Продажа нескольких объектов недвижимости по одному договору
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа нескольких объектов недвижимости по одному договору (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.07.2025 по делу N А74-9386/2024
Требование: О признании недействительными сделками соглашений о зачете встречных требований и применении последствий недействительности сделок.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Единая хозяйственная цель сделок является основным критерием для признания их связанными, но при доказывании наличия такой цели используется ряд вспомогательных признаков. Одним из них является однородность оспариваемых соглашений. Как правило, взаимосвязанные сделки являются договорами одного типа, например, несколько договоров купли-продажи объектов недвижимости, которые в совокупности составляют имущественный комплекс или производственный актив компании. Однако, сам факт однородности нескольких договоров однозначно не свидетельствует о какой-либо связи между ними, взаимосвязь соглашений определяется не их правовой однородностью, а общим результатом: приобретение, отчуждение или возможность отчуждения прямо либо косвенно имущества.
Требование: О признании недействительными сделками соглашений о зачете встречных требований и применении последствий недействительности сделок.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Единая хозяйственная цель сделок является основным критерием для признания их связанными, но при доказывании наличия такой цели используется ряд вспомогательных признаков. Одним из них является однородность оспариваемых соглашений. Как правило, взаимосвязанные сделки являются договорами одного типа, например, несколько договоров купли-продажи объектов недвижимости, которые в совокупности составляют имущественный комплекс или производственный актив компании. Однако, сам факт однородности нескольких договоров однозначно не свидетельствует о какой-либо связи между ними, взаимосвязь соглашений определяется не их правовой однородностью, а общим результатом: приобретение, отчуждение или возможность отчуждения прямо либо косвенно имущества.
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 N 11АП-12406/2023 по делу N А65-33249/2021
Требование: О признании недействительными договора аренды земельного участка, договора на сезонную очистку и ремонт водоотводных сооружений, договора аренды транспортного средства без экипажа, о применении последствий недействительности указанных сделок в виде возврата денежных средств, полученных по вышеуказанным договорам.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Единая хозяйственная цель сделок является основным критерием для признания их связанными, но при доказывании наличия такой цели используется ряд вспомогательных признаков. Одним из них является однородность оспариваемых соглашений. Как правило, взаимосвязанные сделки являются договорами одного типа, например, несколько договоров купли-продажи объектов недвижимости, которые в совокупности составляют имущественный комплекс или производственный актив компании. Однако, сам факт однородности нескольких договоров однозначно не свидетельствует о какой-либо связи между ними, взаимосвязь соглашений определяется не их правовой однородностью, а общим результатом: приобретение, отчуждение или возможность отчуждения прямо либо косвенно имущества.
Требование: О признании недействительными договора аренды земельного участка, договора на сезонную очистку и ремонт водоотводных сооружений, договора аренды транспортного средства без экипажа, о применении последствий недействительности указанных сделок в виде возврата денежных средств, полученных по вышеуказанным договорам.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Единая хозяйственная цель сделок является основным критерием для признания их связанными, но при доказывании наличия такой цели используется ряд вспомогательных признаков. Одним из них является однородность оспариваемых соглашений. Как правило, взаимосвязанные сделки являются договорами одного типа, например, несколько договоров купли-продажи объектов недвижимости, которые в совокупности составляют имущественный комплекс или производственный актив компании. Однако, сам факт однородности нескольких договоров однозначно не свидетельствует о какой-либо связи между ними, взаимосвязь соглашений определяется не их правовой однородностью, а общим результатом: приобретение, отчуждение или возможность отчуждения прямо либо косвенно имущества.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Какие условия договора купли-продажи недвижимого имущества признаются существенными
(КонсультантПлюс, 2025)Чтобы его согласовать, укажите, какие недвижимые вещи продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату. Обязательно приведите данные, которые позволят определить эти объекты, в том числе их расположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ч. 1 ст. 554 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Чтобы его согласовать, укажите, какие недвижимые вещи продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату. Обязательно приведите данные, которые позволят определить эти объекты, в том числе их расположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ч. 1 ст. 554 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости1.1. Вправе ли покупатели требовать возмещения убытков от продавца, заключившего несколько договоров купли-продажи одного и того же недвижимого имущества
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 2: реализация утраченного предмета залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)<12> Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126). А.М. Ширвиндт указывал на необходимость стать владельцем вещи для признания лица добросовестным приобретателем, поскольку речь идет об ограничении виндикации, а ответчиком по виндикационному иску является именно владелец. Причем данное правило относится к приобретению как движимых, так и недвижимых вещей, так как положения об истребовании вещи из чужого незаконного владения сформулированы как общие для защиты прав на всякое имущество. Также речь идет именно о передаче владения, а не вообще о всяком поступлении имущества во владение. Подробнее см.: Ширвиндт А.М. Комментарий к "Обзору судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" (Информационное письмо от 13 ноября 2008 г. N 126) // Вестник гражданского права. 2009. N 1. С. 125 - 131. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (абз. 3 п. 38, п. 44 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г). В отношении предоставления права собственности на объект недвижимости передача владения также имеет значение, хотя и в меньшей степени. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (см. п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г).
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)<12> Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126). А.М. Ширвиндт указывал на необходимость стать владельцем вещи для признания лица добросовестным приобретателем, поскольку речь идет об ограничении виндикации, а ответчиком по виндикационному иску является именно владелец. Причем данное правило относится к приобретению как движимых, так и недвижимых вещей, так как положения об истребовании вещи из чужого незаконного владения сформулированы как общие для защиты прав на всякое имущество. Также речь идет именно о передаче владения, а не вообще о всяком поступлении имущества во владение. Подробнее см.: Ширвиндт А.М. Комментарий к "Обзору судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" (Информационное письмо от 13 ноября 2008 г. N 126) // Вестник гражданского права. 2009. N 1. С. 125 - 131. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (абз. 3 п. 38, п. 44 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г). В отношении предоставления права собственности на объект недвижимости передача владения также имеет значение, хотя и в меньшей степени. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (см. п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г).
Статья: Квартира продана двум и более клиентам сразу - анализ споров
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 10)Обратиться в суд с требованием о признании за собой права собственности на квартиру, причем сделать это первым, поскольку в данном случае преимущественное право на спорную квартиру будет иметь тот, кто в судебном порядке первым признал за собой право собственности на объект двойной продажи.
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 10)Обратиться в суд с требованием о признании за собой права собственности на квартиру, причем сделать это первым, поскольку в данном случае преимущественное право на спорную квартиру будет иметь тот, кто в судебном порядке первым признал за собой право собственности на объект двойной продажи.
Статья: Как легально кидают на покупке недвижимости в России в 2025 году?
(Габолаев Г.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Встречаются случаи, когда продавец или застройщик предлагает оформить не один, а несколько договоров или дополнительных соглашений: к примеру, основной договор купли-продажи и параллельный - на отделку, паркинг, "коммунальные" и т.п. В договоре на отделку стоимость может быть сильно завышена, а оплаченные деньги - уходить в пользу третьих лиц. При этом юридически все остается в рамках правового поля: покупатель добровольно подписывает соглашение, где, как правило, мелким шрифтом указано отсутствие каких-либо претензий в будущем.
(Габолаев Г.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Встречаются случаи, когда продавец или застройщик предлагает оформить не один, а несколько договоров или дополнительных соглашений: к примеру, основной договор купли-продажи и параллельный - на отделку, паркинг, "коммунальные" и т.п. В договоре на отделку стоимость может быть сильно завышена, а оплаченные деньги - уходить в пользу третьих лиц. При этом юридически все остается в рамках правового поля: покупатель добровольно подписывает соглашение, где, как правило, мелким шрифтом указано отсутствие каких-либо претензий в будущем.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Как, по мнению судов, квалифицируется исковое требование покупателя о признании права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи будущей вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ (абзац 6 пункта 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Как, по мнению судов, квалифицируется исковое требование покупателя о признании права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи будущей вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ (абзац 6 пункта 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Статья: Защита прав собственности юридических лиц на недвижимость: обязательственные способы
(Стрельников П.А.)
("Российская юстиция", 2021, N 3)В случае злоупотреблений со стороны собственника отчуждаемого имущества и заключения им нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
(Стрельников П.А.)
("Российская юстиция", 2021, N 3)В случае злоупотреблений со стороны собственника отчуждаемого имущества и заключения им нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Готовое решение: Как условия договора инвестирования строительства влияют на его квалификацию судом и на что обратить внимание при его составлении
(КонсультантПлюс, 2025)Чаще всего по договору инвестирования застройщик производит оплату не деньгами, а имуществом, например передает одно или несколько помещений в построенном здании. В таком случае это уже не договор подряда в чистом виде, а смешанный договор, содержащий элементы подряда и купли-продажи. Это значит, что к обязательству по передаче помещений будут применяться, кроме норм о подряде, также и правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
(КонсультантПлюс, 2025)Чаще всего по договору инвестирования застройщик производит оплату не деньгами, а имуществом, например передает одно или несколько помещений в построенном здании. В таком случае это уже не договор подряда в чистом виде, а смешанный договор, содержащий элементы подряда и купли-продажи. Это значит, что к обязательству по передаче помещений будут применяться, кроме норм о подряде, также и правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
Статья: О влиянии регистрационной системы на оборот недвижимости
(Рудоквас А.Д.)
("Вестник гражданского права", 2022, N 1)В то же время данный пункт Постановления N 10/22 вступает в логическое противоречие с последним абзацем следующего за ним п. 61: "Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи". Тем счастливым покупателем, переход права собственности к которому зарегистрирован, необязательно является тот покупатель, которому ранее передано фактическое владение, хотя бы потому, что ввиду эфемерности понятия "фактическое господство" применительно к упомянутым выше объектам недвижимости физически ничто не мешает повторной (и даже многократной) передаче владения таким объектом другим приобретателям.
(Рудоквас А.Д.)
("Вестник гражданского права", 2022, N 1)В то же время данный пункт Постановления N 10/22 вступает в логическое противоречие с последним абзацем следующего за ним п. 61: "Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи". Тем счастливым покупателем, переход права собственности к которому зарегистрирован, необязательно является тот покупатель, которому ранее передано фактическое владение, хотя бы потому, что ввиду эфемерности понятия "фактическое господство" применительно к упомянутым выше объектам недвижимости физически ничто не мешает повторной (и даже многократной) передаче владения таким объектом другим приобретателям.
Статья: Инвестиционная недвижимость: особенности бухучета
(Галина Е.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 3)- здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в операционную аренду по одному или нескольким договорам;
(Галина Е.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 3)- здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в операционную аренду по одному или нескольким договорам;
Статья: НДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 10)Между тем, как правило, такой подход применяется, если речь идет о продаже комнат как отдельного объекта права собственности. То есть, например, когда собственник после приобретения всех комнат в квартире продает ее также по комнатам, без регистрации прав на квартиру как на цельный объект недвижимости. Аналогичного мнения придерживается Минфин в ситуации, когда человек продает не комнаты, а доли в праве собственности на квартиру, приобретенные в разное время, разным покупателям или одному покупателю по нескольким договорам купли-продажи <25>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 10)Между тем, как правило, такой подход применяется, если речь идет о продаже комнат как отдельного объекта права собственности. То есть, например, когда собственник после приобретения всех комнат в квартире продает ее также по комнатам, без регистрации прав на квартиру как на цельный объект недвижимости. Аналогичного мнения придерживается Минфин в ситуации, когда человек продает не комнаты, а доли в праве собственности на квартиру, приобретенные в разное время, разным покупателям или одному покупателю по нескольким договорам купли-продажи <25>.
Статья: Владение и приоритеты в защите участников оборота
(Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю.)
("Закон", 2021, N 1)В случае передачи владения на основании сделки, направленной на отчуждение, получившая владение недвижимой вещью сторона приближается к достижению юридической цели сделки. Владение вещью как фактическое состояние позволяет добиваться завершенного правового эффекта сделки посредством применения способов защиты, не предполагающих постановку вопроса о владении. Покупатель, владеющий недвижимым имуществом, вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда (п. 3 ст. 551 ГК РФ), без постановки вопроса об отобрании вещи. Фактическое владение недвижимым имуществом обеспечивает также приоритет при разрешении требований о государственной регистрации перехода права собственности в ситуации заключения нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта - п. 61 Постановления N 10/22.
(Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю.)
("Закон", 2021, N 1)В случае передачи владения на основании сделки, направленной на отчуждение, получившая владение недвижимой вещью сторона приближается к достижению юридической цели сделки. Владение вещью как фактическое состояние позволяет добиваться завершенного правового эффекта сделки посредством применения способов защиты, не предполагающих постановку вопроса о владении. Покупатель, владеющий недвижимым имуществом, вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда (п. 3 ст. 551 ГК РФ), без постановки вопроса об отобрании вещи. Фактическое владение недвижимым имуществом обеспечивает также приоритет при разрешении требований о государственной регистрации перехода права собственности в ситуации заключения нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта - п. 61 Постановления N 10/22.