Переуступка квартиры в ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Переуступка квартиры в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Когда возникает обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)приобретением жилых помещений в порядке приватизации;
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)приобретением жилых помещений в порядке приватизации;
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В таких случаях Росреестр не позднее трех дней со дня государственной регистрации ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения уведомляет об этом залогодержателя в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. Данный порядок установлен Приказом Росреестра от 24.11.2021 N П/0539 (ред. от 16.11.2022).
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В таких случаях Росреестр не позднее трех дней со дня государственной регистрации ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения уведомляет об этом залогодержателя в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. Данный порядок установлен Приказом Росреестра от 24.11.2021 N П/0539 (ред. от 16.11.2022).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 389 "Форма уступки требования" ГК РФ"Доводы кассатора о том, что договор цессии не зарегистрирован в установленном законом порядке, несостоятельны. Данные обстоятельства были предметом оценки суда апелляционной инстанции и по основаниям, подробно изложенным в апелляционном определении, правомерно отклонены. Так, апелляционный суд верно указал на то, что поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что ипотека (залог недвижимости) по договору о залоге недвижимости от 15 декабря 2018 года, заключенному между Б. и С.М. в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не зарегистрирована в установленном законом порядке, отсутствие государственной регистрации договора цессии в части передачи прав требования по данному объекту не позволяет утверждать о незаключенности данного договора. Вместе с тем, апелляционный суд верно указал и на то, что отсутствие государственной регистрации договора цессии в части уступки прав требования по договору залога транспортного средства также не ставит под сомнение законность обжалуемого решения суда, поскольку положениями действующего законодательства обязательная регистрация такого залога не установлена, а отсутствие учета залога в контексте пункта 2 статьи 389 ГК РФ также не свидетельствует о незаключенности договора цессии."
Важнейшая практика по ст. 14.8 КоАП РФо возложении на заемщика всех издержек по погашению записи об ипотеке квартиры, на покупку которой предоставлен кредит >>>
Нормативные акты
Информационное письмо ВАС РФ от 09.09.1998 N С5-7/УЗ-694
"О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"8. Кроме того, Федеральным законом регулируются последующая ипотека (гл. VII); уступка прав по договору об ипотеке, передача и залог закладной (гл. VIII); порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание (гл. X); особенности ипотеки земельных участков (гл. XI); особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений (гл. XII); особенности ипотеки жилых домов и квартир (гл. XIII).
"О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"8. Кроме того, Федеральным законом регулируются последующая ипотека (гл. VII); уступка прав по договору об ипотеке, передача и залог закладной (гл. VIII); порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание (гл. X); особенности ипотеки земельных участков (гл. XI); особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений (гл. XII); особенности ипотеки жилых домов и квартир (гл. XIII).
Справочная информация: "Основные виды и размеры государственной пошлины в Российской Федерации"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)6. Удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей;
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)6. Удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей;
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Упомянутым Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ введена и часть 4.2 комментируемой статьи, предусматривающая, что при представлении заявления о внесении изменений в записи ЕГРН владельцем закладной, удостоверяющей права залогодержателя, в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации", орган регистрации прав вносит изменения в содержание закладной в порядке, установленном Законом 1998 г. об ипотеке. Речь идет о следующих положениях п. 7 ст. 41.1 Закона 1998 г. об ипотеке (статья введена тем же Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ): в случае если права залогодержателя, обеспеченные договором ипотеки жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, были удостоверены закладной, при замене предмета ипотеки в соответствии с настоящей статьей органом регистрации прав обеспечивается внесение изменений в содержание закладной в части изменения данных, указанных в подп. 8 - 11 п. 1 ст. 14 данного Закона, при этом вместо подтвержденной заключением оценщика денежной оценки жилого помещения в многоквартирном доме, которое предоставлено в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации" и на которое установлена ипотека, может быть указана кадастровая стоимость такого жилого помещения; внесение изменений в записи ЕГРН обеспечивается органом регистрации прав на основании заявления владельца закладной о внесении изменений в записи ЕГРН с предъявлением оригинала закладной; соглашений должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной об изменении содержания закладной не требуется.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Упомянутым Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ введена и часть 4.2 комментируемой статьи, предусматривающая, что при представлении заявления о внесении изменений в записи ЕГРН владельцем закладной, удостоверяющей права залогодержателя, в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации", орган регистрации прав вносит изменения в содержание закладной в порядке, установленном Законом 1998 г. об ипотеке. Речь идет о следующих положениях п. 7 ст. 41.1 Закона 1998 г. об ипотеке (статья введена тем же Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ): в случае если права залогодержателя, обеспеченные договором ипотеки жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, были удостоверены закладной, при замене предмета ипотеки в соответствии с настоящей статьей органом регистрации прав обеспечивается внесение изменений в содержание закладной в части изменения данных, указанных в подп. 8 - 11 п. 1 ст. 14 данного Закона, при этом вместо подтвержденной заключением оценщика денежной оценки жилого помещения в многоквартирном доме, которое предоставлено в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации" и на которое установлена ипотека, может быть указана кадастровая стоимость такого жилого помещения; внесение изменений в записи ЕГРН обеспечивается органом регистрации прав на основании заявления владельца закладной о внесении изменений в записи ЕГРН с предъявлением оригинала закладной; соглашений должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной об изменении содержания закладной не требуется.
