Переход на счета эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход на счета эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Особенности оформления наследственных прав по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)Поэтому имущественные права и обязанности по договору счета эскроу перейти не могут, поскольку с момента введения объекта в эксплуатацию денежные средства уже будут принадлежать застройщику и не будет иметь практического значения оформление прав и обязанностей по договору счета эскроу в порядке наследования в силу того, что объекта наследственного правопреемства не будет существовать как такового.
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)Поэтому имущественные права и обязанности по договору счета эскроу перейти не могут, поскольку с момента введения объекта в эксплуатацию денежные средства уже будут принадлежать застройщику и не будет иметь практического значения оформление прав и обязанностей по договору счета эскроу в порядке наследования в силу того, что объекта наследственного правопреемства не будет существовать как такового.
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Переход к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов делает практически невозможным появление обманутых дольщиков. Тем не менее возрастает зависимость застройщиков от банков в получении кредита на строительство, что негативно сказывается на рынке, фактически происходит укрупнение и монополизация рынка строительства многоквартирных домов. Не исключаются здесь и злоупотребления со стороны банков, которые нередко ужесточают требования и повышают процентные ставки по кредитам, так как данные отношения никак не урегулированы законодательно.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Переход к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов делает практически невозможным появление обманутых дольщиков. Тем не менее возрастает зависимость застройщиков от банков в получении кредита на строительство, что негативно сказывается на рынке, фактически происходит укрупнение и монополизация рынка строительства многоквартирных домов. Не исключаются здесь и злоупотребления со стороны банков, которые нередко ужесточают требования и повышают процентные ставки по кредитам, так как данные отношения никак не урегулированы законодательно.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)
"О несостоятельности (банкротстве)"В конкурсную массу подлежат включению права требования по договору участия в долевом строительстве. При реализации указанных прав требований права и обязанности по договору счета эскроу переходят в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
(ред. от 10.06.2026)
"О несостоятельности (банкротстве)"В конкурсную массу подлежат включению права требования по договору участия в долевом строительстве. При реализации указанных прав требований права и обязанности по договору счета эскроу переходят в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
"Механизмы банкротства и их роль в обеспечении благосостояния человека: монография"
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2022)Ранее, до перехода на счета эскроу, в процедуре урегулирования обязательств стало участвовать государство, создавшее для решения проблемы "обманутых дольщиков" публично-правовую компанию "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) <102>. Этот Фонд, а также фонды в субъектах РФ на определенных условиях выступают приобретателями имущества обанкротившихся застройщиков <103>. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов осуществляется с использованием государственного имущества (ст. 4, ст. 9.1, ч. 2 ст. 13.1 Закона о Фонде).
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2022)Ранее, до перехода на счета эскроу, в процедуре урегулирования обязательств стало участвовать государство, создавшее для решения проблемы "обманутых дольщиков" публично-правовую компанию "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) <102>. Этот Фонд, а также фонды в субъектах РФ на определенных условиях выступают приобретателями имущества обанкротившихся застройщиков <103>. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов осуществляется с использованием государственного имущества (ст. 4, ст. 9.1, ч. 2 ст. 13.1 Закона о Фонде).
"Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- после реформы долевого строительства и перехода на механизм эскроу-счетов доверие граждан к застройщикам существенно выросло, что не могло не сказаться на активности рынка. Так, по данным Банка России на конец второго квартала 2023 г. на эскроу-счетах лежало около 4,6 трлн рублей, а на 1 октября 2023 г. остатки на эскроу-счетах достигли 5,4 трлн рублей. Учитывая положительный опыт использования механизма эскроу-счетов, логично и целесообразно распространить его на ИЖС.
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- после реформы долевого строительства и перехода на механизм эскроу-счетов доверие граждан к застройщикам существенно выросло, что не могло не сказаться на активности рынка. Так, по данным Банка России на конец второго квартала 2023 г. на эскроу-счетах лежало около 4,6 трлн рублей, а на 1 октября 2023 г. остатки на эскроу-счетах достигли 5,4 трлн рублей. Учитывая положительный опыт использования механизма эскроу-счетов, логично и целесообразно распространить его на ИЖС.
Статья: Сочетание интересов банков и застройщиков в правовом регулировании эскроу-счета
("Банковское право", 2022, N 2)Вышеизложенные факторы (проценты по кредиту, отсутствие реальных денежных поступлений от дольщиков, установление обременительных требований со стороны государства) поставили застройщиков в трудное положение, в связи с чем у них не остается другого выбора, кроме увеличения стоимости жилья. Анализ данных, размещенных на сайте "РОСРИЭЛТ", позволяет сделать вывод о том, что стоимость 1 кв. м в новостройках за два года выросла в среднем на 30% <7>. На наш взгляд, именно переход на использование счетов эскроу в долевом строительстве во многом повлиял на увеличение стоимости нового жилья.
("Банковское право", 2022, N 2)Вышеизложенные факторы (проценты по кредиту, отсутствие реальных денежных поступлений от дольщиков, установление обременительных требований со стороны государства) поставили застройщиков в трудное положение, в связи с чем у них не остается другого выбора, кроме увеличения стоимости жилья. Анализ данных, размещенных на сайте "РОСРИЭЛТ", позволяет сделать вывод о том, что стоимость 1 кв. м в новостройках за два года выросла в среднем на 30% <7>. На наш взгляд, именно переход на использование счетов эскроу в долевом строительстве во многом повлиял на увеличение стоимости нового жилья.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)До перехода на счета эскроу застройщики нередко оформляли ДДУ на номинальных лиц (часто аффилированных с застройщиком), создавая возможность последующей уступки прав по ДДУ реальному покупателю. Номинал мог уступить права по ДДУ либо оформить право собственности на построенную квартиру без залогового обременения. Проблема в том, что оформление ДДУ на номинала происходит за счет средств самого застройщика. До введения обязательного депонирования денег оформление ДДУ на номинального дольщика могло проходить в "серой" зоне, а теперь цену сделки жестко контролирует банк, для которого деньги на счетах эскроу - это обеспечение возврата кредита застройщиком.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)До перехода на счета эскроу застройщики нередко оформляли ДДУ на номинальных лиц (часто аффилированных с застройщиком), создавая возможность последующей уступки прав по ДДУ реальному покупателю. Номинал мог уступить права по ДДУ либо оформить право собственности на построенную квартиру без залогового обременения. Проблема в том, что оформление ДДУ на номинала происходит за счет средств самого застройщика. До введения обязательного депонирования денег оформление ДДУ на номинального дольщика могло проходить в "серой" зоне, а теперь цену сделки жестко контролирует банк, для которого деньги на счетах эскроу - это обеспечение возврата кредита застройщиком.
Статья: Признание и отражение себестоимости по договорам ДДУ в МСФО
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 8)После обязательного перехода на взаиморасчеты при продаже по ДДУ на использование эскроу-счетов кардинальным образом изменился принцип признания выручки и себестоимости по стандарту МСФО (IFRS) 15 "Выручка по договорам с покупателями". Напомним, что начиная с 1 июля 2019 г. признание выручки и себестоимости происходит по "проценту готовности". Иными словами, в девелопменте признаются выручка и себестоимость в тех объемах, в которых построили дом, и в тех объемах, в которых продана недвижимость. Таким образом, результат девелоперской деятельности признается и размазывается на весь период стройки, а не в момент ввода дома в эксплуатацию. Но трудоемкость МСФО-учета из-за этого значительно поменялась, а финансовый результат стал более непредсказуем.
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 8)После обязательного перехода на взаиморасчеты при продаже по ДДУ на использование эскроу-счетов кардинальным образом изменился принцип признания выручки и себестоимости по стандарту МСФО (IFRS) 15 "Выручка по договорам с покупателями". Напомним, что начиная с 1 июля 2019 г. признание выручки и себестоимости происходит по "проценту готовности". Иными словами, в девелопменте признаются выручка и себестоимость в тех объемах, в которых построили дом, и в тех объемах, в которых продана недвижимость. Таким образом, результат девелоперской деятельности признается и размазывается на весь период стройки, а не в момент ввода дома в эксплуатацию. Но трудоемкость МСФО-учета из-за этого значительно поменялась, а финансовый результат стал более непредсказуем.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Однако, несомненно, переход на счета эскроу приводит к удорожанию стоимости строящихся объектов.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Однако, несомненно, переход на счета эскроу приводит к удорожанию стоимости строящихся объектов.