Правовой режим общего имущества многоквартирного дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Правовой режим общего имущества многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 136 "Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья" ЖК РФОтсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, устанавливающего правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что инфраструктура, обслуживающая индивидуальные жилые дома, в силу своей пространственной обособленности, обладает характеристиками, отличными от общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования."
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 11 "Судебная защита гражданских прав" ГК РФ"В силу положений действующего законодательства определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в нежилом здании (по аналогии с многоквартирным жилым домом) на основании разного рода технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Управление Росреестра), является лишь органом формальной юрисдикции, не разрешающим вопросы о праве, а осуществляющем регистрационные действия на основании предоставленных правоподтверждающих документов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2024 N 306-ЭС24-7025).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Особенности и правовое значение государственной регистрации права собственности на общее имущество многоквартирного дома
(Свит Ю.П.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Особенности регистрации права собственности на общее имущество МКД, предусмотренные законодательством, предопределены физическими и функциональными особенностями объекта. Так, общее имущество МКД предназначено для обеспечения возможности использования жилых и нежилых помещений МКД. Кроме того, объекты общего имущества в МКД и жилые и нежилые помещения такого дома физически взаимосвязаны - они являются составляющими единого "организма", именуемого многоквартирным домом. Все эти внутренние элементы имеют неразрывную связь с земельным участком, необходимым для эксплуатации МКД. В отношении данного имущества установлен режим общей собственности, однако этот режим имеет существенную специфику по сравнению с обычным режимом общей долевой собственности: он не предполагает возможности самостоятельного отчуждения и выдела долей отдельных собственников. Правовой режим общей собственности на общее имущество МКД невозможно изменить даже по решению всех собственников помещений МКД. Общее имущество МКД представляет собой единый имущественный комплекс, который неделим и не является самостоятельным объектом гражданского оборота. Доли отдельных собственников в указанном имуществе также не являются самостоятельными объектами гражданского оборота и имеют значение лишь для участия в управлении МКД и распределения расходов. Отсюда следуют и основные особенности регистрации права собственности на общее имущество МКД и его выделения в качестве такового, а также особенности государственной регистрации права на долю в праве собственности на общее имущество МКД.
(Свит Ю.П.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Особенности регистрации права собственности на общее имущество МКД, предусмотренные законодательством, предопределены физическими и функциональными особенностями объекта. Так, общее имущество МКД предназначено для обеспечения возможности использования жилых и нежилых помещений МКД. Кроме того, объекты общего имущества в МКД и жилые и нежилые помещения такого дома физически взаимосвязаны - они являются составляющими единого "организма", именуемого многоквартирным домом. Все эти внутренние элементы имеют неразрывную связь с земельным участком, необходимым для эксплуатации МКД. В отношении данного имущества установлен режим общей собственности, однако этот режим имеет существенную специфику по сравнению с обычным режимом общей долевой собственности: он не предполагает возможности самостоятельного отчуждения и выдела долей отдельных собственников. Правовой режим общей собственности на общее имущество МКД невозможно изменить даже по решению всех собственников помещений МКД. Общее имущество МКД представляет собой единый имущественный комплекс, который неделим и не является самостоятельным объектом гражданского оборота. Доли отдельных собственников в указанном имуществе также не являются самостоятельными объектами гражданского оборота и имеют значение лишь для участия в управлении МКД и распределения расходов. Отсюда следуют и основные особенности регистрации права собственности на общее имущество МКД и его выделения в качестве такового, а также особенности государственной регистрации права на долю в праве собственности на общее имущество МКД.
Статья: Некоторые проблемы правового регулирования осуществления капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома за счет средств, находящихся на специальном счете
(Бажина М.А., Звездина Т.М.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 6)Правовой режим общего имущества собственников многоквартирного дома (далее - МКД) является одной из самых дискуссионных и часто обсуждаемых в научной литературе областей правового регулирования жилищного хозяйства. Связано это с тем, что несмотря на наличие в законодательстве положений, регулирующих различные аспекты содержания общего имущества МКД, на практике возникает большое количество вопросов, разрешение которых на основании действующих норм затруднено. Осуществление капитального ремонта общего имущества МКД можно отнести к такого рода проблемным сферам правового регулирования в части защиты прав собственников помещений МКД, требующим дополнительного изучения и регламентации.
(Бажина М.А., Звездина Т.М.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 6)Правовой режим общего имущества собственников многоквартирного дома (далее - МКД) является одной из самых дискуссионных и часто обсуждаемых в научной литературе областей правового регулирования жилищного хозяйства. Связано это с тем, что несмотря на наличие в законодательстве положений, регулирующих различные аспекты содержания общего имущества МКД, на практике возникает большое количество вопросов, разрешение которых на основании действующих норм затруднено. Осуществление капитального ремонта общего имущества МКД можно отнести к такого рода проблемным сферам правового регулирования в части защиты прав собственников помещений МКД, требующим дополнительного изучения и регламентации.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)26. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)26. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)Принимая во внимание, что в отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона, Конституционный Суд Российской Федерации, вместе с тем, постановлением от 28 декабря 2021 г. N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой" признал положения в том числе примененной по данному делу судом апелляционной инстанции части 1 статьи 158 ЖК РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)Принимая во внимание, что в отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона, Конституционный Суд Российской Федерации, вместе с тем, постановлением от 28 декабря 2021 г. N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой" признал положения в том числе примененной по данному делу судом апелляционной инстанции части 1 статьи 158 ЖК РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.
Статья: Проблемы определения многоквартирного дома в системе объектов субъективных прав
(Курочкин И.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 1)<11> Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома / Ю.П. Свит // Жилищное право. 2006. N 6. С. 2 - 5.
(Курочкин И.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 1)<11> Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома / Ю.П. Свит // Жилищное право. 2006. N 6. С. 2 - 5.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования многоквартирного дома. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК (см. комментарий к ней) собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Как отмечено в литературе, признаки общего имущества нельзя смешивать с установленным ЖК РФ вещно-правовым режимом общего имущества МКД, в частности, невозможностью выдела в натуре и отчуждения доли в праве на общее имущество отдельно от индивидуально-определенного помещения (п. 1 и 2 ч. 4 ст. 37) <1>.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования многоквартирного дома. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК (см. комментарий к ней) собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Как отмечено в литературе, признаки общего имущества нельзя смешивать с установленным ЖК РФ вещно-правовым режимом общего имущества МКД, в частности, невозможностью выдела в натуре и отчуждения доли в праве на общее имущество отдельно от индивидуально-определенного помещения (п. 1 и 2 ч. 4 ст. 37) <1>.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)5. Объектами вещных прав должны признаваться только индивидуально-определенные телесные вещи (а не обязательственные права в виде res incorporates, в частности "бездокументарные ценные бумаги" и "безналичные деньги"), но не их отдельные части (жилые и нежилые помещения, "площадки" и "машино-места" и т.п.). Признание самостоятельными вещами - объектами права собственности - названных выше составных частей юридически неделимой вещи (чаще всего здания) в силу фактической невозможности их самостоятельного использования отдельно от вещи в целом неизбежно влечет за собой искусственное создание новых "специальных правовых режимов" вроде "общего имущества дома", которое, с одной стороны, признается самостоятельным и единым объектом вещного права долевой собственности (при этом состоящим из других составных частей здания - различного оборудования, подвалов, чердаков, лестничных площадок и т.п.), а с другой стороны, по сути не имеет с общей собственностью ничего общего, кроме названия (ибо, будучи лишенным оборотоспособности, не может использоваться отдельно от помещения, не подлежит разделу, выделу и отчуждению и т.п.).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)5. Объектами вещных прав должны признаваться только индивидуально-определенные телесные вещи (а не обязательственные права в виде res incorporates, в частности "бездокументарные ценные бумаги" и "безналичные деньги"), но не их отдельные части (жилые и нежилые помещения, "площадки" и "машино-места" и т.п.). Признание самостоятельными вещами - объектами права собственности - названных выше составных частей юридически неделимой вещи (чаще всего здания) в силу фактической невозможности их самостоятельного использования отдельно от вещи в целом неизбежно влечет за собой искусственное создание новых "специальных правовых режимов" вроде "общего имущества дома", которое, с одной стороны, признается самостоятельным и единым объектом вещного права долевой собственности (при этом состоящим из других составных частей здания - различного оборудования, подвалов, чердаков, лестничных площадок и т.п.), а с другой стороны, по сути не имеет с общей собственностью ничего общего, кроме названия (ибо, будучи лишенным оборотоспособности, не может использоваться отдельно от помещения, не подлежит разделу, выделу и отчуждению и т.п.).
Статья: К вопросу о правовом статусе многоквартирных домов как объектов жилищного права
(Смирнова И.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)14. Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома / Ю.П. Свит // Жилищное право. 2006. N 6. С. 2 - 5.
(Смирнова И.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)14. Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома / Ю.П. Свит // Жилищное право. 2006. N 6. С. 2 - 5.
Статья: Обзор нового законодательства и судебной практики
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2022, N 3)Конституционный Суд отметил, что факт приобретения права собственности на земельный участок в коттеджном поселке не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования, что само по себе исключает возможность установить в отношении указанного имущества соответствующий правовой режим. В законодательстве отсутствует универсальная модель правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в коттеджных поселках.
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2022, N 3)Конституционный Суд отметил, что факт приобретения права собственности на земельный участок в коттеджном поселке не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования, что само по себе исключает возможность установить в отношении указанного имущества соответствующий правовой режим. В законодательстве отсутствует универсальная модель правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в коттеджных поселках.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В случае передачи общего имущества в общую долевую собственность участников строительства в отношении такого общего имущества устанавливается правовой режим, аналогичный режиму общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В случае передачи общего имущества в общую долевую собственность участников строительства в отношении такого общего имущества устанавливается правовой режим, аналогичный режиму общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Статья: Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и жилых домов (жилых домов блокированной застройки) коттеджных поселков: единство и дифференциация
(Лаптев В.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Выводы. Проведенное исследование позволяет отождествить правовой режим общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и жилых домов (жилых домов блокированной застройки) коттеджных поселков. Различные формулировки законодателя относительно состава общего имущества и правомочий собственников по распоряжению им не препятствуют сделать вывод об общих единых подходах. Существующие нормы российского законодательства в достаточной мере позволяют определить правовой режим указанного имущества с одной лишь оговоркой и пожеланием о дополнительном (детальном) регулировании сделок с объектами общего имущества.
(Лаптев В.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Выводы. Проведенное исследование позволяет отождествить правовой режим общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и жилых домов (жилых домов блокированной застройки) коттеджных поселков. Различные формулировки законодателя относительно состава общего имущества и правомочий собственников по распоряжению им не препятствуют сделать вывод об общих единых подходах. Существующие нормы российского законодательства в достаточной мере позволяют определить правовой режим указанного имущества с одной лишь оговоркой и пожеланием о дополнительном (детальном) регулировании сделок с объектами общего имущества.
Статья: Комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 7)В значительной степени утрачивает актуальность содержащееся в Постановлении N 55-П обоснование невозможности применения к "жилищно-земельным комплексам" правового регулирования долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах. Это обоснование опирается на утверждение, согласно которому общее имущество в жилищно-земельном комплексе "обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов". По мнению судей, "данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах" (п. 5 Постановления N 55-П). Однако Закон N 476-ФЗ устранил главный аргумент судей - отсутствие применения одинакового подхода к режиму общего имущества в многоквартирных домах и комплексах недвижимости, объединенных общим имуществом, - применив этот общий подход к имуществу МЖК. Осталось утверждение о "принципиально иных характеристиках" общего имущества в рассматриваемых комплексах, важнейшей из которых является "пространственная обособленность" такого имущества.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 7)В значительной степени утрачивает актуальность содержащееся в Постановлении N 55-П обоснование невозможности применения к "жилищно-земельным комплексам" правового регулирования долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах. Это обоснование опирается на утверждение, согласно которому общее имущество в жилищно-земельном комплексе "обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов". По мнению судей, "данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах" (п. 5 Постановления N 55-П). Однако Закон N 476-ФЗ устранил главный аргумент судей - отсутствие применения одинакового подхода к режиму общего имущества в многоквартирных домах и комплексах недвижимости, объединенных общим имуществом, - применив этот общий подход к имуществу МЖК. Осталось утверждение о "принципиально иных характеристиках" общего имущества в рассматриваемых комплексах, важнейшей из которых является "пространственная обособленность" такого имущества.