Продажа здания с убытком
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа здания с убытком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 11.12.2024 по делу N 33-10956/2024 (УИД 22RS0025-01-2024-000264-82)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании денежных средств; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истцом не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий заключенного договора, а также наличие у истца ущерба, при котором он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из доказанности факта наличия существенных нарушений договора купли-продажи недвижимости ответчиком, существовавших на момент его заключения, в связи с расположением части здания истца на земельном участке В., в этой связи пришел к выводу о причинении истцу убытков в виде расходов на реконструкцию или снос строения, оплату аренды, сервитута.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании денежных средств; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истцом не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий заключенного договора, а также наличие у истца ущерба, при котором он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из доказанности факта наличия существенных нарушений договора купли-продажи недвижимости ответчиком, существовавших на момент его заключения, в связи с расположением части здания истца на земельном участке В., в этой связи пришел к выводу о причинении истцу убытков в виде расходов на реконструкцию или снос строения, оплату аренды, сервитута.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации-продавца реализацию объекта недвижимости (производственного здания, учтенного организацией в составе объектов основных средств) с убытком?..
(Консультация эксперта, 2026)В рассматриваемом случае в результате реализации здания образовался убыток в размере 8 712 000 руб. (41 236 000 руб. - 7 436 000 руб. - (48 000 000 руб. - 5 488 000 руб.)). Убыток для целей налогообложения прибыли подлежит учету в особом порядке, установленном п. 3 ст. 268 НК РФ. Данный порядок заключается в том, что образовавшийся убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разность между сроком полезного использования и фактическим сроком использования до момента реализации (т.е. в течение оставшегося срока полезного использования здания с месяца, следующего за месяцем передачи здания).
(Консультация эксперта, 2026)В рассматриваемом случае в результате реализации здания образовался убыток в размере 8 712 000 руб. (41 236 000 руб. - 7 436 000 руб. - (48 000 000 руб. - 5 488 000 руб.)). Убыток для целей налогообложения прибыли подлежит учету в особом порядке, установленном п. 3 ст. 268 НК РФ. Данный порядок заключается в том, что образовавшийся убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разность между сроком полезного использования и фактическим сроком использования до момента реализации (т.е. в течение оставшегося срока полезного использования здания с месяца, следующего за месяцем передачи здания).
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Совет директоров (наблюдательный совет) и единоличный исполнительный орган ООО.
Можно ли взыскать с директора ООО убытки, причиненные обществу в связи с продажей имущества по заниженной цене, в размере разницы между ценой продажи и рыночной стоимостью имущества
(КонсультантПлюс, 2026)Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что договор купли-продажи от 30.10.2008 представляет собой сделку с заинтересованностью, заключенную ответчиком от имени общества на невыгодных условиях по явно заниженной цене и без надлежащего одобрения участников общества, что повлекло причинение обществу убытков в размере разницы между ценой продажи здания проходной и рыночной ценой объекта..."
Можно ли взыскать с директора ООО убытки, причиненные обществу в связи с продажей имущества по заниженной цене, в размере разницы между ценой продажи и рыночной стоимостью имущества
(КонсультантПлюс, 2026)Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что договор купли-продажи от 30.10.2008 представляет собой сделку с заинтересованностью, заключенную ответчиком от имени общества на невыгодных условиях по явно заниженной цене и без надлежащего одобрения участников общества, что повлекло причинение обществу убытков в размере разницы между ценой продажи здания проходной и рыночной ценой объекта..."
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
(ред. от 22.06.2021)
"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.
(ред. от 22.06.2021)
"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)27. Публично-правовое образование обязано возместить лицу убытки, причиненные действиями работников или служащих этого публично-правового образования по подделке доказательств и незаконному изъятию собственности указанного лица, в частности убытки в виде неполученной арендной платы.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)27. Публично-правовое образование обязано возместить лицу убытки, причиненные действиями работников или служащих этого публично-правового образования по подделке доказательств и незаконному изъятию собственности указанного лица, в частности убытки в виде неполученной арендной платы.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации-принципала продажу здания покупателю через агента, если по условиям агентского договора агент действует от своего имени, участвует в расчетах и удерживает агентское вознаграждение из денежных средств, поступивших от покупателя в оплату здания, при этом отчет агента принят принципалом до государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю?..
(Консультация эксперта, 2026)В данном случае периоды передачи здания покупателю и госрегистрации перехода права собственности на него к покупателю не совпадают. Однако это не влияет на период признания доходов и расходов. Независимо от способа отражения записей в бухучете доходы и расходы следует признавать в периоде списания объекта ОС, а результат от продажи (прибыль или убыток) отражать в отчете о финансовых результатах свернуто (п. 44, пп. "г" п. 45 ФСБУ 6/2020).
(Консультация эксперта, 2026)В данном случае периоды передачи здания покупателю и госрегистрации перехода права собственности на него к покупателю не совпадают. Однако это не влияет на период признания доходов и расходов. Независимо от способа отражения записей в бухучете доходы и расходы следует признавать в периоде списания объекта ОС, а результат от продажи (прибыль или убыток) отражать в отчете о финансовых результатах свернуто (п. 44, пп. "г" п. 45 ФСБУ 6/2020).
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Крупные сделки общества с ограниченной ответственностью.
Является ли сделка совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности, если не соответствует основному и дополнительному видам деятельности ООО
(КонсультантПлюс, 2026)Суды правомерно пришли к выводу, что оспариваемая сделка не может являться совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности ООО "Вил", поскольку, как установлено судами, заключение данного договора не связано с основными и дополнительными видами деятельности общества, в том числе с арендой и управлением недвижимым имуществом, строительством жилых и нежилых зданий, торговлей и т.п., исходя из уставных целей и задач общества, а также сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ. При этом оспариваемая сделка не предполагала получение ООО "ВИЛ" прибыли, и является для общества убыточной, поскольку повлекла возникновение у общества на безвозмездной основе значительных финансовых обязательств (приняты обязательства в размере 49,45% от активов ООО "ВИЛ").
Является ли сделка совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности, если не соответствует основному и дополнительному видам деятельности ООО
(КонсультантПлюс, 2026)Суды правомерно пришли к выводу, что оспариваемая сделка не может являться совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности ООО "Вил", поскольку, как установлено судами, заключение данного договора не связано с основными и дополнительными видами деятельности общества, в том числе с арендой и управлением недвижимым имуществом, строительством жилых и нежилых зданий, торговлей и т.п., исходя из уставных целей и задач общества, а также сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ. При этом оспариваемая сделка не предполагала получение ООО "ВИЛ" прибыли, и является для общества убыточной, поскольку повлекла возникновение у общества на безвозмездной основе значительных финансовых обязательств (приняты обязательства в размере 49,45% от активов ООО "ВИЛ").
Статья: Пределы и ограничения права собственности иностранных граждан на земельные участки
(Белова Т.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 12)Анализируя доктринальные подходы и судебную практику, можно прийти к выводу о том, что размещение на земельном участке объекта недвижимости не является правовым препятствием для соблюдения общего правила, предусмотренного статьей 238 ГК РФ. Однако следование этому подходу может привести к ущемлению прав собственников такой недвижимости. Предположим, на ограниченном в обороте земельном участке, принадлежащем иностранцу на праве собственности, возведен жилой дом, иное здание либо строение, однако в силу статьи 15 ЗК РФ, статьи 5 Закона об обороте и статьи 238 ГК РФ он должен произвести отчуждение такого участка, а в случае невыполнения этих требований отчуждение происходит принудительно. В отличие от добровольного отчуждения, при котором собственник сам принимает решение о предмете сделки, стоимости объекта, выборе покупателя, при принудительной продаже лицо может претерпевать убытки, обусловленные ограниченным использованием земельного участка под строением, снижением стоимости такого строения и т.д. Если речь идет о самостоятельном строительстве таким лицом объекта недвижимости, то во избежание указанных последствий и при реализации возможности истребования причиненных убытков целесообразно различать моменты, в которые лицо возвело такой объект недвижимости, - до того, как оно узнало о запрете на принадлежность ему такого участка на праве собственности, либо после.
(Белова Т.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 12)Анализируя доктринальные подходы и судебную практику, можно прийти к выводу о том, что размещение на земельном участке объекта недвижимости не является правовым препятствием для соблюдения общего правила, предусмотренного статьей 238 ГК РФ. Однако следование этому подходу может привести к ущемлению прав собственников такой недвижимости. Предположим, на ограниченном в обороте земельном участке, принадлежащем иностранцу на праве собственности, возведен жилой дом, иное здание либо строение, однако в силу статьи 15 ЗК РФ, статьи 5 Закона об обороте и статьи 238 ГК РФ он должен произвести отчуждение такого участка, а в случае невыполнения этих требований отчуждение происходит принудительно. В отличие от добровольного отчуждения, при котором собственник сам принимает решение о предмете сделки, стоимости объекта, выборе покупателя, при принудительной продаже лицо может претерпевать убытки, обусловленные ограниченным использованием земельного участка под строением, снижением стоимости такого строения и т.д. Если речь идет о самостоятельном строительстве таким лицом объекта недвижимости, то во избежание указанных последствий и при реализации возможности истребования причиненных убытков целесообразно различать моменты, в которые лицо возвело такой объект недвижимости, - до того, как оно узнало о запрете на принадлежность ему такого участка на праве собственности, либо после.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)В применении специального срока исковой давности было отказано по искам, касающимся установки резинового покрытия на спортивной площадке, ввиду квалификации соответствующих работ в качестве капитальных <1>; о взыскании убытков, не связанных с качеством результата работ <2> (например, по замещающей сделке <3>); по искам, связанным с выполнением фасадных работ по ремонту здания <4>, работ по устройству полов <5>; с невыполнением исполнителем (обладающим также статусом продавца по договору купли-продажи будущей вещи) обязанности по передаче предварительно оплаченного товара <6>; по искам ввиду причинения вреда колесным парам вагонов <7> и неосновательного обогащения <8>; по искам, касающимся выполнения работ по замене оборудования сооружения "фонтан" <9>; возникшим из договора возмездного оказания услуг по информированию граждан о правилах и требованиях в области обеспечения безопасности дорожного движения <10>. Однако лишь внешне связанные со зданиями работы (например, работы по изготовлению и монтажу стеклопакетов) были подчинены положению о специальном годичном сроке исковой давности <11>.
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)В применении специального срока исковой давности было отказано по искам, касающимся установки резинового покрытия на спортивной площадке, ввиду квалификации соответствующих работ в качестве капитальных <1>; о взыскании убытков, не связанных с качеством результата работ <2> (например, по замещающей сделке <3>); по искам, связанным с выполнением фасадных работ по ремонту здания <4>, работ по устройству полов <5>; с невыполнением исполнителем (обладающим также статусом продавца по договору купли-продажи будущей вещи) обязанности по передаче предварительно оплаченного товара <6>; по искам ввиду причинения вреда колесным парам вагонов <7> и неосновательного обогащения <8>; по искам, касающимся выполнения работ по замене оборудования сооружения "фонтан" <9>; возникшим из договора возмездного оказания услуг по информированию граждан о правилах и требованиях в области обеспечения безопасности дорожного движения <10>. Однако лишь внешне связанные со зданиями работы (например, работы по изготовлению и монтажу стеклопакетов) были подчинены положению о специальном годичном сроке исковой давности <11>.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение и продажу инвестиционной недвижимости (нежилого здания), учитываемой по первоначальной стоимости?..
(Консультация эксперта, 2026)Признание в расходах убытка от обесценения и последующее его восстановление в отношении объектов недвижимого имущества, не являющихся амортизируемым имуществом, гл. 25 НК РФ не предусмотрены.
(Консультация эксперта, 2026)Признание в расходах убытка от обесценения и последующее его восстановление в отношении объектов недвижимого имущества, не являющихся амортизируемым имуществом, гл. 25 НК РФ не предусмотрены.
Статья: Произведения уличной живописи и татуировки: содержание и защита личных неимущественных прав автора
(Сивергин А.А.)
("ИС. Авторское право и смежные права", 2024, N 4)Несмотря на отсутствие фактических убытков (ввиду того, что продать работы, созданные на не принадлежащем им материальном объекте, они не могли) судом была взыскана максимальная сумма компенсации. Особый интерес представляет то, что судья в своем решении указал на возможность нарушения "моральных прав" художников в случае сноса здания без предварительного закрашивания. А значит, компенсация была бы присуждена в любом случае, но в значительно меньшем размере. Представляется, что подобная мера защиты в виде взыскания компенсации должна применяться и в российской системе защиты личных неимущественных прав в пределах, установленных подп. 1 ст. 1301 ГК РФ, не ограничиваясь охраной исключительного права, поскольку только такая мера может служить эффективным средством превенции нарушения личных неимущественных прав авторов. Существующий в России порядок защиты, установленный ст. 152 ГК РФ, не может достичь цели полноценной защиты прав автора.
(Сивергин А.А.)
("ИС. Авторское право и смежные права", 2024, N 4)Несмотря на отсутствие фактических убытков (ввиду того, что продать работы, созданные на не принадлежащем им материальном объекте, они не могли) судом была взыскана максимальная сумма компенсации. Особый интерес представляет то, что судья в своем решении указал на возможность нарушения "моральных прав" художников в случае сноса здания без предварительного закрашивания. А значит, компенсация была бы присуждена в любом случае, но в значительно меньшем размере. Представляется, что подобная мера защиты в виде взыскания компенсации должна применяться и в российской системе защиты личных неимущественных прав в пределах, установленных подп. 1 ст. 1301 ГК РФ, не ограничиваясь охраной исключительного права, поскольку только такая мера может служить эффективным средством превенции нарушения личных неимущественных прав авторов. Существующий в России порядок защиты, установленный ст. 152 ГК РФ, не может достичь цели полноценной защиты прав автора.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Применимость этого метода подтвердил и ВС РФ в п. 3 Постановления Пленума от 24 марта 2016 г. N 7: "...Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором".
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Применимость этого метода подтвердил и ВС РФ в п. 3 Постановления Пленума от 24 марта 2016 г. N 7: "...Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором".
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Вопросы: Будет ли в данном случае облагаться НДС часть обеспечительного платежа, относящегося к продаже зданий на указанных земельных участках?
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Вопросы: Будет ли в данном случае облагаться НДС часть обеспечительного платежа, относящегося к продаже зданий на указанных земельных участках?
Корреспонденция счетов: Организация (принципал) продает нежилое здание, учитываемое в качестве объекта основных средств, через посредника (агента), действующего от своего имени и участвующего в расчетах. Плата от покупателя за проданное здание поступает после государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю и принятия принципалом отчета агента. Из полученной оплаты агент удерживает агентское вознаграждение и возмещаемые принципалом затраты. Как отражаются в учете принципала указанные операции?..
(Консультация эксперта, 2026)В данном случае периоды передачи здания покупателю и госрегистрации перехода права собственности на него к покупателю не совпадают. Однако это не влияет на период признания доходов и расходов. Независимо от принятого варианта отражения записей в бухучете доходы и расходы в любом случае следует признавать в периоде списания объекта ОС, а результат от продажи (прибыль или убыток) отражать в отчете о финансовых результатах свернуто (п. 44 ФСБУ 6/2020, п. 28 ФСБУ 4/2023 "Бухгалтерская (финансовая) отчетность", утвержденного Приказом Минфина России от 04.10.2023 N 157н).
(Консультация эксперта, 2026)В данном случае периоды передачи здания покупателю и госрегистрации перехода права собственности на него к покупателю не совпадают. Однако это не влияет на период признания доходов и расходов. Независимо от принятого варианта отражения записей в бухучете доходы и расходы в любом случае следует признавать в периоде списания объекта ОС, а результат от продажи (прибыль или убыток) отражать в отчете о финансовых результатах свернуто (п. 44 ФСБУ 6/2020, п. 28 ФСБУ 4/2023 "Бухгалтерская (финансовая) отчетность", утвержденного Приказом Минфина России от 04.10.2023 N 157н).