Переход права на здание
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права на здание (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)14. Помимо понятия земельного участка земельное законодательство использует термин "часть земельного участка". Ранее в ГК РФ часть земельного участка фигурировала как объект права пользования собственника здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу (ст. 271), а в ст. 273 ГК РФ устанавливалось, что к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. В 2007 г. упоминание о частях земельных участков из ГК РФ было исключено <1>. В ЗК РФ тем не менее сохранились следующие нормы: а) в п. 1 ст. 35 ЗК РФ - положение о том, что "при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник"; б) подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ исключает отчуждение части здания вместе с земельным участком, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; в) п. 5 и 6 ст. 39.26 ЗК РФ предусматривают установление сервитута в отношении части земельного участка.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)14. Помимо понятия земельного участка земельное законодательство использует термин "часть земельного участка". Ранее в ГК РФ часть земельного участка фигурировала как объект права пользования собственника здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу (ст. 271), а в ст. 273 ГК РФ устанавливалось, что к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. В 2007 г. упоминание о частях земельных участков из ГК РФ было исключено <1>. В ЗК РФ тем не менее сохранились следующие нормы: а) в п. 1 ст. 35 ЗК РФ - положение о том, что "при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник"; б) подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ исключает отчуждение части здания вместе с земельным участком, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; в) п. 5 и 6 ст. 39.26 ЗК РФ предусматривают установление сервитута в отношении части земельного участка.
Статья: К вопросу о взаимозаменяемости признания права и требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость
(Филиппов Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)В судебной практике также существуют примеры <5>, когда лица избирают надлежащий способ защиты при аналогичных обстоятельствах дела, - это требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Истец обратилась в суд с иском к наследникам умершей А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое здание и земельный участок. Основанием иска стал договор купли-продажи, по которому истец приобрела имущество у А.Е.А., полностью оплатив его. Однако регистрация перехода права была приостановлена из-за ареста, наложенного судебными приставами по долгам продавца. После смерти А.Е.А. наследники отказались признавать сделку, утверждая, что деньги не были получены. Иск был удовлетворен: суд обязал зарегистрировать переход права собственности к истцу на основании договора, так как заключенный договор соответствует требованиям ГК РФ, препятствие (арест) возникло после исполнения обязательств сторонами, права кредиторов не нарушены (долг наследодателя может быть погашен за счет иного наследственного имущества).
(Филиппов Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)В судебной практике также существуют примеры <5>, когда лица избирают надлежащий способ защиты при аналогичных обстоятельствах дела, - это требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Истец обратилась в суд с иском к наследникам умершей А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое здание и земельный участок. Основанием иска стал договор купли-продажи, по которому истец приобрела имущество у А.Е.А., полностью оплатив его. Однако регистрация перехода права была приостановлена из-за ареста, наложенного судебными приставами по долгам продавца. После смерти А.Е.А. наследники отказались признавать сделку, утверждая, что деньги не были получены. Иск был удовлетворен: суд обязал зарегистрировать переход права собственности к истцу на основании договора, так как заключенный договор соответствует требованиям ГК РФ, препятствие (арест) возникло после исполнения обязательств сторонами, права кредиторов не нарушены (долг наследодателя может быть погашен за счет иного наследственного имущества).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФСТАТЬЯ 35 "ПЕРЕХОД ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ПЕРЕХОДЕ
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"Судебная коллегия, учитывая, что спорная квартира находится в здании пожарного депо, которое с даты его ввода в эксплуатацию и до настоящего времени, имело только такое назначение и использовалось по назначению, является объектом пожарной охраны, находилось и находится в государственной собственности, полагает, что статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к спорным правоотношения применению не подлежит, поскольку для снятия служебного статуса необходимо, чтобы состоялся переход права собственности на здание."
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
(ред. от 10.06.2026)Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
"Специфика проявления принципа добросовестности в корпоративном праве: монография"
(Филипенко В.А.)
("Статут", 2025)98. Возможность признания сделок недействительными по совокупности ст. 10 и 168 ГК РФ появилась в 2008 г. при рассмотрении дела с участием кардиологического санаторного центра "Переделкино". Президиум ВАС РФ допустил признание сделки недействительной по совокупности указанных выше статей <1>. Данное знаковое дело в том же году попало в Обзор практики ВАС РФ <2>, и фабула его такова. Санаторий по договорам купли-продажи передал в собственность общества с ограниченной ответственностью три здания санатория. Через четыре дня после государственной регистрации перехода права собственности на здания стороны заключили договор аренды одного из зданий (лечебно-спального корпуса), по которому новый собственник (общество с ограниченной ответственностью) предоставил этот объект в аренду прежнему собственнику (санаторию). Далее санаторий обратился в суд с иском к обществу о признании сделок недействительными на основании ст. 168 и 170 ГК РФ, поскольку сделка являлась для санатория крайне невыгодной и имелись подозрения о наличии сговора между директором и контрагентом. Нижестоящие суды признали сделки мнимыми (п. 1 ст. 170 ГК РФ), посчитав, что представленный в материалы дела передаточный акт не является достаточным доказательством, свидетельствующим о реальной передаче зданий обществу. Фактически владельцем зданий оставался санаторий.
(Филипенко В.А.)
("Статут", 2025)98. Возможность признания сделок недействительными по совокупности ст. 10 и 168 ГК РФ появилась в 2008 г. при рассмотрении дела с участием кардиологического санаторного центра "Переделкино". Президиум ВАС РФ допустил признание сделки недействительной по совокупности указанных выше статей <1>. Данное знаковое дело в том же году попало в Обзор практики ВАС РФ <2>, и фабула его такова. Санаторий по договорам купли-продажи передал в собственность общества с ограниченной ответственностью три здания санатория. Через четыре дня после государственной регистрации перехода права собственности на здания стороны заключили договор аренды одного из зданий (лечебно-спального корпуса), по которому новый собственник (общество с ограниченной ответственностью) предоставил этот объект в аренду прежнему собственнику (санаторию). Далее санаторий обратился в суд с иском к обществу о признании сделок недействительными на основании ст. 168 и 170 ГК РФ, поскольку сделка являлась для санатория крайне невыгодной и имелись подозрения о наличии сговора между директором и контрагентом. Нижестоящие суды признали сделки мнимыми (п. 1 ст. 170 ГК РФ), посчитав, что представленный в материалы дела передаточный акт не является достаточным доказательством, свидетельствующим о реальной передаче зданий обществу. Фактически владельцем зданий оставался санаторий.
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)§ 7. Переход прав на земельный участок,
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)§ 7. Переход прав на земельный участок,
Вопрос: Регистрирующим органом отказано в госрегистрации перехода права собственности на помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости, ввиду отсутствия документов на госрегистрацию земельного участка под этим зданием. Правомерен ли отказ? Требуется ли регистрация права на долю земельного участка?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Регистрирующим органом отказано в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на объект недвижимого имущества - помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости (отсутствует возможность выдела), ввиду отсутствия документов на государственную регистрацию земельного участка под зданием, где находится это помещение. Правомерен ли такой отказ? Требуется ли отдельная регистрация права покупателя на долю земельного участка в случае приобретения им помещения в здании на этом участке?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Регистрирующим органом отказано в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на объект недвижимого имущества - помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости (отсутствует возможность выдела), ввиду отсутствия документов на государственную регистрацию земельного участка под зданием, где находится это помещение. Правомерен ли такой отказ? Требуется ли отдельная регистрация права покупателя на долю земельного участка в случае приобретения им помещения в здании на этом участке?
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2026)Нужно ли указывать в договоре купли-продажи здания стоимость перехода к покупателю права аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Нужно ли указывать в договоре купли-продажи здания стоимость перехода к покупателю права аренды земельного участка
Готовое решение: Плательщики земельного налога
(КонсультантПлюс, 2026)Будьте внимательны, если продаете здание (или часть его) на участке, который у вас в собственности: право собственности на участок (его часть), который под зданием, перейдет к покупателю (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Будьте внимательны, если продаете здание (или часть его) на участке, который у вас в собственности: право собственности на участок (его часть), который под зданием, перейдет к покупателю (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
Готовое решение: Как оформить сделку купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2026)В договор рекомендуем включить условие о том, что покупатель согласен приобрести здание, обремененное арендой, и указать условия этой аренды (кто арендаторы, что является объектом аренды, срок аренды, размер арендной платы и пр.). Можно также передать покупателю под расписку копии договоров аренды. Дело в том, что переход права собственности на здание к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). К покупателю как новому арендодателю перейдут не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
(КонсультантПлюс, 2026)В договор рекомендуем включить условие о том, что покупатель согласен приобрести здание, обремененное арендой, и указать условия этой аренды (кто арендаторы, что является объектом аренды, срок аренды, размер арендной платы и пр.). Можно также передать покупателю под расписку копии договоров аренды. Дело в том, что переход права собственности на здание к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). К покупателю как новому арендодателю перейдут не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
Готовое решение: Как оформить доверенность
(КонсультантПлюс, 2026)В некоторых случаях для доверенности обязательна нотариальная форма. Например, нужно нотариально удостоверить доверенность на заключение договора купли-продажи здания, поскольку переход права собственности в этом случае подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 185.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)В некоторых случаях для доверенности обязательна нотариальная форма. Например, нужно нотариально удостоверить доверенность на заключение договора купли-продажи здания, поскольку переход права собственности в этом случае подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 185.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ).