Недвижимость приобретена до 1997 года
Подборка наиболее важных документов по запросу Недвижимость приобретена до 1997 года (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Можно ли заключить допсоглашение об изменении стоимости недвижимости после исполнения обязательств по договору купли-продажи в полном объеме и внесения записи о новом собственнике в ЕГРН и нужно ли его регистрировать?
(Консультация эксперта, 2024)По вопросу заключения дополнительного соглашения к договору необходимо отметить, что надлежащее исполнение прекращает обязательство, соответственно, в него не представляется возможным внести какие-либо изменения, в частности об увеличении цены проданного имущества (п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19.05.2020 N 88А-7499/2020).
(Консультация эксперта, 2024)По вопросу заключения дополнительного соглашения к договору необходимо отметить, что надлежащее исполнение прекращает обязательство, соответственно, в него не представляется возможным внести какие-либо изменения, в частности об увеличении цены проданного имущества (п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19.05.2020 N 88А-7499/2020).
Статья: Понятие недвижимости в Гражданском кодексе России (история, современность и перспективы развития)
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)Так, объекты незавершенного строительства были причислены к недвижимым вещам п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости <16>.
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)Так, объекты незавершенного строительства были причислены к недвижимым вещам п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости <16>.
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение договора купли-продажи продавцом в связи с неоплатой
(КонсультантПлюс, 2026)Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
(КонсультантПлюс, 2026)Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Применимые нормы и разъяснения: ст. 450, п. 1 ст. 451, ст. ст. 549, 557 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
(КонсультантПлюс, 2026)Применимые нормы и разъяснения: ст. 450, п. 1 ст. 451, ст. ст. 549, 557 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
Нормативные акты
Указ Президента РФ от 27.04.2007 N 556
(ред. от 22.05.2026)
"О реструктуризации атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации"б) пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".
(ред. от 22.05.2026)
"О реструктуризации атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации"б) пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья: Объект незавершенного строительства на земельном участке публичной собственности: вопросы паритета частных и публичных интересов
(Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю.)
("Российская юстиция", 2026, N 6)<2> См., например: п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // СПС "КонсультантПлюс".
(Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю.)
("Российская юстиция", 2026, N 6)<2> См., например: п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // СПС "КонсультантПлюс".
Статья: Институт приобретательной давности: законодательство, доктрина, судебная практика
(Щенникова Л.В.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 4)В ГК Грузии обращает на себя внимание правило о порядке приобретения права собственности на недвижимые вещи в силу приобретательной давности (ст. 167) <14>. Так, лицо, внесенное в государственный реестр в качестве собственника недвижимости, не приобретя право собственности на него, получает это право в случае существования регистрации в течение 15 лет и владения им как своим собственным.
(Щенникова Л.В.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 4)В ГК Грузии обращает на себя внимание правило о порядке приобретения права собственности на недвижимые вещи в силу приобретательной давности (ст. 167) <14>. Так, лицо, внесенное в государственный реестр в качестве собственника недвижимости, не приобретя право собственности на него, получает это право в случае существования регистрации в течение 15 лет и владения им как своим собственным.
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости. Основными нормативными актами, регулирующими приватизацию земли, являлись: Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" <1>, Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для осуществления предпринимательской деятельности", Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 <2>, Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" <3>, Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <4>. С 27 апреля 2002 г. приватизация земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (в том числе имущественные комплексы), осуществляется в соответствии с положениями ФЗ от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества".
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости. Основными нормативными актами, регулирующими приватизацию земли, являлись: Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" <1>, Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для осуществления предпринимательской деятельности", Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 <2>, Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" <3>, Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <4>. С 27 апреля 2002 г. приватизация земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (в том числе имущественные комплексы), осуществляется в соответствии с положениями ФЗ от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества".
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Исключение из перечня недвижимости ряда объектов породило существенные проблемы в правоприменении. До внесения изменений в определение недвижимости права на обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения регистрировались в ЕГРП. В связи с внесенными изменениями встал вопрос о судьбе этих зарегистрированных прав. Эти права регистрировались в соответствии с действовавшим законодательством, в связи с чем их следовало считать возникшими. Законом не предусмотрено изменение законодательства в качестве основания для прекращения права. Выходом из ситуации стало признание правовых последствий приобретения права на объекты, которые перестали считаться недвижимостью. Было установлено, что лица, право собственности которых на многолетние насаждения зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации 1997 г. до исключения этих объектов из перечня недвижимости <1>, приобретают земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся указанные многолетние насаждения, без торгов в собственность или в аренду по выбору указанных граждан и юридических лиц в соответствии с правилами, установленными гл. V.1 ЗК РФ <2>. Данная норма приравнивает собственников многолетних насаждений (и лесов как их разновидности) к собственникам зданий и сооружений в части права на приобретение земельного участка. Что же касается обособленного водного объекта, то регистрация права на него фактически означает возникновение права на земельный участок в границах этого объекта, в связи с чем в приобретении права на такой участок собственник водного объекта не нуждается.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Исключение из перечня недвижимости ряда объектов породило существенные проблемы в правоприменении. До внесения изменений в определение недвижимости права на обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения регистрировались в ЕГРП. В связи с внесенными изменениями встал вопрос о судьбе этих зарегистрированных прав. Эти права регистрировались в соответствии с действовавшим законодательством, в связи с чем их следовало считать возникшими. Законом не предусмотрено изменение законодательства в качестве основания для прекращения права. Выходом из ситуации стало признание правовых последствий приобретения права на объекты, которые перестали считаться недвижимостью. Было установлено, что лица, право собственности которых на многолетние насаждения зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации 1997 г. до исключения этих объектов из перечня недвижимости <1>, приобретают земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся указанные многолетние насаждения, без торгов в собственность или в аренду по выбору указанных граждан и юридических лиц в соответствии с правилами, установленными гл. V.1 ЗК РФ <2>. Данная норма приравнивает собственников многолетних насаждений (и лесов как их разновидности) к собственникам зданий и сооружений в части права на приобретение земельного участка. Что же касается обособленного водного объекта, то регистрация права на него фактически означает возникновение права на земельный участок в границах этого объекта, в связи с чем в приобретении права на такой участок собственник водного объекта не нуждается.
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Под изменением договора принято понимать изменение его условий (одного или нескольких) при сохранении существа договора, совершенное по воле сторон (обеих или одной из них), направленной на изменение существующего между сторонами обязательства. Как отмечает М.И. Брагинский: "Изменение договора в смысле, который ему придается в гл. 29 ГК РФ, имеет строго определенные границы. В подобных случаях меняются конкретные условия договора, но не его модель" <1>. Примерами такого изменения могут быть изменения условий о сроке, месте исполнения обязательства, о размере процентов, о валюте платежа, об очередности погашения требований по денежному обязательству, о размере арендной платы и т.п. <2>. Расторжение договора означает прекращение его существования, отмену в том смысле, что договор утрачивает силу, перестает действовать, становится неспособным "оказывать влияние на будущие юридические отношения" сторон (Д.И. Мейер), которое он до этого оказывал. Расторжение договора осуществляется так же, как и его изменение, по воле обеих или одной из сторон, которая в этом случае направлена на досрочное прекращение существующего между ними исполненного полностью или частично договорного обязательства. Поскольку воля инициаторов рассматриваемой трансформации договора направлена либо на изменение, либо на прекращение основанного на нем обязательства, изменение и расторжение возможно только в отношении заключенного (совершенного) и еще действующего договора. Договор, который так и не был заключен, например из-за существующих между лицами противоречий по его условиям, либо перестал действовать ввиду прекращения вытекающего из него обязательства, например в связи с надлежащим его исполнением, не может быть изменен или расторгнут (см., например, п. 8 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Указанные действия невозможно произвести и с недействительным договором.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Под изменением договора принято понимать изменение его условий (одного или нескольких) при сохранении существа договора, совершенное по воле сторон (обеих или одной из них), направленной на изменение существующего между сторонами обязательства. Как отмечает М.И. Брагинский: "Изменение договора в смысле, который ему придается в гл. 29 ГК РФ, имеет строго определенные границы. В подобных случаях меняются конкретные условия договора, но не его модель" <1>. Примерами такого изменения могут быть изменения условий о сроке, месте исполнения обязательства, о размере процентов, о валюте платежа, об очередности погашения требований по денежному обязательству, о размере арендной платы и т.п. <2>. Расторжение договора означает прекращение его существования, отмену в том смысле, что договор утрачивает силу, перестает действовать, становится неспособным "оказывать влияние на будущие юридические отношения" сторон (Д.И. Мейер), которое он до этого оказывал. Расторжение договора осуществляется так же, как и его изменение, по воле обеих или одной из сторон, которая в этом случае направлена на досрочное прекращение существующего между ними исполненного полностью или частично договорного обязательства. Поскольку воля инициаторов рассматриваемой трансформации договора направлена либо на изменение, либо на прекращение основанного на нем обязательства, изменение и расторжение возможно только в отношении заключенного (совершенного) и еще действующего договора. Договор, который так и не был заключен, например из-за существующих между лицами противоречий по его условиям, либо перестал действовать ввиду прекращения вытекающего из него обязательства, например в связи с надлежащим его исполнением, не может быть изменен или расторгнут (см., например, п. 8 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Указанные действия невозможно произвести и с недействительным договором.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2026)Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора..."
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2026)Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора..."
Статья: Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости было отменено после того, как Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу. Законодатель планировал заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, но полностью проект не удалось реализовать. Практика нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вернулась обратно, чтобы создать полноценную защиту прав и интересов собственников имущества.
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости было отменено после того, как Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу. Законодатель планировал заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, но полностью проект не удалось реализовать. Практика нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вернулась обратно, чтобы создать полноценную защиту прав и интересов собственников имущества.
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Переход права собственности на объект недвижимости, уступаемый по договору, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации урегулирован Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1>. Если объект, являющийся предметом договора продажи недвижимости, передан продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права собственности, то передача объекта не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", "До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости покупатель не вправе совершать сделки по его отчуждению" <2>.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Переход права собственности на объект недвижимости, уступаемый по договору, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации урегулирован Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1>. Если объект, являющийся предметом договора продажи недвижимости, передан продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права собственности, то передача объекта не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", "До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости покупатель не вправе совершать сделки по его отчуждению" <2>.
Готовое решение: По какому договору приобрести объект незавершенного строительства: купли-продажи будущей недвижимой вещи или обычному договору
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы намерены приобрести объект незавершенного строительства и достраивать его своими силами, то достаточно заключить обычный договор купли-продажи недвижимости. Объект незавершенного строительства является недвижимостью, если на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Вы станете собственником такого объекта после регистрации вашего права на него (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы намерены приобрести объект незавершенного строительства и достраивать его своими силами, то достаточно заключить обычный договор купли-продажи недвижимости. Объект незавершенного строительства является недвижимостью, если на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Вы станете собственником такого объекта после регистрации вашего права на него (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<237> См. п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240) и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (СЗ РФ. 2002. N 3. Ст. 251).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<237> См. п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240) и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (СЗ РФ. 2002. N 3. Ст. 251).