Переход права аренды при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права аренды при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа объекта недвижимости на арендованном земельном участке
(КонсультантПлюс, 2025)Как верно отметили суды, ответчик не осуществлял продажу права аренды лесных участков третьему лицу, такая передача прав и обязанностей арендатора произошла в силу закона ввиду смены собственника объектов недвижимости... для эксплуатации которых заключены договоры аренды лесных участков..."
(КонсультантПлюс, 2025)Как верно отметили суды, ответчик не осуществлял продажу права аренды лесных участков третьему лицу, такая передача прав и обязанностей арендатора произошла в силу закона ввиду смены собственника объектов недвижимости... для эксплуатации которых заключены договоры аренды лесных участков..."
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)1. Арендная плата при смене собственника арендованного имущества
(КонсультантПлюс, 2025)1. Арендная плата при смене собственника арендованного имущества
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораДля своевременного получения арендной платы новый собственник (арендодатель) может направить арендатору уведомление о смене собственника (арендодателя) с доказательствами перехода права собственности. В нем рекомендуем указать:
Готовое решение: Как согласовать условие о внесении арендной платы в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Для своевременного получения арендной платы новый собственник (арендодатель) может направить арендатору уведомление о смене собственника (арендодателя) с доказательствами перехода права собственности (п. 1 ст. 385 ГК РФ). В нем рекомендуем указать:
(КонсультантПлюс, 2025)Для своевременного получения арендной платы новый собственник (арендодатель) может направить арендатору уведомление о смене собственника (арендодателя) с доказательствами перехода права собственности (п. 1 ст. 385 ГК РФ). В нем рекомендуем указать:
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Постановление Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 58
"О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе"Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию.
"О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе"Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию.
Вопрос: ООО заключило с организацией на ОСН договор аренды. Позже у помещения сменился собственник, новый собственник применяет УСН. Арендатор уменьшил размер платежей на сумму НДС, поскольку новый арендодатель не является плательщиком НДС. Вправе ли новый собственник магазина требовать от арендатора доплаты в сумме НДС?
(Консультация эксперта, 2025)Изменить в договоре аренды можно только сведения об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Это значит, что сама по себе смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды, в том числе в части размера арендных платежей.
(Консультация эксперта, 2025)Изменить в договоре аренды можно только сведения об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Это значит, что сама по себе смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды, в том числе в части размера арендных платежей.
"Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие"
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В случае перехода права собственности на имущество, переданное по договору с условием об обеспечительном платеже, осуществляется переход обязательства по возврату обеспечительного платежа. Например, в случае отчуждения объекта аренды новый собственник обязан возвратить обеспечительный платеж по окончании срока его удержания, зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа в случае нарушений. Судебная коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. Переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи между ответчиком и третьим лицом не может ухудшать положение истца и лишать его права на возврат обеспечительного платежа <2>.
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В случае перехода права собственности на имущество, переданное по договору с условием об обеспечительном платеже, осуществляется переход обязательства по возврату обеспечительного платежа. Например, в случае отчуждения объекта аренды новый собственник обязан возвратить обеспечительный платеж по окончании срока его удержания, зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа в случае нарушений. Судебная коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. Переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи между ответчиком и третьим лицом не может ухудшать положение истца и лишать его права на возврат обеспечительного платежа <2>.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Очевидно, что при передаче должником обещанной кредитору вещи в посессорную аренду арендатору кредитор не может требовать отобрания вещи у арендатора (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В случае с недвижимостью кредитор может предъявить иск по ст. 551 ГК РФ о принудительной регистрации перехода права собственности (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22), или в случае с движимой вещью вступить в право собственности по консенсуальной модели (т.е. с момента заключения договора), но не может лишить арендатора владения, истребовав у него вещь. Переход права собственности арендатора не затронет, так как в силу ст. 617 ГК РФ при смене собственника произойдет замена арендодателя, и покупатель приобретет право собственности на вещь, обремененную арендой (принцип следования). Покупатель должен смириться с этим и, если отчуждение вещи с арендным обременением противоречит договору купли-продажи, может защищать свои права, предъявляя договорные иски к продавцу (отказ от договора, возврат уплаченной цены, взыскание убытков и т.п.).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Очевидно, что при передаче должником обещанной кредитору вещи в посессорную аренду арендатору кредитор не может требовать отобрания вещи у арендатора (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В случае с недвижимостью кредитор может предъявить иск по ст. 551 ГК РФ о принудительной регистрации перехода права собственности (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22), или в случае с движимой вещью вступить в право собственности по консенсуальной модели (т.е. с момента заключения договора), но не может лишить арендатора владения, истребовав у него вещь. Переход права собственности арендатора не затронет, так как в силу ст. 617 ГК РФ при смене собственника произойдет замена арендодателя, и покупатель приобретет право собственности на вещь, обремененную арендой (принцип следования). Покупатель должен смириться с этим и, если отчуждение вещи с арендным обременением противоречит договору купли-продажи, может защищать свои права, предъявляя договорные иски к продавцу (отказ от договора, возврат уплаченной цены, взыскание убытков и т.п.).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Утрачивает ли прежний арендодатель право на получение доходов по договору аренды при смене арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Утрачивает ли прежний арендодатель право на получение доходов по договору аренды при смене арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Вопрос: Арендодатель уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора аренды недвижимого имущества в связи с неоднократным нарушением сроков оплаты. До истечения срока, указанного в предложении о расторжении, арендодатель продал недвижимое имущество. Сохранит ли силу предложение о расторжении договора?
(Консультация эксперта, 2025)Договор аренды продолжает свое действие, даже если стороны не внесли в него изменения относительно смены арендодателя. К новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
(Консультация эксперта, 2025)Договор аренды продолжает свое действие, даже если стороны не внесли в него изменения относительно смены арендодателя. К новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
Готовое решение: Как происходит перемена лиц в обязательстве
(КонсультантПлюс, 2025)Перемена лиц в обязательстве - это переход прав и/или обязанностей от одной из его сторон к другому лицу. Она происходит по соглашению сторон либо если это предписывает закон. В первом случае перемена лиц в обязательстве происходит на основании договора. Это может быть, например, уступка требования, перевод долга или замена стороны в договоре (передача договора). По закону замена лица происходит, в частности, при реорганизации кредитора или должника, смене собственника арендованного имущества, исполнении поручителем обязательства.
(КонсультантПлюс, 2025)Перемена лиц в обязательстве - это переход прав и/или обязанностей от одной из его сторон к другому лицу. Она происходит по соглашению сторон либо если это предписывает закон. В первом случае перемена лиц в обязательстве происходит на основании договора. Это может быть, например, уступка требования, перевод долга или замена стороны в договоре (передача договора). По закону замена лица происходит, в частности, при реорганизации кредитора или должника, смене собственника арендованного имущества, исполнении поручителем обязательства.
Статья: Вывоз ТКО в 2024 году
(Артемова И.В.)
("Советник в сфере образования", 2024, N 11)Установление права собственности на отходы, образующиеся в процессе деятельности арендатора, а также обязанности по исполнению требований природоохранного законодательства могут быть определены сторонами в договоре аренды недвижимого имущества.
(Артемова И.В.)
("Советник в сфере образования", 2024, N 11)Установление права собственности на отходы, образующиеся в процессе деятельности арендатора, а также обязанности по исполнению требований природоохранного законодательства могут быть определены сторонами в договоре аренды недвижимого имущества.
Вопрос: Договор аренды заключен на срок менее года. Сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть арендную плату?
(Консультация эксперта, 2024)Также переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
(Консультация эксперта, 2024)Также переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Статья: Особенности договора коммерческой концессии (франчайзинга)
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2025, N 2)Еще одна аналогия с конструкцией договора аренды состоит в том, что договор франчайзинга сохраняет силу в случае перехода исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности от правообладателя к иным лицам. Новый правообладатель становится стороной договора франчайзинга в части прав и обязанностей, относящихся к перешедшему праву, что также похоже на арендные правоотношения при смене собственника арендованного имущества, урегулированные похожим образом в ст. 617 ГК РФ.
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2025, N 2)Еще одна аналогия с конструкцией договора аренды состоит в том, что договор франчайзинга сохраняет силу в случае перехода исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности от правообладателя к иным лицам. Новый правообладатель становится стороной договора франчайзинга в части прав и обязанностей, относящихся к перешедшему праву, что также похоже на арендные правоотношения при смене собственника арендованного имущества, урегулированные похожим образом в ст. 617 ГК РФ.
Вопрос: В результате реорганизации к вновь созданной организации перешло право собственности на недвижимое имущество, которое находится в аренде. Какие документы направить арендаторам для подтверждения права на получение арендной платы, если переход права собственности на имущество еще не зарегистрирован в ЕГРН?
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, для своевременного получения арендной платы новый собственник (арендодатель) должен направить арендатору уведомление о смене собственника (арендодателя) с доказательствами перехода права собственности.
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, для своевременного получения арендной платы новый собственник (арендодатель) должен направить арендатору уведомление о смене собственника (арендодателя) с доказательствами перехода права собственности.