Покупатель уклоняется от регистрации права собственности
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупатель уклоняется от регистрации права собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: По вопросу о том, какое требование кредитор вправе предъявить должнику, если соглашение о предоставлении недвижимости в качестве отступного не исполнено, есть две позиции судов
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 409, п. 3 ст. 551, п. 1 ст. 556 ГК РФИз правовой природы отступного следует, что неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок не позволяет покупателю предъявить продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, требования о государственной регистрации права собственности за покупателем. Кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 409, п. 3 ст. 551, п. 1 ст. 556 ГК РФИз правовой природы отступного следует, что неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок не позволяет покупателю предъявить продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, требования о государственной регистрации права собственности за покупателем. Кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства.
Перспективы и риски арбитражного спора: Споры, связанные с куплей-продажей земли: Покупатель хочет обязать Продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Между Покупателем и Продавцом заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец передал земельный участок Покупателю. Продавец, по мнению Покупателя, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи. Покупатель хочет обязать Продавца подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности либо требует государственной регистрации уже после подачи документов, т.к. Продавец подал заявление о прекращении проведения государственной регистрации.
(КонсультантПлюс, 2025)Между Покупателем и Продавцом заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец передал земельный участок Покупателю. Продавец, по мнению Покупателя, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи. Покупатель хочет обязать Продавца подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности либо требует государственной регистрации уже после подачи документов, т.к. Продавец подал заявление о прекращении проведения государственной регистрации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости2.1. Вправе ли покупатель требовать госрегистрации права собственности на недвижимость, переданную по договору купли-продажи, если продавец от регистрации уклоняется
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Формы
Статья: Отступное (опыт практического комментария)
(Павлов А.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 4)Вместе с тем суды испытывают значительные трудности, когда, фактически предоставив отступное (недвижимость) во владение кредитора, должник уклоняется от государственной регистрации перехода прав на него. Ранее практика нижестоящих судов допускала в подобной ситуации удовлетворение иска кредитора о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на фактически переданное отступное (недвижимость). Объяснить такой подход крайне сложно. На наш взгляд, указанная ситуация мало отличается от предыдущей. И коль скоро понуждение к передаче отступного недопустимо, эта недопустимость должна носить универсальный характер и распространяться как на фактическую передачу, так и на перенос титула. В Постановлении от 17.06.2014 N 2826/14 свое негативное отношение к подобному подходу выразил Президиум ВАС РФ: "Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства". Данная позиция была подтверждена и ВС РФ (см., например: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.12.2016 N 304-ЭС16-11714, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.09.2017 N 117-КГ17-8).
(Павлов А.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 4)Вместе с тем суды испытывают значительные трудности, когда, фактически предоставив отступное (недвижимость) во владение кредитора, должник уклоняется от государственной регистрации перехода прав на него. Ранее практика нижестоящих судов допускала в подобной ситуации удовлетворение иска кредитора о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на фактически переданное отступное (недвижимость). Объяснить такой подход крайне сложно. На наш взгляд, указанная ситуация мало отличается от предыдущей. И коль скоро понуждение к передаче отступного недопустимо, эта недопустимость должна носить универсальный характер и распространяться как на фактическую передачу, так и на перенос титула. В Постановлении от 17.06.2014 N 2826/14 свое негативное отношение к подобному подходу выразил Президиум ВАС РФ: "Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства". Данная позиция была подтверждена и ВС РФ (см., например: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.12.2016 N 304-ЭС16-11714, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.09.2017 N 117-КГ17-8).
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации перехода права собственности на квартиру и получения денег.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации перехода права собственности на квартиру и получения денег.
Статья: Требования залогодержателей в делах о банкротстве: новые разъяснения ВС РФ
(Кукин А.В., Плешанова О.П.)
("Закон", 2023, N 6)Очевидно, что государственной регистрации потребует как обратный переход права собственности от покупателя к продавцу, признанному банкротом, так и право залога покупателя. В случае уклонения должника от принятия имущества и совершения действий, необходимых для регистрации прав, суд должен будет обязать конкурсного управляющего совершить эти действия и чем-то мотивировать свое решение. Применение ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве по аналогии осложнится тем, что положения п. 5 ст. 488 ГК РФ тоже не являются прямой нормой, регулирующей данную ситуацию, - суд адаптирует правила, предусмотренные для продажи товара в кредит, к требованию реституционного характера. Он хоть и не говорит об аналогии закона, но подходит к применению п. 5 ст. 488 ГК РФ через общие правила о прекращении обязательств (п. 2 ст. 450.1, п. 2 ст. 453 ГК РФ) и недопустимости неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ). В итоге получается слишком сложная правовая конструкция, основанная на толковании и применении большого числа взаимосвязанных норм, на аналогии закона и, возможно, даже на аналогии права.
(Кукин А.В., Плешанова О.П.)
("Закон", 2023, N 6)Очевидно, что государственной регистрации потребует как обратный переход права собственности от покупателя к продавцу, признанному банкротом, так и право залога покупателя. В случае уклонения должника от принятия имущества и совершения действий, необходимых для регистрации прав, суд должен будет обязать конкурсного управляющего совершить эти действия и чем-то мотивировать свое решение. Применение ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве по аналогии осложнится тем, что положения п. 5 ст. 488 ГК РФ тоже не являются прямой нормой, регулирующей данную ситуацию, - суд адаптирует правила, предусмотренные для продажи товара в кредит, к требованию реституционного характера. Он хоть и не говорит об аналогии закона, но подходит к применению п. 5 ст. 488 ГК РФ через общие правила о прекращении обязательств (п. 2 ст. 450.1, п. 2 ст. 453 ГК РФ) и недопустимости неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ). В итоге получается слишком сложная правовая конструкция, основанная на толковании и применении большого числа взаимосвязанных норм, на аналогии закона и, возможно, даже на аналогии права.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Представляется необходимым дополнить ГК РФ специальными (отдельными) нормами о договоре купли-продажи будущих недвижимых вещей, предусмотрев в отношении земельного участка положения о том, что предметом договора является временный участок, поставленный на учет в ГКН; при отсутствии кадастрового учета договор купли-продажи считается незаключенным; в случае уклонения продавца от исполнения договора, в частности государственной регистрации права собственности на предмет договора, суд по требованию покупателя, исполнившего свои обязательства, вправе признать за покупателем право собственности на предмет договора, в этом случае переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Представляется необходимым дополнить ГК РФ специальными (отдельными) нормами о договоре купли-продажи будущих недвижимых вещей, предусмотрев в отношении земельного участка положения о том, что предметом договора является временный участок, поставленный на учет в ГКН; при отсутствии кадастрового учета договор купли-продажи считается незаключенным; в случае уклонения продавца от исполнения договора, в частности государственной регистрации права собственности на предмет договора, суд по требованию покупателя, исполнившего свои обязательства, вправе признать за покупателем право собственности на предмет договора, в этом случае переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Может ли суд вынести решение о регистрации перехода права собственности обратно к продавцу при расторжении договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: если по договору купли-продажи недвижимости зарегистрирован переход права собственности к покупателю, а впоследствии договор расторгнут, то в случае уклонения покупателя от регистрации перехода права собственности обратно к продавцу решение о регистрации может быть вынесено судом по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Может ли суд вынести решение о регистрации перехода права собственности обратно к продавцу при расторжении договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: если по договору купли-продажи недвижимости зарегистрирован переход права собственности к покупателю, а впоследствии договор расторгнут, то в случае уклонения покупателя от регистрации перехода права собственности обратно к продавцу решение о регистрации может быть вынесено судом по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)Если публичное образование, сдавшее недвижимость в аренду, заключило с арендатором договор купли-продажи находящейся во владении арендатора недвижимости, но покупатель более трех лет уклоняется от внесения выкупной цены и исполнения своей обязанности направления документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности, а вместо этого продолжает пользоваться объектом недвижимости как арендатор и вносить арендную плату, но затем неожиданно подает заявление о регистрации перехода права и добивается регистрации своего права, то при рассмотрении поданного затем иска публичного образования о взыскании выкупной цены вывод об истечении исковой давности по такому иску в связи с его расчетом с момента, когда публичное образование узнало о начале просрочки в оплате, не является обоснованным.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)Если публичное образование, сдавшее недвижимость в аренду, заключило с арендатором договор купли-продажи находящейся во владении арендатора недвижимости, но покупатель более трех лет уклоняется от внесения выкупной цены и исполнения своей обязанности направления документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности, а вместо этого продолжает пользоваться объектом недвижимости как арендатор и вносить арендную плату, но затем неожиданно подает заявление о регистрации перехода права и добивается регистрации своего права, то при рассмотрении поданного затем иска публичного образования о взыскании выкупной цены вывод об истечении исковой давности по такому иску в связи с его расчетом с момента, когда публичное образование узнало о начале просрочки в оплате, не является обоснованным.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В таких ситуациях присуждать к одновременному исполнению некорректно, так как это будет нарушать согласованную очередность обмена, и суд должен удовлетворить иск о принуждении к осуществлению предшествующего исполнения, не разрешая вопрос о встречном предоставлении, которому придет срок в свое время. В Германии и в большинстве других европейских стран суды это делают, не видя в таком присуждении никакой проблемы. Исключением может быть ситуация, когда согласованная отсрочка для осуществления последующего предоставления крайне незначительна. Например, если по условиям договора покупатель должен заплатить за приобретаемую недвижимость в течение двух дней после переоформления права собственности и передачи владения, но продавец уклоняется от исполнения обязательства, а покупатель заявляет иск о регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ и отобрании владения по ст. 398 ГК РФ, возможно, в целях процессуальной экономии суду стоило бы присудить стороны к одновременному исполнению, как минимум если ответчик об этом просит под условием удовлетворения исходного иска (подробнее см. п. 3.1.1 и 3.1.2 комментария к настоящей статье). Но если согласованная отсрочка не носит символический характер (например, отсрочка в оплате в нашем примере составляет несколько месяцев), суд обязан присудить ответчика к исполнению без оглядки на то, что истец по условиям обязательства должен осуществить свое предоставление позднее.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В таких ситуациях присуждать к одновременному исполнению некорректно, так как это будет нарушать согласованную очередность обмена, и суд должен удовлетворить иск о принуждении к осуществлению предшествующего исполнения, не разрешая вопрос о встречном предоставлении, которому придет срок в свое время. В Германии и в большинстве других европейских стран суды это делают, не видя в таком присуждении никакой проблемы. Исключением может быть ситуация, когда согласованная отсрочка для осуществления последующего предоставления крайне незначительна. Например, если по условиям договора покупатель должен заплатить за приобретаемую недвижимость в течение двух дней после переоформления права собственности и передачи владения, но продавец уклоняется от исполнения обязательства, а покупатель заявляет иск о регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ и отобрании владения по ст. 398 ГК РФ, возможно, в целях процессуальной экономии суду стоило бы присудить стороны к одновременному исполнению, как минимум если ответчик об этом просит под условием удовлетворения исходного иска (подробнее см. п. 3.1.1 и 3.1.2 комментария к настоящей статье). Но если согласованная отсрочка не носит символический характер (например, отсрочка в оплате в нашем примере составляет несколько месяцев), суд обязан присудить ответчика к исполнению без оглядки на то, что истец по условиям обязательства должен осуществить свое предоставление позднее.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Суд при этом уклонился от определения того, что такое передача права собственности, указав, впрочем, что если бы общество зарегистрировало бы за собой право собственности, то оно могло бы затем "в регистрационном порядке" передать право собственности покупателям. Но сам факт, что общество такой передачи не осуществило, не означает, что оно не выполнило свои обязательства по договору купли-продажи <1>.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Суд при этом уклонился от определения того, что такое передача права собственности, указав, впрочем, что если бы общество зарегистрировало бы за собой право собственности, то оно могло бы затем "в регистрационном порядке" передать право собственности покупателям. Но сам факт, что общество такой передачи не осуществило, не означает, что оно не выполнило свои обязательства по договору купли-продажи <1>.
Готовое решение: Какие риски возможны при продаже (покупке) недвижимости через комиссионера
(КонсультантПлюс, 2025)Если комиссионер, действуя в рамках договора комиссии, продает недвижимость, он по причинам, изложенным в разд. 1.1 настоящего Готового решения, не может от своего имени подать заявление о регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимость. При этом существует риск уклонения комитента (собственника недвижимости) от регистрации перехода права собственности на нее к покупателю. В этом случае покупателю следует иметь в виду следующее.
(КонсультантПлюс, 2025)Если комиссионер, действуя в рамках договора комиссии, продает недвижимость, он по причинам, изложенным в разд. 1.1 настоящего Готового решения, не может от своего имени подать заявление о регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимость. При этом существует риск уклонения комитента (собственника недвижимости) от регистрации перехода права собственности на нее к покупателю. В этом случае покупателю следует иметь в виду следующее.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Если кредитор уклоняется от принятия от должника недвижимой вещи во владение и при этом собственником недвижимости является кредитор, должник должен иметь право, предупредив кредитора заблаговременно, покинуть недвижимость, отказавшись от владения и предложив кредитору ее занять. Такое правило известно ряду правопорядков (например, § 303 ГГУ) и в целом кажется приемлемым. Например, если после регистрации перехода права собственности на покупателя, он уклоняется от принятия недвижимости во владение, продавец после предупреждения покупателя может просто оставить недвижимость (например, покинуть проданный дом).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Если кредитор уклоняется от принятия от должника недвижимой вещи во владение и при этом собственником недвижимости является кредитор, должник должен иметь право, предупредив кредитора заблаговременно, покинуть недвижимость, отказавшись от владения и предложив кредитору ее занять. Такое правило известно ряду правопорядков (например, § 303 ГГУ) и в целом кажется приемлемым. Например, если после регистрации перехода права собственности на покупателя, он уклоняется от принятия недвижимости во владение, продавец после предупреждения покупателя может просто оставить недвижимость (например, покинуть проданный дом).