ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ Договора купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ Договора купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Споры, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества (зданий, помещений, сооружений, предприятий): Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)2.4. По мнению Продавца, имеются основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)2.4. По мнению Продавца, имеются основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным
Позиции судов по спорным вопросам. Корпоративное право: Положения устава о директоре АО
(КонсультантПлюс, 2025)...суд... признал договор купли-продажи недвижимого имущества... совершенный между АО... и ООО... недействительной сделкой на основании статьи 174 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2025)...суд... признал договор купли-продажи недвижимого имущества... совершенный между АО... и ООО... недействительной сделкой на основании статьи 174 ГК РФ.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Специального порядка признания недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости нет. Общий порядок и основания признания его недействительным будут зависеть от того, ничтожной или оспоримой сделкой он является.
(КонсультантПлюс, 2025)Специального порядка признания недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости нет. Общий порядок и основания признания его недействительным будут зависеть от того, ничтожной или оспоримой сделкой он является.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Вправе ли покупатель требовать госрегистрации права собственности на недвижимость, переданную по договору купли-продажи, если продавец от регистрации уклоняется
(КонсультантПлюс, 2025)Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Вправе ли покупатель требовать госрегистрации права собственности на недвижимость, переданную по договору купли-продажи, если продавец от регистрации уклоняется
(КонсультантПлюс, 2025)Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Нормативные акты
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)22. Сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара или связанного с ним лица, может прикрываться цепочкой последовательных притворных сделок купли-продажи с разным субъектным составом. Такая цепочка прикрываемых притворных сделок является недействительной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, а прикрываемая сделка может быть признана недействительной как подозрительная на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)22. Сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара или связанного с ним лица, может прикрываться цепочкой последовательных притворных сделок купли-продажи с разным субъектным составом. Такая цепочка прикрываемых притворных сделок является недействительной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, а прикрываемая сделка может быть признана недействительной как подозрительная на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Статья: Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Причины признания сделки с недвижимым имуществом незаконной могут возникнуть на основании подложности подписи <8>. В том случае, если в одной сделке участвовала цепочка альтернативных сделок, договоры купли-продажи судом признаются недействительными, а имущество будет истребовано на основании ст. 302 ГК РФ;
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Причины признания сделки с недвижимым имуществом незаконной могут возникнуть на основании подложности подписи <8>. В том случае, если в одной сделке участвовала цепочка альтернативных сделок, договоры купли-продажи судом признаются недействительными, а имущество будет истребовано на основании ст. 302 ГК РФ;
Статья: Коммунальные платежи - анализ важных споров
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Учитывая специальную процедуру приобретения кредитором нереализованного имущества должника, акт приема-передачи, предусмотренный ч. 14 ст. 87 Закона N 229-ФЗ, фактически является эквивалентом договора купли-продажи.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Учитывая специальную процедуру приобретения кредитором нереализованного имущества должника, акт приема-передачи, предусмотренный ч. 14 ст. 87 Закона N 229-ФЗ, фактически является эквивалентом договора купли-продажи.
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным".
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным".
Статья: О восприятии распорядительных сделок в российской судебной практике
(Кашуба Е.С.)
("Право и экономика", 2023, N 7)Распорядительная сделка по передаче недвижимости также может быть оспорена как самостоятельная сделка, вне зависимости от обязательственной. В этой связи представляет интерес позиция Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенная в Постановлении от 23.05.2023 по делу N А56-62401/2020, в котором рассматривался вопрос об оспаривании договора купли-продажи недвижимости: "суд апелляционной инстанции верно указал, что предварительный договор не может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с тем, что был заключен за пределами периода подозрительности, однако совершение распорядительной сделки по переходу права собственности осуществлено в рамках периода, установленного п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве". Из позиции суда следует, что распорядительная сделка по переходу права собственности на недвижимость может оспариваться вне зависимости от обязательственной с учетом специальных положений законодательства о банкротстве.
(Кашуба Е.С.)
("Право и экономика", 2023, N 7)Распорядительная сделка по передаче недвижимости также может быть оспорена как самостоятельная сделка, вне зависимости от обязательственной. В этой связи представляет интерес позиция Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенная в Постановлении от 23.05.2023 по делу N А56-62401/2020, в котором рассматривался вопрос об оспаривании договора купли-продажи недвижимости: "суд апелляционной инстанции верно указал, что предварительный договор не может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с тем, что был заключен за пределами периода подозрительности, однако совершение распорядительной сделки по переходу права собственности осуществлено в рамках периода, установленного п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве". Из позиции суда следует, что распорядительная сделка по переходу права собственности на недвижимость может оспариваться вне зависимости от обязательственной с учетом специальных положений законодательства о банкротстве.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в п. 1 которого сказано, что в связи с тем, что "параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в п. 1 которого сказано, что в связи с тем, что "параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Ситуация: Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом заблуждение относительно правовых последствий сделки и ее мотивов не является основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ. В частности, это связано с тем, что сущность и последствия договора купли-продажи недвижимости общеизвестны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.12.2025 N 5-КГ25-174-К2);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом заблуждение относительно правовых последствий сделки и ее мотивов не является основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ. В частности, это связано с тем, что сущность и последствия договора купли-продажи недвижимости общеизвестны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.12.2025 N 5-КГ25-174-К2);
Статья: Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Крупные сделки акционерного общества.
Является ли оспоримой крупная сделка, совершенная с нарушением требований об одобрении
(КонсультантПлюс, 2025)Суды с учетом установленных обстоятельств дела указали на то, что о нарушении своих прав, явившихся основанием для признания сделок купли-продажи недвижимого имущества и договоров об отступном недействительными, общество "Акваполимер" узнало не позднее 31.05.2006, то есть с момента заключения сделок, ввиду чего пришли к верному выводу об истечении срока исковой давности на момент подачи настоящего иска (29.05.2009).
Является ли оспоримой крупная сделка, совершенная с нарушением требований об одобрении
(КонсультантПлюс, 2025)Суды с учетом установленных обстоятельств дела указали на то, что о нарушении своих прав, явившихся основанием для признания сделок купли-продажи недвижимого имущества и договоров об отступном недействительными, общество "Акваполимер" узнало не позднее 31.05.2006, то есть с момента заключения сделок, ввиду чего пришли к верному выводу об истечении срока исковой давности на момент подачи настоящего иска (29.05.2009).
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Необходимость формирования временного земельного участка возникает в ряде случаев, например, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, т.е. будущего земельного участка. Действующее законодательство не содержит положений, запрещающих заключение договора купли-продажи в отношении земельного участка, право собственности на который на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям договора возникнет у продавца в будущем. В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54) разъяснено, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи земельного участка права собственности на участок не может служить основанием для признания договора недействительным. В то же время в соответствии со ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи недвижимого имущества должен быть индивидуализирован, в противном случае договор считается незаключенным.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Необходимость формирования временного земельного участка возникает в ряде случаев, например, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, т.е. будущего земельного участка. Действующее законодательство не содержит положений, запрещающих заключение договора купли-продажи в отношении земельного участка, право собственности на который на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям договора возникнет у продавца в будущем. В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54) разъяснено, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи земельного участка права собственности на участок не может служить основанием для признания договора недействительным. В то же время в соответствии со ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи недвижимого имущества должен быть индивидуализирован, в противном случае договор считается незаключенным.