Продажа недвижимости без согласия супруга
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости без согласия супруга (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20.12.2023 N 88-25022/2023 (УИД 39RS0002-01-2021-009095-40)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании неосновательного обогащения; 2) О признании договора незаключенным.
Обстоятельства: Ответчиками-1, 2 в период брака приобретен жилой дом блокированной застройки. Истец с ответчиком-1 заключили договор купли-продажи спорного жилого дома, ответчиком-2 оформлено нотариальное согласие на заключение спорной сделки, которое позднее ответчик-2 отозвал. Истец ссылается на то, что на основании вступившего в законную силу решения суда ему отказано в признании права собственности на спорный жилой дом, в связи с чем на стороне ответчиков-1, 2 возникло неосновательное обогащение.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходил из того, что с момента подписания договора до обращения ФИО31 в суд прошло больше года, ею не представлено доказательств обращения к ФИО2 о регистрации договора купли-продажи и переоформлении на нее спорных объектов, как и доказательств их фактической передачи ФИО32., факта уклонения ФИО2 от государственной регистрации сделки не установлено. В ходе судебного разбирательства не доказан факт передачи ДФИО11 денежных средств ФИО2 по договору купли-продажи, как не представлено и доказательств наличия у нее указанной денежной суммы на момент подписания договора. Отсутствует согласие супруги ФИО3 на распоряжение спорной недвижимостью.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании неосновательного обогащения; 2) О признании договора незаключенным.
Обстоятельства: Ответчиками-1, 2 в период брака приобретен жилой дом блокированной застройки. Истец с ответчиком-1 заключили договор купли-продажи спорного жилого дома, ответчиком-2 оформлено нотариальное согласие на заключение спорной сделки, которое позднее ответчик-2 отозвал. Истец ссылается на то, что на основании вступившего в законную силу решения суда ему отказано в признании права собственности на спорный жилой дом, в связи с чем на стороне ответчиков-1, 2 возникло неосновательное обогащение.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходил из того, что с момента подписания договора до обращения ФИО31 в суд прошло больше года, ею не представлено доказательств обращения к ФИО2 о регистрации договора купли-продажи и переоформлении на нее спорных объектов, как и доказательств их фактической передачи ФИО32., факта уклонения ФИО2 от государственной регистрации сделки не установлено. В ходе судебного разбирательства не доказан факт передачи ДФИО11 денежных средств ФИО2 по договору купли-продажи, как не представлено и доказательств наличия у нее указанной денежной суммы на момент подписания договора. Отсутствует согласие супруги ФИО3 на распоряжение спорной недвижимостью.
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 N 19АП-5277/2024 по делу N А64-6835/2023
Требование: О взыскании убытков.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Вместе с тем, судом первой инстанции правомерно установлено, что представленные Ереминым А.М. доказательства, в том числе нотариальная доверенность от 15.12.2021, согласие супруги на отчуждение недвижимости от той же даты, предварительный договор купли-продажи недвижимости от 12.10.2021, договор супруги с АО "Тинькофф Банк" от 12.10.2021, в отсутствие доказательств реальных приготовлений к сделке по отчуждению недвижимости не могут являться достаточными доказательствами возможности получения Ереминым А.М. выгоды в виде курсовой разницы. Судом первой инстанции правомерно не приняты данные доказательства ввиду того, что:
Требование: О взыскании убытков.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Вместе с тем, судом первой инстанции правомерно установлено, что представленные Ереминым А.М. доказательства, в том числе нотариальная доверенность от 15.12.2021, согласие супруги на отчуждение недвижимости от той же даты, предварительный договор купли-продажи недвижимости от 12.10.2021, договор супруги с АО "Тинькофф Банк" от 12.10.2021, в отсутствие доказательств реальных приготовлений к сделке по отчуждению недвижимости не могут являться достаточными доказательствами возможности получения Ереминым А.М. выгоды в виде курсовой разницы. Судом первой инстанции правомерно не приняты данные доказательства ввиду того, что:
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: В каких случаях требуется получение согласия супруга на продажу недвижимости?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации. В случае отсутствия такого согласия запись об этом вносится отделением Росреестра в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации (п. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации. В случае отсутствия такого согласия запись об этом вносится отделением Росреестра в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации (п. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Статья: Почему у вас забирают квартиру, а за нее остается платить ипотеку еще 14 лет. Какие ошибки нельзя совершать при покупке жилья?
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)В случае если владелец жилья состоит в браке, он не имеет права продавать недвижимость без согласия супруги (супруга), в противном случае сделку отменят. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо проверить свидетельство о заключении или расторжении брака. Даты оформления документов нужно сопоставить с текущим числом. Если брак был расторгнут до начала совершения сделки, проблем не возникнет. Однако второй супруг может быть совладельцем объекта недвижимости. В таком случае потребуется его согласие на совершение продажи, заверенное нотариально.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)В случае если владелец жилья состоит в браке, он не имеет права продавать недвижимость без согласия супруги (супруга), в противном случае сделку отменят. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо проверить свидетельство о заключении или расторжении брака. Даты оформления документов нужно сопоставить с текущим числом. Если брак был расторгнут до начала совершения сделки, проблем не возникнет. Однако второй супруг может быть совладельцем объекта недвижимости. В таком случае потребуется его согласие на совершение продажи, заверенное нотариально.
Нормативные акты
Решение Верховного Суда РФ от 08.10.2015 N АКПИ15-1048
<О признании недействующим второго предложения пункта 2 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов">Таким образом, реализация гражданином права на приобретение земельного участка без проведения торгов не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
<О признании недействующим второго предложения пункта 2 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов">Таким образом, реализация гражданином права на приобретение земельного участка без проведения торгов не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 22.12.2015 N АПЛ15-565
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 08.10.2015 N АКПИ15-1048, которым было признано недействующим второе предложение пункта 2 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов">Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Оспариваемая норма Приказа регламентирует предварительное согласование предоставления земельного участка, при этом перехода права собственности на земельный участок не происходит, поскольку, лицо, приобретающее земельный участок по договору купли-продажи, не имеет соответствующих правомочий собственника. Регистрация указанной сделки действующим законодательством не предусмотрена, поэтому нотариально удостоверенного согласия супруга на приобретение земельного участка также не требуется.
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 08.10.2015 N АКПИ15-1048, которым было признано недействующим второе предложение пункта 2 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов">Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Оспариваемая норма Приказа регламентирует предварительное согласование предоставления земельного участка, при этом перехода права собственности на земельный участок не происходит, поскольку, лицо, приобретающее земельный участок по договору купли-продажи, не имеет соответствующих правомочий собственника. Регистрация указанной сделки действующим законодательством не предусмотрена, поэтому нотариально удостоверенного согласия супруга на приобретение земельного участка также не требуется.
Ситуация: Как гражданину продать нежилое помещение?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение или долю в нем, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение или долю в нем, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Будет ли зарегистрирован переход права собственности на недвижимость, являющуюся общей совместной собственностью, если супруг продавца отозвал согласие на заключение договора купли-продажи после его подписания
(КонсультантПлюс, 2025)Исходя из изложенного, суд обоснованно пришел к выводу о том, что отсутствие согласия супруга на продажу являющегося совместной собственностью недвижимого имущества не может быть расценено как уклонение продавца (Ивановой С.С.) от государственной регистрации сделки..."
Будет ли зарегистрирован переход права собственности на недвижимость, являющуюся общей совместной собственностью, если супруг продавца отозвал согласие на заключение договора купли-продажи после его подписания
(КонсультантПлюс, 2025)Исходя из изложенного, суд обоснованно пришел к выводу о том, что отсутствие согласия супруга на продажу являющегося совместной собственностью недвижимого имущества не может быть расценено как уклонение продавца (Ивановой С.С.) от государственной регистрации сделки..."
Статья: Как можно лишиться собственности помимо своей воли
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 1)При этом суждение суда апелляционной инстанции о том, что заявленные истцом требования о взыскании денежных средств в счет половины стоимости проданной ответчиком квартиры, являвшейся совместно нажитым имуществом сторон, подлежали удовлетворению без установления обстоятельств расходования денежных средств, полученных от ее продажи, на нужды семьи ввиду отсутствия требуемого для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом нотариально удостоверенного согласия супруга, не может быть признано правомерным.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 1)При этом суждение суда апелляционной инстанции о том, что заявленные истцом требования о взыскании денежных средств в счет половины стоимости проданной ответчиком квартиры, являвшейся совместно нажитым имуществом сторон, подлежали удовлетворению без установления обстоятельств расходования денежных средств, полученных от ее продажи, на нужды семьи ввиду отсутствия требуемого для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом нотариально удостоверенного согласия супруга, не может быть признано правомерным.
Статья: Спор о разделе имущества супругов (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Продав автомобиль по цене ниже рыночной по своему усмотрению, без согласия истца и вопреки его воле, ответчик тем самым необоснованно уменьшил стоимость совместно нажитого имущества, подлежащего разделу. Истец, являясь законным сособственником совместного имущества, вправе был рассчитывать на половину стоимости данного имущества именно исходя из его рыночной стоимости (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2025 по делу N 33-7430/2025 (УИД 77RS0017-02-2023-013639-68)).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Продав автомобиль по цене ниже рыночной по своему усмотрению, без согласия истца и вопреки его воле, ответчик тем самым необоснованно уменьшил стоимость совместно нажитого имущества, подлежащего разделу. Истец, являясь законным сособственником совместного имущества, вправе был рассчитывать на половину стоимости данного имущества именно исходя из его рыночной стоимости (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2025 по делу N 33-7430/2025 (УИД 77RS0017-02-2023-013639-68)).
"Индивидуальный предприниматель"
(7-е издание, переработанное и дополненное)
(Карсетская Е.В., Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Поэтому, если предприниматель в ходе осуществления предпринимательской деятельности продает недвижимость (например, производственное помещение), ему необходимо получить согласие супруга, удостоверенное нотариусом.
(7-е издание, переработанное и дополненное)
(Карсетская Е.В., Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Поэтому, если предприниматель в ходе осуществления предпринимательской деятельности продает недвижимость (например, производственное помещение), ему необходимо получить согласие супруга, удостоверенное нотариусом.
Готовое решение: Как юрлицу продать заложенное недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Приостановить, а в дальнейшем отказать в государственной регистрации права собственности покупателя регистрирующий орган может, только если из федерального закона следует, что совершенная без соответствующего согласия сделка ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
(КонсультантПлюс, 2025)Приостановить, а в дальнейшем отказать в государственной регистрации права собственности покупателя регистрирующий орган может, только если из федерального закона следует, что совершенная без соответствующего согласия сделка ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
Ситуация: Как осуществляется владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особое правило установлено в отношении сделок по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма, а также сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации. Для совершения одним из супругов таких сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если один из супругов совершил сделку без такого согласия другого супруга, последний имеет право в судебном порядке требовать признания сделки недействительной (в течение года начиная с того дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки) (п. 3 ст. 35 СК РФ; ст. 173.1 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особое правило установлено в отношении сделок по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма, а также сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации. Для совершения одним из супругов таких сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если один из супругов совершил сделку без такого согласия другого супруга, последний имеет право в судебном порядке требовать признания сделки недействительной (в течение года начиная с того дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки) (п. 3 ст. 35 СК РФ; ст. 173.1 ГК РФ).
Статья: Оспаривание сделки, совершенной без согласия супруга: практика применения норм абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ
(Хлудков В.А., Мардарьева Д.Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подобное толкование актуальной редакции абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ можно увидеть и в других делах. Например, супруг без согласия второго супруга 9 сентября 2022 года продал недвижимость, в связи с чем второй супруг требовал признать сделку недействительной. Суд признал договор купли-продажи недействительным со ссылкой на ст. 173.1 ГК РФ, однако добросовестность контрагента не учитывал <24>.
(Хлудков В.А., Мардарьева Д.Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подобное толкование актуальной редакции абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ можно увидеть и в других делах. Например, супруг без согласия второго супруга 9 сентября 2022 года продал недвижимость, в связи с чем второй супруг требовал признать сделку недействительной. Суд признал договор купли-продажи недействительным со ссылкой на ст. 173.1 ГК РФ, однако добросовестность контрагента не учитывал <24>.
Вопрос: Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.