Неотделимые улучшения арендуемого помещения учет у арендатора
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения арендуемого помещения учет у арендатора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: НДС: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)Застройщик передал дольщикам нежилые помещения в многоквартирных домах
(КонсультантПлюс, 2025)Застройщик передал дольщикам нежилые помещения в многоквартирных домах
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2024 N 15АП-15121/2023 по делу N А53-7507/2023
Требование: О взыскании упущенной выгоды.
Решение: Требование удовлетворено в части.Истец же произвел расчет исходя из стоимости 1 кв. м помещений за весь спорный период (с 05.11.2020 по 05.11.2022) - 3850 руб., что ниже средней рыночной стоимости за указанный период. Довод ИП Глазкова А.Н. о том, что из расчете аренды должна быть исключена стоимость ремонтных работ подлежит отклонению судом, поскольку цена аренды за весь период ниже средней рыночной цены, она уже установлена с учетом того, что ремонт в помещениях будет производить арендатор, при этом, указанное условие аренды свидетельствует лишь о том, что при возвращении помещений из аренды арендатор не будет требовать стоимость неотделимых улучшений от арендодателя. Вместе с тем, указанное условие договора не свидетельствует о завышении арендной платы, тем более что рыночная стоимость права аренды в спорный период истцом подтверждена представленными договорами аренды с иными арендаторами, а также справкой Торгово-промышленной палаты Ростовской области.
Требование: О взыскании упущенной выгоды.
Решение: Требование удовлетворено в части.Истец же произвел расчет исходя из стоимости 1 кв. м помещений за весь спорный период (с 05.11.2020 по 05.11.2022) - 3850 руб., что ниже средней рыночной стоимости за указанный период. Довод ИП Глазкова А.Н. о том, что из расчете аренды должна быть исключена стоимость ремонтных работ подлежит отклонению судом, поскольку цена аренды за весь период ниже средней рыночной цены, она уже установлена с учетом того, что ремонт в помещениях будет производить арендатор, при этом, указанное условие аренды свидетельствует лишь о том, что при возвращении помещений из аренды арендатор не будет требовать стоимость неотделимых улучшений от арендодателя. Вместе с тем, указанное условие договора не свидетельствует о завышении арендной платы, тем более что рыночная стоимость права аренды в спорный период истцом подтверждена представленными договорами аренды с иными арендаторами, а также справкой Торгово-промышленной палаты Ростовской области.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Как учесть неотделимые улучшения объекта аренды у сторон арендного договора
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 12)В бухучете полученные от арендатора неотделимые улучшения переданных в аренду помещений арендодатель может учитывать <29>:
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 12)В бухучете полученные от арендатора неотделимые улучшения переданных в аренду помещений арендодатель может учитывать <29>:
Типовая ситуация: Неотделимые улучшения помещения: бухучет и налоги
(Издательство "Главная книга", 2025)Арендатор невозмещаемые неотделимые улучшения в налоговом учете отражает как ОС и амортизирует исходя из СПИ арендованного помещения или из СПИ для улучшений, если такой объект есть в Классификации. Нельзя применять амортизационную премию и включать в расходы недоамортизированную к окончанию договора стоимость улучшений, а также улучшения, не согласованные с арендодателем (Письма Минфина от 21.12.2023 N 03-03-06/1/123828, от 03.09.2021 N 03-03-06/1/71391).
(Издательство "Главная книга", 2025)Арендатор невозмещаемые неотделимые улучшения в налоговом учете отражает как ОС и амортизирует исходя из СПИ арендованного помещения или из СПИ для улучшений, если такой объект есть в Классификации. Нельзя применять амортизационную премию и включать в расходы недоамортизированную к окончанию договора стоимость улучшений, а также улучшения, не согласованные с арендодателем (Письма Минфина от 21.12.2023 N 03-03-06/1/123828, от 03.09.2021 N 03-03-06/1/71391).
Нормативные акты
Приказ Росстата от 23.12.2024 N 675
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"Стоимость осуществленных в течение года капитальных вложений на неотделимые улучшения арендованных основных средств учитывает у себя в форме организация-арендатор (если иное не предусмотрено договором аренды) в разрезе видов основных фондов по строке 01 и другим строкам в соответствии с ОКОФ (например, возведенные перегородки в арендуемом помещении - по строке 02 "здания", затраты на модернизацию производственной линии - по строке 05 "машины и оборудование") в графе 4 как создание новой стоимости и в графах 9, 10 как наличие основных фондов и так далее.
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"Стоимость осуществленных в течение года капитальных вложений на неотделимые улучшения арендованных основных средств учитывает у себя в форме организация-арендатор (если иное не предусмотрено договором аренды) в разрезе видов основных фондов по строке 01 и другим строкам в соответствии с ОКОФ (например, возведенные перегородки в арендуемом помещении - по строке 02 "здания", затраты на модернизацию производственной линии - по строке 05 "машины и оборудование") в графе 4 как создание новой стоимости и в графах 9, 10 как наличие основных фондов и так далее.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Вправе ли арендатор публичного имущества по договору, заключенному по результатам конкурса или аукциона, понуждать арендодателя к заключению договора аренды на новый срок, если договор с другим лицом еще не заключен и прежнему арендатору было отказано без оснований
(КонсультантПлюс, 2025)В ответ на указанные письма учреждение письмом от 26.06.2018 N 348 направило требование об освобождении помещения после истечения срока действия договора (27.06.018) и возвращении помещения по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 2.3.15 договора в состоянии, в котором оно было предоставлено арендатору, с учетом нормального износа и всеми улучшениями, неотделимыми без вреда для имущества, которое было вручено лицу, находившемуся в арендуемом помещении от общества.
Вправе ли арендатор публичного имущества по договору, заключенному по результатам конкурса или аукциона, понуждать арендодателя к заключению договора аренды на новый срок, если договор с другим лицом еще не заключен и прежнему арендатору было отказано без оснований
(КонсультантПлюс, 2025)В ответ на указанные письма учреждение письмом от 26.06.2018 N 348 направило требование об освобождении помещения после истечения срока действия договора (27.06.018) и возвращении помещения по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 2.3.15 договора в состоянии, в котором оно было предоставлено арендатору, с учетом нормального износа и всеми улучшениями, неотделимыми без вреда для имущества, которое было вручено лицу, находившемуся в арендуемом помещении от общества.
Статья: Средства коллективной защиты работников: учет и налогообложение
(Гущина И.Э.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 2)Пример. Для обеспечения безопасных условий и охраны труда работников в соответствии с годовым планом мероприятий в сфере охраны труда организацией приобретена и установлена в арендованном помещении, с согласия арендодателя, система кондиционирования воздуха (средство коллективной защиты - класс "Средства нормализации воздушной среды"), которая является неотделимым улучшением арендованного организацией помещения (модернизацией).
(Гущина И.Э.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 2)Пример. Для обеспечения безопасных условий и охраны труда работников в соответствии с годовым планом мероприятий в сфере охраны труда организацией приобретена и установлена в арендованном помещении, с согласия арендодателя, система кондиционирования воздуха (средство коллективной защиты - класс "Средства нормализации воздушной среды"), которая является неотделимым улучшением арендованного организацией помещения (модернизацией).
Статья: Нюансы определения срока полезного использования неотделимых улучшений в арендованное имущество
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 6)Из запроса налогоплательщика приходим к выводу, что вопрос ставится с позиции учета для целей налога на прибыль организаций и речь идет о неотделимых улучшениях, проведенных арендатором в арендованном помещении, с согласия арендодателя, которые арендодателем не возмещаются.
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 6)Из запроса налогоплательщика приходим к выводу, что вопрос ставится с позиции учета для целей налога на прибыль организаций и речь идет о неотделимых улучшениях, проведенных арендатором в арендованном помещении, с согласия арендодателя, которые арендодателем не возмещаются.
Статья: Деформация законодательной конструкции объекта по налогу на имущество организаций посредством подзаконного регулирования правил бухгалтерского учета
(Ногина О.А.)
("Финансовое право", 2021, N 10)Интересно, что сложившаяся ситуация с налогообложением стоимости неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимости в условиях введения кадастровой системы налогообложения стоимости ряда объектов недвижимого имущества привела к ситуации, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости два разных лица - собственник и арендатор - оба уплачивают налог на имущество: при этом собственник (например, торгового центра или помещений в нем) исчисляет налог, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, а арендатор - исходя из среднегодовой стоимости неотделимых улучшений. Такая позиция подтверждается, в частности, письмами Минфина России и ФНС России, согласно которым неотделимые капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества (помещения торгового центра), учитываемые у арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций в силу п. 1 ст. 374 НК РФ до их выбытия из состава основных средств арендатора исходя из среднегодовой стоимости имущества, в том числе в случае налогообложения торгового центра в рамках ст. 378.2 НК РФ <30>. В данном случае для измерения базы устанавливаются разнородные системы исчисления стоимости: в отношении здания - по кадастровой стоимости, утверждаемой органами государственной власти субъектов РФ, а в отношении неотделимых улучшений - по среднегодовой стоимости, формируемой самим арендатором на основании данных бухгалтерского учета. В то же время, согласно п. 2 ст. 378.2 НК РФ, после принятия закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подп. 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, как их среднегодовой стоимости не допускается. То есть стоимость неотделимых улучшений для соблюдения законодательного порядка исчисления базы и налога на имущество должна была бы быть учтена в кадастровой стоимости самого объекта недвижимости, что соответствовало бы положениям Налогового кодекса РФ. Однако применение правил раздельного учета стоимости неотделимых улучшений от стоимости самого объекта приводит, как мы видим, к прямому нарушению положений Налогового кодекса РФ.
(Ногина О.А.)
("Финансовое право", 2021, N 10)Интересно, что сложившаяся ситуация с налогообложением стоимости неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимости в условиях введения кадастровой системы налогообложения стоимости ряда объектов недвижимого имущества привела к ситуации, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости два разных лица - собственник и арендатор - оба уплачивают налог на имущество: при этом собственник (например, торгового центра или помещений в нем) исчисляет налог, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, а арендатор - исходя из среднегодовой стоимости неотделимых улучшений. Такая позиция подтверждается, в частности, письмами Минфина России и ФНС России, согласно которым неотделимые капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества (помещения торгового центра), учитываемые у арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций в силу п. 1 ст. 374 НК РФ до их выбытия из состава основных средств арендатора исходя из среднегодовой стоимости имущества, в том числе в случае налогообложения торгового центра в рамках ст. 378.2 НК РФ <30>. В данном случае для измерения базы устанавливаются разнородные системы исчисления стоимости: в отношении здания - по кадастровой стоимости, утверждаемой органами государственной власти субъектов РФ, а в отношении неотделимых улучшений - по среднегодовой стоимости, формируемой самим арендатором на основании данных бухгалтерского учета. В то же время, согласно п. 2 ст. 378.2 НК РФ, после принятия закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подп. 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, как их среднегодовой стоимости не допускается. То есть стоимость неотделимых улучшений для соблюдения законодательного порядка исчисления базы и налога на имущество должна была бы быть учтена в кадастровой стоимости самого объекта недвижимости, что соответствовало бы положениям Налогового кодекса РФ. Однако применение правил раздельного учета стоимости неотделимых улучшений от стоимости самого объекта приводит, как мы видим, к прямому нарушению положений Налогового кодекса РФ.
Статья: Отчет об основных фондах за 2022 год для казенных учреждений
(Подкопаев М.)
("Казенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Стоимость осуществленных в течение года капитальных вложений на неотделимые улучшения арендованных основных средств учитывает у себя в форме организация-арендатор (если иное не предусмотрено договором аренды) в разрезе видов основных фондов по строке 01 и другим строкам в соответствии с ОКОФ (например, возведенные перегородки в арендуемом помещении - по строке 02 "здания", затраты на модернизацию производственной линии - по строке 05 "машины и оборудование") в графе 4 как создание новой стоимости и в графах 9, 10 как наличие основных фондов и т.д.
(Подкопаев М.)
("Казенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Стоимость осуществленных в течение года капитальных вложений на неотделимые улучшения арендованных основных средств учитывает у себя в форме организация-арендатор (если иное не предусмотрено договором аренды) в разрезе видов основных фондов по строке 01 и другим строкам в соответствии с ОКОФ (например, возведенные перегородки в арендуемом помещении - по строке 02 "здания", затраты на модернизацию производственной линии - по строке 05 "машины и оборудование") в графе 4 как создание новой стоимости и в графах 9, 10 как наличие основных фондов и т.д.
Ситуация: Как физическому лицу исчислить и уплатить НДФЛ с доходов по договору найма (аренды) имущества?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)стоимость неотделимых улучшений, например ремонта переданного внаем (в аренду) имущества;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)стоимость неотделимых улучшений, например ремонта переданного внаем (в аренду) имущества;
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Налоговый орган квалифицировал данные работы как капитальные вложения (неотделимые улучшения) в арендованное имущество, которые привели к созданию нового объекта основных средств. Однако суд при рассмотрении дела установил, что затраты арендатора не являются расходами на реконструкцию, достройку, техническое перевооружение или модернизацию объекта основных средств, так как они не привели к изменению технологического или служебного назначения оборудования здания и функционального назначения помещений. На этом основании судьи подтвердили право организации-арендатора учесть произведенные затраты в составе текущих расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2009 N КА-А40/12047-09-2).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Налоговый орган квалифицировал данные работы как капитальные вложения (неотделимые улучшения) в арендованное имущество, которые привели к созданию нового объекта основных средств. Однако суд при рассмотрении дела установил, что затраты арендатора не являются расходами на реконструкцию, достройку, техническое перевооружение или модернизацию объекта основных средств, так как они не привели к изменению технологического или служебного назначения оборудования здания и функционального назначения помещений. На этом основании судьи подтвердили право организации-арендатора учесть произведенные затраты в составе текущих расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2009 N КА-А40/12047-09-2).
Статья: Как амортизировать неотделимые улучшения при аренде
("Практическая бухгалтерия", 2024, N 1)Неотделимые улучшения - это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. В бухгалтерском и налоговом учете такие затраты арендатор отражает в составе основных средств.
("Практическая бухгалтерия", 2024, N 1)Неотделимые улучшения - это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. В бухгалтерском и налоговом учете такие затраты арендатор отражает в составе основных средств.
Статья: О неотделимых улучшениях жилых помещений, произведенных нанимателями
(Бандо М.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 1)Таким образом, вопрос о проведении неотделимых улучшений переданных внаем жилых помещений остается неурегулированным. Соображения, высказанные в настоящей публикации, конечно, не могут считаться итоговым решением проблемы, но, как представляется, могут оказаться небесполезными при разрешении конкретных жизненных ситуаций с учетом выявленных пробелов.
(Бандо М.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 1)Таким образом, вопрос о проведении неотделимых улучшений переданных внаем жилых помещений остается неурегулированным. Соображения, высказанные в настоящей публикации, конечно, не могут считаться итоговым решением проблемы, но, как представляется, могут оказаться небесполезными при разрешении конкретных жизненных ситуаций с учетом выявленных пробелов.