Продажа недвижимости учредителю
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости учредителю (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 284.5 "Особенности применения налоговой ставки 0 процентов организациями, осуществляющими социальное обслуживание граждан" главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил обществу налог на прибыль, сделав вывод о неправомерном применении обществом пониженной налоговой ставки, установленной для организаций, осуществляющих социальное обслуживание граждан. Суд установил, что обществу на праве собственности принадлежали земельный участок и объект недвижимого имущества, располагавшийся на данном участке. Объект недвижимости был продан дочери учредителя общества в ноябре 2018 года, а земельный участок - 1 января 2019 года. Налоговый орган пришел к выводу, что налогоплательщик занизил доходы 2018 года на сумму выручки от реализации земельного участка с целью сохранения права на применение ставки налога на прибыль 0 процентов (сумма выручки от оказания социальных услуг в 2018 году без учета выручки от реализации земельного участка составляла более 90 процентов, а с учетом этой выручки - 88 процентов). После заключения договоров купли-продажи общество арендовало проданные объекты недвижимости. Суд пришел к выводу, что вопреки юридическому оформлению воля сторон была направлена на одновременную куплю-продажу недвижимости вместе с земельным участком. Суд указал, что законодательством установлен прямой запрет на отчуждение зданий, строений, сооружений отдельно от земельного участка. Разумные экономические причины поведения, при котором договор купли-продажи земельного участка оформлен с задержкой, в ином налоговом периоде, налогоплательщиком не приведены, единственной целью раздельной реализации объектов недвижимости являлось сохранение права на применение ставки 0 процентов. Также суд отметил, что право собственности покупателя на объекты недвижимости было зарегистрировано только в 2019 году, после продажи ему как объектов недвижимости, так и земельного участка. Суд признал правомерным доначисление налога на прибыль, поддержав вывод налогового органа об утрате обществом права на применение ставки налога на прибыль 0 процентов.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил обществу налог на прибыль, сделав вывод о неправомерном применении обществом пониженной налоговой ставки, установленной для организаций, осуществляющих социальное обслуживание граждан. Суд установил, что обществу на праве собственности принадлежали земельный участок и объект недвижимого имущества, располагавшийся на данном участке. Объект недвижимости был продан дочери учредителя общества в ноябре 2018 года, а земельный участок - 1 января 2019 года. Налоговый орган пришел к выводу, что налогоплательщик занизил доходы 2018 года на сумму выручки от реализации земельного участка с целью сохранения права на применение ставки налога на прибыль 0 процентов (сумма выручки от оказания социальных услуг в 2018 году без учета выручки от реализации земельного участка составляла более 90 процентов, а с учетом этой выручки - 88 процентов). После заключения договоров купли-продажи общество арендовало проданные объекты недвижимости. Суд пришел к выводу, что вопреки юридическому оформлению воля сторон была направлена на одновременную куплю-продажу недвижимости вместе с земельным участком. Суд указал, что законодательством установлен прямой запрет на отчуждение зданий, строений, сооружений отдельно от земельного участка. Разумные экономические причины поведения, при котором договор купли-продажи земельного участка оформлен с задержкой, в ином налоговом периоде, налогоплательщиком не приведены, единственной целью раздельной реализации объектов недвижимости являлось сохранение права на применение ставки 0 процентов. Также суд отметил, что право собственности покупателя на объекты недвижимости было зарегистрировано только в 2019 году, после продажи ему как объектов недвижимости, так и земельного участка. Суд признал правомерным доначисление налога на прибыль, поддержав вывод налогового органа об утрате обществом права на применение ставки налога на прибыль 0 процентов.
Позиции судов по спорным вопросам. Арбитражный процесс: Подсудность арбитражным судам дел по оспариванию сделок
(КонсультантПлюс, 2025)"...Общество с ограниченной ответственностью... в лице учредителя... (истец)... обратилось в Арбитражный суд... с исковым заявлением к Ш. (ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости...
(КонсультантПлюс, 2025)"...Общество с ограниченной ответственностью... в лице учредителя... (истец)... обратилось в Арбитражный суд... с исковым заявлением к Ш. (ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Актуальная судебно-арбитражная практика по налогам за 2024 год"
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)1.4.1. Реализация недвижимого имущества
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)1.4.1. Реализация недвижимого имущества
Статья: Контроль условий сделок, совершаемых юридическими лицами в особом порядке
(Загребаева Е.В.)
("Юрист", 2021, N 8)В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что "отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение), не могут служить основанием для признания сделки недействительной. Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ" <10>. Например, в одном деле суд, удовлетворяя требование о признании согласия учредителя о совершении крупной сделки недействительным, установил, что "в обращении на получение согласия ответчик предоставил неполную и недостоверную информацию о предмете договора купли-продажи недвижимости, тем самым ввел Россельхознадзор в существенное заблуждение" <11>. Помимо обращения в суд за защитой, учитывая специфику сделки, учредитель может, к примеру, направить в адрес управления Росреестра сообщение об оспаривании выданного им ранее согласия на совершение сделки для цели приостановки действий по государственной регистрации прав на объект недвижимости. Таким образом, учредитель, участвуя в процессе формирования воли юридического лица, выявив несоответствие между условиями согласованной им и впоследствии заключенной волеизъявляющим органом сделкой, может оспорить согласие на сделку в судебном порядке, предъявив иск о признании его недействительным.
(Загребаева Е.В.)
("Юрист", 2021, N 8)В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что "отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение), не могут служить основанием для признания сделки недействительной. Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ" <10>. Например, в одном деле суд, удовлетворяя требование о признании согласия учредителя о совершении крупной сделки недействительным, установил, что "в обращении на получение согласия ответчик предоставил неполную и недостоверную информацию о предмете договора купли-продажи недвижимости, тем самым ввел Россельхознадзор в существенное заблуждение" <11>. Помимо обращения в суд за защитой, учитывая специфику сделки, учредитель может, к примеру, направить в адрес управления Росреестра сообщение об оспаривании выданного им ранее согласия на совершение сделки для цели приостановки действий по государственной регистрации прав на объект недвижимости. Таким образом, учредитель, участвуя в процессе формирования воли юридического лица, выявив несоответствие между условиями согласованной им и впоследствии заключенной волеизъявляющим органом сделкой, может оспорить согласие на сделку в судебном порядке, предъявив иск о признании его недействительным.
Вопрос: Об НДС при реализации физлицам объектов недвижимости иностранным лицом, состоящим на учете в налоговом органе в связи с нахождением в РФ принадлежащего ему недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 07.02.2024 N 03-07-08/10010)ОДО планирует реализовать данные объекты недвижимости взаимозависимым физическим лицам - учредителям организации (одно физическое лицо - резидент Российской Федерации, второе физическое лицо - резидент Республики Беларусь) в натуральной форме путем зачета причитающихся к получению дивидендов.
(Письмо Минфина России от 07.02.2024 N 03-07-08/10010)ОДО планирует реализовать данные объекты недвижимости взаимозависимым физическим лицам - учредителям организации (одно физическое лицо - резидент Российской Федерации, второе физическое лицо - резидент Республики Беларусь) в натуральной форме путем зачета причитающихся к получению дивидендов.
Вопрос: О вопросах, связанных с применением НДС при передаче доверительным управляющим ПИФа учредителю ПИФа недвижимого имущества в счет погашения инвестиционных паев.
(Письмо Минфина России от 18.09.2025 N 03-07-11/90912)В связи с этим в силу пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 146 Кодекса операция по передаче недвижимого имущества учредителю паевого инвестиционного фонда в счет погашения инвестиционных паев признается объектом налогообложения НДС и доверительный управляющий паевого инвестиционного фонда исчисляет НДС по этой операции в общеустановленном порядке.
(Письмо Минфина России от 18.09.2025 N 03-07-11/90912)В связи с этим в силу пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 146 Кодекса операция по передаче недвижимого имущества учредителю паевого инвестиционного фонда в счет погашения инвестиционных паев признается объектом налогообложения НДС и доверительный управляющий паевого инвестиционного фонда исчисляет НДС по этой операции в общеустановленном порядке.
Тематический выпуск: Налог на прибыль: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 7)Описание ситуации: В Компании планируется процедура эмиссии дополнительных акций, и оплата акций со стороны единственного акционера (далее - Акционер) - акциями другой организации (далее - Организация), в которой Акционер является также учредителем. Полученные акции и имеющиеся акции Организации у Компании, как акционера, Компания продает Организации.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 7)Описание ситуации: В Компании планируется процедура эмиссии дополнительных акций, и оплата акций со стороны единственного акционера (далее - Акционер) - акциями другой организации (далее - Организация), в которой Акционер является также учредителем. Полученные акции и имеющиеся акции Организации у Компании, как акционера, Компания продает Организации.
Статья: Реализация с согласия учредителя недвижимого имущества учреждения
(Мухин С.)
("Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)РЕАЛИЗАЦИЯ С СОГЛАСИЯ УЧРЕДИТЕЛЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
(Мухин С.)
("Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)РЕАЛИЗАЦИЯ С СОГЛАСИЯ УЧРЕДИТЕЛЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Вопрос: Об НДС при реализации (передаче) товаров (работ, услуг), в том числе недвижимого имущества, личным фондом.
(Письмо Минфина России от 05.07.2024 N 03-07-11/63389)На основании подпункта 24 пункта 2 статьи 146 Кодекса не признается объектом налогообложения по НДС передача некоммерческой организацией, признаваемой в соответствии с законодательством Российской Федерации личным фондом или международным личным фондом (далее - личный фонд), в соответствии с утвержденными ее учредителем условиями управления имущества (имущественных прав) выгодоприобретателям - физическим лицам и (или) отдельным категориям лиц из неопределенного круга физических лиц.
(Письмо Минфина России от 05.07.2024 N 03-07-11/63389)На основании подпункта 24 пункта 2 статьи 146 Кодекса не признается объектом налогообложения по НДС передача некоммерческой организацией, признаваемой в соответствии с законодательством Российской Федерации личным фондом или международным личным фондом (далее - личный фонд), в соответствии с утвержденными ее учредителем условиями управления имущества (имущественных прав) выгодоприобретателям - физическим лицам и (или) отдельным категориям лиц из неопределенного круга физических лиц.
"Оплата доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью: монография"
(Власова А.С.)
("Печатная Мастерская Радонеж", 2023)Таким образом, для судов преимущественное значение имел факт неоплаты доли, а не несоблюдение процедурных моментов ее перехода при неисполнении соответствующей обязанности участником общества, выступавшим учредителем последнего. Указанный подход позволяет соблюсти баланс экономических интересов субъектов гражданского оборота. В контексте описанного стоит обратить внимание, что должник не просто не внес необходимое недвижимое имущество в оплату доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, это недвижимое имущество было отчуждено должником по договору купли-продажи другому юридическому лицу. Учитывая отмеченное, иной подход судов к разрешению этого спора привел бы к ущемлению прав как самого хозяйственного общества, так и участника, надлежащим образом исполнившего корпоративную обязанность по формированию уставного капитала ООО.
(Власова А.С.)
("Печатная Мастерская Радонеж", 2023)Таким образом, для судов преимущественное значение имел факт неоплаты доли, а не несоблюдение процедурных моментов ее перехода при неисполнении соответствующей обязанности участником общества, выступавшим учредителем последнего. Указанный подход позволяет соблюсти баланс экономических интересов субъектов гражданского оборота. В контексте описанного стоит обратить внимание, что должник не просто не внес необходимое недвижимое имущество в оплату доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, это недвижимое имущество было отчуждено должником по договору купли-продажи другому юридическому лицу. Учитывая отмеченное, иной подход судов к разрешению этого спора привел бы к ущемлению прав как самого хозяйственного общества, так и участника, надлежащим образом исполнившего корпоративную обязанность по формированию уставного капитала ООО.
"Хозяйственные общества как форма ведения бизнеса: учебное пособие"
(Крылов В.Г., Самойлов И.А., Седгарян К.А.)
("Статут", 2024)Антонию не нужны термы, но нужны деньги. Но продать он этот объект недвижимости не может. Покупатели понимают, что реально нужно будет не только найти деньги на покупку, но еще и дополнительные деньги на раскрутку терм как бизнеса.
(Крылов В.Г., Самойлов И.А., Седгарян К.А.)
("Статут", 2024)Антонию не нужны термы, но нужны деньги. Но продать он этот объект недвижимости не может. Покупатели понимают, что реально нужно будет не только найти деньги на покупку, но еще и дополнительные деньги на раскрутку терм как бизнеса.
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Исходя из вышесказанного полагаем, что иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным нужно подавать по месту нахождения недвижимости. В то же время можно встретить судебную позицию о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
(КонсультантПлюс, 2025)Исходя из вышесказанного полагаем, что иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным нужно подавать по месту нахождения недвижимости. В то же время можно встретить судебную позицию о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).