Продажа помещения без земли
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа помещения без земли (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Пределы применения принципа единства судьбы земли и недвижимости: ГК РФ солидарен с ВС РФ?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Таким образом, для того чтобы доля в праве на земельный участок перешла вместе с помещением, она должна быть рассчитана и указана в договоре купли-продажи. Следовательно, доля в праве на земельный участок, если она изначально отсутствует, может перейти вместе с помещением только в силу договора, а не в силу закона. Соответственно, если размер доли, подлежащей переходу, определен в договоре купли-продажи помещения, то она перейдет к новому собственнику, если же в договоре, на основании которого переходит право на помещение, ничего о доле в праве на земельный участок не говорится, то перейдет только помещение.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Таким образом, для того чтобы доля в праве на земельный участок перешла вместе с помещением, она должна быть рассчитана и указана в договоре купли-продажи. Следовательно, доля в праве на земельный участок, если она изначально отсутствует, может перейти вместе с помещением только в силу договора, а не в силу закона. Соответственно, если размер доли, подлежащей переходу, определен в договоре купли-продажи помещения, то она перейдет к новому собственнику, если же в договоре, на основании которого переходит право на помещение, ничего о доле в праве на земельный участок не говорится, то перейдет только помещение.
Готовое решение: Как согласовать в договоре купли-продажи недвижимости условие об авансе
(КонсультантПлюс, 2026)сумму НДС в составе размера аванса либо сверх него (если вы плательщик НДС и операция облагается НДС). Учтите, что продажа земельных участков, жилых домов и помещений, а также их долей НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это не касается продажи жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию) (Письма Минфина России от 26.11.2020 N 03-07-11/103197, от 11.09.2018 N 03-07-07/64777);
(КонсультантПлюс, 2026)сумму НДС в составе размера аванса либо сверх него (если вы плательщик НДС и операция облагается НДС). Учтите, что продажа земельных участков, жилых домов и помещений, а также их долей НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это не касается продажи жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию) (Письма Минфина России от 26.11.2020 N 03-07-11/103197, от 11.09.2018 N 03-07-07/64777);
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Продажа имущества бюджетным учреждением
(КонсультантПлюс, 2026)...Ссылаясь на то, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи помещения заключены в отсутствие полномочий на распоряжение имуществом, с существенными нарушениями законодательства о приватизации, Федерального закона... "О защите конкуренции", земельного законодательства, в связи с чем являются ничтожными сделками, посягают на публичный интерес, истец [администрация - ред.] обратился в суд с настоящим иском...
(КонсультантПлюс, 2026)...Ссылаясь на то, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи помещения заключены в отсутствие полномочий на распоряжение имуществом, с существенными нарушениями законодательства о приватизации, Федерального закона... "О защите конкуренции", земельного законодательства, в связи с чем являются ничтожными сделками, посягают на публичный интерес, истец [администрация - ред.] обратился в суд с настоящим иском...
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа нежилых помещений (части здания)
(КонсультантПлюс, 2026)...В договоре купли-продажи нежилого помещения условия относительно земельного участка отсутствуют.
(КонсультантПлюс, 2026)...В договоре купли-продажи нежилого помещения условия относительно земельного участка отсутствуют.
Нормативные акты
Постановление Правления ПФ РФ от 24.06.2019 N 364п
(ред. от 11.01.2021)
"Об утверждении Административного регламента предоставления Пенсионным фондом Российской Федерации и его территориальными органами государственной услуги по рассмотрению заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала"
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.10.2019 N 56265)праве собственности на земельный участок, праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, праве безвозмездного срочного пользования земельным участком;
(ред. от 11.01.2021)
"Об утверждении Административного регламента предоставления Пенсионным фондом Российской Федерации и его территориальными органами государственной услуги по рассмотрению заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала"
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.10.2019 N 56265)праве собственности на земельный участок, праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, праве безвозмездного срочного пользования земельным участком;
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса (подпункт 6).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса (подпункт 6).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2026)Если земельный участок находится в аренде, то по умолчанию к покупателю перейдут права и обязанности арендатора. Однако мы все равно рекомендуем покупателю ознакомиться с договором между собственником помещения и собственником земельного участка. Это прояснит, на каких условиях продавец использует участок, не запрещает ли договор продавать помещение без согласия собственника земли (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Если земельный участок находится в аренде, то по умолчанию к покупателю перейдут права и обязанности арендатора. Однако мы все равно рекомендуем покупателю ознакомиться с договором между собственником помещения и собственником земельного участка. Это прояснит, на каких условиях продавец использует участок, не запрещает ли договор продавать помещение без согласия собственника земли (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Приобретает ли покупатель право собственности на земельный участок, если в договоре купли-продажи расположенной на нем недвижимости нет условий о его судьбе
(КонсультантПлюс, 2026)Вывод из судебной практики: если в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения, помещения) не определена судьба земельного участка под ним и из того не следует, что воля сторон была направлена на отчуждение объекта без земли, покупатель в силу закона приобретает у продавца - собственника участка право собственности (долю в этом праве) на него.
Приобретает ли покупатель право собственности на земельный участок, если в договоре купли-продажи расположенной на нем недвижимости нет условий о его судьбе
(КонсультантПлюс, 2026)Вывод из судебной практики: если в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения, помещения) не определена судьба земельного участка под ним и из того не следует, что воля сторон была направлена на отчуждение объекта без земли, покупатель в силу закона приобретает у продавца - собственника участка право собственности (долю в этом праве) на него.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)2.3. В подп. 6 п. 2 комментируемой статьи предусматривается продажа земельных участков без проведения торгов лицам, которым на праве собственности принадлежат здания, сооружения либо помещения в них, расположенные на данных участках.
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)2.3. В подп. 6 п. 2 комментируемой статьи предусматривается продажа земельных участков без проведения торгов лицам, которым на праве собственности принадлежат здания, сооружения либо помещения в них, расположенные на данных участках.
Статья: Общее имущество в здании (сооружении). Комментарий к изменениям в главу 16 ГК РФ
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)После 1991 года право частной собственности начало формироваться при приватизации жилых помещений (жилые дома и раньше могли быть объектами личной собственности, просто ее содержание расширилось), затем стали продаваться нежилые помещения и целые здания (сооружения), но по общему правилу без земельных участков. Соответственно, правило superficies solo cedit продолжало нарушаться. Попытки восстановить его успеха не имели. Главы 6.1, 17 и 17.1 ГК исходят из противоположного правила, в лучшем случае признавая, что земельный участок, с одной стороны, и здание (сооружение) на нем, а порой помещения (машино-места) - с другой, выступают как равноправные объекты. Иногда первый следует судьбе вторых, иногда вторые - судьбе первого. Четкого правила о приоритете чего-то из них, увы, обнаружить нельзя, несмотря на горячие призывы восстановить упомянутое римское правило <3>.
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)После 1991 года право частной собственности начало формироваться при приватизации жилых помещений (жилые дома и раньше могли быть объектами личной собственности, просто ее содержание расширилось), затем стали продаваться нежилые помещения и целые здания (сооружения), но по общему правилу без земельных участков. Соответственно, правило superficies solo cedit продолжало нарушаться. Попытки восстановить его успеха не имели. Главы 6.1, 17 и 17.1 ГК исходят из противоположного правила, в лучшем случае признавая, что земельный участок, с одной стороны, и здание (сооружение) на нем, а порой помещения (машино-места) - с другой, выступают как равноправные объекты. Иногда первый следует судьбе вторых, иногда вторые - судьбе первого. Четкого правила о приоритете чего-то из них, увы, обнаружить нельзя, несмотря на горячие призывы восстановить упомянутое римское правило <3>.
"Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"
(постатейный)
(Батрова Т.А., Пешкова (Белогорцева) Х.В., Баранов И.В., Ротко С.В., Беляев М.А., Тимошенко Д.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Согласно п. 2 ст. 39.3 ЗК без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков:
(постатейный)
(Батрова Т.А., Пешкова (Белогорцева) Х.В., Баранов И.В., Ротко С.В., Беляев М.А., Тимошенко Д.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Согласно п. 2 ст. 39.3 ЗК без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков:
Вопрос: Вправе ли организация приватизировать земельный участок, на котором расположен ее объект и объект муниципальной собственности?
(Консультация эксперта, 2024)Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
(Консультация эксперта, 2024)Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
Вопрос: Регистрирующим органом отказано в госрегистрации перехода права собственности на помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости, ввиду отсутствия документов на госрегистрацию земельного участка под этим зданием. Правомерен ли отказ? Требуется ли регистрация права на долю земельного участка?
(Консультация эксперта, 2025)Так как предметом договора купли-продажи является часть здания (помещение), которое не является самостоятельным объектом недвижимости ввиду отсутствия возможности выдела земельного участка, необходимого для использования этого помещения, то для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на это помещение одновременной государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не требуется. Возникновение права на земельный участок является следствием возникновения права на объект недвижимости и необходимость отдельной государственной регистрации прав на земельный участок отсутствует, а соответственно, отказ регистрирующего органа в рассматриваемом случае является неправомерным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2021 N Ф06-69375/2020 по делу N А55-1660/2020).
(Консультация эксперта, 2025)Так как предметом договора купли-продажи является часть здания (помещение), которое не является самостоятельным объектом недвижимости ввиду отсутствия возможности выдела земельного участка, необходимого для использования этого помещения, то для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на это помещение одновременной государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не требуется. Возникновение права на земельный участок является следствием возникновения права на объект недвижимости и необходимость отдельной государственной регистрации прав на земельный участок отсутствует, а соответственно, отказ регистрирующего органа в рассматриваемом случае является неправомерным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2021 N Ф06-69375/2020 по делу N А55-1660/2020).
Статья: Аналитический обзор судебных дел, рассмотренных с участием антимонопольного органа
(Вовкивская Л.В., Савостина Е.В.)
("Российское конкурентное право и экономика", 2022, N 1)Суды трех инстанций не согласились с выводами антимонопольного органа, поскольку действия администрации были основаны на положениях Земельного кодекса Российской Федерации <8>: обществу был продан земельный участок, на котором находилось принадлежащее обществу на праве собственности нежилое помещение. Поскольку Земельный кодекс Российской Федерации допускает продажу земельного участка без проведения торгов в такой ситуации, суды сочли действия администрации правомерными.
(Вовкивская Л.В., Савостина Е.В.)
("Российское конкурентное право и экономика", 2022, N 1)Суды трех инстанций не согласились с выводами антимонопольного органа, поскольку действия администрации были основаны на положениях Земельного кодекса Российской Федерации <8>: обществу был продан земельный участок, на котором находилось принадлежащее обществу на праве собственности нежилое помещение. Поскольку Земельный кодекс Российской Федерации допускает продажу земельного участка без проведения торгов в такой ситуации, суды сочли действия администрации правомерными.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение. Теоретически возможна ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять (выкупить) только часть жилого помещения. Без согласия собственника жилого помещения это сделать невозможно и принудить собственника к продаже только части жилого помещения невозможно.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение. Теоретически возможна ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять (выкупить) только часть жилого помещения. Без согласия собственника жилого помещения это сделать невозможно и принудить собственника к продаже только части жилого помещения невозможно.
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).