Предмет договора продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Предмет договора продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 554 ГК РФДля согласования предмета договора продажи недвижимости достаточно указать наименование, адрес (месторасположение) и площадь объекта >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2026)1. Предмет договора купли-продажи будущей недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)1. Предмет договора купли-продажи будущей недвижимости
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)1.1. Предмет договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)1.1. Предмет договора купли-продажи недвижимости
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Формы
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Следует учитывать и тот факт, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал на то, что предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (п. 10). При этом индивидуализация предмета договора купли-продажи будущего земельного участка может быть осуществлена путем указания его местонахождения, ориентировочной площади, иных характеристик, свойств участка (п. 2).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Следует учитывать и тот факт, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал на то, что предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (п. 10). При этом индивидуализация предмета договора купли-продажи будущего земельного участка может быть осуществлена путем указания его местонахождения, ориентировочной площади, иных характеристик, свойств участка (п. 2).
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиСтатья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)Определить суд, в который надо подать иск, можно по общим правилам определения компетенции судов. Учтите, что, если предметом договора купли-продажи является недвижимость, есть судебная позиция о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
(КонсультантПлюс, 2026)Определить суд, в который надо подать иск, можно по общим правилам определения компетенции судов. Учтите, что, если предметом договора купли-продажи является недвижимость, есть судебная позиция о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2026)Чтобы часть здания можно было продать, она должна представлять собой самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов. Объясняется это тем, что предметом договора продажи недвижимости может быть лишь недвижимая вещь или несколько таких вещей в здании из числа упомянутых в ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Это, в частности, нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Чтобы часть здания можно было продать, она должна представлять собой самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов. Объясняется это тем, что предметом договора продажи недвижимости может быть лишь недвижимая вещь или несколько таких вещей в здании из числа упомянутых в ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Это, в частности, нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Ситуация: Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Наряду с предметом договора цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи. Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемого с этим зданием земельного участка или права на него (п. п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Наряду с предметом договора цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи. Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемого с этим зданием земельного участка или права на него (п. п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2026)Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только недвижимая вещь в понимании ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Статья 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей не называет части нежилого помещения, исключение делается лишь для машино-места как части здания или сооружения (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Закон не запрещает заключить договор купли-продажи в отношении недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. Возможность заключения такого договора вытекает из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Но объект недвижимости тем не менее потребуется создать к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2026)Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только недвижимая вещь в понимании ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Статья 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей не называет части нежилого помещения, исключение делается лишь для машино-места как части здания или сооружения (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Закон не запрещает заключить договор купли-продажи в отношении недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. Возможность заключения такого договора вытекает из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Но объект недвижимости тем не менее потребуется создать к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).