Неотделимые улучшения при досрочном расторжении договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения при досрочном расторжении договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Неотделимые улучшения арендованного имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Сам по себе факт досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя до начала осуществления арендатором деятельности кафе не является основанием для компенсации стоимости неотделимых улучшений в отсутствие согласия арендодателя на их осуществление.
(КонсультантПлюс, 2025)Сам по себе факт досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя до начала осуществления арендатором деятельности кафе не является основанием для компенсации стоимости неотделимых улучшений в отсутствие согласия арендодателя на их осуществление.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда
(КонсультантПлюс, 2025)Убытки при расторжении договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Убытки при расторжении договора аренды
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Может ли арендодатель отказаться от договора аренды во внесудебном порядке при наличии в договоре такого условия
(КонсультантПлюс, 2025)"...Банк 14.01.2009 направил обществу уведомление о досрочном расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с даты получения этого уведомления со ссылкой на пункт 9.5 договора и просил возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендуемых помещениях с согласия арендодателя.
Может ли арендодатель отказаться от договора аренды во внесудебном порядке при наличии в договоре такого условия
(КонсультантПлюс, 2025)"...Банк 14.01.2009 направил обществу уведомление о досрочном расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с даты получения этого уведомления со ссылкой на пункт 9.5 договора и просил возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендуемых помещениях с согласия арендодателя.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли согласовать с арендодателем виды и стоимость работ по капитальному ремонту, если по условиям договора аренды его может или обязан выполнять арендатор
(КонсультантПлюс, 2025)"...Условиями договора аренды установлено право арендатора без согласия арендодателя и собственника помещений осуществлять действия и заключать сделки, указанные в подпунктах 2.4.1.1 - 2.4.1.6, в том числе производить перепланировки, перестройки и иные улучшения (благоустройства) объекта (его части). В силу пункта 4.9 сделки производство средствами арендатора текущего или капитального ремонта, благоустройства, перепланировки, перестройки и иных улучшений арендуемого объекта, неотделимых без вреда для его конструкций влечет за собой право требовать от арендодателя уплаты их стоимости в случае досрочного расторжения договора аренды.
Нужно ли согласовать с арендодателем виды и стоимость работ по капитальному ремонту, если по условиям договора аренды его может или обязан выполнять арендатор
(КонсультантПлюс, 2025)"...Условиями договора аренды установлено право арендатора без согласия арендодателя и собственника помещений осуществлять действия и заключать сделки, указанные в подпунктах 2.4.1.1 - 2.4.1.6, в том числе производить перепланировки, перестройки и иные улучшения (благоустройства) объекта (его части). В силу пункта 4.9 сделки производство средствами арендатора текущего или капитального ремонта, благоустройства, перепланировки, перестройки и иных улучшений арендуемого объекта, неотделимых без вреда для его конструкций влечет за собой право требовать от арендодателя уплаты их стоимости в случае досрочного расторжения договора аренды.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)
(ред. от 25.04.2025)По смыслу статьи 14 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" выполненные фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)
(ред. от 25.04.2025)По смыслу статьи 14 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" выполненные фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.
<Письмо> ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@
<О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения>В проверяемом периоде договоры аренды были сторонами досрочно расторгнуты и Общество возвратило арендованные производственные помещения, включающие вышеназванные улучшения, на безвозмездной основе арендодателю. При этом остаточная стоимость неотделимых улучшений (недоамортизированная их часть) была единовременно включена обществом во внереализационные расходы по налогу на прибыль организаций.
<О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения>В проверяемом периоде договоры аренды были сторонами досрочно расторгнуты и Общество возвратило арендованные производственные помещения, включающие вышеназванные улучшения, на безвозмездной основе арендодателю. При этом остаточная стоимость неотделимых улучшений (недоамортизированная их часть) была единовременно включена обществом во внереализационные расходы по налогу на прибыль организаций.
Путеводитель по судебной практике: Аренда зданий и сооружений.
Считаются ли обязательства по передаче (возврату) имущества невыполненными, если нет акта приема-передачи здания (сооружения) или нежилых помещений в нем либо иного подтверждающего передачу документа
(КонсультантПлюс, 2025)По договору аренды нежилого помещения от 02.06.2013 N 249-К/1 Кабертай Б.А. сдал обществу в аренду под магазин и офис помещения площадью 298,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. Промышленная, 11. Договор заключен на 11 месяцев, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта и действует до 31.05.2014 включительно (пункт 2.1). Передаточный акт составляется в 2 экземплярах, заверяется подписями и печатями сторон и с момента его подписания является неотъемлемой частью договора (пункты 3.1, 3.5). При расторжении договора в связи с окончанием срока аренды или при досрочном расторжении договора арендатор обязан передать арендодателю помещение в том состоянии, в котором оно было принято арендатором, с учетом нормального износа и произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений (пункт 3.6). Стоимость аренды составляет за первые два месяца по 129 тыс. рублей, с 3-го месяца ежемесячно по 258 тыс. рублей.
