Продажа права аренды на торгах банкротство
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа права аренды на торгах банкротство (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда
(КонсультантПлюс, 2025)Досрочное расторжение договора лизинга при банкротстве
(КонсультантПлюс, 2025)Досрочное расторжение договора лизинга при банкротстве
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2025 N 08АП-5500/2025 по делу N А70-18203/2024
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение оставлено без изменения."После признания ООО "ТПС" банкротом при наличии фиктивной кредиторской задолженности общества перед подконтрольными Плоскову и Дубровскому организациями участники преступной группы предприняли меры по отчуждению активов ООО "ТПС", в том числе права аренды на земельный участок площадью 991 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 63, предоставленный обществу на основании договора аренды от 12.07.2006 с Департаментом имущественных отношений Тюменской области. Под видом исполнения решения подконтрольного Плоскову и Дубровскому комитета кредиторов о продаже активов общества в рамках процедуры банкротства Скиловым были организованы торги по продаже права аренды на земельный участок по цене 2 855 000 руб. при его рыночной стоимости 7 070 000 руб., победителем которых было признано подконтрольное Дубровскому ООО "ТоргИнвест". По результатам торгов между ООО "ТПС" в лице конкурсного управляющего Скилова и ООО "ТоргИнвест" был заключен договор об уступке права аренды на указанный земельный участок. Право аренды на земельный участок по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 63, зарегистрировано 15.02.2013 за ООО "ТоргИнвест" Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области".
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение оставлено без изменения."После признания ООО "ТПС" банкротом при наличии фиктивной кредиторской задолженности общества перед подконтрольными Плоскову и Дубровскому организациями участники преступной группы предприняли меры по отчуждению активов ООО "ТПС", в том числе права аренды на земельный участок площадью 991 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 63, предоставленный обществу на основании договора аренды от 12.07.2006 с Департаментом имущественных отношений Тюменской области. Под видом исполнения решения подконтрольного Плоскову и Дубровскому комитета кредиторов о продаже активов общества в рамках процедуры банкротства Скиловым были организованы торги по продаже права аренды на земельный участок по цене 2 855 000 руб. при его рыночной стоимости 7 070 000 руб., победителем которых было признано подконтрольное Дубровскому ООО "ТоргИнвест". По результатам торгов между ООО "ТПС" в лице конкурсного управляющего Скилова и ООО "ТоргИнвест" был заключен договор об уступке права аренды на указанный земельный участок. Право аренды на земельный участок по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 63, зарегистрировано 15.02.2013 за ООО "ТоргИнвест" Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли передать право аренды отдельно от обязанностей по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Специальных ограничений по вопросу включения в конкурсную массу прав аренды Законом о банкротстве не предусмотрено. В рассматриваемом случае права аренды по спорному договору реализованы с торгов с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов.
Можно ли передать право аренды отдельно от обязанностей по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Специальных ограничений по вопросу включения в конкурсную массу прав аренды Законом о банкротстве не предусмотрено. В рассматриваемом случае права аренды по спорному договору реализованы с торгов с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов.
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)На это можно возразить, что и ст. 617 ГК РФ влечет перевод долга, но это не мешает применять право следования без согласия арендатора (правда, чистой аналогии здесь не будет, поскольку по ст. 617 ГК РФ такое последствие имеет место в силу закона, а не по воле сторон). Подобное регулирование исходит из того, что для арендатора важным является обладание конкретным объектом, а не личность его контрагента. Неплатежеспособность арендодателя имеет для арендатора гораздо меньшее значение, чем для кредитора по денежному обязательству (за исключением, конечно, права арендодателя на отказ от договора в связи с открытием в отношении него конкурсного производства). Ввиду наличия права следования арендатор даже не несет рисков, что вещь может быть отобрана в связи с реализацией с публичных торгов по долгам арендодателя в исполнительном производстве и/или в банкротстве (в отсутствие права следования при продаже объекта с торгов арендатору, скорее всего, не были бы компенсированы (реально возмещены неплатежеспособным лицом) затраты, понесенные в связи с приведением объекта аренды в соответствие с нуждами арендатора). Вероятно, арендатор разве что может беспокоиться о гарантийном взносе, ранее уплаченном арендодателю, а также о неисполнении последним обязанности по выполнению работ, относящихся к капитальному ремонту.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)На это можно возразить, что и ст. 617 ГК РФ влечет перевод долга, но это не мешает применять право следования без согласия арендатора (правда, чистой аналогии здесь не будет, поскольку по ст. 617 ГК РФ такое последствие имеет место в силу закона, а не по воле сторон). Подобное регулирование исходит из того, что для арендатора важным является обладание конкретным объектом, а не личность его контрагента. Неплатежеспособность арендодателя имеет для арендатора гораздо меньшее значение, чем для кредитора по денежному обязательству (за исключением, конечно, права арендодателя на отказ от договора в связи с открытием в отношении него конкурсного производства). Ввиду наличия права следования арендатор даже не несет рисков, что вещь может быть отобрана в связи с реализацией с публичных торгов по долгам арендодателя в исполнительном производстве и/или в банкротстве (в отсутствие права следования при продаже объекта с торгов арендатору, скорее всего, не были бы компенсированы (реально возмещены неплатежеспособным лицом) затраты, понесенные в связи с приведением объекта аренды в соответствие с нуждами арендатора). Вероятно, арендатор разве что может беспокоиться о гарантийном взносе, ранее уплаченном арендодателю, а также о неисполнении последним обязанности по выполнению работ, относящихся к капитальному ремонту.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) унитарного предприятия (далее - должник, предприятие) его конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже принадлежащего предприятию права аренды земельных участков (далее - положение о продаже).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) унитарного предприятия (далее - должник, предприятие) его конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже принадлежащего предприятию права аренды земельных участков (далее - положение о продаже).
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)К. обратился в арбитражный суд с иском к участнику торгов о переводе на себя прав покупателя по договору купли-продажи. К. указал, что занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеет на праве аренды земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, проданному на торгах. К. ссылался на то, что конкурсный управляющий вопреки требованиям ст. 179 Закона о банкротстве не предложил ему воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)К. обратился в арбитражный суд с иском к участнику торгов о переводе на себя прав покупателя по договору купли-продажи. К. указал, что занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеет на праве аренды земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, проданному на торгах. К. ссылался на то, что конкурсный управляющий вопреки требованиям ст. 179 Закона о банкротстве не предложил ему воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества.
Статья: Об исполнении и расторжении договоров, заключенных должником до возбуждения дела о банкротстве
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)Передаче прав из договора способствует норма абз. 3 п. 2 ст. 382 ГК РФ, где установлено, что предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве).
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)Передаче прав из договора способствует норма абз. 3 п. 2 ст. 382 ГК РФ, где установлено, что предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве).
Статья: Очерк теории титульного обеспечения
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)(б) Банкротство лизингодателя. При банкротстве лизингодателя его актив составляет требование, которое он имеет к лизингополучателю, обеспеченное собственностью на предмет лизинга. И именно оно должно быть продано на банкротных торгах в составе конкурсной массы <170>.
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)(б) Банкротство лизингодателя. При банкротстве лизингодателя его актив составляет требование, которое он имеет к лизингополучателю, обеспеченное собственностью на предмет лизинга. И именно оно должно быть продано на банкротных торгах в составе конкурсной массы <170>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)В случае если перед судом ставится вопрос об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже принадлежащего предприятию права аренды земельных участков, суду необходимо установить, является ли право аренды оборотоспособным имущественным правом должника, а также имеет ли должник право распоряжаться правом аренды.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)В случае если перед судом ставится вопрос об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже принадлежащего предприятию права аренды земельных участков, суду необходимо установить, является ли право аренды оборотоспособным имущественным правом должника, а также имеет ли должник право распоряжаться правом аренды.
Статья: Преддоговорный этап при заключении договора на торгах
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 9)<46> Указанное ограничение применения нормы ст. 17 Закона о защите конкуренции находит отражение в практике Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, которая в ряде определений указала на неприменимость этой нормы к различным видам обязательных торгов (торги в рамках процесса банкротства, продажи или сдачи в аренду государственной или муниципальной земли). См.: Определения СКЭС ВС РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, от 26.04.2022 N 309-ЭС21-27706.
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 9)<46> Указанное ограничение применения нормы ст. 17 Закона о защите конкуренции находит отражение в практике Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, которая в ряде определений указала на неприменимость этой нормы к различным видам обязательных торгов (торги в рамках процесса банкротства, продажи или сдачи в аренду государственной или муниципальной земли). См.: Определения СКЭС ВС РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, от 26.04.2022 N 309-ЭС21-27706.
Статья: Обжалование отказов в государственной регистрации прав на земельный участок как один из способов установления достоверных сведений для внесения в ЕГРН
(Метелева Ю.А.)
("Право и экономика", 2021, N 6)Отказ в государственной регистрации перехода прав на земельный участок возможен в случае квалификации государственным регистратором сделки-основания как ничтожной. Так, по одному из дел кооператив, находясь в процессе несостоятельности (банкротства), купил у муниципального образования земельный участок. Земельный участок был продан кооперативу без торгов, поскольку там стоял объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано за кооперативом. Отказывая в регистрации перехода права собственности, государственный регистратор указал две причины:
(Метелева Ю.А.)
("Право и экономика", 2021, N 6)Отказ в государственной регистрации перехода прав на земельный участок возможен в случае квалификации государственным регистратором сделки-основания как ничтожной. Так, по одному из дел кооператив, находясь в процессе несостоятельности (банкротства), купил у муниципального образования земельный участок. Земельный участок был продан кооперативу без торгов, поскольку там стоял объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано за кооперативом. Отказывая в регистрации перехода права собственности, государственный регистратор указал две причины:
Статья: Заключение договора на торгах: гражданско-правовой анализ структурных элементов
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 2)При всей теоретической важности добровольных торгов основную массу случаев заключения договора на торгах занимают обязательные торги. В эту группу входят все случаи, когда заключение договора возможно исключительно в рамках процесса торгов. Яркими примерами являются публичные торги в рамках исполнительного производства, банкротные торги, а также государственные или муниципальные закупки.
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 2)При всей теоретической важности добровольных торгов основную массу случаев заключения договора на торгах занимают обязательные торги. В эту группу входят все случаи, когда заключение договора возможно исключительно в рамках процесса торгов. Яркими примерами являются публичные торги в рамках исполнительного производства, банкротные торги, а также государственные или муниципальные закупки.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)То же должно касаться и всех иных подобных случаев, когда обязательства должника представляют собой "обязательственный эскорт" предоставления ограниченного вещного права или автономные реальные обязательства. Например, если ликвидируется арендодатель и право собственности на объект недвижимости переходит к третьему лицу, выигравшему торги, или в режиме ликвидационной квоты участнику или учредителю организации, аренда должна сохраняться, а обязательства арендодателя должны переходить к новому собственнику в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ (исключением здесь является п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, согласно которому продажа с торгов - в том числе банкротных - заложенной недвижимости может при определенных условиях прекратить аренду, но и здесь обязательства прекратятся не ликвидацией, а продажей вещи с торгов). Тот же подход применим к договору найма жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)То же должно касаться и всех иных подобных случаев, когда обязательства должника представляют собой "обязательственный эскорт" предоставления ограниченного вещного права или автономные реальные обязательства. Например, если ликвидируется арендодатель и право собственности на объект недвижимости переходит к третьему лицу, выигравшему торги, или в режиме ликвидационной квоты участнику или учредителю организации, аренда должна сохраняться, а обязательства арендодателя должны переходить к новому собственнику в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ (исключением здесь является п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, согласно которому продажа с торгов - в том числе банкротных - заложенной недвижимости может при определенных условиях прекратить аренду, но и здесь обязательства прекратятся не ликвидацией, а продажей вещи с торгов). Тот же подход применим к договору найма жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).
Статья: Применение арбитражными судами обеспечительных мер в деле о банкротстве
(Колесникова С.Г., Теплюкова Л.С.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Как указывала заявитель, в ходе процедуры банкротства в ЕФРСБ опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже квартиры, которая является общей совместной собственностью супругов, поскольку приобретена супругами в период брака на общие денежные средства, ее реализация в рамках дела о банкротстве супруга затрагивает права и законные интересы заявителя, а также сделает невозможным исполнение судебного акта, вынесенного судом общей юрисдикции по иску заявителя к должнику о разделе спорной квартиры.
(Колесникова С.Г., Теплюкова Л.С.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Как указывала заявитель, в ходе процедуры банкротства в ЕФРСБ опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже квартиры, которая является общей совместной собственностью супругов, поскольку приобретена супругами в период брака на общие денежные средства, ее реализация в рамках дела о банкротстве супруга затрагивает права и законные интересы заявителя, а также сделает невозможным исполнение судебного акта, вынесенного судом общей юрисдикции по иску заявителя к должнику о разделе спорной квартиры.
Статья: Особенности принудительной реализации незавершенного строительства ввиду прекращения права аренды публичного земельного участка (ст. 239.1 ГК РФ)
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Приведенные нормы показывают, что, действительно, новый собственник ОНС, приобретший его на торгах в рамках банкротного законодательства, не имеет права аренды публичного земельного участка под этим объектом для завершения строительства. Соответственно, публичный интерес в рациональном и эффективном землепользовании государственного (муниципального) земельного фонда не достигается. Рассмотренный судебный казус выявил существенный недостаток правового регулирования арендных земельных отношений, требующий устранения. В связи с этим предлагается учесть в п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не только публичные торги, но и торги, проводимые по Закону о банкротстве в рамках реализации имущества должника, изложив подп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в следующей редакции:
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Приведенные нормы показывают, что, действительно, новый собственник ОНС, приобретший его на торгах в рамках банкротного законодательства, не имеет права аренды публичного земельного участка под этим объектом для завершения строительства. Соответственно, публичный интерес в рациональном и эффективном землепользовании государственного (муниципального) земельного фонда не достигается. Рассмотренный судебный казус выявил существенный недостаток правового регулирования арендных земельных отношений, требующий устранения. В связи с этим предлагается учесть в п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не только публичные торги, но и торги, проводимые по Закону о банкротстве в рамках реализации имущества должника, изложив подп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в следующей редакции:
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Вместе с тем возникает вопрос, позволяет ли решить данную проблему право застройки. С одной стороны, согласно п. 4 ст. 300.5 Проекта изменений в ГК (п. 3 ст. 300.6 Проекта в редакции ко второму чтению) право застройки признается ограниченным вещным правом и представляет собой актив застройщика, на который может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи с публичных торгов. Однако нерешенным остается вопрос о применимости предусмотренных Проектом оснований для досрочного прекращения права застройки (в частности, существенного нарушения договора, двухгодичной задолженности по плате за право застройки) в ситуации банкротства застройщика. Если данные основания будут применяться, то это приведет к прекращению права застройки и нисколько не укрепит правовое положение кредиторов застройщика в банкротстве по сравнению с текущей ситуацией с правом строительной аренды.
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Вместе с тем возникает вопрос, позволяет ли решить данную проблему право застройки. С одной стороны, согласно п. 4 ст. 300.5 Проекта изменений в ГК (п. 3 ст. 300.6 Проекта в редакции ко второму чтению) право застройки признается ограниченным вещным правом и представляет собой актив застройщика, на который может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи с публичных торгов. Однако нерешенным остается вопрос о применимости предусмотренных Проектом оснований для досрочного прекращения права застройки (в частности, существенного нарушения договора, двухгодичной задолженности по плате за право застройки) в ситуации банкротства застройщика. Если данные основания будут применяться, то это приведет к прекращению права застройки и нисколько не укрепит правовое положение кредиторов застройщика в банкротстве по сравнению с текущей ситуацией с правом строительной аренды.