Приобретательная давность договор купли-продажи
Подборка наиболее важных документов по запросу Приобретательная давность договор купли-продажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 234 ГК РФв архивном фонде нет сведений об отводе участка и отсутствует зарегистрированный договор купли-продажи (в отношении самовольной постройки) >>>
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 10.12.2024 по делу N 33-19367/2024 (УИД 66RS0035-01-2024-000483-26)
Категория: 1) Право собственности; 2) Наследственные споры.
Требования истца-1: 1) О восстановлении срока для принятия наследства.
Требования истца-2: 2) О признании права собственности на жилой дом и земельный участок в силу приобретательной давности.
Обстоятельства: Истец-1 указал, что не обратился в установленный срок к нотариусу ввиду отбывания наказания в виде лишения свободы. Истец-2 ссылался на то, что приобрел дом и участок у наследодателя на основании расписки, в течение длительного времени проживал в доме, пользовался участком.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.Поскольку право собственности З.Т. на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке, не оспорено и не признано отсутствующим, доказательств приобретения В. данного имущества у наследодателя З.Т. не представлено, в целом доказательств того, что в 2001 году состоялась сделка купли-продажи между сторонами, не представлено, то оснований для признания права собственности истца на спорное недвижимое имущество в силу приобретательной давности или на основании договора купли-продажи не имеется.
Категория: 1) Право собственности; 2) Наследственные споры.
Требования истца-1: 1) О восстановлении срока для принятия наследства.
Требования истца-2: 2) О признании права собственности на жилой дом и земельный участок в силу приобретательной давности.
Обстоятельства: Истец-1 указал, что не обратился в установленный срок к нотариусу ввиду отбывания наказания в виде лишения свободы. Истец-2 ссылался на то, что приобрел дом и участок у наследодателя на основании расписки, в течение длительного времени проживал в доме, пользовался участком.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.Поскольку право собственности З.Т. на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке, не оспорено и не признано отсутствующим, доказательств приобретения В. данного имущества у наследодателя З.Т. не представлено, в целом доказательств того, что в 2001 году состоялась сделка купли-продажи между сторонами, не представлено, то оснований для признания права собственности истца на спорное недвижимое имущество в силу приобретательной давности или на основании договора купли-продажи не имеется.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Тем самым возможность приобретения права собственности по приобретательной давности покупателем по действительному договору купли-продажи принципиально исключена. Покупатель может приобрести это право только на условиях самого договора, который, пока он сохраняет действие, в силу п. 2 ст. 218 ГК является единственным основанием приобретения права собственности.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Тем самым возможность приобретения права собственности по приобретательной давности покупателем по действительному договору купли-продажи принципиально исключена. Покупатель может приобрести это право только на условиях самого договора, который, пока он сохраняет действие, в силу п. 2 ст. 218 ГК является единственным основанием приобретения права собственности.
Статья: Условия приобретательной давности и необходимость их реформирования
(Подмаркова А.С.)
("Право. Журнал Высшей школы экономики", 2021, N 2)Во-первых, в рамках рассмотрения таких дел обязательному установлению должно подлежать наличие заключенного и действительного договора купли-продажи. При наличии такового нормы о приобретательной давности не могут быть применены. В деле Волкова несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости согласно ст. 550 ГК РФ влечет его недействительность и свидетельствует об отсутствии правового основания возникновения права собственности. В то же время заключение договора, подтвержденное распиской в получении денег, свидетельствует о воле собственника на отчуждение имущества и правомерности получения владения вещью (гаражом), что важно в контексте установления объективной добросовестности давностного владельца. Поскольку в силу недействительности договора право собственности на гараж у гражданина Волкова не возникло, а вещь поступила в его владение по воле собственника, и последний не пытался вернуть его себе (что свидетельствует о добросовестности владения не только на момент получения вещи, но и в течение всего срока владения ею), постольку в отношении гаража имеются все основания для применения норм о приобретательной давности.
(Подмаркова А.С.)
("Право. Журнал Высшей школы экономики", 2021, N 2)Во-первых, в рамках рассмотрения таких дел обязательному установлению должно подлежать наличие заключенного и действительного договора купли-продажи. При наличии такового нормы о приобретательной давности не могут быть применены. В деле Волкова несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости согласно ст. 550 ГК РФ влечет его недействительность и свидетельствует об отсутствии правового основания возникновения права собственности. В то же время заключение договора, подтвержденное распиской в получении денег, свидетельствует о воле собственника на отчуждение имущества и правомерности получения владения вещью (гаражом), что важно в контексте установления объективной добросовестности давностного владельца. Поскольку в силу недействительности договора право собственности на гараж у гражданина Волкова не возникло, а вещь поступила в его владение по воле собственника, и последний не пытался вернуть его себе (что свидетельствует о добросовестности владения не только на момент получения вещи, но и в течение всего срока владения ею), постольку в отношении гаража имеются все основания для применения норм о приобретательной давности.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143
<Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации>Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.
<Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации>Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.
Статья: Институт приобретательной давности: законодательство, доктрина, судебная практика
(Щенникова Л.В.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 4)Первое дело, N 2-466/2023, было рассмотрено Чунским районным судом Иркутской области 9 августа 2023 г. <30>. Гражданин Ф. обратился с иском к Администрации Октябрьского муниципального образования о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. В эту квартиру он переехал в 2005 году, передав по расписке гражданину Д. 5 000 рублей. В свою очередь, гражданин Д. представил правоустанавливающие документы, вывез мебель и передал ключи. Таким образом, процедура юридического оформления права собственности на жилую недвижимость не была соблюдена. Впоследствии, когда гражданин Ф. все же решил заключить договор купли-продажи, оказалось, что на момент покупки квартиры ее собственницы уже не было в живых, умерли вскоре ее муж и сын.
(Щенникова Л.В.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 4)Первое дело, N 2-466/2023, было рассмотрено Чунским районным судом Иркутской области 9 августа 2023 г. <30>. Гражданин Ф. обратился с иском к Администрации Октябрьского муниципального образования о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. В эту квартиру он переехал в 2005 году, передав по расписке гражданину Д. 5 000 рублей. В свою очередь, гражданин Д. представил правоустанавливающие документы, вывез мебель и передал ключи. Таким образом, процедура юридического оформления права собственности на жилую недвижимость не была соблюдена. Впоследствии, когда гражданин Ф. все же решил заключить договор купли-продажи, оказалось, что на момент покупки квартиры ее собственницы уже не было в живых, умерли вскоре ее муж и сын.
Статья: Институт приобретательной давности на недвижимое имущество: сравнительный анализ права Российской Федерации и Республики Казахстан
(Трачук О.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Добросовестность владения предполагает, что лицо, владеющее имуществом, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Буквальное толкование данного положения предполагает, что давностный владелец не знал, что у него нет законных прав на имущество. Здесь уместно привести несколько примеров, когда такая ситуация может возникнуть. Во-первых, когда гражданин или юридическое лицо приобрели земельный участок или другой объект недвижимости, оплатив оговоренную денежную сумму, но при этом договор купли-продажи надлежаще не оформили. И давностный владелец, заблуждаясь, считает себя собственником. Во-вторых, имущество может выбыть из владения первоначального собственника незаконно, например, быть украдено. Такое имущество может в порядке наследования перейти к наследникам вора. Если наследники не знали и не должны были знать о том, что вещь украдена, то такое владение подпадает под признаки добросовестности <5>. В-третьих, приобретательная давность может наступить в случае, когда наследник получил в наследство недвижимость, у нотариуса не оформил, но пользуется таким наследством как законный собственник. Здесь следует отметить, что по давности владения не могут быть признаны права на жилой дом, построенный без разрешения на строительство (самовольная постройка). Поскольку застройщик не мог не знать о том, что нарушает закон, осуществляя строительство на не предназначенном для этого участке без необходимых разрешений <6>.
(Трачук О.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Добросовестность владения предполагает, что лицо, владеющее имуществом, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Буквальное толкование данного положения предполагает, что давностный владелец не знал, что у него нет законных прав на имущество. Здесь уместно привести несколько примеров, когда такая ситуация может возникнуть. Во-первых, когда гражданин или юридическое лицо приобрели земельный участок или другой объект недвижимости, оплатив оговоренную денежную сумму, но при этом договор купли-продажи надлежаще не оформили. И давностный владелец, заблуждаясь, считает себя собственником. Во-вторых, имущество может выбыть из владения первоначального собственника незаконно, например, быть украдено. Такое имущество может в порядке наследования перейти к наследникам вора. Если наследники не знали и не должны были знать о том, что вещь украдена, то такое владение подпадает под признаки добросовестности <5>. В-третьих, приобретательная давность может наступить в случае, когда наследник получил в наследство недвижимость, у нотариуса не оформил, но пользуется таким наследством как законный собственник. Здесь следует отметить, что по давности владения не могут быть признаны права на жилой дом, построенный без разрешения на строительство (самовольная постройка). Поскольку застройщик не мог не знать о том, что нарушает закон, осуществляя строительство на не предназначенном для этого участке без необходимых разрешений <6>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Если лицо в 2005 году приобрело гараж на основании договора купли-продажи, который был заключен в простой письменной форме и не был зарегистрирован, это не мешает ему признать право собственности в силу приобретательной давности, поскольку добросовестность давностного владельца предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями, при этом добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями ст. 234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Если лицо в 2005 году приобрело гараж на основании договора купли-продажи, который был заключен в простой письменной форме и не был зарегистрирован, это не мешает ему признать право собственности в силу приобретательной давности, поскольку добросовестность давностного владельца предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями, при этом добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями ст. 234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Одним из наиболее распространенных является приобретение права собственности на земельный участок по договору купли-продажи. Право собственности на такой земельный участок можно приобрести также по договору мены. Это возможно также в случаях, предусмотренных ст. 39.21 ЗК РФ. В частности, если земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, а взамен предоставлен другой.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Одним из наиболее распространенных является приобретение права собственности на земельный участок по договору купли-продажи. Право собственности на такой земельный участок можно приобрести также по договору мены. Это возможно также в случаях, предусмотренных ст. 39.21 ЗК РФ. В частности, если земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, а взамен предоставлен другой.
Статья: О действии приобретательной давности в отношении бесхозяйных вещей
(Репин Р.Р.)
("Закон", 2021, N 6)В Постановлении N 48-П описан следующий случай: с 1997 г. гр-н Волков владел земельным участком с расположенным на нем гаражным боксом. Основанием для вступления во владение данным участком как своим был договор купли-продажи, продавцом в котором выступал гр-н П., которому участок принадлежал по праву пожизненного наследуемого владения. Волков полагал, что он стал собственником участка и гаражного бокса, поскольку владел ими как своими собственными - открыто и непрерывно более 15 лет. Суды не признали гр-на Волкова собственником, поскольку он не являлся добросовестным приобретателем, а потому приобретательная давность не могла начать течение.
(Репин Р.Р.)
("Закон", 2021, N 6)В Постановлении N 48-П описан следующий случай: с 1997 г. гр-н Волков владел земельным участком с расположенным на нем гаражным боксом. Основанием для вступления во владение данным участком как своим был договор купли-продажи, продавцом в котором выступал гр-н П., которому участок принадлежал по праву пожизненного наследуемого владения. Волков полагал, что он стал собственником участка и гаражного бокса, поскольку владел ими как своими собственными - открыто и непрерывно более 15 лет. Суды не признали гр-на Волкова собственником, поскольку он не являлся добросовестным приобретателем, а потому приобретательная давность не могла начать течение.
"Социальное гражданское право в его основополагающих институтах: коллективная монография"
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Непрерывность владения может быть прервана в силу различных обстоятельств, например отказом от фактического владения вещью путем ее оставления или иным способом. Однако факт неиспользования имущества по его целевому назначению не означает, что фактическое владение вещью прервано, что подтверждается судебной практикой. Так, согласно материалам одного судебного дела истец обратился в суд с иском о признании права собственности на жилой дом и земельный участок в силу приобретательной давности, мотивируя свои требования тем, что в октябре 1999 г. истец вместе с супругом приобрели в совместную собственность у продавца данный жилой дом и земельный участок за 280 000 тенге. Оплата подтверждается распиской продавца, а также передачей правоустанавливающих документов на недвижимость. Позже продавец выехал в Израиль, в связи с чем договор купли-продажи не был оформлен. Решением городского суда в удовлетворении иска отказано в связи с кратким сроком проживания в спорном доме (с 2001 по 2005 г.). Суд апелляционной инстанции, признавая данное решение незаконным, указал на достоверно установленные по делу факты добросовестности, открытости и непрерывности владения истцом недвижимостью как своим собственным в течение срока более семи лет. В обоснование своей позиции суд отметил, что 23.10.1999 истец с супругом приобрели возмездно домостроение с земельным участком, в котором проживали с 2001 по 2005 г., пока на смежном земельном участке не построили другой дом. Однако спорным домостроением они продолжали пользоваться для хранения вещей, а спорный земельный участок использовали под огород. Суд, основываясь на смысле закона, также отметил, что перерыв во владении может проявляться совершением самим владельцем действий, свидетельствующих о его отказе от владения, либо в признании права собственности на это недвижимое имущество по иску уполномоченного лица (включая собственника) к владельцу о возврате имущества. Такие основания судом не установлены. Суд также отметил, что несмотря на непроживание в спорном доме, истец продолжает владеть им как своим, используя земельный участок для обслуживания жилого дома, находящегося на этом участке <1>.
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Непрерывность владения может быть прервана в силу различных обстоятельств, например отказом от фактического владения вещью путем ее оставления или иным способом. Однако факт неиспользования имущества по его целевому назначению не означает, что фактическое владение вещью прервано, что подтверждается судебной практикой. Так, согласно материалам одного судебного дела истец обратился в суд с иском о признании права собственности на жилой дом и земельный участок в силу приобретательной давности, мотивируя свои требования тем, что в октябре 1999 г. истец вместе с супругом приобрели в совместную собственность у продавца данный жилой дом и земельный участок за 280 000 тенге. Оплата подтверждается распиской продавца, а также передачей правоустанавливающих документов на недвижимость. Позже продавец выехал в Израиль, в связи с чем договор купли-продажи не был оформлен. Решением городского суда в удовлетворении иска отказано в связи с кратким сроком проживания в спорном доме (с 2001 по 2005 г.). Суд апелляционной инстанции, признавая данное решение незаконным, указал на достоверно установленные по делу факты добросовестности, открытости и непрерывности владения истцом недвижимостью как своим собственным в течение срока более семи лет. В обоснование своей позиции суд отметил, что 23.10.1999 истец с супругом приобрели возмездно домостроение с земельным участком, в котором проживали с 2001 по 2005 г., пока на смежном земельном участке не построили другой дом. Однако спорным домостроением они продолжали пользоваться для хранения вещей, а спорный земельный участок использовали под огород. Суд, основываясь на смысле закона, также отметил, что перерыв во владении может проявляться совершением самим владельцем действий, свидетельствующих о его отказе от владения, либо в признании права собственности на это недвижимое имущество по иску уполномоченного лица (включая собственника) к владельцу о возврате имущества. Такие основания судом не установлены. Суд также отметил, что несмотря на непроживание в спорном доме, истец продолжает владеть им как своим, используя земельный участок для обслуживания жилого дома, находящегося на этом участке <1>.
Статья: Русское гражданское право в эпоху Древней Руси
(Рожнов А.А.)
("Нотариус", 2024, N 2)Основаниями приобретения права собственности на недвижимое имущество являлись заключение различных сделок, наследование, заимка, пожалование и приобретательная давность. Заимка (захват) представляла собой фактическое завладение бесхозной землей и ее последующее использование и освоение в границах, которые определялись лишь естественными пределами (реками, болотами, лесами и т.п.). В Древнерусском государстве данный способ приобретения права собственности на землю являлся чрезвычайно распространенным. Также очень часто недвижимое имущество приобреталось путем княжеских пожалований, особенно в пользу Церкви. Приобретательная давность служила основанием возникновения права собственности на землю в случае, если лицо правомерно приобрело и владело ею в течение длительного времени. Главными условиями признания приобретательной давности являлись добросовестность владения землей и вложение в нее своего труда. Применительно к приобретению недвижимости на основании договора купли-продажи отдельные ученые высказывают предположение о том, что в рассматриваемый период покупатель "не приобретал полных прав собственности на недвижимую вещь, которая всегда могла быть выкуплена продавцом", поэтому купля-продажа недвижимости представляла собой своего рода бессрочный залог <2>. Наконец, еще одним способом приобретения земель являлось завладение общинными землями со стороны князей и бояр.
(Рожнов А.А.)
("Нотариус", 2024, N 2)Основаниями приобретения права собственности на недвижимое имущество являлись заключение различных сделок, наследование, заимка, пожалование и приобретательная давность. Заимка (захват) представляла собой фактическое завладение бесхозной землей и ее последующее использование и освоение в границах, которые определялись лишь естественными пределами (реками, болотами, лесами и т.п.). В Древнерусском государстве данный способ приобретения права собственности на землю являлся чрезвычайно распространенным. Также очень часто недвижимое имущество приобреталось путем княжеских пожалований, особенно в пользу Церкви. Приобретательная давность служила основанием возникновения права собственности на землю в случае, если лицо правомерно приобрело и владело ею в течение длительного времени. Главными условиями признания приобретательной давности являлись добросовестность владения землей и вложение в нее своего труда. Применительно к приобретению недвижимости на основании договора купли-продажи отдельные ученые высказывают предположение о том, что в рассматриваемый период покупатель "не приобретал полных прав собственности на недвижимую вещь, которая всегда могла быть выкуплена продавцом", поэтому купля-продажа недвижимости представляла собой своего рода бессрочный залог <2>. Наконец, еще одним способом приобретения земель являлось завладение общинными землями со стороны князей и бояр.
Статья: Понятие и критерии добросовестности давностного владельца: юридико-догматический и сравнительно-правовой аспекты
(Зонова А.С.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 1)<42> См., напр., Определение ВС РФ от 27 января 2015 г. N 127-КГ14-9, в котором ВС РФ признал возможность приобретения права собственности по давности в случае получения недвижимости по устному договору купли-продажи.
(Зонова А.С.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 1)<42> См., напр., Определение ВС РФ от 27 января 2015 г. N 127-КГ14-9, в котором ВС РФ признал возможность приобретения права собственности по давности в случае получения недвижимости по устному договору купли-продажи.
Статья: Правовые аспекты реализации прав на публичные земельные участки в условиях реформы законодательства о недвижимости
(Бандурина Н.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 10)Приобретение права собственности на публичные земельные участки имеет некоторые особенности в силу особого статуса сторон правоотношения. Право собственности на публичный земельный участок может быть приобретено:
(Бандурина Н.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 10)Приобретение права собственности на публичные земельные участки имеет некоторые особенности в силу особого статуса сторон правоотношения. Право собственности на публичный земельный участок может быть приобретено:
Статья: Спор о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Истец не владел имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Истец не владел имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности