Переход права на здание
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права на здание (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
Формы
Статья: Квазикоммерческий наем жилого помещения: опыт доктринального осмысления и анализ законодательных решений
(Формакидов Д.А.)
("Журнал российского права", 2026, N 2)Согласно Конституции России все наши граждане обладают равными правами и юридическими возможностями. При этом существенная доля нанимателей государственного или муниципального жилья, проживавших в общежитиях и служебных жилых помещениях, оказались заложниками крайне неприятной ситуации, при которой эти граждане помимо своей воли одномоментно превратились из лиц, обладавших прочной связью с занимаемым жильем, в практически бесправных жильцов. Дело в том, что прекращение права государственной или муниципальной собственности на жилое помещение автоматически повлекло прекращение договоров найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Вместо этого граждане, проживавшие в жилых помещениях публичной собственности, оказались нанимателями жилых помещений частного жилищного фонда, в котором возможно заключение только срочного (не более пяти лет) договора коммерческого найма жилого помещения. Под отсутствием прав таких граждан мы понимаем их невозможность повлиять на формирование условий гражданско-правового договора, в соответствии с которым они обладают правом пользования чужим жилым помещением. Как известно, частный собственник не связан нормативными предписаниями в отношении установления размера платы за пользование принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. В ситуациях, о которых идет речь, новые собственники жилья, как правило, не пытались заключать какие-либо договоры с пользователями жилых помещений. До истечения сроков исковой давности по сделкам, являвшимся основаниями перехода права собственности на здания общежитий и служебные жилые помещения, многие наниматели даже не подозревали о ситуации, в которой они оказались. Лишь по истечении сроков давности наниматели стали получать от частных собственников бывших ведомственных жилых помещений уведомления о необходимости выселения либо о повышении стоимости платы за наем. Попытки граждан - нанимателей и членов их семей, чьи права были нарушены при отчуждении публичным собственником занимаемых такими гражданами помещений, признать эти сделки недействительными, применить последствия недействительности этих сделок, признать за собой право на приватизацию или право собственности на занимаемое жилое помещение, оказались безрезультатными.
(Формакидов Д.А.)
("Журнал российского права", 2026, N 2)Согласно Конституции России все наши граждане обладают равными правами и юридическими возможностями. При этом существенная доля нанимателей государственного или муниципального жилья, проживавших в общежитиях и служебных жилых помещениях, оказались заложниками крайне неприятной ситуации, при которой эти граждане помимо своей воли одномоментно превратились из лиц, обладавших прочной связью с занимаемым жильем, в практически бесправных жильцов. Дело в том, что прекращение права государственной или муниципальной собственности на жилое помещение автоматически повлекло прекращение договоров найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Вместо этого граждане, проживавшие в жилых помещениях публичной собственности, оказались нанимателями жилых помещений частного жилищного фонда, в котором возможно заключение только срочного (не более пяти лет) договора коммерческого найма жилого помещения. Под отсутствием прав таких граждан мы понимаем их невозможность повлиять на формирование условий гражданско-правового договора, в соответствии с которым они обладают правом пользования чужим жилым помещением. Как известно, частный собственник не связан нормативными предписаниями в отношении установления размера платы за пользование принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. В ситуациях, о которых идет речь, новые собственники жилья, как правило, не пытались заключать какие-либо договоры с пользователями жилых помещений. До истечения сроков исковой давности по сделкам, являвшимся основаниями перехода права собственности на здания общежитий и служебные жилые помещения, многие наниматели даже не подозревали о ситуации, в которой они оказались. Лишь по истечении сроков давности наниматели стали получать от частных собственников бывших ведомственных жилых помещений уведомления о необходимости выселения либо о повышении стоимости платы за наем. Попытки граждан - нанимателей и членов их семей, чьи права были нарушены при отчуждении публичным собственником занимаемых такими гражданами помещений, признать эти сделки недействительными, применить последствия недействительности этих сделок, признать за собой право на приватизацию или право собственности на занимаемое жилое помещение, оказались безрезультатными.
Готовое решение: Как оформить доверенность
(КонсультантПлюс, 2026)В некоторых случаях для доверенности обязательна нотариальная форма. Например, нужно нотариально удостоверить доверенность на заключение договора купли-продажи здания, поскольку переход права собственности в этом случае подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 185.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)В некоторых случаях для доверенности обязательна нотариальная форма. Например, нужно нотариально удостоверить доверенность на заключение договора купли-продажи здания, поскольку переход права собственности в этом случае подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 185.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Готовое решение: Как новый собственник здания может использовать земельный участок под ним, если он принадлежит другому лицу
(КонсультантПлюс, 2026)При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом участке, новый собственник автоматически приобретает право на использование той части участка, которая занята зданием и необходима для его использования. Если этот собственник будет использовать больше земли, его могут оштрафовать за то, что он самовольно занял земельный участок (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 7.1 КоАП РФ, Постановление Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 303-АД16-13561).
(КонсультантПлюс, 2026)При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом участке, новый собственник автоматически приобретает право на использование той части участка, которая занята зданием и необходима для его использования. Если этот собственник будет использовать больше земли, его могут оштрафовать за то, что он самовольно занял земельный участок (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 7.1 КоАП РФ, Постановление Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 303-АД16-13561).
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Нормы действующего законодательства, а именно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ ограничивают раздельный оборот земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, предусматривая, что при переходе прав на здания, сооружения или другую недвижимость покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Нормы действующего законодательства, а именно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ ограничивают раздельный оборот земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, предусматривая, что при переходе прав на здания, сооружения или другую недвижимость покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Вопрос: Регистрирующим органом отказано в госрегистрации перехода права собственности на помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости, ввиду отсутствия документов на госрегистрацию земельного участка под этим зданием. Правомерен ли отказ? Требуется ли регистрация права на долю земельного участка?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Регистрирующим органом отказано в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на объект недвижимого имущества - помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости (отсутствует возможность выдела), ввиду отсутствия документов на государственную регистрацию земельного участка под зданием, где находится это помещение. Правомерен ли такой отказ? Требуется ли отдельная регистрация права покупателя на долю земельного участка в случае приобретения им помещения в здании на этом участке?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Регистрирующим органом отказано в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на объект недвижимого имущества - помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости (отсутствует возможность выдела), ввиду отсутствия документов на государственную регистрацию земельного участка под зданием, где находится это помещение. Правомерен ли такой отказ? Требуется ли отдельная регистрация права покупателя на долю земельного участка в случае приобретения им помещения в здании на этом участке?
Готовое решение: Можно ли продать здание без земельного участка под ним
(КонсультантПлюс, 2026)Да, если здание находится на чужом земельном участке. Тогда при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право пользоваться соответствующей частью участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника здания (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Да, если здание находится на чужом земельном участке. Тогда при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право пользоваться соответствующей частью участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника здания (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Готовое решение: Плательщики земельного налога
(КонсультантПлюс, 2026)Будьте внимательны, если продаете здание (или часть его) на участке, который у вас в собственности: право собственности на участок (его часть), который под зданием, перейдет к покупателю (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Будьте внимательны, если продаете здание (или часть его) на участке, который у вас в собственности: право собственности на участок (его часть), который под зданием, перейдет к покупателю (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Статья: К вопросу о взаимозаменяемости признания права и требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость
(Филиппов Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)В судебной практике также существуют примеры <5>, когда лица избирают надлежащий способ защиты при аналогичных обстоятельствах дела, - это требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Истец обратилась в суд с иском к наследникам умершей А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое здание и земельный участок. Основанием иска стал договор купли-продажи, по которому истец приобрела имущество у А.Е.А., полностью оплатив его. Однако регистрация перехода права была приостановлена из-за ареста, наложенного судебными приставами по долгам продавца. После смерти А.Е.А. наследники отказались признавать сделку, утверждая, что деньги не были получены. Иск был удовлетворен: суд обязал зарегистрировать переход права собственности к истцу на основании договора, так как заключенный договор соответствует требованиям ГК РФ, препятствие (арест) возникло после исполнения обязательств сторонами, права кредиторов не нарушены (долг наследодателя может быть погашен за счет иного наследственного имущества).
(Филиппов Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)В судебной практике также существуют примеры <5>, когда лица избирают надлежащий способ защиты при аналогичных обстоятельствах дела, - это требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Истец обратилась в суд с иском к наследникам умершей А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое здание и земельный участок. Основанием иска стал договор купли-продажи, по которому истец приобрела имущество у А.Е.А., полностью оплатив его. Однако регистрация перехода права была приостановлена из-за ареста, наложенного судебными приставами по долгам продавца. После смерти А.Е.А. наследники отказались признавать сделку, утверждая, что деньги не были получены. Иск был удовлетворен: суд обязал зарегистрировать переход права собственности к истцу на основании договора, так как заключенный договор соответствует требованиям ГК РФ, препятствие (арест) возникло после исполнения обязательств сторонами, права кредиторов не нарушены (долг наследодателя может быть погашен за счет иного наследственного имущества).
Готовое решение: Как оформить сделку купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2026)В договор рекомендуем включить условие о том, что покупатель согласен приобрести здание, обремененное арендой, и указать условия этой аренды (кто арендаторы, что является объектом аренды, срок аренды, размер арендной платы и пр.). Можно также передать покупателю под расписку копии договоров аренды. Дело в том, что переход права собственности на здание к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). К покупателю как новому арендодателю перейдут не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
(КонсультантПлюс, 2026)В договор рекомендуем включить условие о том, что покупатель согласен приобрести здание, обремененное арендой, и указать условия этой аренды (кто арендаторы, что является объектом аренды, срок аренды, размер арендной платы и пр.). Можно также передать покупателю под расписку копии договоров аренды. Дело в том, что переход права собственности на здание к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). К покупателю как новому арендодателю перейдут не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).