без надлежащего одобрения участников общества, что повлекло причинение обществу убытков в размере разницы между ценой продажи здания проходной и рыночной ценой объекта..."
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2006 N 268-ФЗ
(ред. от 28.11.2025)
"О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1) прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном настоящей главой;
(ред. от 28.11.2025)
"О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1) прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном настоящей главой;
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
(ред. от 22.06.2021)
"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.
(ред. от 22.06.2021)
"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.
Статья: Как рассчитать убытки за некачественное исполнение договора
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 9)Второй способ указан в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 7, где указано, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено (абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ N 7).
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 9)Второй способ указан в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 7, где указано, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено (абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ N 7).
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Применимость этого метода подтвердил и ВС РФ в п. 3 Постановления Пленума от 24 марта 2016 г. N 7: "...Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором".
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Применимость этого метода подтвердил и ВС РФ в п. 3 Постановления Пленума от 24 марта 2016 г. N 7: "...Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором".
Статья: Произведения уличной живописи и татуировки: содержание и защита личных неимущественных прав автора
(Сивергин А.А.)
("ИС. Авторское право и смежные права", 2024, N 4)Несмотря на отсутствие фактических убытков (ввиду того, что продать работы, созданные на не принадлежащем им материальном объекте, они не могли) судом была взыскана максимальная сумма компенсации. Особый интерес представляет то, что судья в своем решении указал на возможность нарушения "моральных прав" художников в случае сноса здания без предварительного закрашивания. А значит, компенсация была бы присуждена в любом случае, но в значительно меньшем размере. Представляется, что подобная мера защиты в виде взыскания компенсации должна применяться и в российской системе защиты личных неимущественных прав в пределах, установленных подп. 1 ст. 1301 ГК РФ, не ограничиваясь охраной исключительного права, поскольку только такая мера может служить эффективным средством превенции нарушения личных неимущественных прав авторов. Существующий в России порядок защиты, установленный ст. 152 ГК РФ, не может достичь цели полноценной защиты прав автора.
(Сивергин А.А.)
("ИС. Авторское право и смежные права", 2024, N 4)Несмотря на отсутствие фактических убытков (ввиду того, что продать работы, созданные на не принадлежащем им материальном объекте, они не могли) судом была взыскана максимальная сумма компенсации. Особый интерес представляет то, что судья в своем решении указал на возможность нарушения "моральных прав" художников в случае сноса здания без предварительного закрашивания. А значит, компенсация была бы присуждена в любом случае, но в значительно меньшем размере. Представляется, что подобная мера защиты в виде взыскания компенсации должна применяться и в российской системе защиты личных неимущественных прав в пределах, установленных подп. 1 ст. 1301 ГК РФ, не ограничиваясь охраной исключительного права, поскольку только такая мера может служить эффективным средством превенции нарушения личных неимущественных прав авторов. Существующий в России порядок защиты, установленный ст. 152 ГК РФ, не может достичь цели полноценной защиты прав автора.
"Корпоративная конфликтология: монография"
(Осипенко О.В.)
("Статут", 2022)Акционер, имеющий 4% акций, оспорил сделку по продаже здания в Сочи площадью 140 кв. м за 70 тыс. руб., посчитав, что компании причинены убытки в 7 млн руб. Суды с ним не согласились.
(Осипенко О.В.)
("Статут", 2022)Акционер, имеющий 4% акций, оспорил сделку по продаже здания в Сочи площадью 140 кв. м за 70 тыс. руб., посчитав, что компании причинены убытки в 7 млн руб. Суды с ним не согласились.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<1> Безусловно, имеются исключения из общего правила. См. следующие дела: Junior Books v Veitchi Co. Ltd. [1983] 1 AC 250; Murphy v Brentwood District Council [1991] UKHL 2, [1991] 1 AC 398. Суть дела Junior Books v Veitchi Co. Ltd заключалась в следующем. Истец (заказчик - владелец фабрики) предъявил деликтный иск о возмещении чисто экономического вреда назначенному субподрядчику, который, как утверждалось, небрежно установил напольное покрытие; ущерб истца представлял собой финансовые последствия возникшей впоследствии необходимости замены дефектного пола. Палата лордов удовлетворила иск, постановив, что не было веских причин ограничивать возмещаемый ущерб стоимостью возмещения физического ущерба. Примечательно, что сам судебный акт так и не был отменен в дальнейшем. Суть дела Murphy v Brentwood District Council заключалась в том, что строитель заложил для дома фундамент ненадлежащего качества. Местные власти - ответчики, утверждавшие строительные нормы и правила, не обнаружили указанное нарушение. Когда здание стало опасно неустойчивым, истец не смог собрать деньги на ремонт, в результате чего решил не подавать ни на кого в суд и поэтому был вынужден продать дом со значительным убытком. Он попытался взыскать свои убытки с Совета района Брентвуд, но иск не был удовлетворен, так как убытки - заниженная стоимость, которую он получил за дом, были классифицированы как чистый экономический ущерб. Данное дело примечательно тем, что, несмотря на отрицательное решение Палаты лордов, нижестоящие суды встали на сторону строителя.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<1> Безусловно, имеются исключения из общего правила. См. следующие дела: Junior Books v Veitchi Co. Ltd. [1983] 1 AC 250; Murphy v Brentwood District Council [1991] UKHL 2, [1991] 1 AC 398. Суть дела Junior Books v Veitchi Co. Ltd заключалась в следующем. Истец (заказчик - владелец фабрики) предъявил деликтный иск о возмещении чисто экономического вреда назначенному субподрядчику, который, как утверждалось, небрежно установил напольное покрытие; ущерб истца представлял собой финансовые последствия возникшей впоследствии необходимости замены дефектного пола. Палата лордов удовлетворила иск, постановив, что не было веских причин ограничивать возмещаемый ущерб стоимостью возмещения физического ущерба. Примечательно, что сам судебный акт так и не был отменен в дальнейшем. Суть дела Murphy v Brentwood District Council заключалась в том, что строитель заложил для дома фундамент ненадлежащего качества. Местные власти - ответчики, утверждавшие строительные нормы и правила, не обнаружили указанное нарушение. Когда здание стало опасно неустойчивым, истец не смог собрать деньги на ремонт, в результате чего решил не подавать ни на кого в суд и поэтому был вынужден продать дом со значительным убытком. Он попытался взыскать свои убытки с Совета района Брентвуд, но иск не был удовлетворен, так как убытки - заниженная стоимость, которую он получил за дом, были классифицированы как чистый экономический ущерб. Данное дело примечательно тем, что, несмотря на отрицательное решение Палаты лордов, нижестоящие суды встали на сторону строителя.
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Вопросы: Будет ли в данном случае облагаться НДС часть обеспечительного платежа, относящегося к продаже зданий на указанных земельных участках?
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Вопросы: Будет ли в данном случае облагаться НДС часть обеспечительного платежа, относящегося к продаже зданий на указанных земельных участках?
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи - здания (жилого дома), если покупатель не заинтересован в участке без жилого дома. В этом случае, если иное не предусмотрено законом, одновременно со зданием к вам перейдет и право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Закон не запрещает указать характеристики такого земельного участка (кадастровый номер, площадь и пр.) в договоре купли-продажи будущего здания, если они уже известны. Однако учтите, что, если продавец не построит дом и не зарегистрирует свои права на него в ЕГРН, вы не сможете требовать передачи ни дома, ни земельного участка. Вы сможете только потребовать вернуть уплаченные продавцу деньги с процентами по ст. 395 ГК РФ, а также возместить причиненные вам убытки (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи - здания (жилого дома), если покупатель не заинтересован в участке без жилого дома. В этом случае, если иное не предусмотрено законом, одновременно со зданием к вам перейдет и право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Закон не запрещает указать характеристики такого земельного участка (кадастровый номер, площадь и пр.) в договоре купли-продажи будущего здания, если они уже известны. Однако учтите, что, если продавец не построит дом и не зарегистрирует свои права на него в ЕГРН, вы не сможете требовать передачи ни дома, ни земельного участка. Вы сможете только потребовать вернуть уплаченные продавцу деньги с процентами по ст. 395 ГК РФ, а также возместить причиненные вам убытки (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Готовое решение: Какие последствия влечет дача недостоверных заверений об обстоятельствах
(КонсультантПлюс, 2025)Помимо требования об убытках или неустойке контрагент вправе:
(КонсультантПлюс, 2025)Помимо требования об убытках или неустойке контрагент вправе:
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации-принципала продажу здания покупателю через агента, если по условиям агентского договора агент действует от своего имени, участвует в расчетах и удерживает агентское вознаграждение из денежных средств, поступивших от покупателя в оплату здания, при этом отчет агента принят принципалом до государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю?..
(Консультация эксперта, 2025)В данном случае периоды передачи здания покупателю и госрегистрации перехода права собственности на него к покупателю не совпадают. Однако это не влияет на период признания доходов и расходов. Независимо от способа отражения записей в бухучете доходы и расходы следует признавать в периоде списания объекта ОС, а результат от продажи (прибыль или убыток) отражать в отчете о финансовых результатах свернуто (п. 44, пп. "г" п. 45 ФСБУ 6/2020).
(Консультация эксперта, 2025)В данном случае периоды передачи здания покупателю и госрегистрации перехода права собственности на него к покупателю не совпадают. Однако это не влияет на период признания доходов и расходов. Независимо от способа отражения записей в бухучете доходы и расходы следует признавать в периоде списания объекта ОС, а результат от продажи (прибыль или убыток) отражать в отчете о финансовых результатах свернуто (п. 44, пп. "г" п. 45 ФСБУ 6/2020).