Недействительность сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Недействительность сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)"Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)"Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3
Нормативные акты
"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 3/2026. О рассмотрении судами общей юрисдикции споров, связанных с применением отдельных положений законодательства о налогах и сборах"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 4А/2026)12. Продавец обязан уплатить НДФЛ в случае, когда сделка признана недействительной, но последствия недействительности данной сделки по реализованному объекту недвижимости не применены.
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 4А/2026)12. Продавец обязан уплатить НДФЛ в случае, когда сделка признана недействительной, но последствия недействительности данной сделки по реализованному объекту недвижимости не применены.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ
(ред. от 29.12.2025)
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)6. Сделка по отчуждению земельного участка, предоставленного в собственность в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, совершенная до истечения трех лет со дня государственной регистрации права собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости, является ничтожной сделкой, за исключением случаев изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
(ред. от 29.12.2025)
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)6. Сделка по отчуждению земельного участка, предоставленного в собственность в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, совершенная до истечения трех лет со дня государственной регистрации права собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости, является ничтожной сделкой, за исключением случаев изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Формы
"Процессуальные особенности рассмотрения дел о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок в цивилистическом процессе: монография"
(Карпова А.А.)
(науч. ред. А.В. Юдин)
("Статут", 2024)В свою очередь, неоднозначным остается разрешение вопроса определения подсудности спора о недействительности сделки в отношении недвижимого имущества некоммерческой организации (за исключением некоммерческих организаций, дела по корпоративным спорам которых федеральным законом отнесены к подсудности арбитражных судов). В силу положений п. 8 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ дела по корпоративным спорам о создании юридического лица, управлении им или участии в юридическом лице, являющемся некоммерческой организацией за вышеуказанным исключением, относятся к компетенции суда общей юрисдикции. Данная норма разъясняется также в абз. 2 п. 30 Постановления Пленума ВС РФ 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
(Карпова А.А.)
(науч. ред. А.В. Юдин)
("Статут", 2024)В свою очередь, неоднозначным остается разрешение вопроса определения подсудности спора о недействительности сделки в отношении недвижимого имущества некоммерческой организации (за исключением некоммерческих организаций, дела по корпоративным спорам которых федеральным законом отнесены к подсудности арбитражных судов). В силу положений п. 8 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ дела по корпоративным спорам о создании юридического лица, управлении им или участии в юридическом лице, являющемся некоммерческой организацией за вышеуказанным исключением, относятся к компетенции суда общей юрисдикции. Данная норма разъясняется также в абз. 2 п. 30 Постановления Пленума ВС РФ 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Вопрос: Сделка по безвозмездной передаче недвижимости ООО через год была признана ничтожной на основании Закона о банкротстве, имущество возвращено в конкурсную массу должника. Нужно ли ООО уплатить налог на прибыль со стоимости безвозмездно переданного имущества?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Сделка по безвозмездной передаче недвижимости ООО через год была признана ничтожной на основании Закона о банкротстве, имущество возвращено в конкурсную массу должника. Нужно ли ООО уплатить налог на прибыль со стоимости безвозмездно переданного имущества?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Сделка по безвозмездной передаче недвижимости ООО через год была признана ничтожной на основании Закона о банкротстве, имущество возвращено в конкурсную массу должника. Нужно ли ООО уплатить налог на прибыль со стоимости безвозмездно переданного имущества?
Ситуация: Можно ли совершать сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав совершеннолетних. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав совершеннолетних. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки.
Статья: Что важнее для уплаты налога на имущество: право собственности или запись в ЕГРН?
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 26)Суд рассмотрел ситуацию, когда компания вернула продавцу недвижимость, приобретенную по недействительной сделке, но налоговики требовали с компании уплатить налог на имущество по этой недвижимости, поскольку по данным ЕГРН ее собственником является компания (постановление АС Московского округа от 18.02.2025 N Ф05-31130/2024 по делу N А40-270064/2023).
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 26)Суд рассмотрел ситуацию, когда компания вернула продавцу недвижимость, приобретенную по недействительной сделке, но налоговики требовали с компании уплатить налог на имущество по этой недвижимости, поскольку по данным ЕГРН ее собственником является компания (постановление АС Московского округа от 18.02.2025 N Ф05-31130/2024 по делу N А40-270064/2023).
Ситуация: Как оказывается бесплатная юридическая помощь?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)заключение, изменение, расторжение, признание недействительными сделок с недвижимостью, государственная регистрация прав на нее и сделок с ней (если квартира, жилой дом или их части являются единственным жильем гражданина и его семьи);
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)заключение, изменение, расторжение, признание недействительными сделок с недвижимостью, государственная регистрация прав на нее и сделок с ней (если квартира, жилой дом или их части являются единственным жильем гражданина и его семьи);
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Утрата полученной вещью идентичности, например, вследствие переработки, перестройки и тому подобных действий также рассматривается как невозможность вернуть полученное. И в этом случае у стороны сделки возникает обязанность возместить стоимость полученного в деньгах. При этом возмещение стоимости не является выкупом и само по себе не влечет таких последствий, которые могли бы рассматриваться как купля-продажа вещи. Право собственности на вещь, утратившую идентичность, возникает на общих основаниях, например, по правилам о переработке вещи (ст. 220 ГК). Если в результате перестройки полученного по недействительной сделке объекта недвижимости налицо уже иной объект, то даже в том случае, когда перестройка велась с нарушением установленных градостроительных и иных правил и нормативов и строение является самовольной постройкой, объект тем не менее не может быть возвращен, поскольку является иным имуществом, отличным от полученного по сделке. Если же строительство велось в установленном порядке, то застройщик может стать собственником здания после сдачи его в эксплуатацию независимо от недействительности сделки по приобретению объекта недвижимости, подвергшегося перестройке.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Утрата полученной вещью идентичности, например, вследствие переработки, перестройки и тому подобных действий также рассматривается как невозможность вернуть полученное. И в этом случае у стороны сделки возникает обязанность возместить стоимость полученного в деньгах. При этом возмещение стоимости не является выкупом и само по себе не влечет таких последствий, которые могли бы рассматриваться как купля-продажа вещи. Право собственности на вещь, утратившую идентичность, возникает на общих основаниях, например, по правилам о переработке вещи (ст. 220 ГК). Если в результате перестройки полученного по недействительной сделке объекта недвижимости налицо уже иной объект, то даже в том случае, когда перестройка велась с нарушением установленных градостроительных и иных правил и нормативов и строение является самовольной постройкой, объект тем не менее не может быть возвращен, поскольку является иным имуществом, отличным от полученного по сделке. Если же строительство велось в установленном порядке, то застройщик может стать собственником здания после сдачи его в эксплуатацию независимо от недействительности сделки по приобретению объекта недвижимости, подвергшегося перестройке.
Вопрос: ИП на УСН получил от другого ИП по договору дарения коммерческую недвижимость. При признании судом сделки недействительной в каком налоговом периоде следует производить корректировку дохода в виде безвозмездно полученного имущества?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: ИП на УСН получил от другого ИП по договору дарения коммерческую недвижимость. При признании судом сделки недействительной в каком налоговом периоде следует производить корректировку дохода в виде безвозмездно полученного имущества?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: ИП на УСН получил от другого ИП по договору дарения коммерческую недвижимость. При признании судом сделки недействительной в каком налоговом периоде следует производить корректировку дохода в виде безвозмездно полученного имущества?
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)Учтите, что суд при рассмотрении спора о недействительности первой и последующих сделок должен будет иметь в виду правила, установленные в ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Такой вывод можно сделать из п. 35 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22. Это значит, что суд должен будет оценить возможность признания добросовестным последующего приобретателя недвижимости. Недействительность сделки, по которой передано имущество, не является достаточным основанием для того, чтобы его истребовать у последующего приобретателя, чья добросовестность предполагается, пока не доказано обратное (п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2025)). Судьба имущества будет зависеть и от того, приобрел ли он данную недвижимость возмездно и выбыло ли оно из владения собственника по его воле (п. п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Учтите, что суд при рассмотрении спора о недействительности первой и последующих сделок должен будет иметь в виду правила, установленные в ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Такой вывод можно сделать из п. 35 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22. Это значит, что суд должен будет оценить возможность признания добросовестным последующего приобретателя недвижимости. Недействительность сделки, по которой передано имущество, не является достаточным основанием для того, чтобы его истребовать у последующего приобретателя, чья добросовестность предполагается, пока не доказано обратное (п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2025)). Судьба имущества будет зависеть и от того, приобрел ли он данную недвижимость возмездно и выбыло ли оно из владения собственника по его воле (п. п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ).