Оспаривание сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Оспаривание сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Споры, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества (зданий, помещений, сооружений, предприятий): Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)1.8. По мнению Покупателя, имеются основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)1.8. По мнению Покупателя, имеются основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Купля-продажа недвижимости (зданий, помещений, сооружений): Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Покупатель считает, что недвижимость не соответствует договору или последний недействителен
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Покупатель считает, что недвижимость не соответствует договору или последний недействителен
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)"Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)"Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3
Нормативные акты
"КонсультантПлюс: Новости для юриста"ВС РФ признал действительной сделку по продаже квартиры, совершенную под влиянием мошенников (22.12.2025)
Статья: Супруг(а) пытается вывести имущество из раздела: как защититься и как быть?
(Чумаков А.)
("Жилищное право", 2025, N 8)Оспаривание сделок с долями и недвижимостью
(Чумаков А.)
("Жилищное право", 2025, N 8)Оспаривание сделок с долями и недвижимостью
"Судебные расходы: научно-практическое исследование"
(Бортникова Н.А., Резников Е.В.)
("Издательство ВолГУ", 2025)В исковых заявлениях нередко в качестве исковых требований указываются не способы защиты права, а требования о выполнении последствий удовлетворения заявленных способов защиты (исковых требований). В этом случае по требованию, являющемуся правовым последствием удовлетворения основного требования (например, требование о снятии с регистрационного учета по иску о признании утратившим право пользования жильем <120>, требование о совершении регистрационных действий по иску об оспаривании сделки с недвижимостью, требование о взыскании штрафа за нарушение прав потребителя), на наш взгляд, не подлежит оплате государственная пошлина, поскольку указанные действия должны быть совершены независимо от такой просьбы истца в случае удовлетворения основного требования. Поэтому, по нашему мнению, сложно согласиться с разъяснением Минфина РФ об оплате государственной пошлины по требованию о признании отсутствующим обременения права в виде аренды земельных долей в праве общей собственности на земельный участок (как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке), если оно одновременно заявлено с требованием о расторжении договора аренды <121>, ведь само по себе расторжение договора аренды влечет правовое последствие в виде прекращения обременения.
(Бортникова Н.А., Резников Е.В.)
("Издательство ВолГУ", 2025)В исковых заявлениях нередко в качестве исковых требований указываются не способы защиты права, а требования о выполнении последствий удовлетворения заявленных способов защиты (исковых требований). В этом случае по требованию, являющемуся правовым последствием удовлетворения основного требования (например, требование о снятии с регистрационного учета по иску о признании утратившим право пользования жильем <120>, требование о совершении регистрационных действий по иску об оспаривании сделки с недвижимостью, требование о взыскании штрафа за нарушение прав потребителя), на наш взгляд, не подлежит оплате государственная пошлина, поскольку указанные действия должны быть совершены независимо от такой просьбы истца в случае удовлетворения основного требования. Поэтому, по нашему мнению, сложно согласиться с разъяснением Минфина РФ об оплате государственной пошлины по требованию о признании отсутствующим обременения права в виде аренды земельных долей в праве общей собственности на земельный участок (как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке), если оно одновременно заявлено с требованием о расторжении договора аренды <121>, ведь само по себе расторжение договора аренды влечет правовое последствие в виде прекращения обременения.
"Процессуальные особенности рассмотрения дел о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок в цивилистическом процессе: монография"
(Карпова А.А.)
(науч. ред. А.В. Юдин)
("Статут", 2024)<1> Позиция об отнесении исков об оспаривании сделок с недвижимым имуществом к искам, связанным с недвижимым имуществом, находит отражение также здесь: Кальгина А.А., Ильин Б.В. Указ. соч.
(Карпова А.А.)
(науч. ред. А.В. Юдин)
("Статут", 2024)<1> Позиция об отнесении исков об оспаривании сделок с недвижимым имуществом к искам, связанным с недвижимым имуществом, находит отражение также здесь: Кальгина А.А., Ильин Б.В. Указ. соч.