Статья: Судьба залога единственного жилья при опережающем банкротстве залогодателя. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27 апреля 2023 года N 305-ЭС22-9597
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)Такой подход полностью соответствует устоявшейся правоприменительной практике, базирующейся на положениях абз. 2 и 3 п. 1 ст. 446 ГПК РФ и ст. 50 и 78 Закона об ипотеке <1>, согласно которой наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не является препятствием для обращения взыскания, если такое жилое помещение является предметом договорной или законной ипотеки.
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)Такой подход полностью соответствует устоявшейся правоприменительной практике, базирующейся на положениях абз. 2 и 3 п. 1 ст. 446 ГПК РФ и ст. 50 и 78 Закона об ипотеке <1>, согласно которой наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не является препятствием для обращения взыскания, если такое жилое помещение является предметом договорной или законной ипотеки.
Ситуация: Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В данном случае имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В данном случае имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4.3 Возможны ситуации, когда права по договору ипотеки были уступлены третьим лицам. В таких случаях основанием для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются такой договор уступки прав, а также заявления бывшего и нового залогодержателей либо заявление нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4.3 Возможны ситуации, когда права по договору ипотеки были уступлены третьим лицам. В таких случаях основанием для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются такой договор уступки прав, а также заявления бывшего и нового залогодержателей либо заявление нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.
Статья: Применение ипотеки при долевом строительстве: тенденции и перспективы
(Нарайкин О.В.)
("Право и экономика", 2023, N 8)Получение ипотеки долевого строительства пользуется успехом в России. Схема проста и действенна: строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков, которые часто берут кредит в банке. За счет дольщиков возводят новые дома. По завершению строительства квартиры переходят в собственность дольщиков. Покупка несет немало рисков, но позволяет значительно сэкономить. Готовые квартиры по стоимости выше на 30%, поэтому желающих получить ипотеку долевого строительства много.
(Нарайкин О.В.)
("Право и экономика", 2023, N 8)Получение ипотеки долевого строительства пользуется успехом в России. Схема проста и действенна: строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков, которые часто берут кредит в банке. За счет дольщиков возводят новые дома. По завершению строительства квартиры переходят в собственность дольщиков. Покупка несет немало рисков, но позволяет значительно сэкономить. Готовые квартиры по стоимости выше на 30%, поэтому желающих получить ипотеку долевого строительства много.
Статья: Проблема обманутых дольщиков сменилась проблемой обманутых ипотечников
(Немков Н.)
("Жилищное право", 2026, N 4)Человек оказывается в двойной нагрузке. Он судится, платит ипотеку, часто параллельно арендует жилье и пытается вернуть уже вложенные средства.
(Немков Н.)
("Жилищное право", 2026, N 4)Человек оказывается в двойной нагрузке. Он судится, платит ипотеку, часто параллельно арендует жилье и пытается вернуть уже вложенные средства.
Статья: Юридический дайджест: практика Конституционного Суда РФ по вопросам банкротства
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 6)Гражданин М. приобрел в ипотеку квартиру, заключив с банком кредитный договор и договор залога недвижимости. Впоследствии супруга гражданина М., гражданка М., была признана несостоятельной (банкротом), а право требования просроченной задолженности уступлено банком обществу "Юридическое бюро "Факториус" (далее - общество "Факториус"). Арбитражные суды исключили из конкурсной массы средства, полученные от реализации обремененной ипотекой квартиры за вычетом сумм, необходимых для удовлетворения требования залогового кредитора. Цель исключения денежных средств из конкурсной массы состояла в обеспечении жилищных прав должника, а именно предоставлении ему возможности приобрести более дешевое жилье.
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 6)Гражданин М. приобрел в ипотеку квартиру, заключив с банком кредитный договор и договор залога недвижимости. Впоследствии супруга гражданина М., гражданка М., была признана несостоятельной (банкротом), а право требования просроченной задолженности уступлено банком обществу "Юридическое бюро "Факториус" (далее - общество "Факториус"). Арбитражные суды исключили из конкурсной массы средства, полученные от реализации обремененной ипотекой квартиры за вычетом сумм, необходимых для удовлетворения требования залогового кредитора. Цель исключения денежных средств из конкурсной массы состояла в обеспечении жилищных прав должника, а именно предоставлении ему возможности приобрести более дешевое жилье.
Вопрос: О приобретении МФО права требования по договору ипотечного займа, заключенному до 01.10.2019 с физлицом.
(Письмо Банка России от 12.09.2023 N 44-13/3582)Данный запрет установлен п. 11 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.07.2010 N 151-ФЗ и распространяет свое действие на договоры займа, заключенные после 1 октября 2019 г. Указанная норма обратной силы не имеет. Договоры займа, заключенные до 1 октября 2019 г. между микрофинансовыми организациями и заемщиками - физическими лицами, содержащие условие о залоге жилого помещения, являются действительными.
(Письмо Банка России от 12.09.2023 N 44-13/3582)Данный запрет установлен п. 11 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.07.2010 N 151-ФЗ и распространяет свое действие на договоры займа, заключенные после 1 октября 2019 г. Указанная норма обратной силы не имеет. Договоры займа, заключенные до 1 октября 2019 г. между микрофинансовыми организациями и заемщиками - физическими лицами, содержащие условие о залоге жилого помещения, являются действительными.
Статья: Риски розничного залогового кредитования и инструменты их минимизации
(Романова А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)Во-первых, застройщики стали включать в стоимость квартиры по договору долевого строительства/уступки прав дополнительные услуги или условия. К таким "надбавкам" можно отнести комиссии за использование ипотечных программ, первоначальный взнос для ипотечной сделки с банком и комиссию за услугу включения в договор дополнительных объектов и улучшений, отделимых от объекта залога.
(Романова А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)Во-первых, застройщики стали включать в стоимость квартиры по договору долевого строительства/уступки прав дополнительные услуги или условия. К таким "надбавкам" можно отнести комиссии за использование ипотечных программ, первоначальный взнос для ипотечной сделки с банком и комиссию за услугу включения в договор дополнительных объектов и улучшений, отделимых от объекта залога.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Заключать ДДУ с целью уступки прав могут сейчас только реальные инвесторы (физические и юридические лица, инвестиционные фонды), вкладывающие деньги и выступающие в отношениях с застройщиком полноценными покупателями. Ипотечные программы, впрочем, внесли ограничения для инвесторов - физических лиц: у них слишком узкий круг приобретателей прав по ДДУ, поскольку льготную ипотеку для такого приобретения допускают только программы семейной ипотеки и ИТ-ипотеки.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Заключать ДДУ с целью уступки прав могут сейчас только реальные инвесторы (физические и юридические лица, инвестиционные фонды), вкладывающие деньги и выступающие в отношениях с застройщиком полноценными покупателями. Ипотечные программы, впрочем, внесли ограничения для инвесторов - физических лиц: у них слишком узкий круг приобретателей прав по ДДУ, поскольку льготную ипотеку для такого приобретения допускают только программы семейной ипотеки и ИТ-ипотеки.