Покупка квартиры с перепланировкой
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры с перепланировкой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений: Собственник хочет признать право собственности на переустроенное или перепланированное помещение в измененном виде
(КонсультантПлюс, 2026)право собственности на первоначальное жилое помещение (выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права и т.п.)
(КонсультантПлюс, 2026)право собственности на первоначальное жилое помещение (выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права и т.п.)
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений: Собственник помещения хочет признать отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки незаконным
(КонсультантПлюс, 2026)право собственности на жилое помещение (выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права и т.п.)
(КонсультантПлюс, 2026)право собственности на жилое помещение (выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права и т.п.)
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Какие существуют льготные условия для приобретения жилья (квартиры, жилого дома) в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)2) в договорах, на основании которых приобретаются жилые помещения отсутствуют условия об оказании заемщикам услуг (выполнении работ) по ремонту или перепланировке жилых помещений, изменению их назначения, приобретению мебели, отделимого от жилых помещений бытового оборудования и элементов внутреннего обустройства;
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)2) в договорах, на основании которых приобретаются жилые помещения отсутствуют условия об оказании заемщикам услуг (выполнении работ) по ремонту или перепланировке жилых помещений, изменению их назначения, приобретению мебели, отделимого от жилых помещений бытового оборудования и элементов внутреннего обустройства;
Статья: Спор о признании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме незаконными (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Одновременно с распоряжением Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки квартиры ответчика было вынесено распоряжение о согласовании ОАО (прежнему собственнику квартиры истца) переустройства и перепланировки в соответствии с представленным проектом, идентичным проекту переустройства и перепланировки квартиры ответчика; такое согласование позволило в том числе осуществить перенос "мокрых зон". Таким образом, законность переустройства и перепланировки была поставлена в зависимость от ее осуществления одновременно в обеих квартирах. Однако ОАО не реализовало согласованный проект переустройства и перепланировки, квартира была отчуждена в пользу истца в первоначальном состоянии, в связи с чем "мокрые зоны" в квартире ответчика согласно плану переустройства и перепланировки, расположились над жилыми помещениями квартиры истца. Суду не представлено доказательств того, что истец знал о согласованном переустройстве и перепланировке приобретаемой им квартиры, идентичном планировке вышерасположенной квартиры ответчика. Кроме того, распоряжение Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки квартиры ответчика было признано незаконным по административному иску истца, заявленному ранее.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Одновременно с распоряжением Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки квартиры ответчика было вынесено распоряжение о согласовании ОАО (прежнему собственнику квартиры истца) переустройства и перепланировки в соответствии с представленным проектом, идентичным проекту переустройства и перепланировки квартиры ответчика; такое согласование позволило в том числе осуществить перенос "мокрых зон". Таким образом, законность переустройства и перепланировки была поставлена в зависимость от ее осуществления одновременно в обеих квартирах. Однако ОАО не реализовало согласованный проект переустройства и перепланировки, квартира была отчуждена в пользу истца в первоначальном состоянии, в связи с чем "мокрые зоны" в квартире ответчика согласно плану переустройства и перепланировки, расположились над жилыми помещениями квартиры истца. Суду не представлено доказательств того, что истец знал о согласованном переустройстве и перепланировке приобретаемой им квартиры, идентичном планировке вышерасположенной квартиры ответчика. Кроме того, распоряжение Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки квартиры ответчика было признано незаконным по административному иску истца, заявленному ранее.
Нормативные акты
Федеральный закон от 08.08.2024 N 259-ФЗ
(ред. от 28.11.2025)
"О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах""При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением вновь образованных жилых помещений, могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений (доли в жилом помещении - при выделе доли из жилого помещения). При этом при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела исходного жилого помещения, расходы налогоплательщика на приобретение исходного жилого помещения учитываются пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного жилого помещения;";
(ред. от 28.11.2025)
"О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах""При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением вновь образованных жилых помещений, могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений (доли в жилом помещении - при выделе доли из жилого помещения). При этом при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела исходного жилого помещения, расходы налогоплательщика на приобретение исходного жилого помещения учитываются пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного жилого помещения;";
Справочная информация: "Правовой календарь на III квартал 2024 года"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Установлено, что при продаже жилых помещений или долей в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, выдела доли из жилого помещения (далее - исходное жилое помещение), в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением вновь образованных жилых помещений, могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений (доли в жилом помещении - при выделе доли из жилого помещения). При этом при продаже жилых помещений или долей в них, образованных в результате раздела исходного жилого помещения, расходы на приобретение исходного жилого помещения учитываются пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного жилого помещения.
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Установлено, что при продаже жилых помещений или долей в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, выдела доли из жилого помещения (далее - исходное жилое помещение), в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением вновь образованных жилых помещений, могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений (доли в жилом помещении - при выделе доли из жилого помещения). При этом при продаже жилых помещений или долей в них, образованных в результате раздела исходного жилого помещения, расходы на приобретение исходного жилого помещения учитываются пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного жилого помещения.
Статья: Пределы действия исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья
(Росиков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2023, N 4)Судебная практика. Аналогичным образом и в еще одном деле суд не нашел оснований для прекращения исполнительского иммунитета в отношении объединенной квартиры. Из экспертного заключения следовало, что общий срок на разработку проекта, проведение кадастровых работ, согласование перепланировки и переустройства, присвоение адреса, регистрации права собственности составлял 116 дней, стоимость составила 44 000 рублей, а понесенные на перепланировку затраты - 724 022,66 рубля. При оценке стоимости замещающего жилья и издержек конкурсной массы при продаже существующего помещения и покупке необходимого суды приняли во внимание, что в спорном жилом помещении будут проводиться ремонтные работы, в связи с чем необходимо было разрешить вопросы о том:
(Росиков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2023, N 4)Судебная практика. Аналогичным образом и в еще одном деле суд не нашел оснований для прекращения исполнительского иммунитета в отношении объединенной квартиры. Из экспертного заключения следовало, что общий срок на разработку проекта, проведение кадастровых работ, согласование перепланировки и переустройства, присвоение адреса, регистрации права собственности составлял 116 дней, стоимость составила 44 000 рублей, а понесенные на перепланировку затраты - 724 022,66 рубля. При оценке стоимости замещающего жилья и издержек конкурсной массы при продаже существующего помещения и покупке необходимого суды приняли во внимание, что в спорном жилом помещении будут проводиться ремонтные работы, в связи с чем необходимо было разрешить вопросы о том:
Статья: О некоторых вопросах применения положений об исполнительском иммунитете в отношении единственного пригодного для проживания жилого помещения, принадлежащего должнику
(Саутенкина Е.Н.)
("Арбитражные споры", 2022, N 1)Формальные действия по получению необходимых разрешений на перепланировку и объединение квартир предприняты должником после принятия заявления по данному обособленному спору к производству, тогда как квартиры приобретены в 2006 году.
(Саутенкина Е.Н.)
("Арбитражные споры", 2022, N 1)Формальные действия по получению необходимых разрешений на перепланировку и объединение квартир предприняты должником после принятия заявления по данному обособленному спору к производству, тогда как квартиры приобретены в 2006 году.
Статья: Изменения в НК РФ, внесенные Федеральным законом N 259-ФЗ от 08.08.2024
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ дополнен абзацем, согласно которому при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции, выдела доли, в состав расходов могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений (доли в жилом помещении - при выделе доли из жилого помещения) пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного.
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ дополнен абзацем, согласно которому при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции, выдела доли, в состав расходов могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений (доли в жилом помещении - при выделе доли из жилого помещения) пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного.
Статья: Правовые позиции судов по экономическим спорам в примерах из судебной практики
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2022, N 3)Вместе с тем возможно, что фактическое объединение квартир произошло значительно раньше возбуждения дела о банкротстве. Действия должника, направленные на оформление перепланировки, могут быть необходимы для внесения ясности в уже существующий статус имущества для проведения банкротных процедур. В таком случае поведение должника является, скорее, неосмотрительным (неразумным), чем недобросовестным. Здесь следует выяснить причины длительности ремонтных работ с учетом даты приобретения квартир.
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2022, N 3)Вместе с тем возможно, что фактическое объединение квартир произошло значительно раньше возбуждения дела о банкротстве. Действия должника, направленные на оформление перепланировки, могут быть необходимы для внесения ясности в уже существующий статус имущества для проведения банкротных процедур. В таком случае поведение должника является, скорее, неосмотрительным (неразумным), чем недобросовестным. Здесь следует выяснить причины длительности ремонтных работ с учетом даты приобретения квартир.
Статья: Публичные закупки жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, как инструмент решения социальной проблемы
(Андреева Л.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Приобретаемое жилое помещение для детей указанной категории должно быть в виде отдельной квартиры или индивидуального жилого дома, не должно находиться в залоге и быть с долгами, перепланировка должна быть официально разрешена, квартира должна находиться в надлежащем состоянии, отремонтирована, располагаться в районе с развитой инфраструктурой.
(Андреева Л.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Приобретаемое жилое помещение для детей указанной категории должно быть в виде отдельной квартиры или индивидуального жилого дома, не должно находиться в залоге и быть с долгами, перепланировка должна быть официально разрешена, квартира должна находиться в надлежащем состоянии, отремонтирована, располагаться в районе с развитой инфраструктурой.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)8, 9. Сделки, которые следует учитывать при определении общей площади предоставляемого жилого помещения, включают в себя, прежде всего, отчуждение жилья по договорам купли-продажи, дарения, мены и др. Примером действий с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений, можно отнести осуществление перепланировки, результатом которой стало, в том числе уменьшение размера жилого помещения.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)8, 9. Сделки, которые следует учитывать при определении общей площади предоставляемого жилого помещения, включают в себя, прежде всего, отчуждение жилья по договорам купли-продажи, дарения, мены и др. Примером действий с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений, можно отнести осуществление перепланировки, результатом которой стало, в том числе уменьшение размера жилого помещения.
Статья: Тест: хорошо ли вы ориентируетесь в уплате "личного" НДФЛ
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 22)Доход от продажи квартиры, купленной на вторичном рынке, можно уменьшить лишь на расходы, связанные с ее приобретением. Расходы на ремонт, перепланировку и прочие улучшения не учитываются, поскольку не связаны непосредственно с приобретением жилья <8>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 22)Доход от продажи квартиры, купленной на вторичном рынке, можно уменьшить лишь на расходы, связанные с ее приобретением. Расходы на ремонт, перепланировку и прочие улучшения не учитываются, поскольку не связаны непосредственно с приобретением жилья <8>.
Статья: Правительственные поправки в Налоговый кодекс РФ внесены в Госдуму
(Архаров М.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 13)В пункте 2 ст. 217.1 НК РФ устанавливаются особенности налогообложения доходов от продажи жилых помещений, приобретенных в результате раздела (объединения, выделения, перераспределения) ранее приобретенных жилых помещений, а также исчисление единого срока владения для взрослых членов семьи и несовершеннолетних детей при реализации жилого помещения, приобретенного в собственность семьи с использованием средств бюджетов бюджетной системы РФ. А подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ дополняется положением о том, что при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, выдела доли из жилого помещения, в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением вновь образованных жилых помещений, могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений.
(Архаров М.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 13)В пункте 2 ст. 217.1 НК РФ устанавливаются особенности налогообложения доходов от продажи жилых помещений, приобретенных в результате раздела (объединения, выделения, перераспределения) ранее приобретенных жилых помещений, а также исчисление единого срока владения для взрослых членов семьи и несовершеннолетних детей при реализации жилого помещения, приобретенного в собственность семьи с использованием средств бюджетов бюджетной системы РФ. А подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ дополняется положением о том, что при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, выдела доли из жилого помещения, в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением вновь образованных жилых помещений, могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений.
Статья: Сделки с недвижимостью: проблема выбора безопасного способа расчетов
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Самой распространенной сделкой с недвижимостью является ее переход от одного собственника к другому по договорам купли-продажи, дарения, а также в результате приватизации, наследования, реализации залогов. К сожалению, нередки случаи, когда спустя некоторое время после заключения сделки договор могут признать судом недействительным и расторгнуть со всеми вытекающими последствиями: договор считается незаключавшимся, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво. Подобный иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления, а если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу. Вот почему на этапе заключения договора покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником, у продавца отсутствует задолженность по коммунальным платежам, в квартире не осуществлялась перепланировка, имеется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры (если квартира приобретена была в браке), и учесть ряд других моментов.
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Самой распространенной сделкой с недвижимостью является ее переход от одного собственника к другому по договорам купли-продажи, дарения, а также в результате приватизации, наследования, реализации залогов. К сожалению, нередки случаи, когда спустя некоторое время после заключения сделки договор могут признать судом недействительным и расторгнуть со всеми вытекающими последствиями: договор считается незаключавшимся, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво. Подобный иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления, а если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу. Вот почему на этапе заключения договора покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником, у продавца отсутствует задолженность по коммунальным платежам, в квартире не осуществлялась перепланировка, имеется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры (если квартира приобретена была в браке), и учесть ряд других моментов.
Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением, образованным в результате раздела, перепланировки, реконструкции, выдела доли, объединения, в целях НДФЛ при его продаже.
(Письмо Минфина России от 12.05.2025 N 03-04-05/46387)В то же время абзацем седьмым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса (введен Федеральным законом от 08.08.2024 N 259-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах") установлено, что при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса.
(Письмо Минфина России от 12.05.2025 N 03-04-05/46387)В то же время абзацем седьмым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса (введен Федеральным законом от 08.08.2024 N 259-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах") установлено, что при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса.