Предмет договора продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Предмет договора продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 554 ГК РФДля согласования предмета договора продажи недвижимости достаточно указать наименование, адрес (месторасположение) и площадь объекта >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)1. Предмет договора купли-продажи будущей недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)1. Предмет договора купли-продажи будущей недвижимости
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Предмет договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Предмет договора купли-продажи недвижимости
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Формы
Статья: Контроль условий сделок, совершаемых юридическими лицами в особом порядке
(Загребаева Е.В.)
("Юрист", 2021, N 8)В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что "отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение), не могут служить основанием для признания сделки недействительной. Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ" <10>. Например, в одном деле суд, удовлетворяя требование о признании согласия учредителя о совершении крупной сделки недействительным, установил, что "в обращении на получение согласия ответчик предоставил неполную и недостоверную информацию о предмете договора купли-продажи недвижимости, тем самым ввел Россельхознадзор в существенное заблуждение" <11>. Помимо обращения в суд за защитой, учитывая специфику сделки, учредитель может, к примеру, направить в адрес управления Росреестра сообщение об оспаривании выданного им ранее согласия на совершение сделки для цели приостановки действий по государственной регистрации прав на объект недвижимости. Таким образом, учредитель, участвуя в процессе формирования воли юридического лица, выявив несоответствие между условиями согласованной им и впоследствии заключенной волеизъявляющим органом сделкой, может оспорить согласие на сделку в судебном порядке, предъявив иск о признании его недействительным.
(Загребаева Е.В.)
("Юрист", 2021, N 8)В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что "отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение), не могут служить основанием для признания сделки недействительной. Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ" <10>. Например, в одном деле суд, удовлетворяя требование о признании согласия учредителя о совершении крупной сделки недействительным, установил, что "в обращении на получение согласия ответчик предоставил неполную и недостоверную информацию о предмете договора купли-продажи недвижимости, тем самым ввел Россельхознадзор в существенное заблуждение" <11>. Помимо обращения в суд за защитой, учитывая специфику сделки, учредитель может, к примеру, направить в адрес управления Росреестра сообщение об оспаривании выданного им ранее согласия на совершение сделки для цели приостановки действий по государственной регистрации прав на объект недвижимости. Таким образом, учредитель, участвуя в процессе формирования воли юридического лица, выявив несоответствие между условиями согласованной им и впоследствии заключенной волеизъявляющим органом сделкой, может оспорить согласие на сделку в судебном порядке, предъявив иск о признании его недействительным.
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Определить суд, в который надо подать иск, можно по общим правилам определения компетенции судов. Учтите, что, если предметом договора купли-продажи является недвижимость, есть судебная позиция о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
(КонсультантПлюс, 2025)Определить суд, в который надо подать иск, можно по общим правилам определения компетенции судов. Учтите, что, если предметом договора купли-продажи является недвижимость, есть судебная позиция о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Переход права собственности на объект недвижимости, уступаемый по договору, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации урегулирован Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1>. Если объект, являющийся предметом договора продажи недвижимости, передан продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права собственности, то передача объекта не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", "До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости покупатель не вправе совершать сделки по его отчуждению" <2>.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Переход права собственности на объект недвижимости, уступаемый по договору, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации урегулирован Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1>. Если объект, являющийся предметом договора продажи недвижимости, передан продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права собственности, то передача объекта не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", "До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости покупатель не вправе совершать сделки по его отчуждению" <2>.
Статья: Об отдельных проблемах применения судами норм гражданского законодательства о существенных условиях договора купли-продажи
(Голышев В.Г., Голышева А.В.)
("Юрист", 2021, N 10)Подобный дуализм усматривается и в делах, при рассмотрении которых суды приходили то к мнению о том, что в случае, если предмет договора купли-продажи недвижимости определен в дополнительном соглашении, это свидетельствует о том, что предмет такого договора не согласован и последний является незаключенным <11>, то выражали иную позицию, согласно которой в случае, если предмет договора купли-продажи недвижимости определен в дополнительном соглашении, это не свидетельствует о том, что предмет такого договора не согласован и последний является незаключенным <12>.
(Голышев В.Г., Голышева А.В.)
("Юрист", 2021, N 10)Подобный дуализм усматривается и в делах, при рассмотрении которых суды приходили то к мнению о том, что в случае, если предмет договора купли-продажи недвижимости определен в дополнительном соглашении, это свидетельствует о том, что предмет такого договора не согласован и последний является незаключенным <11>, то выражали иную позицию, согласно которой в случае, если предмет договора купли-продажи недвижимости определен в дополнительном соглашении, это не свидетельствует о том, что предмет такого договора не согласован и последний является незаключенным <12>.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только недвижимая вещь в понимании ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Статья 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей не называет части нежилого помещения, исключение делается лишь для машино-места как части здания или сооружения (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Закон не запрещает заключить договор купли-продажи в отношении недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. Возможность заключения такого договора вытекает из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Но объект недвижимости тем не менее потребуется создать к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только недвижимая вещь в понимании ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Статья 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей не называет части нежилого помещения, исключение делается лишь для машино-места как части здания или сооружения (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Закон не запрещает заключить договор купли-продажи в отношении недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. Возможность заключения такого договора вытекает из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Но объект недвижимости тем не менее потребуется создать к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиСтатья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
Статья: Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- ст. 554 "Определение предмета в договоре продажи недвижимости"
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- ст. 554 "Определение предмета в договоре продажи недвижимости"
Ситуация: Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Наряду с предметом договора цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи. Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемого с этим зданием земельного участка или права на него (п. п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Наряду с предметом договора цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи. Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемого с этим зданием земельного участка или права на него (п. п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ).