Налоговый учет расходов при продаже недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Налоговый учет расходов при продаже недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры по НДФЛ и страховым взносам (пенсионным взносам, взносам на ОМС и страхование по временной нетрудоспособности и в связи с материнством): Налогоплательщик оспаривает доначисление НДФЛ из-за завышения размера имущественного вычета, применяемого к доходу от продажи доли в квартире (жилом доме и т.п.)
(КонсультантПлюс, 2026)Однако есть вероятность, что доначисление НДФЛ признают неправомерным, если суд придет к выводу, что налоговый орган в ходе проверки не учел наличие у налогоплательщика документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости, и не предоставил право уменьшить доходы от продажи на расходы по ее приобретению вместо применения имущественного вычета
(КонсультантПлюс, 2026)Однако есть вероятность, что доначисление НДФЛ признают неправомерным, если суд придет к выводу, что налоговый орган в ходе проверки не учел наличие у налогоплательщика документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости, и не предоставил право уменьшить доходы от продажи на расходы по ее приобретению вместо применения имущественного вычета
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.16 "Порядок определения расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)Расходы на добровольное страхование арендованной недвижимости учитываются для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в размере фактических затрат (пп. 5 п. 1 ст. 253, пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 263 НК РФ, Письмо Минфина России от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9).
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. АрендодательРасходы на добровольное страхование объекта недвижимости, переданного в аренду, учитываются для целей налогообложения прибыли либо в составе внереализационных расходов, либо в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в размере фактических затрат (пп. 1 п. 1 ст. 265, пп. 5 п. 1 ст. 253, пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 263 НК РФ).
Нормативные акты
Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2013 N 123-О
"По запросу Советского районного суда города Брянска о проверке конституционности абзаца двадцать второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Советский районный суд города Брянска решением от 3 августа 2011 года признал требования налогового органа о взыскании с ответчицы сумм налога, пеней и штрафов необоснованными, посчитав, что Л.В. Березина имела право на имущественный налоговый вычет с учетом понесенных ею расходов, а потому не должна была уплачивать налог на доходы физических лиц, полученный от продажи недвижимости.
"По запросу Советского районного суда города Брянска о проверке конституционности абзаца двадцать второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Советский районный суд города Брянска решением от 3 августа 2011 года признал требования налогового органа о взыскании с ответчицы сумм налога, пеней и штрафов необоснованными, посчитав, что Л.В. Березина имела право на имущественный налоговый вычет с учетом понесенных ею расходов, а потому не должна была уплачивать налог на доходы физических лиц, полученный от продажи недвижимости.
Постановление Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 N 1-П
"По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Селюковой Любови Александровны"В свою очередь, с учетом особенностей регламентации имущественных налоговых вычетов, на которые в соответствии с положениями статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации может быть уменьшен полученный налогоплательщиком - физическим лицом налогооблагаемый доход, в том числе особенностей, касающихся состава подлежащих вычету налогоплательщиком расходов, применение пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливающего особенности определения дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества, к договору мены недвижимого имущества со ссылкой на расхождение в стоимости обмениваемых объектов может привести к взиманию налога с обеих сторон договора безотносительно к тому, получает ли какая-либо из сторон денежные средства или приращение имущества. При этом та сторона, которая передала объект с большей стоимостью, может оказаться вынужденной уплачивать налог, исчисленный исходя из кадастровой стоимости отчужденного ею объекта, - по сути, из размера имущественных потерь, - вне зависимости от своей добросовестности и наличия разумных причин для совершения обмена.
