Продажа недвижимости между родственниками
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости между родственниками (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 170 ГК РФ договор купли-продажи квартиры, после которого следовала быстрая перепродажа и смена титульных собственников недвижимого имущества >>>
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 N 12АП-1133/2023 по делу N А06-648/2022
Требование: Об отмене определения о частичном исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Вопреки доводам апелляционной жалобы, Сафаралиев В.И. не является получателем материнского капитала, а выступает продавцом доли объекта недвижимости оплаченного за счет средств материнского капитала. При этом, 1/2 доли на объекты недвижимости по адресу Астраханская обл., Приволжский район, с. Осыпной Бугор, ул. Колхозная, 7а зарегистрированы за Сафаралиевым В.И. на основании соглашения об определении долей, в связи с продажей 1/2 доли объектов по ул. Колхозная, 7. Совершение возмездной сделки между родственниками, не исключает возможности признания имущества совместно нажитым, т.к. имущество приобретено по возмездной сделке в браке с должником. Имущество приобретенное Даудовой А.В. (ее доли и доли детей), за счет средств материнского капитала не включается в конкурсную массу.
Требование: Об отмене определения о частичном исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Вопреки доводам апелляционной жалобы, Сафаралиев В.И. не является получателем материнского капитала, а выступает продавцом доли объекта недвижимости оплаченного за счет средств материнского капитала. При этом, 1/2 доли на объекты недвижимости по адресу Астраханская обл., Приволжский район, с. Осыпной Бугор, ул. Колхозная, 7а зарегистрированы за Сафаралиевым В.И. на основании соглашения об определении долей, в связи с продажей 1/2 доли объектов по ул. Колхозная, 7. Совершение возмездной сделки между родственниками, не исключает возможности признания имущества совместно нажитым, т.к. имущество приобретено по возмездной сделке в браке с должником. Имущество приобретенное Даудовой А.В. (ее доли и доли детей), за счет средств материнского капитала не включается в конкурсную массу.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Не покупайте такие квартиры
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
Статья: О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел о банкротстве граждан
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)В случае совершения необычной сделки суду необходимо исследовать наличие у покупателя финансовой возможности уплатить цену сделки, экономическую обоснованность покупки квартиры в другом городе, факт оплаты, расходование должником денежных средств, полученных от продажи всей недвижимости (Постановление АС Уральского округа от 08.06.2020 по делу N А71-15318/2017).
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)В случае совершения необычной сделки суду необходимо исследовать наличие у покупателя финансовой возможности уплатить цену сделки, экономическую обоснованность покупки квартиры в другом городе, факт оплаты, расходование должником денежных средств, полученных от продажи всей недвижимости (Постановление АС Уральского округа от 08.06.2020 по делу N А71-15318/2017).
Нормативные акты
Обзор: "Антикризисные меры: обзор последних новостей"
(КонсультантПлюс, 2025)- безвозмездная передача недвижимости между супругами или близкими родственниками.
(КонсультантПлюс, 2025)- безвозмездная передача недвижимости между супругами или близкими родственниками.
<Письмо> Росреестра от 10.07.2019 N 14-06814-ГЕ/19
<О направлении письма Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347 "О рассмотрении обращения")Департаментом недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение по вопросу о возможности осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет), выступающим в качестве покупателя, с близким родственником, выступающим в качестве продавца.
<О направлении письма Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347 "О рассмотрении обращения")Департаментом недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение по вопросу о возможности осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет), выступающим в качестве покупателя, с близким родственником, выступающим в качестве продавца.
Статья: Российская налоговая юрисдикция для физических лиц: конкурентоспособность и перспективы
(Цепова Е.А.)
("Налоги" (журнал), 2023, N 3)При рассмотрении налогов на передачу активов необходимо обратить внимание на то, что в Российской Федерации множество операций по передаче имущества вне рамок предпринимательской деятельности освобождено от налогообложения <4>. Например, продажа объектов недвижимого имущества, находившихся в собственности налогоплательщика более 5 лет, наследование, дарение имущества, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. В то же время далеко не все страны допускают дарение или передачу имущества без уплаты налогов (даже между близкими родственниками). Например, в США налог на наследство рассчитывается по прогрессивной ставке от 18% до 40% от стоимости имущества, наследуемого американским резидентом, независимо от страны, где оно находится, а также от стоимости имущества нерезидентов, находящегося в США. Причем налог должен быть уплачен до передачи имущества наследникам.
(Цепова Е.А.)
("Налоги" (журнал), 2023, N 3)При рассмотрении налогов на передачу активов необходимо обратить внимание на то, что в Российской Федерации множество операций по передаче имущества вне рамок предпринимательской деятельности освобождено от налогообложения <4>. Например, продажа объектов недвижимого имущества, находившихся в собственности налогоплательщика более 5 лет, наследование, дарение имущества, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. В то же время далеко не все страны допускают дарение или передачу имущества без уплаты налогов (даже между близкими родственниками). Например, в США налог на наследство рассчитывается по прогрессивной ставке от 18% до 40% от стоимости имущества, наследуемого американским резидентом, независимо от страны, где оно находится, а также от стоимости имущества нерезидентов, находящегося в США. Причем налог должен быть уплачен до передачи имущества наследникам.
Статья: Стратегия "Win Win", или Почему победой нужно делиться
(Антропова Т.Ю.)
("Руководитель автономного учреждения", 2023, N 5)Две сестры на встрече собираются обсудить назревший конфликт. Участок, на котором стоят их дачные дома, ранее принадлежал родителям, но после их смерти был поделен пополам. Потом между сестрами возникло недопонимание, и вот младшая сестра собирается "насолить" старшей, чтобы та продала свою недвижимость и съехала. Налицо переговоры в стиле "Соперничество". Цель одной из сторон - абсолютная победа над оппонентом.
(Антропова Т.Ю.)
("Руководитель автономного учреждения", 2023, N 5)Две сестры на встрече собираются обсудить назревший конфликт. Участок, на котором стоят их дачные дома, ранее принадлежал родителям, но после их смерти был поделен пополам. Потом между сестрами возникло недопонимание, и вот младшая сестра собирается "насолить" старшей, чтобы та продала свою недвижимость и съехала. Налицо переговоры в стиле "Соперничество". Цель одной из сторон - абсолютная победа над оппонентом.
Статья: Отдельные проблемы реализации принципа диспозитивности в соглашениях о разделе наследственного имущества между членами семьи
(Резник Д.С.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Наибольшие вопросы в практике нотариусов вызывают соглашения о разделе наследства, которым в науке уделяется незначительное внимание, а их правовая природа вызывает дискуссии, которые имеют значение и для правоприменения. Основным квалифицирующим признаком соглашения о разделе наследства является перераспределение имущества, принадлежащего наследникам на праве общей долевой собственности, в том числе прекращение режима общей долевой собственности. Не может быть предметом соглашения имущество, которое принадлежит наследникам раздельно, даже в тех случаях, когда они хотят его перераспределить. Тогда им необходимо заключить традиционные для перехода права собственности договоры - купли-продажи, дарения, мены. И соответственно с точки зрения налога на доходы физических лиц (в части недвижимости, транспортных средств и др.) это будет дополнительным налоговым бременем, за исключением случаев, когда договор дарения совершается между близкими родственниками, что может создавать и повод для совершения притворных сделок. Безусловно, воля наследодателя по распределению имущества между наследниками должна преобладать, но и наследники не могут быть ограничены в праве распорядиться полученным имуществом по своему усмотрению. Представляется, что возможна проработка вопроса о расширении принципа диспозитивности в части распределения наследственного имущества между наследниками с целью упрощения гражданского оборота и совершения меньшего числа регистрационных действий.
(Резник Д.С.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Наибольшие вопросы в практике нотариусов вызывают соглашения о разделе наследства, которым в науке уделяется незначительное внимание, а их правовая природа вызывает дискуссии, которые имеют значение и для правоприменения. Основным квалифицирующим признаком соглашения о разделе наследства является перераспределение имущества, принадлежащего наследникам на праве общей долевой собственности, в том числе прекращение режима общей долевой собственности. Не может быть предметом соглашения имущество, которое принадлежит наследникам раздельно, даже в тех случаях, когда они хотят его перераспределить. Тогда им необходимо заключить традиционные для перехода права собственности договоры - купли-продажи, дарения, мены. И соответственно с точки зрения налога на доходы физических лиц (в части недвижимости, транспортных средств и др.) это будет дополнительным налоговым бременем, за исключением случаев, когда договор дарения совершается между близкими родственниками, что может создавать и повод для совершения притворных сделок. Безусловно, воля наследодателя по распределению имущества между наследниками должна преобладать, но и наследники не могут быть ограничены в праве распорядиться полученным имуществом по своему усмотрению. Представляется, что возможна проработка вопроса о расширении принципа диспозитивности в части распределения наследственного имущества между наследниками с целью упрощения гражданского оборота и совершения меньшего числа регистрационных действий.
Ситуация: Какие есть преимущества и недостатки оформления передачи недвижимости по договору дарения или по договору купли-продажи?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В отношении права продавца на налоговый имущественный вычет при продаже недвижимого имущества см., например, ситуацию "Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?".
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В отношении права продавца на налоговый имущественный вычет при продаже недвижимого имущества см., например, ситуацию "Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?".
Статья: Налоговые последствия дарения недвижимости
(Трапезников А.И.)
("Финансы", 2023, N 7)При этом кажется весьма сомнительным, что, осуществляя дарение, близкие родственники преследуют предпринимательские цели в рамках сделки, не предполагающей встречного предоставления и не меняющей, как правило, фактического использования имущества в рамках одной семьи, поскольку фактическим результатом таких сделок обычно является лишь формальная смена титульного собственника, тогда как реальный финансовый результат неизменно используется на благо всех членов семьи. Представляется, что именно по этой причине законодатель, принимая п. 18.1 ст. 217 НК РФ, допустил освобождение налогообложения доходов, полученных в порядке дарения между близкими родственниками.
(Трапезников А.И.)
("Финансы", 2023, N 7)При этом кажется весьма сомнительным, что, осуществляя дарение, близкие родственники преследуют предпринимательские цели в рамках сделки, не предполагающей встречного предоставления и не меняющей, как правило, фактического использования имущества в рамках одной семьи, поскольку фактическим результатом таких сделок обычно является лишь формальная смена титульного собственника, тогда как реальный финансовый результат неизменно используется на благо всех членов семьи. Представляется, что именно по этой причине законодатель, принимая п. 18.1 ст. 217 НК РФ, допустил освобождение налогообложения доходов, полученных в порядке дарения между близкими родственниками.
Вопрос: Как оформить покупку недвижимости на несовершеннолетнего ребенка?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При приобретении недвижимости на несовершеннолетнего ребенка до 18 лет важно принимать во внимание, что продавцами недвижимости не могут быть опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники, так как они не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При приобретении недвижимости на несовершеннолетнего ребенка до 18 лет важно принимать во внимание, что продавцами недвижимости не могут быть опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники, так как они не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ).