Принудительный выкуп доли недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Принудительный выкуп доли недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Право общей собственности, возникшее из семейных правоотношений: проблемы законодательства и практики
(Заикина И.В., Гоголева М.О.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Есть норма о выкупе малозначительной доли, но она больше относится к наследованию. В случае раздела имущества супругов доли большие, и принудительный выкуп малозначительной доли здесь практически неприменим. Прекрасно, если бы на законодательном уровне появилась программа государственной поддержки, социальной ипотеки для выкупа доли вторым супругом, особенно - остающимся жить в квартире с общими детьми.
(Заикина И.В., Гоголева М.О.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Есть норма о выкупе малозначительной доли, но она больше относится к наследованию. В случае раздела имущества супругов доли большие, и принудительный выкуп малозначительной доли здесь практически неприменим. Прекрасно, если бы на законодательном уровне появилась программа государственной поддержки, социальной ипотеки для выкупа доли вторым супругом, особенно - остающимся жить в квартире с общими детьми.
Вопрос: Правомерно ли требование о принудительном выкупе доли в праве собственности на жилое помещение, если эта доля незначительна или не может быть реально выделена?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Вопрос о принудительном выкупе разрешается в судебном порядке. Соответствующее исковое заявление подается с соблюдением общих требований к форме искового документа и прилагаемых к нему документов (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ) в суд по месту нахождения недвижимого имущества по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ), поскольку требования о признании доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, принудительном ее выкупе, прекращении права собственности на незначительную долю основываются на положениях ст. ст. 247, 252 ГК РФ и связаны с вопросом о праве собственности на объект недвижимого имущества.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Вопрос о принудительном выкупе разрешается в судебном порядке. Соответствующее исковое заявление подается с соблюдением общих требований к форме искового документа и прилагаемых к нему документов (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ) в суд по месту нахождения недвижимого имущества по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ), поскольку требования о признании доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, принудительном ее выкупе, прекращении права собственности на незначительную долю основываются на положениях ст. ст. 247, 252 ГК РФ и связаны с вопросом о праве собственности на объект недвижимого имущества.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 255 "Обращение взыскания на долю в общем имуществе" ГК РФ"Таким образом, исходя из действующих принципов регулирования прав участников общедолевой собственности следует, что допустимость преимущественного выкупа по общему правилу всегда защищена законом: законодательство не устанавливает ограничений права сособственника недвижимого имущества на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, принудительно продаваемое на торгах."
Статья: Вопросы, требующие актуализации и единообразия в сфере имущественных правоотношений супругов
(Горская Е.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 5)Зачастую главным интересом раздела у супругов являются объекты недвижимости, и если нет альтернативного жилого помещения, то бывшие члены семьи стараются "разменять" жилое помещение либо, определив доли, условиться о размере денежной компенсации бывшему супругу от полновластного нового собственника. Если вопрос урегулирован лицами самостоятельно и добровольно - это хороший вариант, но в поле зрения Верховного Суда РФ <15> уже несколько раз попадали ситуации о принудительном выкупе долей в связи с невозможностью дальнейшего совместного проживания и отсутствием технической возможности обособления части жилого помещения и выдела в натуре.
(Горская Е.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 5)Зачастую главным интересом раздела у супругов являются объекты недвижимости, и если нет альтернативного жилого помещения, то бывшие члены семьи стараются "разменять" жилое помещение либо, определив доли, условиться о размере денежной компенсации бывшему супругу от полновластного нового собственника. Если вопрос урегулирован лицами самостоятельно и добровольно - это хороший вариант, но в поле зрения Верховного Суда РФ <15> уже несколько раз попадали ситуации о принудительном выкупе долей в связи с невозможностью дальнейшего совместного проживания и отсутствием технической возможности обособления части жилого помещения и выдела в натуре.
Статья: Принудительный выкуп недвижимого имущества в публичных интересах
(Огибалова А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Аналогичная ситуация может иметь место в случае с принудительным выкупом недвижимого имущества в публичных интересах. Собственник земельного участка, видя, что участки его соседей уже выкуплены под какой-либо проект, понимает, что своим отказом продать участок сорвет все планы застройщика, поэтому он фактически может диктовать последнему условия сделки. Догматически такое поведение собственника, на мой взгляд, можно признать противоречащим абз. 2 п. 1 ст. 10 ГК РФ (злоупотребление доминирующим положением на рынке). Формально это мешает сделать только Постановление Пленума ВС РФ <50>, согласно которому данное положение применяется исключительно к конкурентному праву, субъектами которого могут являться лишь физические лица, являющиеся хозяйствующими субъектами, т.е. те, которые осуществляют "профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации" <51>. Поэтому физические лица, желающие продать свою недвижимость, не являются хозяйствующими субъектами. Однако если отбросить излишний формализм, очевидно, что в данном случае поведение собственника является не чем иным, как злоупотреблением своим положением на рынке. Не зря Р. Познер, описывая проблему holdout, возникающую в рамках принудительного выкупа, применил к ней термин именно из конкурентного права, назвав подобные ситуации "предотвращением монополии" <52>. В связи с этим абз. 2 п. 1 ст. 10 ГК РФ предлагается распространить в том числе и на проблему holdout.
(Огибалова А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Аналогичная ситуация может иметь место в случае с принудительным выкупом недвижимого имущества в публичных интересах. Собственник земельного участка, видя, что участки его соседей уже выкуплены под какой-либо проект, понимает, что своим отказом продать участок сорвет все планы застройщика, поэтому он фактически может диктовать последнему условия сделки. Догматически такое поведение собственника, на мой взгляд, можно признать противоречащим абз. 2 п. 1 ст. 10 ГК РФ (злоупотребление доминирующим положением на рынке). Формально это мешает сделать только Постановление Пленума ВС РФ <50>, согласно которому данное положение применяется исключительно к конкурентному праву, субъектами которого могут являться лишь физические лица, являющиеся хозяйствующими субъектами, т.е. те, которые осуществляют "профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации" <51>. Поэтому физические лица, желающие продать свою недвижимость, не являются хозяйствующими субъектами. Однако если отбросить излишний формализм, очевидно, что в данном случае поведение собственника является не чем иным, как злоупотреблением своим положением на рынке. Не зря Р. Познер, описывая проблему holdout, возникающую в рамках принудительного выкупа, применил к ней термин именно из конкурентного права, назвав подобные ситуации "предотвращением монополии" <52>. В связи с этим абз. 2 п. 1 ст. 10 ГК РФ предлагается распространить в том числе и на проблему holdout.
Статья: Выселение собственника за долги. Судебная перспектива
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 5)Суды принимают во внимание тот факт, есть ли у собственника иное недвижимое имущество, кроме малозначительной доли в конкретной квартире. Если в собственности находятся иные помещения, то шансы на положительное решение суда о принудительном выкупе значительно повышаются. Важным моментом является то, что собственник малозначительной доли утрачивает право собственности на нее только лишь в случае получения материальной компенсации.
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 5)Суды принимают во внимание тот факт, есть ли у собственника иное недвижимое имущество, кроме малозначительной доли в конкретной квартире. Если в собственности находятся иные помещения, то шансы на положительное решение суда о принудительном выкупе значительно повышаются. Важным моментом является то, что собственник малозначительной доли утрачивает право собственности на нее только лишь в случае получения материальной компенсации.
Интервью: Нам нужно учение о вещном праве, а не изменения в Гражданский кодекс
("Закон", 2023, N 7)- В общей собственности много проблем, но не думаю, что здесь нужна какая-то кардинальная реформа. Например, есть проблема миноритарных собственников. По буквальному смыслу ГК РФ миноритарный собственник может парализовать любые сделки с недвижимостью. Это ненормально. Принудительный выкуп не предусмотрен в законе, а он востребован и в каких-то случаях справедлив. Судебная практика создает этот институт, толкует ст. 252 ГК contra legem и признает право мажоритарного собственника на принудительный выкуп доли. Это прямое нарушение правила, что право собственности может быть принудительно отчуждено, только если это прямо предусмотрено законом и в общественных интересах. Судебная практика преодолевает это ограничение. Таким образом, несовершенство закона вынуждает судебную практику искать решения, иногда кардинальными методами. Но в целом есть проблемы куда более важные, требующие буквально срочного вмешательства законодателя, чем вопросы общей собственности.
("Закон", 2023, N 7)- В общей собственности много проблем, но не думаю, что здесь нужна какая-то кардинальная реформа. Например, есть проблема миноритарных собственников. По буквальному смыслу ГК РФ миноритарный собственник может парализовать любые сделки с недвижимостью. Это ненормально. Принудительный выкуп не предусмотрен в законе, а он востребован и в каких-то случаях справедлив. Судебная практика создает этот институт, толкует ст. 252 ГК contra legem и признает право мажоритарного собственника на принудительный выкуп доли. Это прямое нарушение правила, что право собственности может быть принудительно отчуждено, только если это прямо предусмотрено законом и в общественных интересах. Судебная практика преодолевает это ограничение. Таким образом, несовершенство закона вынуждает судебную практику искать решения, иногда кардинальными методами. Но в целом есть проблемы куда более важные, требующие буквально срочного вмешательства законодателя, чем вопросы общей собственности.