"По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Селюковой Любови Александровны"В свою очередь, с учетом особенностей регламентации имущественных налоговых вычетов, на которые в соответствии с положениями статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации может быть уменьшен полученный налогоплательщиком - физическим лицом налогооблагаемый доход, в том числе особенностей, касающихся состава подлежащих вычету налогоплательщиком расходов, применение пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливающего особенности определения дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества, к договору мены недвижимого имущества со ссылкой на расхождение в стоимости обмениваемых объектов может привести к взиманию налога с обеих сторон договора безотносительно к тому, получает ли какая-либо из сторон денежные средства или приращение имущества. При этом та сторона, которая передала объект с большей стоимостью, может оказаться вынужденной уплачивать налог, исчисленный исходя из кадастровой стоимости отчужденного ею объекта, - по сути, из размера имущественных потерь, - вне зависимости от своей добросовестности и наличия разумных причин для совершения обмена.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на жилое помещение? Договор участия в долевом строительстве заключен в целях дальнейшей перепродажи права требования по указанному договору...
(Консультация эксперта, 2026)По договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома организацией в этом же месяце перечислено на счет застройщика 1 800 000 руб., что соответствует цене договора. Впоследствии организация уступила право требования по данному договору за 1 900 000 руб. (в том числе НДС) другому юрлицу. При регистрации договора участия в долевом строительстве и соглашения об уступке права требования по нему были уплачены соответствующие государственные пошлины. Приобретение и продажа прав на недвижимость являются видом деятельности организации. Доходы и расходы для целей налогообложения учитываются методом начисления.
(Консультация эксперта, 2026)По договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома организацией в этом же месяце перечислено на счет застройщика 1 800 000 руб., что соответствует цене договора. Впоследствии организация уступила право требования по данному договору за 1 900 000 руб. (в том числе НДС) другому юрлицу. При регистрации договора участия в долевом строительстве и соглашения об уступке права требования по нему были уплачены соответствующие государственные пошлины. Приобретение и продажа прав на недвижимость являются видом деятельности организации. Доходы и расходы для целей налогообложения учитываются методом начисления.
Типовая ситуация: Продажа доли в уставном капитале ООО: учет и налоги
(Издательство "Главная книга", 2026)Организация-участник, продавшая долю другому участнику или третьему лицу, в налоговом учете включает в доходы выручку от продажи доли, а в расходы - ее стоимость, а также ранее внесенные и не возвращенные денежные вклады в имущество ООО. Если участник владел долей больше 5 лет и активы ООО состоят из российской недвижимости не более, чем на 50%, к прибыли от продажи доли применяют ставку 0%. В остальных случаях - налог считают по общей ставке (ст. ст. 268, 284.2 НК РФ).
(Издательство "Главная книга", 2026)Организация-участник, продавшая долю другому участнику или третьему лицу, в налоговом учете включает в доходы выручку от продажи доли, а в расходы - ее стоимость, а также ранее внесенные и не возвращенные денежные вклады в имущество ООО. Если участник владел долей больше 5 лет и активы ООО состоят из российской недвижимости не более, чем на 50%, к прибыли от продажи доли применяют ставку 0%. В остальных случаях - налог считают по общей ставке (ст. ст. 268, 284.2 НК РФ).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение и продажу инвестиционной недвижимости (нежилого здания), учитываемой по переоцененной стоимости?..
(Консультация эксперта, 2026)Как указывалось выше, сумма госпошлины в бухгалтерском учете формирует первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости, а в налоговом учете признается расходом в периоде начисления. Доходы от переоценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете учитываются при формировании финансового результата. В налоговом учете суммы дооценки в состав доходов не включаются. При продаже объекта недвижимости в бухучете суммы дооценки и госпошлины участвуют в расчете результата от его продажи, поскольку они учтены в составе балансовой стоимости. В налоговом учете при продаже объекта эти суммы не учитываются в расходах. В целом финансовый результат от операций с данным объектом в период с момента приобретения до момента продажи в бухгалтерском и налоговом учете одинаковый. Таким образом, разницы, образующиеся между стоимостью активов в бухгалтерском и налоговом учете, являются временными, что следует из п. п. 8, 11 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н.
(Консультация эксперта, 2026)Как указывалось выше, сумма госпошлины в бухгалтерском учете формирует первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости, а в налоговом учете признается расходом в периоде начисления. Доходы от переоценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете учитываются при формировании финансового результата. В налоговом учете суммы дооценки в состав доходов не включаются. При продаже объекта недвижимости в бухучете суммы дооценки и госпошлины участвуют в расчете результата от его продажи, поскольку они учтены в составе балансовой стоимости. В налоговом учете при продаже объекта эти суммы не учитываются в расходах. В целом финансовый результат от операций с данным объектом в период с момента приобретения до момента продажи в бухгалтерском и налоговом учете одинаковый. Таким образом, разницы, образующиеся между стоимостью активов в бухгалтерском и налоговом учете, являются временными, что следует из п. п. 8, 11 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н.
Корреспонденция счетов: Как отражаются в учете организации операции по реализации принадлежащего ей объекта недвижимости (нежилого здания), учитываемого в качестве объекта основных средств, если оплата здания производится покупателем после государственной регистрации перехода права собственности на здание?..
(Консультация эксперта, 2026)Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.
(Консультация эксперта, 2026)Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.
Статья: Взаимодействие публичного и частного права: на примере налогообложения доходов от продажи жилых помещений
(Батяева А.Р., Долинская В.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 2)Применительно к продаже имущества, в том числе жилых помещений, доход определяется как разница между ценой продажи и покупки (по аналогии "разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав" - п. 3 ст. 155 НК РФ) <15>.
(Батяева А.Р., Долинская В.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 2)Применительно к продаже имущества, в том числе жилых помещений, доход определяется как разница между ценой продажи и покупки (по аналогии "разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав" - п. 3 ст. 155 НК РФ) <15>.
Вопрос: Об НДФЛ в отношении дохода от продажи недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, в том числе если данное имущество использовалось в предпринимательской деятельности.
(Письмо Минфина России от 14.11.2024 N 03-04-05/112964)Абзацем девятнадцатым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если при получении налогоплательщиком, в частности, имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже (в том числе по договору мены) такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение такого имущества, если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
(Письмо Минфина России от 14.11.2024 N 03-04-05/112964)Абзацем девятнадцатым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если при получении налогоплательщиком, в частности, имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже (в том числе по договору мены) такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение такого имущества, если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (производственного здания) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку взимаются проценты?..
(Консультация эксперта, 2026)Организация составляет промежуточную бухгалтерскую отчетность на последнее число каждого календарного месяца. Организация применяет метод начисления в налоговом учете и не использует право на применение амортизационной премии.
(Консультация эксперта, 2026)Организация составляет промежуточную бухгалтерскую отчетность на последнее число каждого календарного месяца. Организация применяет метод начисления в налоговом учете и не использует право на применение амортизационной премии.
Ситуация: Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Доходы от продажи недвижимости, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения (абз. 18, 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Доходы от продажи недвижимости, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения (абз. 18, 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Корреспонденция счетов: Покупатель возвратил продавцу объект недвижимости (здание), качество которого не соответствует условиям договора продажи недвижимости. Как отражается в учете организации-продавца возврат объекта недвижимости покупателем, если возврат осуществлен в следующем календарном году?..
(Консультация эксперта, 2026)Денежные средства в размере договорной стоимости здания возвращены покупателю. Покупатель не предъявил требований о возмещении его убытков, связанных с получением и эксплуатацией возвращаемого здания. При возврате здания была уплачена государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН в размере 2 000 руб. В налоговом учете доходы и расходы учитываются методом начисления.
(Консультация эксперта, 2026)Денежные средства в размере договорной стоимости здания возвращены покупателю. Покупатель не предъявил требований о возмещении его убытков, связанных с получением и эксплуатацией возвращаемого здания. При возврате здания была уплачена государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН в размере 2 000 руб. В налоговом учете доходы и расходы учитываются методом начисления.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации операции, связанные с приобретением для производственных целей и последующей продажей земельного участка, а также начисление и уплату земельного налога за период нахождения участка в собственности организации?..
(Консультация эксперта, 2026)Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.
(Консультация эксперта, 2026)Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.