Продажа недвижимости недееспособного
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости недееспособного (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Институт недееспособности с точки зрения защиты стабильности гражданского оборота
(Останина Е.А.)
("Закон", 2021, N 2)В рамках действующего законодательства контрагент, совершивший сделку с недееспособным, тоже может быть защищен, если принять во внимание, что законный представитель, осуществляя надзор, может и должен позаботиться о том, чтобы опекун недееспособного гражданина, допустивший совершение недееспособным продажи своей недвижимости (а значит, допустивший как минимум небрежность), был привлечен к деликтной ответственности за вред, причиненный третьему лицу.
(Останина Е.А.)
("Закон", 2021, N 2)В рамках действующего законодательства контрагент, совершивший сделку с недееспособным, тоже может быть защищен, если принять во внимание, что законный представитель, осуществляя надзор, может и должен позаботиться о том, чтобы опекун недееспособного гражданина, допустивший совершение недееспособным продажи своей недвижимости (а значит, допустивший как минимум небрежность), был привлечен к деликтной ответственности за вред, причиненный третьему лицу.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи жилого дома, в том числе если у продавца нет права собственности на земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)разрешение органа опеки и попечительства на продажу, если собственником продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)разрешение органа опеки и попечительства на продажу, если собственником продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин;
Нормативные акты
<Письмо> Минпросвещения России от 04.04.2023 N 07-1780
"О методических рекомендациях"
(вместе с "Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка")Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отменила решения судов и приняла по делу новое решение о признании незаконным решения ООиП об отказе в выдаче разрешения на продажу 1/16 доли в праве собственности на недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую недееспособной, и обязании ООиП выдать разрешение на продажу 1/16 доли в праве собственности на недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую недееспособной.
"О методических рекомендациях"
(вместе с "Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка")Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отменила решения судов и приняла по делу новое решение о признании незаконным решения ООиП об отказе в выдаче разрешения на продажу 1/16 доли в праве собственности на недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую недееспособной, и обязании ООиП выдать разрешение на продажу 1/16 доли в праве собственности на недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую недееспособной.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Положения ч. 2 комментируемой статьи в точности совпадают с положениями п. 2 названной статьи 30 Закона 1997 г. о регистрации, но это является результатом внесения изменений как в названный Закон, так и в комментируемый Закон. Так, пункт 2 был введен в ст. 30 Закона 1997 г. о регистрации Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ <431>, и в его первоначальной редакции говорилось также о сделках, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления. Кроме того, в этой редакции шла речь о сделках по продаже, а не по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ, которым комментируемая статья и дополнена рассматриваемой частью 2.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Положения ч. 2 комментируемой статьи в точности совпадают с положениями п. 2 названной статьи 30 Закона 1997 г. о регистрации, но это является результатом внесения изменений как в названный Закон, так и в комментируемый Закон. Так, пункт 2 был введен в ст. 30 Закона 1997 г. о регистрации Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ <431>, и в его первоначальной редакции говорилось также о сделках, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления. Кроме того, в этой редакции шла речь о сделках по продаже, а не по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ, которым комментируемая статья и дополнена рассматриваемой частью 2.
Статья: Мошенничество с продажей/покупкой квартир
(Редько Д.В., Панин Е.)
("Жилищное право", 2022, N 4)На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так: мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он - добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.
(Редько Д.В., Панин Е.)
("Жилищное право", 2022, N 4)На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так: мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он - добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.
Статья: Обещание действий третьих лиц. Соглашение porte-fort в гражданском праве Франции и Бельгии
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, NN 5, 6)Наиболее типичным примером потребности в соглашении porte-fort является необходимость соблюдения формальностей при совершении сделки с несовершеннолетними (недееспособным лицом). Иногда портэфор (опекун, родитель) выступает в качестве гаранта будущего согласия подопечного (несовершеннолетнего) либо на добровольный раздел, либо на продажу недвижимости, совершенную без таких формальностей <68>. Так, классическим примером использования соглашения porte-fort является необходимость избежать формальностей, установленных Законом от 12 июня 1816 года <69>: раздел имущества, находящегося в общей собственности, если среди сособственников есть несовершеннолетние, возможен только при наличии санкции на это специального суда. Чаще всего совершеннолетние сособственники, желающие избежать расходов и сложностей судебного раздела имущества, проводили добровольный внесудебный раздел так, как если бы недееспособное лицо действовало согласованно с ними, и одновременно совместно гарантировали последующую (после достижения совершеннолетия) ратификацию несовершеннолетним лицом этого добровольного раздела <70>. Подобная практика наблюдалась во Франции до принятия Закона от 14 декабря 1964 года N 64-1230 о внесении изменений в положения Гражданского кодекса, касающиеся опеки и эмансипации <71>, ослабляющих требования к актам о распоряжении имуществом несовершеннолетних лиц.
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, NN 5, 6)Наиболее типичным примером потребности в соглашении porte-fort является необходимость соблюдения формальностей при совершении сделки с несовершеннолетними (недееспособным лицом). Иногда портэфор (опекун, родитель) выступает в качестве гаранта будущего согласия подопечного (несовершеннолетнего) либо на добровольный раздел, либо на продажу недвижимости, совершенную без таких формальностей <68>. Так, классическим примером использования соглашения porte-fort является необходимость избежать формальностей, установленных Законом от 12 июня 1816 года <69>: раздел имущества, находящегося в общей собственности, если среди сособственников есть несовершеннолетние, возможен только при наличии санкции на это специального суда. Чаще всего совершеннолетние сособственники, желающие избежать расходов и сложностей судебного раздела имущества, проводили добровольный внесудебный раздел так, как если бы недееспособное лицо действовало согласованно с ними, и одновременно совместно гарантировали последующую (после достижения совершеннолетия) ратификацию несовершеннолетним лицом этого добровольного раздела <70>. Подобная практика наблюдалась во Франции до принятия Закона от 14 декабря 1964 года N 64-1230 о внесении изменений в положения Гражданского кодекса, касающиеся опеки и эмансипации <71>, ослабляющих требования к актам о распоряжении имуществом несовершеннолетних лиц.
Статья: Роль нотариата при наследовании предприятий без образования юридического лица
(Кириллова Е.А.)
("Нотариус", 2021, N 1)При возможном законодательном закреплении обязательной государственной регистрации предприятия без образования юридического лица значительно повысится роль нотариуса, который начиная с 2015 г. активно участвует в сделках с недвижимостью, принадлежащей определенным категориям граждан - несовершеннолетним, недееспособным и др. Кроме того, обращаться к нотариусу необходимо в случаях заключения соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, и сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности третьему лицу.
(Кириллова Е.А.)
("Нотариус", 2021, N 1)При возможном законодательном закреплении обязательной государственной регистрации предприятия без образования юридического лица значительно повысится роль нотариуса, который начиная с 2015 г. активно участвует в сделках с недвижимостью, принадлежащей определенным категориям граждан - несовершеннолетним, недееспособным и др. Кроме того, обращаться к нотариусу необходимо в случаях заключения соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, и сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности третьему лицу.
Статья: Эволюция информационных обязанностей во французском гражданском праве
(Лугманов Р.Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 7)Строго говоря, применяя идеи автономии воли, договору необязательно быть справедливым в контексте эквивалентности предоставлений: договор, который фактически оказался более выгодным для одной из сторон, не должен вести к недействительности. Чтобы обосновать такое решение, утверждается, что если сторона заключает договор, то это происходит потому, что это в ее интересах, если отсутствуют какие-либо пороки воли. Предполагается, что конкретное лицо находится в наилучшем положении, чтобы знать, что отвечает его интересам. Идея автономии воли подразумевает уважение и признание этого соответствующего волевого решения. К тому же это единственный способ максимального обеспечения безопасности деловых операций. Однако из этого правила есть исключения. Согласно ст. 1118 ФГК (ст. 1168 новой редакции) убыточность приводит к недействительности соглашений в некоторых случаях, например продажи недвижимости (ст. 1674 ФГК), наследовании (разделе имущества - ст. 887 ФГК), передачи авторских прав, денежном займе или в случаях заключения сделок с участием несовершеннолетних и пользующихся защитой взрослых (недееспособных). Этот список не является исчерпывающим, существуют и другие специальные положения, позволяющие учитывать убыточность в определенных ситуациях, см.: Планиоль М. Указ. соч. С. 395; Dionisi-Peyrusse A. Droit civil. Tome 2. Les obligations. Paris, 2008. P. 42.
(Лугманов Р.Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 7)Строго говоря, применяя идеи автономии воли, договору необязательно быть справедливым в контексте эквивалентности предоставлений: договор, который фактически оказался более выгодным для одной из сторон, не должен вести к недействительности. Чтобы обосновать такое решение, утверждается, что если сторона заключает договор, то это происходит потому, что это в ее интересах, если отсутствуют какие-либо пороки воли. Предполагается, что конкретное лицо находится в наилучшем положении, чтобы знать, что отвечает его интересам. Идея автономии воли подразумевает уважение и признание этого соответствующего волевого решения. К тому же это единственный способ максимального обеспечения безопасности деловых операций. Однако из этого правила есть исключения. Согласно ст. 1118 ФГК (ст. 1168 новой редакции) убыточность приводит к недействительности соглашений в некоторых случаях, например продажи недвижимости (ст. 1674 ФГК), наследовании (разделе имущества - ст. 887 ФГК), передачи авторских прав, денежном займе или в случаях заключения сделок с участием несовершеннолетних и пользующихся защитой взрослых (недееспособных). Этот список не является исчерпывающим, существуют и другие специальные положения, позволяющие учитывать убыточность в определенных ситуациях, см.: Планиоль М. Указ. соч. С. 395; Dionisi-Peyrusse A. Droit civil. Tome 2. Les obligations. Paris, 2008. P. 42.
Ситуация: Как опекуну заполнить отчет о хранении, использовании и управлении имуществом совершеннолетнего недееспособного подопечного?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Сведения о доходах от имущества совершеннолетнего недееспособного гражданина
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Сведения о доходах от имущества совершеннолетнего недееспособного гражданина
Статья: Комментарий к Федеральному закону от 08.08.2024 N 259-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах"
(Ершова Е.С.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 16)5. Единую упрощенную декларацию достаточно будет сдать один раз - за тот период, в котором последний раз провели оплату или прием денег по счетам в банках или когда владели недвижимостью, транспортными средствами, земельным участком.
(Ершова Е.С.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 16)5. Единую упрощенную декларацию достаточно будет сдать один раз - за тот период, в котором последний раз провели оплату или прием денег по счетам в банках или когда владели недвижимостью, транспортными средствами, земельным участком.
Ситуация: Как зарегистрировать переход права собственности на долю в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также должны быть нотариально удостоверены сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также должны быть нотариально удостоверены сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Вопрос: Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
"Комментарий к Федеральному закону от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Кассационное определение РФ от 3 июня 2020 г. N 86-КА20-2 <181>, которым требование удовлетворено, так как отчуждение недвижимого имущества опекуном недееспособной имеет целью как уменьшить объем расходов в части содержания имущества, которым не пользуются, так и направлено на удовлетворение интересов опекаемой;
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Кассационное определение РФ от 3 июня 2020 г. N 86-КА20-2 <181>, которым требование удовлетворено, так как отчуждение недвижимого имущества опекуном недееспособной имеет целью как уменьшить объем расходов в части содержания имущества, которым не пользуются, так и направлено на удовлетворение интересов опекаемой;