Отсутствие регистрации договора продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Отсутствие регистрации договора продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 69 "Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, поскольку согласно части 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Важнейшая практика по ст. 609 ГК РФОтсутствие необходимой регистрации договора аренды означает, что:
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости6. Требования о признании права собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Вправе ли покупатель требовать освобождения недвижимости от ареста до госрегистрации перехода права собственности по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Пунктом 1 статьи 551 Кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Кодекса. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Вправе ли покупатель требовать освобождения недвижимости от ареста до госрегистрации перехода права собственности по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Пунктом 1 статьи 551 Кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Кодекса. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства>Акционерное общество (должник в исполнительном производстве) обратилось в арбитражный суд с иском к организатору публичных торгов и покупателю имущества о признании недействительным заключенного на торгах договора купли-продажи здания. В обоснование требований истец сослался на отсутствие государственной регистрации за ним права собственности на данный объект недвижимости.
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства>Акционерное общество (должник в исполнительном производстве) обратилось в арбитражный суд с иском к организатору публичных торгов и покупателю имущества о признании недействительным заключенного на торгах договора купли-продажи здания. В обоснование требований истец сослался на отсутствие государственной регистрации за ним права собственности на данный объект недвижимости.
Вопрос: Регистрирующим органом отказано в госрегистрации перехода права собственности на помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости, ввиду отсутствия документов на госрегистрацию земельного участка под этим зданием. Правомерен ли отказ? Требуется ли регистрация права на долю земельного участка?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Регистрирующим органом отказано в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на объект недвижимого имущества - помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости (отсутствует возможность выдела), ввиду отсутствия документов на государственную регистрацию земельного участка под зданием, где находится это помещение. Правомерен ли такой отказ? Требуется ли отдельная регистрация права покупателя на долю земельного участка в случае приобретения им помещения в здании на этом участке?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Регистрирующим органом отказано в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на объект недвижимого имущества - помещение в здании, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости (отсутствует возможность выдела), ввиду отсутствия документов на государственную регистрацию земельного участка под зданием, где находится это помещение. Правомерен ли такой отказ? Требуется ли отдельная регистрация права покупателя на долю земельного участка в случае приобретения им помещения в здании на этом участке?
Статья: Коммунальные платежи - анализ важных споров
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)16. В п. 17 ч. 1 комментируемой статьи говорится о таком основании приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, как отсутствие в представленных документах на государственную регистрацию сделки подлежащих государственной регистрации или являющихся основанием для государственной регистрации прав установленных федеральным законом или договором ограничений прав сторон такой сделки. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если в нарушение указанных норм в договоре, представленном на регистрацию, отсутствуют сведения о подобных ограничениях, регистрация может быть приостановлена.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)16. В п. 17 ч. 1 комментируемой статьи говорится о таком основании приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, как отсутствие в представленных документах на государственную регистрацию сделки подлежащих государственной регистрации или являющихся основанием для государственной регистрации прав установленных федеральным законом или договором ограничений прав сторон такой сделки. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если в нарушение указанных норм в договоре, представленном на регистрацию, отсутствуют сведения о подобных ограничениях, регистрация может быть приостановлена.
Статья: Узуфруктное право: истоки, сравнительно-правовой анализ и перспективы развития в России
(Щенникова Л.В., Мигачева А.Ю.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2021, N 2)Узуфрукт, в соответствии с ГК Чили, может возникнуть на основании закона, завещания, договоров (в т.ч. пожертвования, купли-продажи и др.) по давности. Узуфрукт, устанавливаемый в отношении недвижимого имущества, подлежит регистрации, отсутствие которой влечет его недействительность.
(Щенникова Л.В., Мигачева А.Ю.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2021, N 2)Узуфрукт, в соответствии с ГК Чили, может возникнуть на основании закона, завещания, договоров (в т.ч. пожертвования, купли-продажи и др.) по давности. Узуфрукт, устанавливаемый в отношении недвижимого имущества, подлежит регистрации, отсутствие которой влечет его недействительность.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за май 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 7)Если несколькими участниками долевого строительства заявлены исковые требования о признании права собственности в отношении одной и той же квартиры, такие требования следует рассматривать исходя из положений ст. 398 ГК РФ и выводимых из них на уровне судебной практики правовых позиций. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные конкурирующие покупатели не вправе требовать отобрания отсутствующей у продавца недвижимости и/или регистрации перехода права собственности на недвижимость на себя, но вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 7)Если несколькими участниками долевого строительства заявлены исковые требования о признании права собственности в отношении одной и той же квартиры, такие требования следует рассматривать исходя из положений ст. 398 ГК РФ и выводимых из них на уровне судебной практики правовых позиций. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные конкурирующие покупатели не вправе требовать отобрания отсутствующей у продавца недвижимости и/или регистрации перехода права собственности на недвижимость на себя, но вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Статья: Ключевые выводы Судебной коллегии по гражданским спорам Верховного Суда РФ в сфере потребительского права за 2021 год
(Белов В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 5)Если несколькими участниками долевого строительства заявлены исковые требования о признании права собственности в отношении одной и той же квартиры, то такие требования следует рассматривать исходя из положений ст. 398 ГК РФ и правовых позиций, выводимых из этих положений на уровне судебной практики. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные конкурирующие покупатели не вправе требовать отобрания отсутствующей у продавца недвижимости и/или регистрации перехода права собственности на недвижимость на себя, но вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
(Белов В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 5)Если несколькими участниками долевого строительства заявлены исковые требования о признании права собственности в отношении одной и той же квартиры, то такие требования следует рассматривать исходя из положений ст. 398 ГК РФ и правовых позиций, выводимых из этих положений на уровне судебной практики. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные конкурирующие покупатели не вправе требовать отобрания отсутствующей у продавца недвижимости и/или регистрации перехода права собственности на недвижимость на себя, но вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Такая ситуация появления "ограниченного права собственности" объясняется тем, что переход права собственности на недвижимость, подобно "системе передачи", требует наличия сложного юридического состава в виде: 1) заключенного (но не обязательно исполненного) договора и 2) акта государственной регистрации (хотя по общему правилу закон здесь не требует исполнения договора путем фактической передачи вещи или суррогатов такой передачи) <394>. Таким образом, договор продажи недвижимости становится основанием (titulus, или causa tradendi) для обязательственно-правовой связи участников с момента его заключения, но сам по себе (в отсутствие государственной регистрации) не переносит право собственности на приобретателя, т.е. не имеет вещно-правового эффекта, подобно традиции движимых вещей в отечественном праве (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Эту позицию поддерживает и судебная практика - согласно абз. 3 п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества", но не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Такая ситуация появления "ограниченного права собственности" объясняется тем, что переход права собственности на недвижимость, подобно "системе передачи", требует наличия сложного юридического состава в виде: 1) заключенного (но не обязательно исполненного) договора и 2) акта государственной регистрации (хотя по общему правилу закон здесь не требует исполнения договора путем фактической передачи вещи или суррогатов такой передачи) <394>. Таким образом, договор продажи недвижимости становится основанием (titulus, или causa tradendi) для обязательственно-правовой связи участников с момента его заключения, но сам по себе (в отсутствие государственной регистрации) не переносит право собственности на приобретателя, т.е. не имеет вещно-правового эффекта, подобно традиции движимых вещей в отечественном праве (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Эту позицию поддерживает и судебная практика - согласно абз. 3 п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества", но не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом.
Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Договор, подлежащий госрегистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие госрегистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 551 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
(Консультация эксперта, 2024)Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Договор, подлежащий госрегистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие госрегистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 551 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Статья: Оспаривание сделки, совершенной без согласия супруга: практика применения норм абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ
(Хлудков В.А., Мардарьева Д.Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)При учете добросовестности контрагента суды обращают внимание и на фактическую возможность лица узнать о несогласии второго супруга на совершение сделки, подпадающую под п. 3 ст. 35 СК РФ. Так, АС г. Москвы, рассматривая дело о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19 июля 2022 года, указал на то, что "в отсутствие факта регистрации права на долю за вторым супругом ответчик был лишен возможности установить фактического собственника доли приобретаемого имущества". В связи с этим суд пришел к выводу о необходимости защиты добросовестного контрагента и не отказал в истребовании от него имущества в конкурсную массу супруга-банкрота <22>.
(Хлудков В.А., Мардарьева Д.Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)При учете добросовестности контрагента суды обращают внимание и на фактическую возможность лица узнать о несогласии второго супруга на совершение сделки, подпадающую под п. 3 ст. 35 СК РФ. Так, АС г. Москвы, рассматривая дело о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19 июля 2022 года, указал на то, что "в отсутствие факта регистрации права на долю за вторым супругом ответчик был лишен возможности установить фактического собственника доли приобретаемого имущества". В связи с этим суд пришел к выводу о необходимости защиты добросовестного контрагента и не отказал в истребовании от него имущества в конкурсную массу супруга-банкрота <22>.
Статья: Гарантии права на жилище: сравнение сирийского и российского законодательства
(Альдгем Б.И.)
("Актуальные проблемы российского права", 2022, N 1)Как было отмечено выше, в России переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Однако в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ <15> содержится следующее разъяснение: "Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом".
(Альдгем Б.И.)
("Актуальные проблемы российского права", 2022, N 1)Как было отмечено выше, в России переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Однако в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ <15> содержится следующее разъяснение: "Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом".