Покупка недвижимости при усн
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка недвижимости при усн (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 146 "Объект налогообложения" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Физическое лицо получило по договору дарения от своей матери в 2017 году имущество и на следующий день после заключения договора дарения сдало его в аренду. 24.01.2019 налогоплательщик реализовал недвижимое имущество и в декларации по НДФЛ за 2019 год заявил имущественный налоговый вычет, в декларации по НДФЛ за 2020 год он также применил имущественные налоговые вычеты. При этом физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя в периоды с 28.11.2005 по 20.09.2017, с 01.02.2019 по 19.11.2019 и с 24.01.2023 по настоящее время. Налоговый орган доначислил налогоплательщику НДФЛ и НДС в период осуществления предпринимательской деятельности без регистрации в качестве предпринимателя, поскольку недвижимое имущество (земельные участки, железнодорожные пути) по своим функциональным и техническим характеристикам предназначено для использования в хозяйственно-промышленной деятельности, фактически использовалось в этих целях и не предназначено для использования в личных, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. По мнению инспекции, деятельность предпринимателя по сдаче имущества в аренду и последующая реализация имущества свидетельствуют об осуществлении им в проверяемом периоде предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Предприниматель оспорил доначисление НДС и НДФЛ, поскольку в момент реализации недвижимого имущества в 2019 году был зарегистрирован в качестве предпринимателя, с 01.02.2019 применял УСН. Фактическая передача покупателю объектов недвижимости по договору купли-продажи от 24.01.2019 (по акту приема-передачи от 13.02.2019), оплата имущества (произведена 12.02.2019), регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости (зарегистрировано 05.02.2019) произведены в период применения налогоплательщиком УСН. Суд, установив, что реализованное имущество использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, сделал вывод о неправомерном применении им имущественных налоговых вычетов в 2019 и 2020 годах. Кроме того, суд посчитал, что налогоплательщик получил доход от сдачи в аренду имущества, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, следовательно, неправомерно занизил налоговую базу по НДС в проверяемых периодах (в связи с необоснованным уменьшением выручки от реализации этих объектов). Суд отклонил довод налогоплательщика о применении им УСН - в проверяемом периоде (2018 - 2020 годы) налогоплательщик не являлся плательщиком налога по УСН, поскольку 20.09.2017 он утратил статус предпринимателя, прекратив действие применяемой им УСН. Предусмотренный НК РФ порядок перехода на УСН на 2018 - 2020 годы налогоплательщик не соблюдал. Кроме того, налог по УСН после регистрации в качестве предпринимателя с 01.02.2019 физическое лицо не исчисляло и не уплачивало.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Физическое лицо получило по договору дарения от своей матери в 2017 году имущество и на следующий день после заключения договора дарения сдало его в аренду. 24.01.2019 налогоплательщик реализовал недвижимое имущество и в декларации по НДФЛ за 2019 год заявил имущественный налоговый вычет, в декларации по НДФЛ за 2020 год он также применил имущественные налоговые вычеты. При этом физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя в периоды с 28.11.2005 по 20.09.2017, с 01.02.2019 по 19.11.2019 и с 24.01.2023 по настоящее время. Налоговый орган доначислил налогоплательщику НДФЛ и НДС в период осуществления предпринимательской деятельности без регистрации в качестве предпринимателя, поскольку недвижимое имущество (земельные участки, железнодорожные пути) по своим функциональным и техническим характеристикам предназначено для использования в хозяйственно-промышленной деятельности, фактически использовалось в этих целях и не предназначено для использования в личных, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. По мнению инспекции, деятельность предпринимателя по сдаче имущества в аренду и последующая реализация имущества свидетельствуют об осуществлении им в проверяемом периоде предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Предприниматель оспорил доначисление НДС и НДФЛ, поскольку в момент реализации недвижимого имущества в 2019 году был зарегистрирован в качестве предпринимателя, с 01.02.2019 применял УСН. Фактическая передача покупателю объектов недвижимости по договору купли-продажи от 24.01.2019 (по акту приема-передачи от 13.02.2019), оплата имущества (произведена 12.02.2019), регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости (зарегистрировано 05.02.2019) произведены в период применения налогоплательщиком УСН. Суд, установив, что реализованное имущество использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, сделал вывод о неправомерном применении им имущественных налоговых вычетов в 2019 и 2020 годах. Кроме того, суд посчитал, что налогоплательщик получил доход от сдачи в аренду имущества, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, следовательно, неправомерно занизил налоговую базу по НДС в проверяемых периодах (в связи с необоснованным уменьшением выручки от реализации этих объектов). Суд отклонил довод налогоплательщика о применении им УСН - в проверяемом периоде (2018 - 2020 годы) налогоплательщик не являлся плательщиком налога по УСН, поскольку 20.09.2017 он утратил статус предпринимателя, прекратив действие применяемой им УСН. Предусмотренный НК РФ порядок перехода на УСН на 2018 - 2020 годы налогоплательщик не соблюдал. Кроме того, налог по УСН после регистрации в качестве предпринимателя с 01.02.2019 физическое лицо не исчисляло и не уплачивало.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, он правомерно не включил в налоговую базу по УСН доход от реализации недвижимого имущества, приобретенного ранее в период отсутствия статуса ИП.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, он правомерно не включил в налоговую базу по УСН доход от реализации недвижимого имущества, приобретенного ранее в период отсутствия статуса ИП.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как учесть отдельные виды расходов при УСН
(КонсультантПлюс, 2025)5. Как учесть расходы на покупку недвижимости при УСН
(КонсультантПлюс, 2025)5. Как учесть расходы на покупку недвижимости при УСН
Путеводитель по сделкам. Купля-продажа недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства). Покупатель3.1. Условие договора купли-продажи недвижимости о предоплате (авансе) при УСН (информация для покупателя)
Нормативные акты
"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 17.11.2025)3. Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов принимаются в следующем порядке:
(ред. от 17.11.2025)3. Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов принимаются в следующем порядке:
Вопрос: Об учете расходов на приобретение недвижимости в 2023 г. в период применения УСН с объектом "доходы", если ввод в эксплуатацию произведен в 2024 г. в период применения объекта "доходы минус расходы".
