Предмет договора недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Предмет договора недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Следует учитывать и тот факт, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал на то, что предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (п. 10). При этом индивидуализация предмета договора купли-продажи будущего земельного участка может быть осуществлена путем указания его местонахождения, ориентировочной площади, иных характеристик, свойств участка (п. 2).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Следует учитывать и тот факт, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал на то, что предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (п. 10). При этом индивидуализация предмета договора купли-продажи будущего земельного участка может быть осуществлена путем указания его местонахождения, ориентировочной площади, иных характеристик, свойств участка (п. 2).
Готовое решение: Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость по договору мены
(КонсультантПлюс, 2026)Госрегистрация перехода права по договору мены проводится по заявлению обеих сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Для этого используется общая форма заявления о кадастровом учете и госрегистрации прав. Так как по такому договору один объект обменивается на другой, то каждая сторона должна подготовить по два заявления - на каждый объект недвижимости, являющийся предметом договора мены (ч. 1 ст. 567 ГК РФ, п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310):
(КонсультантПлюс, 2026)Госрегистрация перехода права по договору мены проводится по заявлению обеих сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Для этого используется общая форма заявления о кадастровом учете и госрегистрации прав. Так как по такому договору один объект обменивается на другой, то каждая сторона должна подготовить по два заявления - на каждый объект недвижимости, являющийся предметом договора мены (ч. 1 ст. 567 ГК РФ, п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310):
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 554 ГК РФДля согласования предмета договора продажи недвижимости достаточно указать наименование, адрес (месторасположение) и площадь объекта >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 453 ГК РФ "Последствия изменения и расторжения договора"3.3.6. Если в соглашении о расторжении договора, предметом которого является недвижимость, установлено, что стороны возвращают полученное, для регистрации обратного перехода права собственности они должны представить регистрирующему органу доказательства расторжения договора и достижения соглашения о возврате имущества (позиция ВАС РФ) >>>
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)38. Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)38. Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.
"Влияние экономических характеристик (показателей) на правовое положение юридических лиц: монография"
(Ефимов А.В.)
("Проспект", 2024)Интересно отметить, что и Ю.В. Романец пишет об определенном перечне системных признаков, которые определяют многообразие договоров и их систему. К ним ученый относит "и цель заключения договора (передача имущества в собственность, в пользование, выполнение работы, оказание услуги и т.д.), и характер предмета договора (недвижимость, транспортное средство и др.), и особенности субъектного состава (потребитель, предприниматель и проч.), и экономическое неравенство между сторонами, и связь договоров с перевозкой (транспортная экспедиция), и ряд других признаков" <1>. Ю.В. Романец не перечисляет все признаки, что, однако, не говорит об открытости такого перечня признаков в связи с тотальностью правового дискурса. Если полагать, что любое взаимодействие лиц может быть подведено под совокупность норм, закрепляющих тот или иной поименованный договор, это означает, что перечень признаков является закрытым, ибо все юридически значимые признаки уже закреплены в правовых актах. Конечно, данный перечень признаков может дополняться по мере усложнения и дифференциации правового регулирования, но в любом случае данный перечень будет закрытым.
(Ефимов А.В.)
("Проспект", 2024)Интересно отметить, что и Ю.В. Романец пишет об определенном перечне системных признаков, которые определяют многообразие договоров и их систему. К ним ученый относит "и цель заключения договора (передача имущества в собственность, в пользование, выполнение работы, оказание услуги и т.д.), и характер предмета договора (недвижимость, транспортное средство и др.), и особенности субъектного состава (потребитель, предприниматель и проч.), и экономическое неравенство между сторонами, и связь договоров с перевозкой (транспортная экспедиция), и ряд других признаков" <1>. Ю.В. Романец не перечисляет все признаки, что, однако, не говорит об открытости такого перечня признаков в связи с тотальностью правового дискурса. Если полагать, что любое взаимодействие лиц может быть подведено под совокупность норм, закрепляющих тот или иной поименованный договор, это означает, что перечень признаков является закрытым, ибо все юридически значимые признаки уже закреплены в правовых актах. Конечно, данный перечень признаков может дополняться по мере усложнения и дифференциации правового регулирования, но в любом случае данный перечень будет закрытым.
Ситуация: Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Пример. Предмет договора при покупке недвижимости
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Пример. Предмет договора при покупке недвижимости
Готовое решение: Как составить договор аренды будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2026)1. Предмет договора аренды будущей недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)1. Предмет договора аренды будущей недвижимости
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2026)Чтобы часть здания можно было продать, она должна представлять собой самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов. Объясняется это тем, что предметом договора продажи недвижимости может быть лишь недвижимая вещь или несколько таких вещей в здании из числа упомянутых в ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Это, в частности, нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Чтобы часть здания можно было продать, она должна представлять собой самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов. Объясняется это тем, что предметом договора продажи недвижимости может быть лишь недвижимая вещь или несколько таких вещей в здании из числа упомянутых в ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Это, в частности, нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)Определить суд, в который надо подать иск, можно по общим правилам определения компетенции судов. Учтите, что, если предметом договора купли-продажи является недвижимость, есть судебная позиция о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
(КонсультантПлюс, 2026)Определить суд, в который надо подать иск, можно по общим правилам определения компетенции судов. Учтите, что, если предметом договора купли-продажи является недвижимость, есть судебная позиция о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
Готовое решение: Как заключить договор аренды объекта незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2026)Согласовать условие об объекте аренды, не введенном в эксплуатацию, вы можете по тем же правилам, что и предмет договора аренды будущей недвижимости. При этом нужно учесть следующее.
(КонсультантПлюс, 2026)Согласовать условие об объекте аренды, не введенном в эксплуатацию, вы можете по тем же правилам, что и предмет договора аренды будущей недвижимости. При этом нужно учесть следующее.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2026)Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только недвижимая вещь в понимании ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Статья 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей не называет части нежилого помещения, исключение делается лишь для машино-места как части здания или сооружения (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Закон не запрещает заключить договор купли-продажи в отношении недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. Возможность заключения такого договора вытекает из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Но объект недвижимости тем не менее потребуется создать к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2026)Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только недвижимая вещь в понимании ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Статья 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей не называет части нежилого помещения, исключение делается лишь для машино-места как части здания или сооружения (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Закон не запрещает заключить договор купли-продажи в отношении недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. Возможность заключения такого договора вытекает из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Но объект недвижимости тем не менее потребуется создать к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Готовое решение: Какие условия договора купли-продажи недвижимого имущества признаются существенными
(КонсультантПлюс, 2026)Да, предмет договора продажи недвижимости считается согласованным, если продавец не упомянул в договоре об имеющихся у товара обременениях. Но только при условии, что стороны указали все описанные выше в настоящем материале сведения, которые требуют п. 1 ст. 549, ст. 554 ГК РФ в отношении предмета такого договора. Данные нормы не требуют указывать в договоре купли-продажи недвижимости обременения для согласования условия о его предмете.
(КонсультантПлюс, 2026)Да, предмет договора продажи недвижимости считается согласованным, если продавец не упомянул в договоре об имеющихся у товара обременениях. Но только при условии, что стороны указали все описанные выше в настоящем материале сведения, которые требуют п. 1 ст. 549, ст. 554 ГК РФ в отношении предмета такого договора. Данные нормы не требуют указывать в договоре купли-продажи недвижимости обременения для согласования условия о его предмете.
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиСтатья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости