Переход права аренды при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права аренды при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа объекта недвижимости на арендованном земельном участке
(КонсультантПлюс, 2025)Как верно отметили суды, ответчик не осуществлял продажу права аренды лесных участков третьему лицу, такая передача прав и обязанностей арендатора произошла в силу закона ввиду смены собственника объектов недвижимости... для эксплуатации которых заключены договоры аренды лесных участков..."
(КонсультантПлюс, 2025)Как верно отметили суды, ответчик не осуществлял продажу права аренды лесных участков третьему лицу, такая передача прав и обязанностей арендатора произошла в силу закона ввиду смены собственника объектов недвижимости... для эксплуатации которых заключены договоры аренды лесных участков..."
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 387 "Переход прав кредитора к другому лицу на основании закона" ГК РФ"Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона. То есть действующее законодательство предусматривает, что при смене собственника имущества, которое передано в аренду, происходит перемена стороны в договоре (арендодателя). Иных последствий перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу действующее законодательство не содержит. Наличие договора аренды никаким образом не препятствует собственнику на осуществление прав по распоряжению своим имуществом."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораДля своевременного получения арендной платы новый собственник (арендодатель) может направить арендатору уведомление о смене собственника (арендодателя) с доказательствами перехода права собственности. В нем рекомендуем указать:
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)В статье проводится комплексный анализ института аренды с правом выкупа, включая сферу его применения и юридическую природу. Авторы доказывают несостоятельность утвердившегося в судебной практике взгляда на аренду с правом выкупа как на смешанный договор и предлагают рассматривать институт как систему взаимосвязанных договоров аренды и опциона. Также в статье рассматриваются отдельные практические вопросы: допустимость уступки прав из аренды с правом выкупа; судьба опциона при смене собственника арендуемого имущества; последствия расторжения договора; момент перехода права собственности при реализации опциона и пр. Авторы приходят к выводу, что концепция взаимосвязанных договоров ввиду своей гибкости гораздо удобнее для участников оборота.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)В статье проводится комплексный анализ института аренды с правом выкупа, включая сферу его применения и юридическую природу. Авторы доказывают несостоятельность утвердившегося в судебной практике взгляда на аренду с правом выкупа как на смешанный договор и предлагают рассматривать институт как систему взаимосвязанных договоров аренды и опциона. Также в статье рассматриваются отдельные практические вопросы: допустимость уступки прав из аренды с правом выкупа; судьба опциона при смене собственника арендуемого имущества; последствия расторжения договора; момент перехода права собственности при реализации опциона и пр. Авторы приходят к выводу, что концепция взаимосвязанных договоров ввиду своей гибкости гораздо удобнее для участников оборота.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Постановление Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 58
"О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе"Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию.
"О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе"Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию.
Статья: Договор аренды с точки зрения учения о распорядительной сделке
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Российское право в п. 1 ст. 617 ГК устанавливает так называемое право следования: "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды". Его суть заключается в том, что смена собственника не влияет на права арендатора <33>. Иными словами, этот институт создает значительные юридические последствия для арендодателя, являющегося собственником арендованного имущества, поскольку обременяет такое право необходимостью его нахождения в чужом пользовании/владении на срок аренды.
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Российское право в п. 1 ст. 617 ГК устанавливает так называемое право следования: "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды". Его суть заключается в том, что смена собственника не влияет на права арендатора <33>. Иными словами, этот институт создает значительные юридические последствия для арендодателя, являющегося собственником арендованного имущества, поскольку обременяет такое право необходимостью его нахождения в чужом пользовании/владении на срок аренды.
Готовое решение: Как оформить сделку купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2025)Также обратите внимание, что после продажи здания прежний собственник утрачивает право получать доход от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому в интересах обеих сторон согласовать порядок уведомления арендаторов о смене собственника здания (кто и в какой срок это должен сделать). Иначе есть риск, что арендаторы исполнят обязанность по уплате арендной платы прежнему собственнику, причем, пока они не уведомлены о переходе прав к другому лицу, такое исполнение будет надлежащим в силу п. 3 ст. 382 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2025)Также обратите внимание, что после продажи здания прежний собственник утрачивает право получать доход от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому в интересах обеих сторон согласовать порядок уведомления арендаторов о смене собственника здания (кто и в какой срок это должен сделать). Иначе есть риск, что арендаторы исполнят обязанность по уплате арендной платы прежнему собственнику, причем, пока они не уведомлены о переходе прав к другому лицу, такое исполнение будет надлежащим в силу п. 3 ст. 382 ГК РФ.
Статья: Особенности договора коммерческой концессии (франчайзинга)
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2025, N 2)Еще одна аналогия с конструкцией договора аренды состоит в том, что договор франчайзинга сохраняет силу в случае перехода исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности от правообладателя к иным лицам. Новый правообладатель становится стороной договора франчайзинга в части прав и обязанностей, относящихся к перешедшему праву, что также похоже на арендные правоотношения при смене собственника арендованного имущества, урегулированные похожим образом в ст. 617 ГК РФ.
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2025, N 2)Еще одна аналогия с конструкцией договора аренды состоит в том, что договор франчайзинга сохраняет силу в случае перехода исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности от правообладателя к иным лицам. Новый правообладатель становится стороной договора франчайзинга в части прав и обязанностей, относящихся к перешедшему праву, что также похоже на арендные правоотношения при смене собственника арендованного имущества, урегулированные похожим образом в ст. 617 ГК РФ.
Готовое решение: Как происходит перемена лиц в обязательстве
(КонсультантПлюс, 2025)Перемена лиц в обязательстве - это переход прав и/или обязанностей от одной из его сторон к другому лицу. Она происходит по соглашению сторон либо если это предписывает закон. В первом случае перемена лиц в обязательстве происходит на основании договора. Это может быть, например, уступка требования, перевод долга или замена стороны в договоре (передача договора). По закону замена лица происходит, в частности, при реорганизации кредитора или должника, смене собственника арендованного имущества, исполнении поручителем обязательства.
(КонсультантПлюс, 2025)Перемена лиц в обязательстве - это переход прав и/или обязанностей от одной из его сторон к другому лицу. Она происходит по соглашению сторон либо если это предписывает закон. В первом случае перемена лиц в обязательстве происходит на основании договора. Это может быть, например, уступка требования, перевод долга или замена стороны в договоре (передача договора). По закону замена лица происходит, в частности, при реорганизации кредитора или должника, смене собственника арендованного имущества, исполнении поручителем обязательства.
Вопрос: Договор аренды заключен на срок менее года. Сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть арендную плату?
(Консультация эксперта, 2024)Также переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
(Консультация эксперта, 2024)Также переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Вопрос: Должен ли прежний арендодатель (собственник имущества) передать обеспечительный платеж по договору аренды новому арендодателю после продажи имущества, если договором купли-продажи этот вопрос не урегулирован? Если да, то на каком основании можно взыскать платеж при отказе прежнего арендодателя от его возврата?
(Консультация эксперта, 2023)Такая правовая позиция направлена на защиту прав арендатора, который не имеет возможности повлиять на процесс смены собственника имущества и право которого на возврат страхового депозита возникнет позже. В ситуации, когда собственники не урегулировали между собой судьбу страхового депозита, арендатор вправе исходить из того, что права и обязанности к новому собственнику перешли в полном объеме.
(Консультация эксперта, 2023)Такая правовая позиция направлена на защиту прав арендатора, который не имеет возможности повлиять на процесс смены собственника имущества и право которого на возврат страхового депозита возникнет позже. В ситуации, когда собственники не урегулировали между собой судьбу страхового депозита, арендатор вправе исходить из того, что права и обязанности к новому собственнику перешли в полном объеме.
Статья: Рекламные конструкции
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 4)Между сторонами и АО не заключалось соглашений о замене стороны собственника по договору.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 4)Между сторонами и АО не заключалось соглашений о замене стороны собственника по договору.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Утрачивает ли прежний арендодатель право на получение доходов по договору аренды при смене арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Утрачивает ли прежний арендодатель право на получение доходов по договору аренды при смене арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Статья: Правовой статус сторон в конструкции титульного обеспечения de lege lata и de lege ferenda: право ожидания на страже интересов должника
(Николаев Н.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Как праву следует относиться к передаче кредитором права собственности другому лицу без передачи ему своей договорной позиции? Действующее позитивное регулирование лизинга, кажется, такой возможности не предусматривает. Статья 617 ГК РФ устанавливает сохранение договора аренды при смене собственника арендуемого имущества и, соответственно, переход договорной позиции арендодателя к новому собственнику. С одной стороны, являясь проводником права следования в регулирование лизинга, данная норма приближает статус лизингополучателя к немецкому праву ожидания, с другой стороны, она игнорирует различие вещно-правовых и обязательственных отношений в лизинге, в результате чего свойство следования характеризует не отдельное вещное право ожидания лизингополучателя, а весь договор лизинга, в то время как единство судьбы этих элементов совсем не очевидно <119>.
(Николаев Н.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Как праву следует относиться к передаче кредитором права собственности другому лицу без передачи ему своей договорной позиции? Действующее позитивное регулирование лизинга, кажется, такой возможности не предусматривает. Статья 617 ГК РФ устанавливает сохранение договора аренды при смене собственника арендуемого имущества и, соответственно, переход договорной позиции арендодателя к новому собственнику. С одной стороны, являясь проводником права следования в регулирование лизинга, данная норма приближает статус лизингополучателя к немецкому праву ожидания, с другой стороны, она игнорирует различие вещно-правовых и обязательственных отношений в лизинге, в результате чего свойство следования характеризует не отдельное вещное право ожидания лизингополучателя, а весь договор лизинга, в то время как единство судьбы этих элементов совсем не очевидно <119>.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.