Налоговый учет расходов при продаже недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Налоговый учет расходов при продаже недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры по НДФЛ и страховым взносам (пенсионным взносам, взносам на ОМС и страхование по временной нетрудоспособности и в связи с материнством): Налогоплательщик оспаривает доначисление НДФЛ из-за завышения размера имущественного вычета, применяемого к доходу от продажи доли в квартире (жилом доме и т.п.)
(КонсультантПлюс, 2025)Однако есть вероятность, что доначисление НДФЛ признают неправомерным, если суд придет к выводу, что налоговый орган в ходе проверки не учел наличие у налогоплательщика документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости, и не предоставил право уменьшить доходы от продажи на расходы по ее приобретению вместо применения имущественного вычета
(КонсультантПлюс, 2025)Однако есть вероятность, что доначисление НДФЛ признают неправомерным, если суд придет к выводу, что налоговый орган в ходе проверки не учел наличие у налогоплательщика документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости, и не предоставил право уменьшить доходы от продажи на расходы по ее приобретению вместо применения имущественного вычета
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.16 "Порядок определения расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)Расходы на добровольное страхование арендованной недвижимости учитываются для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в размере фактических затрат (пп. 5 п. 1 ст. 253, пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 263 НК РФ, Письмо Минфина России от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9).
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. АрендодательРасходы на добровольное страхование объекта недвижимости, переданного в аренду, учитываются для целей налогообложения прибыли либо в составе внереализационных расходов, либо в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в размере фактических затрат (пп. 1 п. 1 ст. 265, пп. 5 п. 1 ст. 253, пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 263 НК РФ).
Нормативные акты
Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2013 N 123-О
"По запросу Советского районного суда города Брянска о проверке конституционности абзаца двадцать второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Советский районный суд города Брянска решением от 3 августа 2011 года признал требования налогового органа о взыскании с ответчицы сумм налога, пеней и штрафов необоснованными, посчитав, что Л.В. Березина имела право на имущественный налоговый вычет с учетом понесенных ею расходов, а потому не должна была уплачивать налог на доходы физических лиц, полученный от продажи недвижимости.
"По запросу Советского районного суда города Брянска о проверке конституционности абзаца двадцать второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Советский районный суд города Брянска решением от 3 августа 2011 года признал требования налогового органа о взыскании с ответчицы сумм налога, пеней и штрафов необоснованными, посчитав, что Л.В. Березина имела право на имущественный налоговый вычет с учетом понесенных ею расходов, а потому не должна была уплачивать налог на доходы физических лиц, полученный от продажи недвижимости.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Анализ вышеназванных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Анализ вышеназванных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
Типовая ситуация: Продажа доли в уставном капитале ООО: учет и налоги
(Издательство "Главная книга", 2025)Организация-участник, продавшая долю другому участнику или третьему лицу, в налоговом учете включает в доходы выручку от продажи доли, а в расходы - ее стоимость, а также ранее внесенные и не возвращенные денежные вклады в имущество ООО. Если вы владели долей больше 5 лет и активы ООО состоят из российской недвижимости не более, чем на 50%, к прибыли от продажи доли применяйте ставку 0%. В остальных случаях - считайте налог по общей ставке (ст. ст. 268, 284.2 НК РФ).
(Издательство "Главная книга", 2025)Организация-участник, продавшая долю другому участнику или третьему лицу, в налоговом учете включает в доходы выручку от продажи доли, а в расходы - ее стоимость, а также ранее внесенные и не возвращенные денежные вклады в имущество ООО. Если вы владели долей больше 5 лет и активы ООО состоят из российской недвижимости не более, чем на 50%, к прибыли от продажи доли применяйте ставку 0%. В остальных случаях - считайте налог по общей ставке (ст. ст. 268, 284.2 НК РФ).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации продажу земельного участка, на котором расположено здание, если стоимость земельного участка указана в договоре купли-продажи недвижимости отдельно от стоимости здания?..
(Консультация эксперта, 2025)Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в следующем отчетном периоде после его передачи покупателю. Покупатель оплатил земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Расходы, связанные с продажей, отсутствуют.
(Консультация эксперта, 2025)Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в следующем отчетном периоде после его передачи покупателю. Покупатель оплатил земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Расходы, связанные с продажей, отсутствуют.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации операции по продаже объекта незавершенного строительства?..
(Консультация эксперта, 2025)Организация осуществила капитальные вложения в строительство здания (предполагаемого к использованию в качестве объекта основных средств (ОС)) в сумме 5 500 000 руб. Организация зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства и продала его по договору купли-продажи недвижимости. Иные расходы, связанные с продажей объекта, отсутствуют. Согласно договору стоимость объекта незавершенного строительства составляет 9 360 000 руб. (в том числе НДС 1 560 000 руб.). Его кадастровая стоимость не определена. Переход права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю и поступление оплаты от покупателя произведены в отчетном периоде, следующем за периодом передачи этого объекта покупателю. Организация применяет метод начисления в налоговом учете.
(Консультация эксперта, 2025)Организация осуществила капитальные вложения в строительство здания (предполагаемого к использованию в качестве объекта основных средств (ОС)) в сумме 5 500 000 руб. Организация зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства и продала его по договору купли-продажи недвижимости. Иные расходы, связанные с продажей объекта, отсутствуют. Согласно договору стоимость объекта незавершенного строительства составляет 9 360 000 руб. (в том числе НДС 1 560 000 руб.). Его кадастровая стоимость не определена. Переход права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю и поступление оплаты от покупателя произведены в отчетном периоде, следующем за периодом передачи этого объекта покупателю. Организация применяет метод начисления в налоговом учете.
Путеводитель по сделкам. Поручение. ДоверительТак, например, в ситуации, когда поверенный представляет интересы доверителя при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество согласно ч. 4 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", затраты в виде вознаграждения, если они возникают до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, в качестве затрат, непосредственно связанных с приобретением недвижимости, формируют первоначальную стоимость соответствующего объекта недвижимости. При этом расходы по приобретению амортизируемого имущества в целях налогообложения не учитываются, а стоимость такого имущества погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257, п. 5 ст. 270 НК РФ). В случае когда такие затраты возникают после принятия объекта недвижимости к налоговому учету, они признаются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Статья: Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не только
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 9)То есть если расходы на покупку какого-либо объекта недвижимости больше дохода от его последующей продажи, получившийся остаток никак не учитывается для целей налогообложения. Даже если по другим сделкам по продаже недвижимости в этом году вы получили налогооблагаемый доход <7>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 9)То есть если расходы на покупку какого-либо объекта недвижимости больше дохода от его последующей продажи, получившийся остаток никак не учитывается для целей налогообложения. Даже если по другим сделкам по продаже недвижимости в этом году вы получили налогооблагаемый доход <7>.
"Выплата доходов иностранным компаниям: налоги у источника выплаты"
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2024)9.3. Когда возможен налоговый учет расходов
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2024)9.3. Когда возможен налоговый учет расходов
Типовая ситуация: Продажа основного средства: оформление, учет, налоги
(Издательство "Главная книга", 2025)В налоговом учете на дату передачи объекта по акту учтите доход от продажи ОС и спишите в расходы его остаточную стоимость - первоначальную стоимость за вычетом начисленной амортизации и амортизационной премии, если ее применяли. Продажу недвижимости учитывайте так же - не дожидаясь регистрации перехода права собственности (ст. ст. 268, 271 НК РФ).
(Издательство "Главная книга", 2025)В налоговом учете на дату передачи объекта по акту учтите доход от продажи ОС и спишите в расходы его остаточную стоимость - первоначальную стоимость за вычетом начисленной амортизации и амортизационной премии, если ее применяли. Продажу недвижимости учитывайте так же - не дожидаясь регистрации перехода права собственности (ст. ст. 268, 271 НК РФ).
Готовое решение: Как получателю учитывать поступление безвозмездно переданного недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если в разрешенных случаях вы не учли стоимость безвозмездно полученной недвижимости в доходах, то расход при ее реализации будет равен нулю.
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если в разрешенных случаях вы не учли стоимость безвозмездно полученной недвижимости в доходах, то расход при ее реализации будет равен нулю.
Вопрос: Каков порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем?
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2025)Доход, полученный налогоплательщиком, может быть уменьшен на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, за вычетом ранее учтенных расходов при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов (пп. 1 п. 1, абз. 1, 16 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо ФНС России от 17.01.2019 N БС-3-11/222@).
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2025)Доход, полученный налогоплательщиком, может быть уменьшен на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, за вычетом ранее учтенных расходов при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов (пп. 1 п. 1, абз. 1, 16 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо ФНС России от 17.01.2019 N БС-3-11/222@).
Вопрос: Физлицо продало недвижимость, находившуюся в собственности меньше минимального срока владения, декларация представлена не была. Налоговый орган произвел расчет НДФЛ исходя из 0,7 кадастровой стоимости. Каким образом при расчете НДФЛ будут учтены расходы на приобретение имущества?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Физлицо продало недвижимое имущество, которое находилось в собственности меньше минимального предельного срока владения. При этом налоговая декларация представлена не была. Налоговым органом принято решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения и произведен расчет НДФЛ исходя из 0,7 кадастровой стоимости недвижимости. Каким образом при расчете налога могут быть учтены расходы налогоплательщика на приобретение реализованного имущества?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Физлицо продало недвижимое имущество, которое находилось в собственности меньше минимального предельного срока владения. При этом налоговая декларация представлена не была. Налоговым органом принято решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения и произведен расчет НДФЛ исходя из 0,7 кадастровой стоимости недвижимости. Каким образом при расчете налога могут быть учтены расходы налогоплательщика на приобретение реализованного имущества?