Покупатель уклоняется от регистрации права собственности
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупатель уклоняется от регистрации права собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: По вопросу о том, какое требование кредитор вправе предъявить должнику, если соглашение о предоставлении недвижимости в качестве отступного не исполнено, есть две позиции судов
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 409, п. 3 ст. 551, п. 1 ст. 556 ГК РФИз правовой природы отступного следует, что неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок не позволяет покупателю предъявить продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, требования о государственной регистрации права собственности за покупателем. Кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 409, п. 3 ст. 551, п. 1 ст. 556 ГК РФИз правовой природы отступного следует, что неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок не позволяет покупателю предъявить продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, требования о государственной регистрации права собственности за покупателем. Кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства.
Перспективы и риски арбитражного спора: Споры, связанные с куплей-продажей земли: Покупатель хочет обязать Продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Между Покупателем и Продавцом заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец передал земельный участок Покупателю. Продавец, по мнению Покупателя, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи. Покупатель хочет обязать Продавца подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности либо требует государственной регистрации уже после подачи документов, т.к. Продавец подал заявление о прекращении проведения государственной регистрации.
(КонсультантПлюс, 2025)Между Покупателем и Продавцом заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец передал земельный участок Покупателю. Продавец, по мнению Покупателя, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи. Покупатель хочет обязать Продавца подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности либо требует государственной регистрации уже после подачи документов, т.к. Продавец подал заявление о прекращении проведения государственной регистрации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости2.1. Вправе ли покупатель требовать госрегистрации права собственности на недвижимость, переданную по договору купли-продажи, если продавец от регистрации уклоняется
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
(ред. от 24.06.2025)3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Статья: Владение и приоритеты в защите участников оборота
(Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю.)
("Закон", 2021, N 1)Позиция ВАС РФ по данному вопросу получила отражение в Постановлении Президиума от 17.06.2014 N 2826/14 по делу N А57-2430/2011, согласно которому для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному ст. 409 ГК РФ, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. Если заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, для исполнения соглашения необходимы как передача вещи кредитору, так и переход к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке. Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет исходя из правовой природы отступного иные последствия, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. Кредитор может заявить свои требования к должнику, основываясь на первоначальном обязательстве, и получить их удовлетворение за счет имущества должника.
(Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю.)
("Закон", 2021, N 1)Позиция ВАС РФ по данному вопросу получила отражение в Постановлении Президиума от 17.06.2014 N 2826/14 по делу N А57-2430/2011, согласно которому для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному ст. 409 ГК РФ, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. Если заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, для исполнения соглашения необходимы как передача вещи кредитору, так и переход к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке. Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет исходя из правовой природы отступного иные последствия, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. Кредитор может заявить свои требования к должнику, основываясь на первоначальном обязательстве, и получить их удовлетворение за счет имущества должника.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Может ли суд вынести решение о регистрации перехода права собственности обратно к продавцу при расторжении договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: если по договору купли-продажи недвижимости зарегистрирован переход права собственности к покупателю, а впоследствии договор расторгнут, то в случае уклонения покупателя от регистрации перехода права собственности обратно к продавцу решение о регистрации может быть вынесено судом по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Может ли суд вынести решение о регистрации перехода права собственности обратно к продавцу при расторжении договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: если по договору купли-продажи недвижимости зарегистрирован переход права собственности к покупателю, а впоследствии договор расторгнут, то в случае уклонения покупателя от регистрации перехода права собственности обратно к продавцу решение о регистрации может быть вынесено судом по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации перехода права собственности на квартиру и получения денег.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации перехода права собственности на квартиру и получения денег.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Представляется необходимым дополнить ГК РФ специальными (отдельными) нормами о договоре купли-продажи будущих недвижимых вещей, предусмотрев в отношении земельного участка положения о том, что предметом договора является временный участок, поставленный на учет в ГКН; при отсутствии кадастрового учета договор купли-продажи считается незаключенным; в случае уклонения продавца от исполнения договора, в частности государственной регистрации права собственности на предмет договора, суд по требованию покупателя, исполнившего свои обязательства, вправе признать за покупателем право собственности на предмет договора, в этом случае переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Представляется необходимым дополнить ГК РФ специальными (отдельными) нормами о договоре купли-продажи будущих недвижимых вещей, предусмотрев в отношении земельного участка положения о том, что предметом договора является временный участок, поставленный на учет в ГКН; при отсутствии кадастрового учета договор купли-продажи считается незаключенным; в случае уклонения продавца от исполнения договора, в частности государственной регистрации права собственности на предмет договора, суд по требованию покупателя, исполнившего свои обязательства, вправе признать за покупателем право собственности на предмет договора, в этом случае переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда.
Статья: Требования залогодержателей в делах о банкротстве: новые разъяснения ВС РФ
(Кукин А.В., Плешанова О.П.)
("Закон", 2023, N 6)Очевидно, что государственной регистрации потребует как обратный переход права собственности от покупателя к продавцу, признанному банкротом, так и право залога покупателя. В случае уклонения должника от принятия имущества и совершения действий, необходимых для регистрации прав, суд должен будет обязать конкурсного управляющего совершить эти действия и чем-то мотивировать свое решение. Применение ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве по аналогии осложнится тем, что положения п. 5 ст. 488 ГК РФ тоже не являются прямой нормой, регулирующей данную ситуацию, - суд адаптирует правила, предусмотренные для продажи товара в кредит, к требованию реституционного характера. Он хоть и не говорит об аналогии закона, но подходит к применению п. 5 ст. 488 ГК РФ через общие правила о прекращении обязательств (п. 2 ст. 450.1, п. 2 ст. 453 ГК РФ) и недопустимости неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ). В итоге получается слишком сложная правовая конструкция, основанная на толковании и применении большого числа взаимосвязанных норм, на аналогии закона и, возможно, даже на аналогии права.
(Кукин А.В., Плешанова О.П.)
("Закон", 2023, N 6)Очевидно, что государственной регистрации потребует как обратный переход права собственности от покупателя к продавцу, признанному банкротом, так и право залога покупателя. В случае уклонения должника от принятия имущества и совершения действий, необходимых для регистрации прав, суд должен будет обязать конкурсного управляющего совершить эти действия и чем-то мотивировать свое решение. Применение ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве по аналогии осложнится тем, что положения п. 5 ст. 488 ГК РФ тоже не являются прямой нормой, регулирующей данную ситуацию, - суд адаптирует правила, предусмотренные для продажи товара в кредит, к требованию реституционного характера. Он хоть и не говорит об аналогии закона, но подходит к применению п. 5 ст. 488 ГК РФ через общие правила о прекращении обязательств (п. 2 ст. 450.1, п. 2 ст. 453 ГК РФ) и недопустимости неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ). В итоге получается слишком сложная правовая конструкция, основанная на толковании и применении большого числа взаимосвязанных норм, на аналогии закона и, возможно, даже на аналогии права.
Статья: ВС пресек схему с двойной продажей земли
(Зубков Е., Рулькова М., Русанова В., Степанова Л., Сулима А., Черепнов М.)
("Жилищное право", 2021, N 1)В практическом смысле можно дать следующие рекомендации, касающиеся приобретения недвижимого имущество. Во-первых, в интересах покупателя как можно скорее зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество и стать титульным собственником объекта. Внесение сведений о новом собственнике в ЕГРН в большинстве случаев защищает от "двойной продажи" недвижимости. В случае если продавец после подписания договора купли-продажи уклоняется от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности суд вправе по требованию покупателя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Продавец, необоснованно уклоняющийся от государственной регистрации перехода права собственности, должен возместить покупателю убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Во-вторых, при покупке недвижимого имущества рекомендуется подписывать акт приема-передачи как отдельный документ, подтверждающий передачу объекта во владение покупателю.
(Зубков Е., Рулькова М., Русанова В., Степанова Л., Сулима А., Черепнов М.)
("Жилищное право", 2021, N 1)В практическом смысле можно дать следующие рекомендации, касающиеся приобретения недвижимого имущество. Во-первых, в интересах покупателя как можно скорее зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество и стать титульным собственником объекта. Внесение сведений о новом собственнике в ЕГРН в большинстве случаев защищает от "двойной продажи" недвижимости. В случае если продавец после подписания договора купли-продажи уклоняется от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности суд вправе по требованию покупателя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Продавец, необоснованно уклоняющийся от государственной регистрации перехода права собственности, должен возместить покупателю убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Во-вторых, при покупке недвижимого имущества рекомендуется подписывать акт приема-передачи как отдельный документ, подтверждающий передачу объекта во владение покупателю.
Статья: Отступное (опыт практического комментария)
(Павлов А.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 4)Вместе с тем суды испытывают значительные трудности, когда, фактически предоставив отступное (недвижимость) во владение кредитора, должник уклоняется от государственной регистрации перехода прав на него. Ранее практика нижестоящих судов допускала в подобной ситуации удовлетворение иска кредитора о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на фактически переданное отступное (недвижимость). Объяснить такой подход крайне сложно. На наш взгляд, указанная ситуация мало отличается от предыдущей. И коль скоро понуждение к передаче отступного недопустимо, эта недопустимость должна носить универсальный характер и распространяться как на фактическую передачу, так и на перенос титула. В Постановлении от 17.06.2014 N 2826/14 свое негативное отношение к подобному подходу выразил Президиум ВАС РФ: "Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства". Данная позиция была подтверждена и ВС РФ (см., например: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.12.2016 N 304-ЭС16-11714, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.09.2017 N 117-КГ17-8).
(Павлов А.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 4)Вместе с тем суды испытывают значительные трудности, когда, фактически предоставив отступное (недвижимость) во владение кредитора, должник уклоняется от государственной регистрации перехода прав на него. Ранее практика нижестоящих судов допускала в подобной ситуации удовлетворение иска кредитора о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на фактически переданное отступное (недвижимость). Объяснить такой подход крайне сложно. На наш взгляд, указанная ситуация мало отличается от предыдущей. И коль скоро понуждение к передаче отступного недопустимо, эта недопустимость должна носить универсальный характер и распространяться как на фактическую передачу, так и на перенос титула. В Постановлении от 17.06.2014 N 2826/14 свое негативное отношение к подобному подходу выразил Президиум ВАС РФ: "Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства". Данная позиция была подтверждена и ВС РФ (см., например: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.12.2016 N 304-ЭС16-11714, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.09.2017 N 117-КГ17-8).
"Земельный участок: как грамотно распорядиться"
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)2.1.2. В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на Земельный участок в соответствии с п. 3.3 настоящего Договора требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права, а также возмещения Покупателем убытков, вызванных задержкой такой регистрации.
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)2.1.2. В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на Земельный участок в соответствии с п. 3.3 настоящего Договора требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права, а также возмещения Покупателем убытков, вызванных задержкой такой регистрации.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В таких ситуациях присуждать к одновременному исполнению некорректно, так как это будет нарушать согласованную очередность обмена, и суд должен удовлетворить иск о принуждении к осуществлению предшествующего исполнения, не разрешая вопрос о встречном предоставлении, которому придет срок в свое время. В Германии и в большинстве других европейских стран суды это делают, не видя в таком присуждении никакой проблемы. Исключением может быть ситуация, когда согласованная отсрочка для осуществления последующего предоставления крайне незначительна. Например, если по условиям договора покупатель должен заплатить за приобретаемую недвижимость в течение двух дней после переоформления права собственности и передачи владения, но продавец уклоняется от исполнения обязательства, а покупатель заявляет иск о регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ и отобрании владения по ст. 398 ГК РФ, возможно, в целях процессуальной экономии суду стоило бы присудить стороны к одновременному исполнению, как минимум если ответчик об этом просит под условием удовлетворения исходного иска (подробнее см. п. 3.1.1 и 3.1.2 комментария к настоящей статье). Но если согласованная отсрочка не носит символический характер (например, отсрочка в оплате в нашем примере составляет несколько месяцев), суд обязан присудить ответчика к исполнению без оглядки на то, что истец по условиям обязательства должен осуществить свое предоставление позднее.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В таких ситуациях присуждать к одновременному исполнению некорректно, так как это будет нарушать согласованную очередность обмена, и суд должен удовлетворить иск о принуждении к осуществлению предшествующего исполнения, не разрешая вопрос о встречном предоставлении, которому придет срок в свое время. В Германии и в большинстве других европейских стран суды это делают, не видя в таком присуждении никакой проблемы. Исключением может быть ситуация, когда согласованная отсрочка для осуществления последующего предоставления крайне незначительна. Например, если по условиям договора покупатель должен заплатить за приобретаемую недвижимость в течение двух дней после переоформления права собственности и передачи владения, но продавец уклоняется от исполнения обязательства, а покупатель заявляет иск о регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ и отобрании владения по ст. 398 ГК РФ, возможно, в целях процессуальной экономии суду стоило бы присудить стороны к одновременному исполнению, как минимум если ответчик об этом просит под условием удовлетворения исходного иска (подробнее см. п. 3.1.1 и 3.1.2 комментария к настоящей статье). Но если согласованная отсрочка не носит символический характер (например, отсрочка в оплате в нашем примере составляет несколько месяцев), суд обязан присудить ответчика к исполнению без оглядки на то, что истец по условиям обязательства должен осуществить свое предоставление позднее.
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Позиция судов однозначна: право собственности по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи возникает у покупателя по общим правилам, т.е. с момента госрегистрации этого права за ним в ЕГРН. Если продавец уклоняется от передачи недвижимости, покупатель может обратиться в суд, чтобы потребовать передать ее и зарегистрировать переход права.
(КонсультантПлюс, 2025)Позиция судов однозначна: право собственности по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи возникает у покупателя по общим правилам, т.е. с момента госрегистрации этого права за ним в ЕГРН. Если продавец уклоняется от передачи недвижимости, покупатель может обратиться в суд, чтобы потребовать передать ее и зарегистрировать переход права.