Неотделимые улучшения гк рф
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения гк рф (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)ВЫПОЛНЕНИЕ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. АрендодательВЫПОЛНЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 689 "Договор безвозмездного пользования" ГК РФ"Возможность компенсации неотделимых улучшений по договору безвозмездного пользования предусмотрена положениями статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные в частности пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса."
Подборка судебных решений за 2026 год: Статья 46.4 "Функционирование системообразующей территориальной сетевой организации" Федерального закона "Об электроэнергетике"Фактически доводы апелляционной жалобы заключаются в несогласии с включением в условия договора пунктов, в редакции ПАО "Россети Урал", поскольку, по мнению Комитета стоимость неотделимых улучшений в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ не подлежит возмещению ввиду того, что собственник объектов не предоставляет согласие системообразующей территориальной сетевой организации на производство данных работ.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 623. Улучшения арендованного имущества
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 623. Улучшения арендованного имущества
"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 04.07.2026, с изм. от 21.07.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 26.07.2026)32) в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем;
(ред. от 04.07.2026, с изм. от 21.07.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 26.07.2026)32) в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем;
Путеводитель. Как арендодателю учитывать операции по договорам аренды нежилых помещений и иного имущества
(КонсультантПлюс, 2026)4. Как арендодателю учитывать неотделимые улучшения переданного в аренду помещения и иного имущества
(КонсультантПлюс, 2026)4. Как арендодателю учитывать неотделимые улучшения переданного в аренду помещения и иного имущества
Путеводитель. Как арендатору учитывать операции по договору аренды помещения, оборудования или иного основного средства
(КонсультантПлюс, 2026)3. Как учитывать неотделимые улучшения арендованного имущества
(КонсультантПлюс, 2026)3. Как учитывать неотделимые улучшения арендованного имущества
Ситуация: Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Несмотря на вышеуказанное, на практике встречаются случаи, когда по соглашению между продавцом и покупателем неотделимые улучшения в договоре купли-продажи квартиры не указываются, а их стоимость не включается в цену квартиры. Это оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительным соглашением к договору купли-продажи или распиской, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения (ст. 421 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Несмотря на вышеуказанное, на практике встречаются случаи, когда по соглашению между продавцом и покупателем неотделимые улучшения в договоре купли-продажи квартиры не указываются, а их стоимость не включается в цену квартиры. Это оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительным соглашением к договору купли-продажи или распиской, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения (ст. 421 ГК РФ).
Готовое решение: Договор аренды нежилого помещения: что обязательно проверить арендатору
(КонсультантПлюс, 2026)По умолчанию у вас есть право получить возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ). Если изменить это правило или не уточнить порядок компенсации, возможны споры. Можете потерять деньги. Риск актуален, если вы перестраиваете или переоборудуете помещение под свои нужды.
(КонсультантПлюс, 2026)По умолчанию у вас есть право получить возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ). Если изменить это правило или не уточнить порядок компенсации, возможны споры. Можете потерять деньги. Риск актуален, если вы перестраиваете или переоборудуете помещение под свои нужды.
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)34. В качестве обязательного признака недвижимой вещи в научной литературе и судебной практике часто называют признак самостоятельности (самостоятельного назначения, самостоятельности в обороте). Вопрос о самостоятельности объекта прежде всего возникает при анализе статуса таких явлений, как асфальтовое покрытие, бетонированная площадка, работы по мелиорации, земляные насыпи, футбольные поля, ограждения и т.п. Отказываясь признавать перечисленное объектами недвижимости, суды указывали, что данные "объекты" являются улучшениями земельных участков, их принадлежностями, входят в состав земельного участка, не имеют самостоятельного хозяйственного назначения. Однако главная причина, по которой эти "объекты" не признаются недвижимыми вещами, состоит в том, что они вообще вещами не являются. В связи с этим нельзя говорить об их прочной связи с землей, о том, что они выступают в качестве "сооружений", что они "обслуживают" земельный участок, рассуждать об их функциональном назначении. Все эти явления - результаты работ по изменению (улучшению, благоустройству) соответствующего земельного участка, они и есть собственно земельный участок (асфальтированный земельный участок, участок с проведенными работами по мелиорации, размеченный для игры в футбол и пр.). Именно поэтому они не могут выступать как принадлежности участка, включаться в состав сложной вещи. Их статус определяется не отсутствием самостоятельности в обороте, а отсутствием у них качества вещей в принципе. Они не могут быть отнесены как к недвижимым, так и к движимым вещам, в связи с чем говорить об их самостоятельности так же бессмысленно, как относить к вещам кирпичи и балки, из которых построен дом, или считать вещами внутренние сети водоснабжения, отопления и канализации. Во всех этих случаях речь будет идти о кирпичном отапливаемом доме, в котором имеется водоснабжение и канализация. В связи с этим представляется недостаточно удачной формулировка Пленума ВС РФ, который установил, что "замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ)" (п. 38 Постановления N 25). Здесь следует признать лишним слово "самостоятельной", а ссылка на п. 1 ст. 133 ГК РФ - определение неделимой вещи в