ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ Договора купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ Договора купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Споры, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества (зданий, помещений, сооружений, предприятий): Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)2.4. По мнению Продавца, имеются основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)2.4. По мнению Продавца, имеются основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным
Позиции судов по спорным вопросам. Корпоративное право: Положения устава о директоре АО
(КонсультантПлюс, 2025)...суд... признал договор купли-продажи недвижимого имущества... совершенный между АО... и ООО... недействительной сделкой на основании статьи 174 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2025)...суд... признал договор купли-продажи недвижимого имущества... совершенный между АО... и ООО... недействительной сделкой на основании статьи 174 ГК РФ.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Специального порядка признания недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости нет. Общий порядок и основания признания его недействительным будут зависеть от того, ничтожной или оспоримой сделкой он является.
(КонсультантПлюс, 2025)Специального порядка признания недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости нет. Общий порядок и основания признания его недействительным будут зависеть от того, ничтожной или оспоримой сделкой он является.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Вправе ли покупатель требовать госрегистрации права собственности на недвижимость, переданную по договору купли-продажи, если продавец от регистрации уклоняется
(КонсультантПлюс, 2025)Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Вправе ли покупатель требовать госрегистрации права собственности на недвижимость, переданную по договору купли-продажи, если продавец от регистрации уклоняется
(КонсультантПлюс, 2025)Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Нормативные акты
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)22. Сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара или связанного с ним лица, может прикрываться цепочкой последовательных притворных сделок купли-продажи с разным субъектным составом. Такая цепочка прикрываемых притворных сделок является недействительной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, а прикрываемая сделка может быть признана недействительной как подозрительная на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)22. Сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара или связанного с ним лица, может прикрываться цепочкой последовательных притворных сделок купли-продажи с разным субъектным составом. Такая цепочка прикрываемых притворных сделок является недействительной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, а прикрываемая сделка может быть признана недействительной как подозрительная на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в п. 1 которого сказано, что в связи с тем, что "параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в п. 1 которого сказано, что в связи с тем, что "параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Статья: Гарантии права на жилище: сравнение сирийского и российского законодательства
(Альдгем Б.И.)
("Актуальные проблемы российского права", 2022, N 1)Как было отмечено выше, в России переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Однако в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ <15> содержится следующее разъяснение: "Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом".
(Альдгем Б.И.)
("Актуальные проблемы российского права", 2022, N 1)Как было отмечено выше, в России переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Однако в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ <15> содержится следующее разъяснение: "Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом".
Статья: Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Причины признания сделки с недвижимым имуществом незаконной могут возникнуть на основании подложности подписи <8>. В том случае, если в одной сделке участвовала цепочка альтернативных сделок, договоры купли-продажи судом признаются недействительными, а имущество будет истребовано на основании ст. 302 ГК РФ;
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Причины признания сделки с недвижимым имуществом незаконной могут возникнуть на основании подложности подписи <8>. В том случае, если в одной сделке участвовала цепочка альтернативных сделок, договоры купли-продажи судом признаются недействительными, а имущество будет истребовано на основании ст. 302 ГК РФ;
Готовое решение: Как продать имущество, находящееся в общей долевой собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: договор купли-продажи действителен, даже если переход права собственности на недвижимость не зарегистрирован
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: договор купли-продажи действителен, даже если переход права собственности на недвижимость не зарегистрирован
Статья: Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статья: Неравноценное встречное исполнение обязательств в договорах купли-продажи квартир: подводные камни
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2021, N 12)3. Заключение договора купли-продажи недвижимости по цене ниже рыночной является основанием для признания сделки недействительной в связи с неравноценностью встречного представления в случае предоставления, полученного по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления (критерий кратности).
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2021, N 12)3. Заключение договора купли-продажи недвижимости по цене ниже рыночной является основанием для признания сделки недействительной в связи с неравноценностью встречного представления в случае предоставления, полученного по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления (критерий кратности).
Статья: О восприятии распорядительных сделок в российской судебной практике
(Кашуба Е.С.)
("Право и экономика", 2023, N 7)Распорядительная сделка по передаче недвижимости также может быть оспорена как самостоятельная сделка, вне зависимости от обязательственной. В этой связи представляет интерес позиция Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенная в Постановлении от 23.05.2023 по делу N А56-62401/2020, в котором рассматривался вопрос об оспаривании договора купли-продажи недвижимости: "суд апелляционной инстанции верно указал, что предварительный договор не может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с тем, что был заключен за пределами периода подозрительности, однако совершение распорядительной сделки по переходу права собственности осуществлено в рамках периода, установленного п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве". Из позиции суда следует, что распорядительная сделка по переходу права собственности на недвижимость может оспариваться вне зависимости от обязательственной с учетом специальных положений законодательства о банкротстве.
(Кашуба Е.С.)
("Право и экономика", 2023, N 7)Распорядительная сделка по передаче недвижимости также может быть оспорена как самостоятельная сделка, вне зависимости от обязательственной. В этой связи представляет интерес позиция Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенная в Постановлении от 23.05.2023 по делу N А56-62401/2020, в котором рассматривался вопрос об оспаривании договора купли-продажи недвижимости: "суд апелляционной инстанции верно указал, что предварительный договор не может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с тем, что был заключен за пределами периода подозрительности, однако совершение распорядительной сделки по переходу права собственности осуществлено в рамках периода, установленного п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве". Из позиции суда следует, что распорядительная сделка по переходу права собственности на недвижимость может оспариваться вне зависимости от обязательственной с учетом специальных положений законодательства о банкротстве.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)13. В п. 13 ч. 1 комментируемой статьи говорится о таком основании приостановления регистрационных действий, как признание ничтожной как самой сделки, подлежащей государственной регистрации (например, заключение договора аренды недвижимого имущества), так и сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости (например, заключение договора купли-продажи квартиры).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)13. В п. 13 ч. 1 комментируемой статьи говорится о таком основании приостановления регистрационных действий, как признание ничтожной как самой сделки, подлежащей государственной регистрации (например, заключение договора аренды недвижимого имущества), так и сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости (например, заключение договора купли-продажи квартиры).
Статья: Коммунальные платежи - анализ важных споров
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Учитывая специальную процедуру приобретения кредитором нереализованного имущества должника, акт приема-передачи, предусмотренный ч. 14 ст. 87 Закона N 229-ФЗ, фактически является эквивалентом договора купли-продажи.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Учитывая специальную процедуру приобретения кредитором нереализованного имущества должника, акт приема-передачи, предусмотренный ч. 14 ст. 87 Закона N 229-ФЗ, фактически является эквивалентом договора купли-продажи.
Вопрос: Договор купли-продажи объекта недвижимости, заключенный между организациями в 2021 г., в 2023 г. признан недействительным. Недвижимость возвращена продавцу. Вправе ли покупатель вернуть из бюджета или зачесть налог на имущество организаций, уплаченный до признания сделки недействительной и внесения сведений в ЕГРН?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2023)Вопрос: Договор купли-продажи объекта недвижимости, заключенный между организациями в 2021 г., в 2023 г. признан недействительным. Недвижимость возвращена продавцу. Вправе ли покупатель вернуть из бюджета или зачесть налог на имущество организаций, уплаченный до признания сделки недействительной и внесения сведений в ЕГРН?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2023)Вопрос: Договор купли-продажи объекта недвижимости, заключенный между организациями в 2021 г., в 2023 г. признан недействительным. Недвижимость возвращена продавцу. Вправе ли покупатель вернуть из бюджета или зачесть налог на имущество организаций, уплаченный до признания сделки недействительной и внесения сведений в ЕГРН?