Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)2. Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)2. Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Расторжение договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)<3> В том же смысле см.: Карапетов А.Г. Средства защиты прав кредитора в свете реформы гражданского законодательства. С. 184; Он же. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. § 3 гл. 5 разд. V // СПС "КонсультантПлюс"; Основные положения гражданского права: постатейный комментарий к статьям 1 - 16.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 1257 (авторы комментария к ст. 15 ГК РФ - В.В. Байбак, А.Г. Карапетов). Более подробно см.: Общие положения о купле-продаже, поставка товара и купля-продажа недвижимости: комментарий к статьям 454 - 491, 506 - 524, 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 624 - 629, 636 - 637 (автор комментария к ст. 475 ГК РФ - А.Г. Карапетов). Правовой режим данного требования определяется п. 4 ст. 453 ГК РФ и (по аналогии mutatis mutandis) Постановлением Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора".
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)<3> В том же смысле см.: Карапетов А.Г. Средства защиты прав кредитора в свете реформы гражданского законодательства. С. 184; Он же. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. § 3 гл. 5 разд. V // СПС "КонсультантПлюс"; Основные положения гражданского права: постатейный комментарий к статьям 1 - 16.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 1257 (авторы комментария к ст. 15 ГК РФ - В.В. Байбак, А.Г. Карапетов). Более подробно см.: Общие положения о купле-продаже, поставка товара и купля-продажа недвижимости: комментарий к статьям 454 - 491, 506 - 524, 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 624 - 629, 636 - 637 (автор комментария к ст. 475 ГК РФ - А.Г. Карапетов). Правовой режим данного требования определяется п. 4 ст. 453 ГК РФ и (по аналогии mutatis mutandis) Постановлением Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора".
"Актуальная судебно-арбитражная практика по налогам за 2024 год"
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Статья: Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)- установление факта заключения и расторжения браков;
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)- установление факта заключения и расторжения браков;
Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения недвижимым имуществом в целях НДФЛ при его продаже, если решением суда сделка по отчуждению имущества признана недействительной.
(Письмо Минфина России от 17.12.2024 N 03-04-05/127097)В этой связи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности после расторжения договора купли-продажи.
(Письмо Минфина России от 17.12.2024 N 03-04-05/127097)В этой связи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности после расторжения договора купли-продажи.
Статья: Сделки с недвижимостью: проблема выбора безопасного способа расчетов
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Самой распространенной сделкой с недвижимостью является ее переход от одного собственника к другому по договорам купли-продажи, дарения, а также в результате приватизации, наследования, реализации залогов. К сожалению, нередки случаи, когда спустя некоторое время после заключения сделки договор могут признать судом недействительным и расторгнуть со всеми вытекающими последствиями: договор считается незаключавшимся, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво. Подобный иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления, а если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу. Вот почему на этапе заключения договора покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником, у продавца отсутствует задолженность по коммунальным платежам, в квартире не осуществлялась перепланировка, имеется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры (если квартира приобретена была в браке), и учесть ряд других моментов.
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Самой распространенной сделкой с недвижимостью является ее переход от одного собственника к другому по договорам купли-продажи, дарения, а также в результате приватизации, наследования, реализации залогов. К сожалению, нередки случаи, когда спустя некоторое время после заключения сделки договор могут признать судом недействительным и расторгнуть со всеми вытекающими последствиями: договор считается незаключавшимся, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво. Подобный иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления, а если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу. Вот почему на этапе заключения договора покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником, у продавца отсутствует задолженность по коммунальным платежам, в квартире не осуществлялась перепланировка, имеется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры (если квартира приобретена была в браке), и учесть ряд других моментов.
Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения недвижимым имуществом в целях НДФЛ при признании судом сделки по его отчуждению недействительной.
(Письмо Минфина России от 15.04.2024 N 03-04-05/34874)Таким образом, минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на указанный объект после расторжения, в частности, договора купли-продажи.
(Письмо Минфина России от 15.04.2024 N 03-04-05/34874)Таким образом, минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на указанный объект после расторжения, в частности, договора купли-продажи.
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Можно ли признать недействительным договор купли-продажи недвижимости по причине того, что покупатель не оплатил покупку
(КонсультантПлюс, 2025)Можно ли признать недействительным договор купли-продажи недвижимости по причине того, что покупатель не оплатил покупку
Статья: Риски для покупателя, связанные с ограничениями и обременениями земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)В статье рассматриваются проблемы, связанные с зонами с особыми условиями использования территорий (далее - ЗОУИТ), которые могут создавать риски для покупателей при приобретении земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества, так как не все ЗОУИТ на данный момент внесены в Единый государственный реестр недвижимости. В устоявшейся судебной практике договор купли-продажи не расторгается и не уменьшается покупная цена, а предъявляется повышенный стандарт доказывания к покупателю, исследуется существенность ограничения прав, которые возникли вследствие установления ЗОУИТ, отмечается, что у покупателя тоже должна присутствовать необходимая степень заботливости и осмотрительности с осознанием возможных негативных последствий.
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)В статье рассматриваются проблемы, связанные с зонами с особыми условиями использования территорий (далее - ЗОУИТ), которые могут создавать риски для покупателей при приобретении земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества, так как не все ЗОУИТ на данный момент внесены в Единый государственный реестр недвижимости. В устоявшейся судебной практике договор купли-продажи не расторгается и не уменьшается покупная цена, а предъявляется повышенный стандарт доказывания к покупателю, исследуется существенность ограничения прав, которые возникли вследствие установления ЗОУИТ, отмечается, что у покупателя тоже должна присутствовать необходимая степень заботливости и осмотрительности с осознанием возможных негативных последствий.
Вопрос: Является ли неоплата покупателем стоимости недвижимости по договору купли-продажи основанием для одностороннего расторжения договора продавцом, если объект был передан продавцом и принят покупателем?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)По мнению суда, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой покупной цены (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.05.2023 N 33-19845/2023 (УИД 77RS0030-02-2022-004194-53) (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.11.2023 по делу N 88-29453/2023 данное Определение оставлено без изменения)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)По мнению суда, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой покупной цены (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.05.2023 N 33-19845/2023 (УИД 77RS0030-02-2022-004194-53) (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.11.2023 по делу N 88-29453/2023 данное Определение оставлено без изменения)).
Статья: Нотариальная защита прав и законных интересов сторон в отношениях по купле-продаже недвижимого имущества
(Щенникова Л.В.)
("Нотариус", 2023, N 1)В завершение отмечу, что комментарии к ст. 165.1 ГК РФ достаточно противоречивы. Нередко даже один автор в своих рассуждениях противоречит сам себе. Например, А.Г. Карапетов в опубликованном проекте комментария к данной норме первоначально очень убедительно доказывает, что правовой эффект данной нормы можно связывать только с моментом получения адресатом сообщения, что справедливо, экономически целесообразно, и риск должен нести тот, кто в большей степени может влиять на вероятность материализации результата, т.е. отправитель. Однако в завершение своих рассуждений автор приходит уже к прямо противоположному выводу, заявляя, что перенести риск сбоев в работе отделений почтовой связи на адресата сообщения представляется более рациональным, ибо в противном случае надо вообще исключать использование почты как способа юридически значимой коммуникации, поскольку положиться на подтверждение ею доставки просто невозможно. А раз так, замечает А.Г. Карапетов, то всегда может оказаться, что правовые последствия, на которые рассчитывал отправитель, попросту не возникли, поскольку "договор не расторгнут, зачет не осуществлен, акцепт не доставлен" <11>. Можно продолжить этот ряд отрицательных последствий для отправителя и сказать: договор купли-продажи доли признан недействительным. И если по логике этого автора признание договора недействительным в данном случае - это зло, то по логике защиты прав и законных интересов сособственника при нарушении его прав отчуждением доли в совместно принадлежащей недвижимости - это благо. С помощью судов граждане имеют возможность защитить свои права и законные интересы, заложенные в механизме ст. 250 ГК РФ. Но обеспечить надлежащую защиту вполне возможно в досудебном порядке, если нотариус при удостоверении сделки будет убеждаться в том, что информация о ней реально доставлена адресату. Один наш знакомый нотариус доверительно нам признался, что нашел способ реализации этой задачи, требуя отправления телеграммы с уведомительным текстом о продаже, которая в обязательном порядке вручается адресату, о чем делается специальная отметка "получено лично". Поэтому мы бы не стали впадать в пессимизм и неверие в возможность реализации заложенных в нормах гражданского законодательства защитных механизмов. Они в действительности существуют, только всегда важно всякому и каждому нотариусу помнить, что, удостоверяя сделку, он в первую очередь защищает права и законные интересы физических и юридических лиц, которыми выступают в том числе стороны договора купли-продажи недвижимого имущества.
(Щенникова Л.В.)
("Нотариус", 2023, N 1)В завершение отмечу, что комментарии к ст. 165.1 ГК РФ достаточно противоречивы. Нередко даже один автор в своих рассуждениях противоречит сам себе. Например, А.Г. Карапетов в опубликованном проекте комментария к данной норме первоначально очень убедительно доказывает, что правовой эффект данной нормы можно связывать только с моментом получения адресатом сообщения, что справедливо, экономически целесообразно, и риск должен нести тот, кто в большей степени может влиять на вероятность материализации результата, т.е. отправитель. Однако в завершение своих рассуждений автор приходит уже к прямо противоположному выводу, заявляя, что перенести риск сбоев в работе отделений почтовой связи на адресата сообщения представляется более рациональным, ибо в противном случае надо вообще исключать использование почты как способа юридически значимой коммуникации, поскольку положиться на подтверждение ею доставки просто невозможно. А раз так, замечает А.Г. Карапетов, то всегда может оказаться, что правовые последствия, на которые рассчитывал отправитель, попросту не возникли, поскольку "договор не расторгнут, зачет не осуществлен, акцепт не доставлен" <11>. Можно продолжить этот ряд отрицательных последствий для отправителя и сказать: договор купли-продажи доли признан недействительным. И если по логике этого автора признание договора недействительным в данном случае - это зло, то по логике защиты прав и законных интересов сособственника при нарушении его прав отчуждением доли в совместно принадлежащей недвижимости - это благо. С помощью судов граждане имеют возможность защитить свои права и законные интересы, заложенные в механизме ст. 250 ГК РФ. Но обеспечить надлежащую защиту вполне возможно в досудебном порядке, если нотариус при удостоверении сделки будет убеждаться в том, что информация о ней реально доставлена адресату. Один наш знакомый нотариус доверительно нам признался, что нашел способ реализации этой задачи, требуя отправления телеграммы с уведомительным текстом о продаже, которая в обязательном порядке вручается адресату, о чем делается специальная отметка "получено лично". Поэтому мы бы не стали впадать в пессимизм и неверие в возможность реализации заложенных в нормах гражданского законодательства защитных механизмов. Они в действительности существуют, только всегда важно всякому и каждому нотариусу помнить, что, удостоверяя сделку, он в первую очередь защищает права и законные интересы физических и юридических лиц, которыми выступают в том числе стороны договора купли-продажи недвижимого имущества.
"Земельный участок: как грамотно распорядиться"
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)В Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в связи с неуплатой покупателем покупной цены при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)В Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в связи с неуплатой покупателем покупной цены при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Статья: О последствиях определения супругами разных долей в праве собственности на недвижимое имущество в нотариально удостоверенном договоре
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)Брачный договор может быть изменен и расторгнут (ст. 43 СК) или признан недействительным (ст. 44 СК). Но такие изменение, расторжение, признание сделки недействительной оказывают воздействие на договор в целом, в том числе и на договор купли-продажи, в частности на продавца. Необходимо ли привлекать к таким юридическим процедурам продавца недвижимого имущества? Должен ли продавец нести негативные последствия того, что среди супругов-покупателей возникнут разногласия? Каким образом продавец может себя обезопасить от возможных негативных для него последствий разногласий между супругами? Очевидно, что никак. "Брачный договор", таким образом, создает обязанности для лица, которое не является в нем стороной (для продавца). Здесь прослеживается уже проблема действия правила абз. 1 п. 3 ст. 308 ГК: обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Получается, что "брачный договор" как элемент одного большого смешанного/комплексного договора купли-продажи такие обязанности создает. Но это противоречит юридическому смыслу абз. 1 п. 3 ст. 308 ГК.
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)Брачный договор может быть изменен и расторгнут (ст. 43 СК) или признан недействительным (ст. 44 СК). Но такие изменение, расторжение, признание сделки недействительной оказывают воздействие на договор в целом, в том числе и на договор купли-продажи, в частности на продавца. Необходимо ли привлекать к таким юридическим процедурам продавца недвижимого имущества? Должен ли продавец нести негативные последствия того, что среди супругов-покупателей возникнут разногласия? Каким образом продавец может себя обезопасить от возможных негативных для него последствий разногласий между супругами? Очевидно, что никак. "Брачный договор", таким образом, создает обязанности для лица, которое не является в нем стороной (для продавца). Здесь прослеживается уже проблема действия правила абз. 1 п. 3 ст. 308 ГК: обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Получается, что "брачный договор" как элемент одного большого смешанного/комплексного договора купли-продажи такие обязанности создает. Но это противоречит юридическому смыслу абз. 1 п. 3 ст. 308 ГК.