Продажа недвижимости недееспособного
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости недееспособного (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи жилого дома, в том числе если у продавца нет права собственности на земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)разрешение органа опеки и попечительства на продажу, если собственником продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин;
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)разрешение органа опеки и попечительства на продажу, если собственником продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин;
Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи недвижимости?
(Консультация эксперта, 2026)Договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально удостоверен в случаях, если имущество принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или гражданину с ограниченной дееспособностью, при отчуждении долей в праве общей собственности не всеми собственниками, а также при наличии соглашения сторон о нотариальном удостоверении договора.
(Консультация эксперта, 2026)Договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально удостоверен в случаях, если имущество принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или гражданину с ограниченной дееспособностью, при отчуждении долей в праве общей собственности не всеми собственниками, а также при наличии соглашения сторон о нотариальном удостоверении договора.
Нормативные акты
<Письмо> Минпросвещения России от 04.04.2023 N 07-1780
"О методических рекомендациях"
(вместе с "Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка")Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отменила решения судов и приняла по делу новое решение о признании незаконным решения ООиП об отказе в выдаче разрешения на продажу 1/16 доли в праве собственности на недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую недееспособной, и обязании ООиП выдать разрешение на продажу 1/16 доли в праве собственности на недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую недееспособной.
"О методических рекомендациях"
(вместе с "Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка")Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отменила решения судов и приняла по делу новое решение о признании незаконным решения ООиП об отказе в выдаче разрешения на продажу 1/16 доли в праве собственности на недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую недееспособной, и обязании ООиП выдать разрешение на продажу 1/16 доли в праве собственности на недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую недееспособной.
Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Подробнее об определении срока нахождения квартиры в собственности, а также условиях освобождения от налогообложения дохода от ее продажи см., например, ситуацию "Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?".
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Подробнее об определении срока нахождения квартиры в собственности, а также условиях освобождения от налогообложения дохода от ее продажи см., например, ситуацию "Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?".
Статья: Комментарий к Федеральному закону от 08.08.2024 N 259-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах"
(Ершова Е.С.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 16)5. Единую упрощенную декларацию достаточно будет сдать один раз - за тот период, в котором последний раз провели оплату или прием денег по счетам в банках или когда владели недвижимостью, транспортными средствами, земельным участком.
(Ершова Е.С.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 16)5. Единую упрощенную декларацию достаточно будет сдать один раз - за тот период, в котором последний раз провели оплату или прием денег по счетам в банках или когда владели недвижимостью, транспортными средствами, земельным участком.
Ситуация: Как зарегистрировать переход права собственности на долю в недвижимости, поступающую в совместную собственность супругов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Следует учесть, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением, в частности, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве), а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, должны быть нотариально удостоверены (п. 1 ст. 32 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Следует учесть, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением, в частности, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве), а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, должны быть нотариально удостоверены (п. 1 ст. 32 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Ситуация: Как купить гараж?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)разрешение органа опеки и попечительства на продажу гаража, если его собственником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)разрешение органа опеки и попечительства на продажу гаража, если его собственником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин.
Статья: Распоряжение имуществом недееспособного
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Законодательством об опеке предусмотрены следующие специальные правила по распоряжению имуществом, принадлежащим недееспособному, в том числе при его продаже:
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Законодательством об опеке предусмотрены следующие специальные правила по распоряжению имуществом, принадлежащим недееспособному, в том числе при его продаже:
Статья: Обещание действий третьих лиц. Соглашение porte-fort в гражданском праве Франции и Бельгии
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, NN 5, 6)Наиболее типичным примером потребности в соглашении porte-fort является необходимость соблюдения формальностей при совершении сделки с несовершеннолетними (недееспособным лицом). Иногда портэфор (опекун, родитель) выступает в качестве гаранта будущего согласия подопечного (несовершеннолетнего) либо на добровольный раздел, либо на продажу недвижимости, совершенную без таких формальностей <68>. Так, классическим примером использования соглашения porte-fort является необходимость избежать формальностей, установленных Законом от 12 июня 1816 года <69>: раздел имущества, находящегося в общей собственности, если среди сособственников есть несовершеннолетние, возможен только при наличии санкции на это специального суда. Чаще всего совершеннолетние сособственники, желающие избежать расходов и сложностей судебного раздела имущества, проводили добровольный внесудебный раздел так, как если бы недееспособное лицо действовало согласованно с ними, и одновременно совместно гарантировали последующую (после достижения совершеннолетия) ратификацию несовершеннолетним лицом этого добровольного раздела <70>. Подобная практика наблюдалась во Франции до принятия Закона от 14 декабря 1964 года N 64-1230 о внесении изменений в положения Гражданского кодекса, касающиеся опеки и эмансипации <71>, ослабляющих требования к актам о распоряжении имуществом несовершеннолетних лиц.
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, NN 5, 6)Наиболее типичным примером потребности в соглашении porte-fort является необходимость соблюдения формальностей при совершении сделки с несовершеннолетними (недееспособным лицом). Иногда портэфор (опекун, родитель) выступает в качестве гаранта будущего согласия подопечного (несовершеннолетнего) либо на добровольный раздел, либо на продажу недвижимости, совершенную без таких формальностей <68>. Так, классическим примером использования соглашения porte-fort является необходимость избежать формальностей, установленных Законом от 12 июня 1816 года <69>: раздел имущества, находящегося в общей собственности, если среди сособственников есть несовершеннолетние, возможен только при наличии санкции на это специального суда. Чаще всего совершеннолетние сособственники, желающие избежать расходов и сложностей судебного раздела имущества, проводили добровольный внесудебный раздел так, как если бы недееспособное лицо действовало согласованно с ними, и одновременно совместно гарантировали последующую (после достижения совершеннолетия) ратификацию несовершеннолетним лицом этого добровольного раздела <70>. Подобная практика наблюдалась во Франции до принятия Закона от 14 декабря 1964 года N 64-1230 о внесении изменений в положения Гражданского кодекса, касающиеся опеки и эмансипации <71>, ослабляющих требования к актам о распоряжении имуществом несовершеннолетних лиц.
Информация: Правительственная комиссия по законопроектной деятельности одобрила налоговые поправки в части реализации ОННП
("Официальный сайт Минфина России", 2024)1. Исключение требования о выполнении условия о составе активов эмитента (не более 50% недвижимого имущества, находящегося на территории РФ) в отношении операций по реализации небольших пакетов обращающихся акций для применения нулевой ставки.
("Официальный сайт Минфина России", 2024)1. Исключение требования о выполнении условия о составе активов эмитента (не более 50% недвижимого имущества, находящегося на территории РФ) в отношении операций по реализации небольших пакетов обращающихся акций для применения нулевой ставки.
Статья: Нотариальное совершение сделок с жилыми помещениями с использованием средств материнского (семейного) капитала: пробел контроля статуса жилого объекта
(Аман А.)
("Нотариус", 2022, N 3)Общая конструкция договоров купли-продажи жилых помещений устанавливает, что сам договор должен быть заключен в письменной форме <11>, однако право на недвижимое имущество возникает с момента внесения записи в ЕГКН, так как подтверждением наличия у лица права на жилое помещение является именно запись в ЕГКН <12>. Тем не менее в случае если одним из собственников является недееспособный или несовершеннолетний, то форма сделки в обязательном порядке должна быть нотариально заверенной. Как раз в этой области и лежит наибольший пласт проблем.
(Аман А.)
("Нотариус", 2022, N 3)Общая конструкция договоров купли-продажи жилых помещений устанавливает, что сам договор должен быть заключен в письменной форме <11>, однако право на недвижимое имущество возникает с момента внесения записи в ЕГКН, так как подтверждением наличия у лица права на жилое помещение является именно запись в ЕГКН <12>. Тем не менее в случае если одним из собственников является недееспособный или несовершеннолетний, то форма сделки в обязательном порядке должна быть нотариально заверенной. Как раз в этой области и лежит наибольший пласт проблем.
Статья: Мошенничество с продажей/покупкой квартир
(Редько Д.В., Панин Е.)
("Жилищное право", 2022, N 4)На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так: мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он - добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.
(Редько Д.В., Панин Е.)
("Жилищное право", 2022, N 4)На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так: мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он - добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.
"Комментарий к Федеральному закону от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Кассационное определение РФ от 3 июня 2020 г. N 86-КА20-2 <181>, которым требование удовлетворено, так как отчуждение недвижимого имущества опекуном недееспособной имеет целью как уменьшить объем расходов в части содержания имущества, которым не пользуются, так и направлено на удовлетворение интересов опекаемой;
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Кассационное определение РФ от 3 июня 2020 г. N 86-КА20-2 <181>, которым требование удовлетворено, так как отчуждение недвижимого имущества опекуном недееспособной имеет целью как уменьшить объем расходов в части содержания имущества, которым не пользуются, так и направлено на удовлетворение интересов опекаемой;