Признаки недвижимой вещи
Подборка наиболее важных документов по запросу Признаки недвижимой вещи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обстоятельства, влияющие на определение соразмерности приватизируемого земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости
(Чистяков Д.О.)
("Арбитражные споры", 2025, N 2)Если же заявителем, вопреки заявленным им доводам, не представлены достоверные доказательства нахождения (возведения) на земельном участке единого имущественного комплекса, то суды при оценке соразмерности площади приватизируемого земельного участка не учитывают находящиеся на участке вспомогательные объекты, которые не обладают признаками недвижимой вещи <9>.
(Чистяков Д.О.)
("Арбитражные споры", 2025, N 2)Если же заявителем, вопреки заявленным им доводам, не представлены достоверные доказательства нахождения (возведения) на земельном участке единого имущественного комплекса, то суды при оценке соразмерности площади приватизируемого земельного участка не учитывают находящиеся на участке вспомогательные объекты, которые не обладают признаками недвижимой вещи <9>.
Статья: Актуальные проблемы правового регулирования обеспечения строящихся объектов инженерными сетями в рамках комплексного развития территории
(Белоплотов А.О.)
("Закон", 2025, N 3)В судебной арбитражной практике общим критерием отнесения сооружений к капитальным объектам считается неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Иначе говоря, суды полагают необходимым применять к объектам капитального строительства характеристики недвижимой вещи <15>. Таким образом, линейный объект может быть признан самостоятельным объектом недвижимости и поставлен на кадастровый учет в случае, если он отвечает признакам недвижимой вещи в соответствии со ст. 130 ГК РФ - прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
(Белоплотов А.О.)
("Закон", 2025, N 3)В судебной арбитражной практике общим критерием отнесения сооружений к капитальным объектам считается неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Иначе говоря, суды полагают необходимым применять к объектам капитального строительства характеристики недвижимой вещи <15>. Таким образом, линейный объект может быть признан самостоятельным объектом недвижимости и поставлен на кадастровый учет в случае, если он отвечает признакам недвижимой вещи в соответствии со ст. 130 ГК РФ - прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 374 "Объект налогообложения" главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению налогового органа, спорные объекты облагаются налогом на имущество, т.к. обладают признаками недвижимой и неделимой вещи, участвующей в обороте как единый недвижимый комплекс.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению налогового органа, спорные объекты облагаются налогом на имущество, т.к. обладают признаками недвижимой и неделимой вещи, участвующей в обороте как единый недвижимый комплекс.
Перспективы и риски арбитражного спора: Оспаривание актов, решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления: Заявитель не согласен с отказом в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта
(КонсультантПлюс, 2026)Заключение договора на размещение НТО без торгов невозможно, так как Заявитель, самовольно допустивший реконструкцию НТО до признаков недвижимой вещи, не рассматривается как добросовестный участник правоотношений
(КонсультантПлюс, 2026)Заключение договора на размещение НТО без торгов невозможно, так как Заявитель, самовольно допустивший реконструкцию НТО до признаков недвижимой вещи, не рассматривается как добросовестный участник правоотношений
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
(ред. от 10.06.2026)1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
<Письмо> Минстроя России от 07.08.2025 N 46420-ЕБ/08
<По вопросу разъяснения градостроительного законодательства>Таким образом, право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
<По вопросу разъяснения градостроительного законодательства>Таким образом, право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Статья: ФНС о "разделении" в бухучете единого объекта основных средств
(Рабинович А.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 28)В гражданском законодательстве признаки недвижимых "вещей" (а не "имущества", о котором говорится в НК РФ, что важно при спорах о замощениях) даны в ст. 130, 133.1 ГК РФ (к которой в силу ее буквального содержания не имеют отношения доводы о том, что государственная регистрация объекта недвижимости не является обязательным признаком последней) и п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, согласно которому такие вещи являются результатом строительства (что на операционном уровне означает наличие соответствующих документов, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ). На этом применение ГК РФ для целей установления факта наличия искомого объекта налогообложения заканчивается. Применение же с этой целью ст. 133 "Неделимые вещи", ст. 134 "Сложные вещи", ст. 135 "Главная вещь и принадлежность" ГК РФ, признаков недвижимых вещей не содержащих, выходит за пределы "компетенции" гражданского законодательства, четко обозначенной в НК РФ, и означает вмешательство в сферу бухгалтерского законодательства для его блокирования и вытеснения.
(Рабинович А.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 28)В гражданском законодательстве признаки недвижимых "вещей" (а не "имущества", о котором говорится в НК РФ, что важно при спорах о замощениях) даны в ст. 130, 133.1 ГК РФ (к которой в силу ее буквального содержания не имеют отношения доводы о том, что государственная регистрация объекта недвижимости не является обязательным признаком последней) и п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, согласно которому такие вещи являются результатом строительства (что на операционном уровне означает наличие соответствующих документов, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ). На этом применение ГК РФ для целей установления факта наличия искомого объекта налогообложения заканчивается. Применение же с этой целью ст. 133 "Неделимые вещи", ст. 134 "Сложные вещи", ст. 135 "Главная вещь и принадлежность" ГК РФ, признаков недвижимых вещей не содержащих, выходит за пределы "компетенции" гражданского законодательства, четко обозначенной в НК РФ, и означает вмешательство в сферу бухгалтерского законодательства для его блокирования и вытеснения.
Готовое решение: Как облагается налогом на имущество недвижимость, принадлежащая учреждению на праве оперативного управления
(КонсультантПлюс, 2026)1.1.1. Основные признаки недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2026)1.1.1. Основные признаки недвижимого имущества
Статья: Проблемы толкования категории "иные вещи" в составе единого недвижимого комплекса при укреплении прав на него
(Тужилова-Орданская Е.М., Клец П.В.)
("Цивилист", 2024, N 2)В.А. Алексеев же отмечает, что "...для возникновения ЕНК нужно, чтобы объективно существующая сложная вещь была отражена в ЕГРН именно как ЕНК. В то же время некоторые ЕНК могут не отвечать установленным нами признакам сложной недвижимой вещи, поскольку могут включать только одно здание или сооружение, имея в качестве остальных элементов движимые вещи" <21>.
(Тужилова-Орданская Е.М., Клец П.В.)
("Цивилист", 2024, N 2)В.А. Алексеев же отмечает, что "...для возникновения ЕНК нужно, чтобы объективно существующая сложная вещь была отражена в ЕГРН именно как ЕНК. В то же время некоторые ЕНК могут не отвечать установленным нами признакам сложной недвижимой вещи, поскольку могут включать только одно здание или сооружение, имея в качестве остальных элементов движимые вещи" <21>.
Статья: Является ли фундамент объектом налога на недвижимость?
(Шишкина А., Жолудев А.)
("Жилищное право", 2024, N 12)При этом с учетом особенностей правового режима движимых и недвижимых вещей в гражданском обороте, а также значения государственной регистрации вещных прав наличие или отсутствие у спорного объекта признаков недвижимой вещи при ее осуществлении может быть оспорено заинтересованным лицом.
(Шишкина А., Жолудев А.)
("Жилищное право", 2024, N 12)При этом с учетом особенностей правового режима движимых и недвижимых вещей в гражданском обороте, а также значения государственной регистрации вещных прав наличие или отсутствие у спорного объекта признаков недвижимой вещи при ее осуществлении может быть оспорено заинтересованным лицом.
Статья: ГК РФ и недвижимость: нуждается ли Кодекс в обновлении?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2025, N 1)<28> Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия РФ. 2017. N 12. С. 80 - 94.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2025, N 1)<28> Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия РФ. 2017. N 12. С. 80 - 94.
Статья: Семь способов признать линейный объект недвижимостью, или Есть ли место гибкой системе факторов в вещном праве
(Сенников С.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 10)К примеру, такие линейные объекты, как подземные кабели, суды общей юрисдикции и арбитражные суды в одних случаях признают недвижимыми вещами, в других считают их движимыми или вообще составными частями объектов электросетевого хозяйства (частью трансформаторной подстанции) <1>. Подземные кабели нередко становятся объектами споров, например между прокуратурой и администрацией (см.: Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 мая 2023 года по делу N 8а-8212/2023[88а-10504/2023]) или по заявлениям самих администраций, собственников, по чьим участкам проходят линейные объекты. Суды решают этот вопрос по-разному - иногда признают право муниципальной собственности на подземные кабели как на недвижимые вещи (см., например: Решения Мытищинского городского суда Московской области от 3 сентября 2024 года по делу N 2-7971/2024, Кулундинского районного суда Алтайского края N 2-165-167/2013), иногда нет (см., например: Решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 февраля 2018 года по делу N А84-4178/2017).
(Сенников С.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 10)К примеру, такие линейные объекты, как подземные кабели, суды общей юрисдикции и арбитражные суды в одних случаях признают недвижимыми вещами, в других считают их движимыми или вообще составными частями объектов электросетевого хозяйства (частью трансформаторной подстанции) <1>. Подземные кабели нередко становятся объектами споров, например между прокуратурой и администрацией (см.: Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 мая 2023 года по делу N 8а-8212/2023[88а-10504/2023]) или по заявлениям самих администраций, собственников, по чьим участкам проходят линейные объекты. Суды решают этот вопрос по-разному - иногда признают право муниципальной собственности на подземные кабели как на недвижимые вещи (см., например: Решения Мытищинского городского суда Московской области от 3 сентября 2024 года по делу N 2-7971/2024, Кулундинского районного суда Алтайского края N 2-165-167/2013), иногда нет (см., например: Решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 февраля 2018 года по делу N А84-4178/2017).
Статья: Горные выработки - недвижимость? Окружной суд подтвердил законность их налогообложения налогом на имущество
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2026, N 10)Компания в 2023 г. подала уточненные налоговые декларации по налогу на имущество за 2020 и 2021 гг., значительно уменьшив сумму налога к уплате. Это произошло за счет исключения из налоговой базы горных выработок. Компания решила, что они не являются недвижимостью, а представляют собой часть участка недр, который не признается объектом налогообложения. Таким образом, по ее мнению, горные выработки не имеют самостоятельного функционального назначения, а лишь делают возможным использование участка недр по назначению, определенному лицензией (добыча угля). Выработки выполняют обслуживающую функцию по отношению к недрам и не являются самостоятельными объектами гражданского оборота. Они не отвечают признакам недвижимой вещи, так как являются составной частью другого недвижимого имущества - участка недр. Следовательно, налог на имущество с них взимать не нужно.
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2026, N 10)Компания в 2023 г. подала уточненные налоговые декларации по налогу на имущество за 2020 и 2021 гг., значительно уменьшив сумму налога к уплате. Это произошло за счет исключения из налоговой базы горных выработок. Компания решила, что они не являются недвижимостью, а представляют собой часть участка недр, который не признается объектом налогообложения. Таким образом, по ее мнению, горные выработки не имеют самостоятельного функционального назначения, а лишь делают возможным использование участка недр по назначению, определенному лицензией (добыча угля). Выработки выполняют обслуживающую функцию по отношению к недрам и не являются самостоятельными объектами гражданского оборота. Они не отвечают признакам недвижимой вещи, так как являются составной частью другого недвижимого имущества - участка недр. Следовательно, налог на имущество с них взимать не нужно.
Статья: Снятие объекта с учета в порядке части 20 статьи 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" - механизм реализации или его отсутствие
(Жаркова О.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 3)Что касается судебной практики, то суды считают, что при обращении в порядке части 20 статьи 70 Закона N 218-ФЗ Росреестр должен проверить, не нарушается ли соответствующей учетно-регистрационной записью принцип достоверности сведений ЕГРН, являющийся необходимым условием не только стабильности, но и возможности оборота недвижимости как особой категории вещей <22>. При этом суды ориентируются на позицию Верховного Суда Российской Федерации, который указывал, что подход, мотивированный отсутствием оснований для снятия с кадастрового учета объекта, ранее поставленного на учет, без должной правовой экспертизы и проверки наличия у объекта признаков недвижимости нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и в связи с этим не может быть признан обоснованным <23>. В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, закреплена правовая позиция о правомерности отказа органа кадастрового учета в постановке на кадастровый учет объекта, не обладающего признаками недвижимой вещи, поскольку законодательством Российской Федерации не предусматривается осуществление кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости. Поскольку пунктом 3 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, установление отсутствия оснований для осуществления кадастрового учета ввиду признания вещи движимой влечет прекращение на нее права как на недвижимость.
(Жаркова О.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 3)Что касается судебной практики, то суды считают, что при обращении в порядке части 20 статьи 70 Закона N 218-ФЗ Росреестр должен проверить, не нарушается ли соответствующей учетно-регистрационной записью принцип достоверности сведений ЕГРН, являющийся необходимым условием не только стабильности, но и возможности оборота недвижимости как особой категории вещей <22>. При этом суды ориентируются на позицию Верховного Суда Российской Федерации, который указывал, что подход, мотивированный отсутствием оснований для снятия с кадастрового учета объекта, ранее поставленного на учет, без должной правовой экспертизы и проверки наличия у объекта признаков недвижимости нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и в связи с этим не может быть признан обоснованным <23>. В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, закреплена правовая позиция о правомерности отказа органа кадастрового учета в постановке на кадастровый учет объекта, не обладающего признаками недвижимой вещи, поскольку законодательством Российской Федерации не предусматривается осуществление кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости. Поскольку пунктом 3 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, установление отсутствия оснований для осуществления кадастрового учета ввиду признания вещи движимой влечет прекращение на нее права как на недвижимость.
Статья: Комментарий к Письму Федеральной налоговой службы от 03.02.2026 N БС-35-21/830@ <О налоге на имущество организаций и бухучете при выбытии ОС>
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2026, N 4)К доначислениям привело необоснованное исключение организацией из налоговой базы: блочно-модульной газовой паро-, водогрейной котельной (БМК); эстакады (опорной конструкции); системы энергоснабжения БМК. По убеждению проверяющих, речь тут о недвижимости. Служители Фемиды ревизоров поддержали (Определение ВС РФ от 03.02.2022 N 301-ЭС21-27661). Установлено, что это комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющий собой единое целое. Спорное оборудование само по себе не может полноценно функционировать, а котельную в случае его демонтажа нельзя использовать по назначению. Налицо единая сложная вещь, обладающая признаками недвижимого имущества.
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2026, N 4)К доначислениям привело необоснованное исключение организацией из налоговой базы: блочно-модульной газовой паро-, водогрейной котельной (БМК); эстакады (опорной конструкции); системы энергоснабжения БМК. По убеждению проверяющих, речь тут о недвижимости. Служители Фемиды ревизоров поддержали (Определение ВС РФ от 03.02.2022 N 301-ЭС21-27661). Установлено, что это комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющий собой единое целое. Спорное оборудование само по себе не может полноценно функционировать, а котельную в случае его демонтажа нельзя использовать по назначению. Налицо единая сложная вещь, обладающая признаками недвижимого имущества.