Считаются ли обязательства по передаче (возврату) имущества невыполненными, если нет акта приема-передачи здания (сооружения) или нежилых помещений в нем либо иного подтверждающего передачу документа
(КонсультантПлюс, 2025)По договору аренды нежилого помещения от 02.06.2013 N 249-К/1 Кабертай Б.А. сдал обществу в аренду под магазин и офис помещения площадью 298,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. Промышленная, 11. Договор заключен на 11 месяцев, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта и действует до 31.05.2014 включительно (пункт 2.1). Передаточный акт составляется в 2 экземплярах, заверяется подписями и печатями сторон и с момента его подписания является неотъемлемой частью договора (пункты 3.1, 3.5). При расторжении договора в связи с окончанием срока аренды или при досрочном расторжении договора арендатор обязан передать арендодателю помещение в том состоянии, в котором оно было принято арендатором, с учетом нормального износа и произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений (пункт 3.6). Стоимость аренды составляет за первые два месяца по 129 тыс. рублей, с 3-го месяца ежемесячно по 258 тыс. рублей.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)2. Если на основании договора аренды объекта культурного наследия арендатор осуществил ремонтно-реставрационные работы, то он имеет право на компенсацию затрат в виде предоставления льготной ставки арендной платы на период действия договора на основании ст. 14 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Положения этой нормы являются специальными по отношению к ст. 616 и 623 ГК РФ. По смыслу Закона N 73-ФЗ выполненные ремонтно-реставрационные работы не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора. В связи с этим в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий, нарушений условий договора аренды) при условии, что до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)2. Если на основании договора аренды объекта культурного наследия арендатор осуществил ремонтно-реставрационные работы, то он имеет право на компенсацию затрат в виде предоставления льготной ставки арендной платы на период действия договора на основании ст. 14 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Положения этой нормы являются специальными по отношению к ст. 616 и 623 ГК РФ. По смыслу Закона N 73-ФЗ выполненные ремонтно-реставрационные работы не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора. В связи с этим в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий, нарушений условий договора аренды) при условии, что до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.
"Аренда и лизинг: Практическое руководство по применению ФСБУ 25/2018 с учетом норм МСФО и рекомендаций разработчиков"
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)Иное дело - практика, и если встанет, например, вопрос о замене стеклопакетов, то осуществление подобных действий без ведома арендодателя (собственника), конечно же, может повлечь вопросы со стороны последнего, вплоть до досрочного расторжения договора аренды.
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)Иное дело - практика, и если встанет, например, вопрос о замене стеклопакетов, то осуществление подобных действий без ведома арендодателя (собственника), конечно же, может повлечь вопросы со стороны последнего, вплоть до досрочного расторжения договора аренды.
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Вопрос о затратах, связанных с неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором-предпринимателем, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя или без такого согласия. В первом случае арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иные последствия и порядок не были предусмотрены договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Во втором случае, когда согласия арендодателя на производство таких неотделимых улучшений арендованного имущества не было, все затраты относятся на арендатора, поскольку он не собственник и не вправе по своему усмотрению вносить какие-либо изменения в арендованное имущество. Исключение из этого общего правила может устанавливаться только законом. Так, арендатор предприятия вправе требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление (ст. 662 ГК РФ).
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Вопрос о затратах, связанных с неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором-предпринимателем, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя или без такого согласия. В первом случае арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иные последствия и порядок не были предусмотрены договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Во втором случае, когда согласия арендодателя на производство таких неотделимых улучшений арендованного имущества не было, все затраты относятся на арендатора, поскольку он не собственник и не вправе по своему усмотрению вносить какие-либо изменения в арендованное имущество. Исключение из этого общего правила может устанавливаться только законом. Так, арендатор предприятия вправе требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление (ст. 662 ГК РФ).
"Справочник по доказыванию в арбитражном процессе"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. И.В. Решетниковой)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2022)б) по искам арендатора: об обязании арендодателя передать арендованное имущество (об истребовании арендованного имущества по ст. 398 ГК РФ); о возмещении убытков; об устранении недостатков сданного в аренду имущества (ст. 12, 612 ГК РФ); о возмещении расходов, произведенных для устранения недостатков арендованного имущества (ст. 12, 612 ГК РФ); о возмещении расходов по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью (ст. 12, 616 ГК РФ); о возмещении стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ); о досрочном расторжении договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ); о признании договоров аренды недействительными; об обязании заключить договор аренды; о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и др.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. И.В. Решетниковой)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2022)б) по искам арендатора: об обязании арендодателя передать арендованное имущество (об истребовании арендованного имущества по ст. 398 ГК РФ); о возмещении убытков; об устранении недостатков сданного в аренду имущества (ст. 12, 612 ГК РФ); о возмещении расходов, произведенных для устранения недостатков арендованного имущества (ст. 12, 612 ГК РФ); о возмещении расходов по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью (ст. 12, 616 ГК РФ); о возмещении стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ); о досрочном расторжении договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ); о признании договоров аренды недействительными; об обязании заключить договор аренды; о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и др.
Статья: Правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации по отдельным экономическим спорам (судебная практика)
(Бабкин А.И.)
("Администратор суда", 2023, N 2)По смыслу ст. 14 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" выполненные фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.
(Бабкин А.И.)
("Администратор суда", 2023, N 2)По смыслу ст. 14 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" выполненные фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.
Статья: Как амортизировать неотделимые улучшения при аренде
("Практическая бухгалтерия", 2024, N 1)Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды (в том числе при досрочном его расторжении) не были списаны через амортизацию, не могут быть отражены в составе расходов при исчислении налога на прибыль организаций. Это следует из Писем Минфина России от 11.08.2017 N 03-03-06/1/51578, от 03.08.2012 N 03-03-06/1/384, от 21.03.2011 N 03-03-06/1/158.
("Практическая бухгалтерия", 2024, N 1)Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды (в том числе при досрочном его расторжении) не были списаны через амортизацию, не могут быть отражены в составе расходов при исчислении налога на прибыль организаций. Это следует из Писем Минфина России от 11.08.2017 N 03-03-06/1/51578, от 03.08.2012 N 03-03-06/1/384, от 21.03.2011 N 03-03-06/1/158.