свою очередь нуждается в разъяснении в том смысле, что замощение и подобные ему явления входят в состав земельного участка как неделимой вещи. Еще менее удачной является формулировка Определения ВС РФ, согласно которому спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей признается замощением земельного участка, которое является его частью и, согласно п. 38 Постановления N 25, не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью <1>. Определяя понятие капитальных строений, сооружений (п. 10 ст. 1 ГСК РФ), законодатель исключил из них не только некапитальные строения, сооружения, но и неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и др.). Поскольку теперь признаки объекта капитального строительства и рукотворной недвижимой вещи являются идентичными (см. п. 21 этого комментария, п. 7 комментария к ст. 141.3 ГК РФ), вывод об исключении неотделимых улучшений земельного участка из числа объектов недвижимости представляется очевидным.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)34. В качестве обязательного признака недвижимой вещи в научной литературе и судебной практике часто называют признак самостоятельности (самостоятельного назначения, самостоятельности в обороте). Вопрос о самостоятельности объекта прежде всего возникает при анализе статуса таких явлений, как асфальтовое покрытие, бетонированная площадка, работы по мелиорации, земляные насыпи, футбольные поля, ограждения и т.п. Отказываясь признавать перечисленное объектами недвижимости, суды указывали, что данные "объекты" являются улучшениями земельных участков, их принадлежностями, входят в состав земельного участка, не имеют самостоятельного хозяйственного назначения. Однако главная причина, по которой эти "объекты" не признаются недвижимыми вещами, состоит в том, что они вообще вещами не являются. В связи с этим нельзя говорить об их прочной связи с землей, о том, что они выступают в качестве "сооружений", что они "обслуживают" земельный участок, рассуждать об их функциональном назначении. Все эти явления - результаты работ по изменению (улучшению, благоустройству) соответствующего земельного участка, они и есть собственно земельный участок (асфальтированный земельный участок, участок с проведенными работами по мелиорации, размеченный для игры в футбол и пр.). Именно поэтому они не могут выступать как принадлежности участка, включаться в состав сложной вещи. Их статус определяется не отсутствием самостоятельности в обороте, а отсутствием у них качества вещей в принципе. Они не могут быть отнесены как к недвижимым, так и к движимым вещам, в связи с чем говорить об их самостоятельности так же бессмысленно, как относить к вещам кирпичи и балки, из которых построен дом, или считать вещами внутренние сети водоснабжения, отопления и канализации. Во всех этих случаях речь будет идти о кирпичном отапливаемом доме, в котором имеется водоснабжение и канализация. В связи с этим представляется недостаточно удачной формулировка Пленума ВС РФ, который установил, что "замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ)" (п. 38 Постановления N 25). Здесь следует признать лишним слово "самостоятельной", а ссылка на п. 1 ст. 133 ГК РФ - определение неделимой вещи в свою очередь нуждается в разъяснении в том смысле, что замощение и подобные ему явления входят в состав земельного участка как неделимой вещи. Еще менее удачной является формулировка Определения ВС РФ, согласно которому спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей признается замощением земельного участка, которое является его частью и, согласно п. 38 Постановления N 25, не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью <1>. Определяя понятие капитальных строений, сооружений (п. 10 ст. 1 ГСК РФ), законодатель исключил из них не только некапитальные строения, сооружения, но и неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и др.). Поскольку теперь признаки объекта капитального строительства и рукотворной недвижимой вещи являются идентичными (см. п. 21 этого комментария, п. 7 комментария к ст. 141.3 ГК РФ), вывод об исключении неотделимых улучшений земельного участка из числа объектов недвижимости представляется очевидным.
Статья: Неотделимые улучшения земельного участка в составе единого недвижимого комплекса (ЕНК)
(Майборода В.А., Петрова В.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 4)Дискуссионный вопрос правового режима неотделимых улучшений в ЕНК связан также и с разграничением улучшений и капитального ремонта (ст. 616 ГК РФ). Как отмечает Р.Д. Никифоров, право собственности на неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ) принадлежит арендодателю - собственнику ЕНК с момента создания, оставляя арендатору право на возмещение расходов <5>, в то время как альтернативная точка зрения о возникновении права собственности у арендодателя после окончания аренды судебной поддержки не имеет. Соответственно, автором было предложено внести ясность в ст. 623 ГК РФ, прямо указав на возникновение права собственности у арендодателя с момента внесения улучшений <6>. В целом предложение данного автора позволит устранить существующую неопределенность в правовом режиме таких улучшений, учитывая, что судебная практика уже признает право собственности арендодателя с момента создания улучшений.
(Майборода В.А., Петрова В.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 4)Дискуссионный вопрос правового режима неотделимых улучшений в ЕНК связан также и с разграничением улучшений и капитального ремонта (ст. 616 ГК РФ). Как отмечает Р.Д. Никифоров, право собственности на неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ) принадлежит арендодателю - собственнику ЕНК с момента создания, оставляя арендатору право на возмещение расходов <5>, в то время как альтернативная точка зрения о возникновении права собственности у арендодателя после окончания аренды судебной поддержки не имеет. Соответственно, автором было предложено внести ясность в ст. 623 ГК РФ, прямо указав на возникновение права собственности у арендодателя с момента внесения улучшений <6>. В целом предложение данного автора позволит устранить существующую неопределенность в правовом режиме таких улучшений, учитывая, что судебная практика уже признает право собственности арендодателя с момента создания улучшений.