Продажа недвижимости без согласия супруга
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости без согласия супруга (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20.12.2023 N 88-25022/2023 (УИД 39RS0002-01-2021-009095-40)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании неосновательного обогащения; 2) О признании договора незаключенным.
Обстоятельства: Ответчиками-1, 2 в период брака приобретен жилой дом блокированной застройки. Истец с ответчиком-1 заключили договор купли-продажи спорного жилого дома, ответчиком-2 оформлено нотариальное согласие на заключение спорной сделки, которое позднее ответчик-2 отозвал. Истец ссылается на то, что на основании вступившего в законную силу решения суда ему отказано в признании права собственности на спорный жилой дом, в связи с чем на стороне ответчиков-1, 2 возникло неосновательное обогащение.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходил из того, что с момента подписания договора до обращения ФИО31 в суд прошло больше года, ею не представлено доказательств обращения к ФИО2 о регистрации договора купли-продажи и переоформлении на нее спорных объектов, как и доказательств их фактической передачи ФИО32., факта уклонения ФИО2 от государственной регистрации сделки не установлено. В ходе судебного разбирательства не доказан факт передачи ДФИО11 денежных средств ФИО2 по договору купли-продажи, как не представлено и доказательств наличия у нее указанной денежной суммы на момент подписания договора. Отсутствует согласие супруги ФИО3 на распоряжение спорной недвижимостью.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании неосновательного обогащения; 2) О признании договора незаключенным.
Обстоятельства: Ответчиками-1, 2 в период брака приобретен жилой дом блокированной застройки. Истец с ответчиком-1 заключили договор купли-продажи спорного жилого дома, ответчиком-2 оформлено нотариальное согласие на заключение спорной сделки, которое позднее ответчик-2 отозвал. Истец ссылается на то, что на основании вступившего в законную силу решения суда ему отказано в признании права собственности на спорный жилой дом, в связи с чем на стороне ответчиков-1, 2 возникло неосновательное обогащение.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходил из того, что с момента подписания договора до обращения ФИО31 в суд прошло больше года, ею не представлено доказательств обращения к ФИО2 о регистрации договора купли-продажи и переоформлении на нее спорных объектов, как и доказательств их фактической передачи ФИО32., факта уклонения ФИО2 от государственной регистрации сделки не установлено. В ходе судебного разбирательства не доказан факт передачи ДФИО11 денежных средств ФИО2 по договору купли-продажи, как не представлено и доказательств наличия у нее указанной денежной суммы на момент подписания договора. Отсутствует согласие супруги ФИО3 на распоряжение спорной недвижимостью.
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 N 19АП-5277/2024 по делу N А64-6835/2023
Требование: О взыскании убытков.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Вместе с тем, судом первой инстанции правомерно установлено, что представленные Ереминым А.М. доказательства, в том числе нотариальная доверенность от 15.12.2021, согласие супруги на отчуждение недвижимости от той же даты, предварительный договор купли-продажи недвижимости от 12.10.2021, договор супруги с АО "Тинькофф Банк" от 12.10.2021, в отсутствие доказательств реальных приготовлений к сделке по отчуждению недвижимости не могут являться достаточными доказательствами возможности получения Ереминым А.М. выгоды в виде курсовой разницы. Судом первой инстанции правомерно не приняты данные доказательства ввиду того, что:
Требование: О взыскании убытков.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Вместе с тем, судом первой инстанции правомерно установлено, что представленные Ереминым А.М. доказательства, в том числе нотариальная доверенность от 15.12.2021, согласие супруги на отчуждение недвижимости от той же даты, предварительный договор купли-продажи недвижимости от 12.10.2021, договор супруги с АО "Тинькофф Банк" от 12.10.2021, в отсутствие доказательств реальных приготовлений к сделке по отчуждению недвижимости не могут являться достаточными доказательствами возможности получения Ереминым А.М. выгоды в виде курсовой разницы. Судом первой инстанции правомерно не приняты данные доказательства ввиду того, что:
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: В каких случаях требуется получение согласия супруга на продажу недвижимости?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации. В случае отсутствия такого согласия запись об этом вносится отделением Росреестра в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации (п. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации. В случае отсутствия такого согласия запись об этом вносится отделением Росреестра в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации (п. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Статья: Почему у вас забирают квартиру, а за нее остается платить ипотеку еще 14 лет. Какие ошибки нельзя совершать при покупке жилья?
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)В случае если владелец жилья состоит в браке, он не имеет права продавать недвижимость без согласия супруги (супруга), в противном случае сделку отменят. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо проверить свидетельство о заключении или расторжении брака. Даты оформления документов нужно сопоставить с текущим числом. Если брак был расторгнут до начала совершения сделки, проблем не возникнет. Однако второй супруг может быть совладельцем объекта недвижимости. В таком случае потребуется его согласие на совершение продажи, заверенное нотариально.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)В случае если владелец жилья состоит в браке, он не имеет права продавать недвижимость без согласия супруги (супруга), в противном случае сделку отменят. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо проверить свидетельство о заключении или расторжении брака. Даты оформления документов нужно сопоставить с текущим числом. Если брак был расторгнут до начала совершения сделки, проблем не возникнет. Однако второй супруг может быть совладельцем объекта недвижимости. В таком случае потребуется его согласие на совершение продажи, заверенное нотариально.
Нормативные акты
Решение Верховного Суда РФ от 08.10.2015 N АКПИ15-1048
<О признании недействующим второго предложения пункта 2 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов">Таким образом, реализация гражданином права на приобретение земельного участка без проведения торгов не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
<О признании недействующим второго предложения пункта 2 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов">Таким образом, реализация гражданином права на приобретение земельного участка без проведения торгов не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 22.12.2015 N АПЛ15-565
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 08.10.2015 N АКПИ15-1048, которым было признано недействующим второе предложение пункта 2 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов">Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Оспариваемая норма Приказа регламентирует предварительное согласование предоставления земельного участка, при этом перехода права собственности на земельный участок не происходит, поскольку, лицо, приобретающее земельный участок по договору купли-продажи, не имеет соответствующих правомочий собственника. Регистрация указанной сделки действующим законодательством не предусмотрена, поэтому нотариально удостоверенного согласия супруга на приобретение земельного участка также не требуется.
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 08.10.2015 N АКПИ15-1048, которым было признано недействующим второе предложение пункта 2 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов">Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Оспариваемая норма Приказа регламентирует предварительное согласование предоставления земельного участка, при этом перехода права собственности на земельный участок не происходит, поскольку, лицо, приобретающее земельный участок по договору купли-продажи, не имеет соответствующих правомочий собственника. Регистрация указанной сделки действующим законодательством не предусмотрена, поэтому нотариально удостоверенного согласия супруга на приобретение земельного участка также не требуется.
Статья: Спор о разделе имущества супругов (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Продав автомобиль по цене ниже рыночной по своему усмотрению, без согласия истца и вопреки его воле, ответчик тем самым необоснованно уменьшил стоимость совместно нажитого имущества, подлежащего разделу. Истец, являясь законным сособственником совместного имущества, вправе был рассчитывать на половину стоимости данного имущества именно исходя из его рыночной стоимости (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2025 по делу N 33-7430/2025 (УИД 77RS0017-02-2023-013639-68)).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Продав автомобиль по цене ниже рыночной по своему усмотрению, без согласия истца и вопреки его воле, ответчик тем самым необоснованно уменьшил стоимость совместно нажитого имущества, подлежащего разделу. Истец, являясь законным сособственником совместного имущества, вправе был рассчитывать на половину стоимости данного имущества именно исходя из его рыночной стоимости (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2025 по делу N 33-7430/2025 (УИД 77RS0017-02-2023-013639-68)).
Ситуация: Как заключить договор купли-продажи земельного участка с садовым домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу садового дома и земельного участка (если указанные объекты недвижимости приобретались в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу садового дома и земельного участка (если указанные объекты недвижимости приобретались в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Будет ли зарегистрирован переход права собственности на недвижимость, являющуюся общей совместной собственностью, если супруг продавца отозвал согласие на заключение договора купли-продажи после его подписания
(КонсультантПлюс, 2025)Исходя из изложенного, суд обоснованно пришел к выводу о том, что отсутствие согласия супруга на продажу являющегося совместной собственностью недвижимого имущества не может быть расценено как уклонение продавца (Ивановой С.С.) от государственной регистрации сделки..."
Будет ли зарегистрирован переход права собственности на недвижимость, являющуюся общей совместной собственностью, если супруг продавца отозвал согласие на заключение договора купли-продажи после его подписания
(КонсультантПлюс, 2025)Исходя из изложенного, суд обоснованно пришел к выводу о том, что отсутствие согласия супруга на продажу являющегося совместной собственностью недвижимого имущества не может быть расценено как уклонение продавца (Ивановой С.С.) от государственной регистрации сделки..."
Статья: У меня есть право пожизненного проживания
(Царькова Д.)
("Жилищное право", 2023, N 11)В представленном заявлении (расписке) все объекты недвижимости не указаны, их техническое описание отсутствует, то есть невозможно идентифицировать предмет договора купли-продажи; заявление не содержит существенных условий договора: предмет договора, площадь, границы земельного участка, цену договора. Содержание заявления не позволяет установить факт получения ответчицей денег именно от Истицы, не определена доля продаваемого недвижимого имущества, поскольку жилой дом и земельный участок находятся в общей совместной собственности, отсутствуют подписи лиц, заключивших договор, согласие супруга на отчуждении доли в общей совместной собственности на недвижимое имущество.
(Царькова Д.)
("Жилищное право", 2023, N 11)В представленном заявлении (расписке) все объекты недвижимости не указаны, их техническое описание отсутствует, то есть невозможно идентифицировать предмет договора купли-продажи; заявление не содержит существенных условий договора: предмет договора, площадь, границы земельного участка, цену договора. Содержание заявления не позволяет установить факт получения ответчицей денег именно от Истицы, не определена доля продаваемого недвижимого имущества, поскольку жилой дом и земельный участок находятся в общей совместной собственности, отсутствуют подписи лиц, заключивших договор, согласие супруга на отчуждении доли в общей совместной собственности на недвижимое имущество.
Статья: Защита прав супругов при отчуждении общего имущества третьим лицам
(Нестерова Т.И.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. N 35-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева" (далее - Постановление КС РФ N 35-П) усилило позиции добросовестного приобретателя недвижимости. С принятием Постановления возможность истребования от добросовестного приобретателя жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов и отчужденного одним из бывших супругов без согласия другого, ограниченна. В данном деле бывший супруг, числящийся собственником совместной квартиры, без согласия супруги продал жилое помещение. Позднее имущество было продано еще раз. От добросовестного приобретателя по иску бывшей супруги была истребована доля в праве собственности на жилое помещение (в размере 1/2) <5>. Добросовестный приобретатель обратился в Конституционный Суд РФ.
(Нестерова Т.И.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. N 35-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева" (далее - Постановление КС РФ N 35-П) усилило позиции добросовестного приобретателя недвижимости. С принятием Постановления возможность истребования от добросовестного приобретателя жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов и отчужденного одним из бывших супругов без согласия другого, ограниченна. В данном деле бывший супруг, числящийся собственником совместной квартиры, без согласия супруги продал жилое помещение. Позднее имущество было продано еще раз. От добросовестного приобретателя по иску бывшей супруги была истребована доля в праве собственности на жилое помещение (в размере 1/2) <5>. Добросовестный приобретатель обратился в Конституционный Суд РФ.
Статья: Согласие супруга на отчуждение недвижимости
(Поповкин Н.А., Тиньков С.Н.)
("Нотариус", 2021, N 5)Какие же возможны варианты содержания согласия, чтобы гарантировать права супругов при приобретении недвижимого имущества?
(Поповкин Н.А., Тиньков С.Н.)
("Нотариус", 2021, N 5)Какие же возможны варианты содержания согласия, чтобы гарантировать права супругов при приобретении недвижимого имущества?
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи жилого дома, в том числе если у продавца нет права собственности на земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
Готовое решение: Как юрлицу продать заложенное недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Приостановить, а в дальнейшем отказать в государственной регистрации права собственности покупателя регистрирующий орган может, только если из федерального закона следует, что совершенная без соответствующего согласия сделка ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
(КонсультантПлюс, 2025)Приостановить, а в дальнейшем отказать в государственной регистрации права собственности покупателя регистрирующий орган может, только если из федерального закона следует, что совершенная без соответствующего согласия сделка ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
Статья: Институт согласия в сделках на распоряжение совместно нажитым недвижимым имуществом
(Астапова Т.Ю.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)Отсутствие согласия супруга на распоряжение общим имуществом не является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственности. В таком случае в записи реестра прав на недвижимость указывается, что государственная регистрация прав на основании сделки осуществлена без него <8>. В свою очередь, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на отчуждение недвижимого имущества не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. Например, кассационный суд общей юрисдикции согласился с признанием недействительности сделок по договорам купли-продажи земельного участка и жилого дома ввиду того, что спорное недвижимое имущество, приобретенное сторонами в период брака, отчуждено без согласия супруга <9>.
(Астапова Т.Ю.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)Отсутствие согласия супруга на распоряжение общим имуществом не является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственности. В таком случае в записи реестра прав на недвижимость указывается, что государственная регистрация прав на основании сделки осуществлена без него <8>. В свою очередь, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на отчуждение недвижимого имущества не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. Например, кассационный суд общей юрисдикции согласился с признанием недействительности сделок по договорам купли-продажи земельного участка и жилого дома ввиду того, что спорное недвижимое имущество, приобретенное сторонами в период брака, отчуждено без согласия супруга <9>.
Статья: Как можно лишиться собственности помимо своей воли
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 1)При этом суждение суда апелляционной инстанции о том, что заявленные истцом требования о взыскании денежных средств в счет половины стоимости проданной ответчиком квартиры, являвшейся совместно нажитым имуществом сторон, подлежали удовлетворению без установления обстоятельств расходования денежных средств, полученных от ее продажи, на нужды семьи ввиду отсутствия требуемого для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом нотариально удостоверенного согласия супруга, не может быть признано правомерным.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 1)При этом суждение суда апелляционной инстанции о том, что заявленные истцом требования о взыскании денежных средств в счет половины стоимости проданной ответчиком квартиры, являвшейся совместно нажитым имуществом сторон, подлежали удовлетворению без установления обстоятельств расходования денежных средств, полученных от ее продажи, на нужды семьи ввиду отсутствия требуемого для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом нотариально удостоверенного согласия супруга, не может быть признано правомерным.