(Письмо Минфина России от 26.01.2024 N 03-11-11/6177)Вопрос: Об учете расходов на приобретение недвижимости в 2023 г. в период применения УСН с объектом "доходы", если ввод в эксплуатацию произведен в 2024 г. в период применения объекта "доходы минус расходы".
(Письмо Минфина России от 26.01.2024 N 03-11-11/6177)Вопрос: Об учете расходов на приобретение недвижимости в 2023 г. в период применения УСН с объектом "доходы", если ввод в эксплуатацию произведен в 2024 г. в период применения объекта "доходы минус расходы".
Путеводитель по сделкам. Агентирование. Принципал2. УСН и бухучет при приобретении объекта недвижимости через агента
Статья: Учет расходов на приобретение ОС при смене объекта налогообложения по УСН
(Архаров М.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 16)В письме от 26.01.2024 N 03-11-11/6177 Минфин России рассказал об учете расходов на приобретение недвижимости в 2023 г. в период применения УСН с объектом "доходы", если ввод в эксплуатацию произведен в 2024 г. в период применения объекта "доходы минус расходы".
(Архаров М.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 16)В письме от 26.01.2024 N 03-11-11/6177 Минфин России рассказал об учете расходов на приобретение недвижимости в 2023 г. в период применения УСН с объектом "доходы", если ввод в эксплуатацию произведен в 2024 г. в период применения объекта "доходы минус расходы".
Путеводитель по сделкам. Агентирование. Агент (субагент)2. УСН и бухучет при приобретении объекта недвижимости в интересах принципала
Статья: Какие вопросы задают компании и ИП при смене УСН-объекта
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)Как учесть расходы при продаже недвижимости,
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)Как учесть расходы при продаже недвижимости,
Статья: ИП на ПСН: новые проблемные ситуации
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 19)Когда-то ФНС дала по этому вопросу разъяснения для ИП, который купил недвижимость на "доходной" упрощенке, а продал после перехода на ОСН. Налоговики сказали буквально следующее: поскольку ИП не учитывал какие-либо расходы для целей налогообложения, в состав профвычета он может включить всю сумму документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, в том числе входной НДС <15>. Полагаем, что такой подход применим и при продаже "патентного" ОС бизнесменом, совмещающим ОСН и ПСН. Это подтверждается судебными решениями по налоговым спорам, где речь шла о продаже "вмененных" основных средств предпринимателями, совмещавшими ОСН и ЕНВД <16>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 19)Когда-то ФНС дала по этому вопросу разъяснения для ИП, который купил недвижимость на "доходной" упрощенке, а продал после перехода на ОСН. Налоговики сказали буквально следующее: поскольку ИП не учитывал какие-либо расходы для целей налогообложения, в состав профвычета он может включить всю сумму документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, в том числе входной НДС <15>. Полагаем, что такой подход применим и при продаже "патентного" ОС бизнесменом, совмещающим ОСН и ПСН. Это подтверждается судебными решениями по налоговым спорам, где речь шла о продаже "вмененных" основных средств предпринимателями, совмещавшими ОСН и ЕНВД <16>.
Вопрос: Коммерческая недвижимость, приобретенная в браке, оформлена на имя супруга - ИП на УСН и использовалась им в предпринимательской деятельности. В каком порядке облагается доход от ее продажи: НДФЛ или налогом при УСН, только у супруга или у обоих супругов?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Коммерческая недвижимость, приобретенная в браке, оформлена на имя супруга - ИП на УСН и использовалась им в предпринимательской деятельности (не связана с покупкой и продажей собственного недвижимого имущества, ОКВЭД 68.10). Брачный договор супруги не заключали, договор продажи недвижимости заключен супругом, согласие жены указано. В каком порядке облагается доход от продажи этой недвижимости: НДФЛ или налогом при УСН, только у супруга или у обоих супругов?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Коммерческая недвижимость, приобретенная в браке, оформлена на имя супруга - ИП на УСН и использовалась им в предпринимательской деятельности (не связана с покупкой и продажей собственного недвижимого имущества, ОКВЭД 68.10). Брачный договор супруги не заключали, договор продажи недвижимости заключен супругом, согласие жены указано. В каком порядке облагается доход от продажи этой недвижимости: НДФЛ или налогом при УСН, только у супруга или у обоих супругов?
Путеводитель по сделкам. Купля-продажа недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства). Продавец2. УСН и бухучет при получении оплаты по договору купли-продажи недвижимости