Статья: Подсудность споров, вытекающих из договоров аренды
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Правила исключительной подсудности разъяснены в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46. Как уже говорилось, к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения записи ЕГРН в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации. К корпоративным спорам, связанным с оборотом недвижимости (например, при передаче объектов недвижимости в связи с созданием, реорганизацией и ликвидацией юридического лица, при оспаривании сделок с недвижимостью), не применяются правила исключительной подсудности, установленные ч. 1 ст. 38 АПК РФ. Подсудность данной категории дел определяется по правилам ч. 4.1 ст. 38 АПК РФ (подсудность дел по корпоративным спорам). Правила исключительной подсудности, установленные ч. 1 ст. 38 АПК РФ, не применяются также к делам об оспаривании актов, решений, действий (бездействия) государственных органов и учреждений, принимаемых, совершаемых (допускаемого) в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 8.1 ГК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Правила исключительной подсудности разъяснены в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46. Как уже говорилось, к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения записи ЕГРН в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации. К корпоративным спорам, связанным с оборотом недвижимости (например, при передаче объектов недвижимости в связи с созданием, реорганизацией и ликвидацией юридического лица, при оспаривании сделок с недвижимостью), не применяются правила исключительной подсудности, установленные ч. 1 ст. 38 АПК РФ. Подсудность данной категории дел определяется по правилам ч. 4.1 ст. 38 АПК РФ (подсудность дел по корпоративным спорам). Правила исключительной подсудности, установленные ч. 1 ст. 38 АПК РФ, не применяются также к делам об оспаривании актов, решений, действий (бездействия) государственных органов и учреждений, принимаемых, совершаемых (допускаемого) в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 8.1 ГК РФ).
Ситуация: Как признать недействительной сделку, совершенную одним из супругов, по распоряжению общим имуществом супругов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Вместе с тем, если заявлено требование о признании недействительной сделки, совершенной супругом с недвижимом имуществом, и применении последствий ее недействительности, спор по общему правилу подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения спорного объекта недвижимости (исключительная подсудность) (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Вместе с тем, если заявлено требование о признании недействительной сделки, совершенной супругом с недвижимом имуществом, и применении последствий ее недействительности, спор по общему правилу подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения спорного объекта недвижимости (исключительная подсудность) (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Статья: Оспаривание сделок в трансграничном банкротстве: зарубежный опыт и его использование в российском праве
(Кирилова М.В.)
("Закон", 2025, N 3)5.5. Особенности оспаривания сделок с недвижимым имуществом
(Кирилова М.В.)
("Закон", 2025, N 3)5.5. Особенности оспаривания сделок с недвижимым имуществом
"Влияние экономических характеристик (показателей) на правовое положение юридических лиц: монография"
(Ефимов А.В.)
("Проспект", 2024)В одном из дел спор сводился к тому, что истец (Департамент), как новый участник Общества (ООО "Таганское плюс"), внесший вклад в виде объектов недвижимости, оспаривал сделки, совершенные без его одобрения сразу после наделения его корпоративными правами и передачи имущества в Общество. Тем самым участником оспаривалась крупная сделка, совершенная без одобрения. Суд первой инстанции посчитал, что сделка не является крупной. Суд апелляционной инстанции не согласился с такой квалификаций. Окружной суд кассационной инстанции посчитал, что "постановление суда апелляционной инстанции (посчитавшего, что спорная сделка соответствует качественному критерию) не содержит мотивов, обосновывающих, что спорные сделки изначально заключались с целью прекращения деятельности общества, а именно: что может потенциально привести к прекращению деятельности общества, имеются ли какие-либо статистические данные относительно того, что прибыль общества после заключения спорных сделок снизилась, могла ли она быть потенциально выше, если бы спорные сделки не были бы заключены, а кроме того, какие негативные последствия может нести передача права пользования и владения имуществом (а не титульного права) как единым комплексом (с учетом площади помещений общего пользования и прочего) определенному контрагенту, т.е. имелась ли реальная возможность передать соответствующие права на более экономически выгодных условиях иному контрагенту, разным контрагентам. Необходимость установления указанных обстоятельств приводит к обязательности оценки в рамках настоящего дела "рыночности" условий оспариваемых сделок" <1>. Как можно увидеть, суд округа привел достаточно широкий спектр обстоятельств, исследование которых позволят квалифицировать сделку как крупную. Однако все равно могут быть поставлены вопросы о том, почему именно эти обстоятельства необходимо оценивать, могут ли иные обстоятельства свидетельствовать о том, что сделка является крупной и т.д. Понятно, что в отсутствие в праве качественных критериев крупной сделки, описанных с помощью определенных экономических характеристик (показателей), суд все же должен решить, является ли сделка крупной или нет, но становится очевидным, что в каждом случае суды могут достаточно произвольно определять сам набор таких критериев.
(Ефимов А.В.)
("Проспект", 2024)В одном из дел спор сводился к тому, что истец (Департамент), как новый участник Общества (ООО "Таганское плюс"), внесший вклад в виде объектов недвижимости, оспаривал сделки, совершенные без его одобрения сразу после наделения его корпоративными правами и передачи имущества в Общество. Тем самым участником оспаривалась крупная сделка, совершенная без одобрения. Суд первой инстанции посчитал, что сделка не является крупной. Суд апелляционной инстанции не согласился с такой квалификаций. Окружной суд кассационной инстанции посчитал, что "постановление суда апелляционной инстанции (посчитавшего, что спорная сделка соответствует качественному критерию) не содержит мотивов, обосновывающих, что спорные сделки изначально заключались с целью прекращения деятельности общества, а именно: что может потенциально привести к прекращению деятельности общества, имеются ли какие-либо статистические данные относительно того, что прибыль общества после заключения спорных сделок снизилась, могла ли она быть потенциально выше, если бы спорные сделки не были бы заключены, а кроме того, какие негативные последствия может нести передача права пользования и владения имуществом (а не титульного права) как единым комплексом (с учетом площади помещений общего пользования и прочего) определенному контрагенту, т.е. имелась ли реальная возможность передать соответствующие права на более экономически выгодных условиях иному контрагенту, разным контрагентам. Необходимость установления указанных обстоятельств приводит к обязательности оценки в рамках настоящего дела "рыночности" условий оспариваемых сделок" <1>. Как можно увидеть, суд округа привел достаточно широкий спектр обстоятельств, исследование которых позволят квалифицировать сделку как крупную. Однако все равно могут быть поставлены вопросы о том, почему именно эти обстоятельства необходимо оценивать, могут ли иные обстоятельства свидетельствовать о том, что сделка является крупной и т.д. Понятно, что в отсутствие в праве качественных критериев крупной сделки, описанных с помощью определенных экономических характеристик (показателей), суд все же должен решить, является ли сделка крупной или нет, но становится очевидным, что в каждом случае суды могут достаточно произвольно определять сам набор таких критериев.
Статья: Нотариальная форма договоров с жилой недвижимостью: перспективы введения
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)При этом хотелось бы заметить, что проект изменений в ст. 574 ГК РФ пока предусматривает введение нотариальной формы для дарения недвижимости только для договоров, заключаемых между лицами, не являющимися супругами и (или) близкими родственниками, перечисленными в законопроекте, что нельзя признать оправданным подходом. К сожалению, следует признать, что все названные риски для дарителя, в том числе и риск потери единственного жилья, сохраняются и в договорных отношениях с самыми близкими людьми - детьми и внуками, в чем убеждает в том числе и многочисленная и самая последняя судебная практика <21>. Поэтому считаем, что в целях обеспечения имущественных, в том числе жилищных, прав дарителей, снижения рисков оспаривания сделок с недвижимостью необходимо установить нотариальную форму для всех договоров дарения недвижимости с участием граждан (хотя бы на одной стороне) независимо от степени родства.
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)При этом хотелось бы заметить, что проект изменений в ст. 574 ГК РФ пока предусматривает введение нотариальной формы для дарения недвижимости только для договоров, заключаемых между лицами, не являющимися супругами и (или) близкими родственниками, перечисленными в законопроекте, что нельзя признать оправданным подходом. К сожалению, следует признать, что все названные риски для дарителя, в том числе и риск потери единственного жилья, сохраняются и в договорных отношениях с самыми близкими людьми - детьми и внуками, в чем убеждает в том числе и многочисленная и самая последняя судебная практика <21>. Поэтому считаем, что в целях обеспечения имущественных, в том числе жилищных, прав дарителей, снижения рисков оспаривания сделок с недвижимостью необходимо установить нотариальную форму для всех договоров дарения недвижимости с участием граждан (хотя бы на одной стороне) независимо от степени родства.
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Если сделка с недвижимостью юрлица оспаривается по иску его участника (учредителя, члена), иск всегда подается только в арбитражный суд и только по адресу этого юрлица (ч. 4.1 ст. 38, п. 3 ч. 1 ст. 225.1 АПК РФ, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46).
(КонсультантПлюс, 2025)Если сделка с недвижимостью юрлица оспаривается по иску его участника (учредителя, члена), иск всегда подается только в арбитражный суд и только по адресу этого юрлица (ч. 4.1 ст. 38, п. 3 ч. 1 ст. 225.1 АПК РФ, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46).