Квартиры для перепродажи
Подборка наиболее важных документов по запросу Квартиры для перепродажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Как вернуть спорное жилье, купленное у мошенников?
(Кочанова Т., Дячук М., Калинин В., Карташова И., Федоров А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)На сегодняшний день не прошла актуальность проблем, возникающих при купле-продаже жилья, и защиты прав собственности на недвижимое имущество. Мошеннические схемы по продаже и перепродаже жилья меняются стремительней, чем законодательство, идя в ногу с технологическим прогрессом. Помимо ответственности за совершение мошеннических действий путем введения в заблуждение и злоупотребления доверием (ст. 159 УК РФ), Уголовным кодексом предусмотрена самостоятельная ответственность за регистрацию незаконных сделок с недвижимостью (ст. 170 УК РФ), внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории (ст. 170.2 УК РФ). Однако уголовная ответственность лиц, причастных к продаже жилья, не всегда позволяет сохранить собственность в руках добросовестного приобретателя. Самым распространенным способом мошенничества является продажа жилья по поддельной доверенности (дело N 2-21/2022, 33-38648/2022), либо совершение сделок по поддельному паспорту (дело N 2-48/2021, решение Ленинского районного суда г. Костромы от 18.08.2021), а также продажа квартиры от имени умерших лиц (дело N 33-13677/2020, Апелляционное определение Московского городского суда от 10 августа 2020 г.).
(Кочанова Т., Дячук М., Калинин В., Карташова И., Федоров А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)На сегодняшний день не прошла актуальность проблем, возникающих при купле-продаже жилья, и защиты прав собственности на недвижимое имущество. Мошеннические схемы по продаже и перепродаже жилья меняются стремительней, чем законодательство, идя в ногу с технологическим прогрессом. Помимо ответственности за совершение мошеннических действий путем введения в заблуждение и злоупотребления доверием (ст. 159 УК РФ), Уголовным кодексом предусмотрена самостоятельная ответственность за регистрацию незаконных сделок с недвижимостью (ст. 170 УК РФ), внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории (ст. 170.2 УК РФ). Однако уголовная ответственность лиц, причастных к продаже жилья, не всегда позволяет сохранить собственность в руках добросовестного приобретателя. Самым распространенным способом мошенничества является продажа жилья по поддельной доверенности (дело N 2-21/2022, 33-38648/2022), либо совершение сделок по поддельному паспорту (дело N 2-48/2021, решение Ленинского районного суда г. Костромы от 18.08.2021), а также продажа квартиры от имени умерших лиц (дело N 33-13677/2020, Апелляционное определение Московского городского суда от 10 августа 2020 г.).
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Другая ситуация - залог имущества застройщика, когда весь объем непогашенной задолженности обеспечивается залогом всего массива имущества, всех обремененных квартир. Для госрегистрации прав и последующей продажи квартир потребуется индивидуализация обязательств: нужно вычленить сумму долга застройщика перед банком, обеспеченного залогом каждой конкретной квартиры. Продавать такую квартиру в кредит реально будет разве что через банк, кредитовавший застройщика: в экономическом смысле произойдет частичный перевод долга с застройщика на покупателя, который получит кредит под залог покупаемой квартиры. Банк как был, так и останется залогодержателем квартиры, кредитное обязательство де-юре изменится, но останется кредитным, ключевым моментом будет смена должника. Сделка с участием другого банка, кредитующего покупателя, представляется затруднительной: механизм может оказаться слишком сложным, особенно для граждан.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Другая ситуация - залог имущества застройщика, когда весь объем непогашенной задолженности обеспечивается залогом всего массива имущества, всех обремененных квартир. Для госрегистрации прав и последующей продажи квартир потребуется индивидуализация обязательств: нужно вычленить сумму долга застройщика перед банком, обеспеченного залогом каждой конкретной квартиры. Продавать такую квартиру в кредит реально будет разве что через банк, кредитовавший застройщика: в экономическом смысле произойдет частичный перевод долга с застройщика на покупателя, который получит кредит под залог покупаемой квартиры. Банк как был, так и останется залогодержателем квартиры, кредитное обязательство де-юре изменится, но останется кредитным, ключевым моментом будет смена должника. Сделка с участием другого банка, кредитующего покупателя, представляется затруднительной: механизм может оказаться слишком сложным, особенно для граждан.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 267 "Содержание заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение" ГПК РФ"Заявление об установление факта выдачи ордера на жилое помещение подано с целью последующей реализации права на получение жилого помещения по договору социального найма и его приватизации, что свидетельствует о наличии спора о наличии либо отсутствии у Ф. права на заключение договора социального найма, подлежащего разрешению в исковом порядке, в связи с чем данное обстоятельство в силу части 3 статьи 263 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исключает возможность рассмотрения дела в порядке особого производства."
Подборка судебных решений за 2026 год: Статья 13 "Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 11.11.2021 по делу N 33-1943/2021 решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 02.06.2020 по делу N 2-1006/2020 отменено в части отказа в обращении взыскания на предмет залога, по делу принят новый судебный акт, которым обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру N 71, расположенную по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, село Семеновка, улица Молодежная дом 3В, определив способ продажи заложенного имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1 274 400 руб.; суд обязал ООО СЗ "Казанский посад" произвести регистрацию права собственности на спорную квартиру за собой с целью последующей ее реализации на публичных торгах. Суд также указал, что встречные требования ООО СЗ "Казанский посад" к Сбродову А.И. о признании за обществом права собственности на спорную квартиру и внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи удовлетворению не подлежали. Эти требования основаны на позиции об отсутствии у общества каких-либо обязательств перед Сбродовым А.И. как участником долевого строительства. Между тем такая позиция противоречит положениям статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ, которая прямо предусматривает наличие залогового обременения в отношении спорного объекта недвижимости, а также последствия уклонения застройщика от государственной регистрации права собственности на объект (т. 1, л.д. 13 - 19)."
Нормативные акты
"Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.11.2013)Жилищное законодательство Российской Федерации в части, касающейся предоставления жилых помещений по договору социального найма (как в порядке очередности, так и во внеочередном порядке), также базируется на заявительном характере учета лиц, нуждающихся в обеспечении жильем. Факт такого учета означает констатацию уполномоченным на то органом наличия предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, иным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации оснований для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении и, как следствие, последующую реализацию права на предоставление жилого помещения по договору социального найма.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.11.2013)Жилищное законодательство Российской Федерации в части, касающейся предоставления жилых помещений по договору социального найма (как в порядке очередности, так и во внеочередном порядке), также базируется на заявительном характере учета лиц, нуждающихся в обеспечении жильем. Факт такого учета означает констатацию уполномоченным на то органом наличия предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, иным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации оснований для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении и, как следствие, последующую реализацию права на предоставление жилого помещения по договору социального найма.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)В контексте настоящего сообщения в силу специфики поднятого автором вопроса о ненадлежащем уведомлении в задачи Комитета не входит общее рассмотрение того, соответствуют ли внутренние нормы государства-участника, регулирующие процесс[ы] обращения взыскания на заложенную недвижимость (в частности, дом или квартиру) и ее последующей продажи, праву на жилище... Комитет в данном случае ограничивается рассмотрением вопроса о том, было ли в силу уже установленного ненадлежащего уведомления автора существенно затронуто ее право на защиту, что означало бы нарушение права на жилище (пункт 13.5 Соображения).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)В контексте настоящего сообщения в силу специфики поднятого автором вопроса о ненадлежащем уведомлении в задачи Комитета не входит общее рассмотрение того, соответствуют ли внутренние нормы государства-участника, регулирующие процесс[ы] обращения взыскания на заложенную недвижимость (в частности, дом или квартиру) и ее последующей продажи, праву на жилище... Комитет в данном случае ограничивается рассмотрением вопроса о том, было ли в силу уже установленного ненадлежащего уведомления автора существенно затронуто ее право на защиту, что означало бы нарушение права на жилище (пункт 13.5 Соображения).
"Мораторные проценты в делах о банкротстве граждан: правовая природа, особенность начисления и уплаты: монография"
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025) Безусловно, компенсационное правовое регулирование по вопросам иммунитета единственного жилья граждан-банкротов через самостоятельно формируемую судами практику в системе российского права должно носить временный характер. Модель и принципы функционирования системы отечественного права предполагают, что указанное нами ранее формируемое правоприменителем компенсационное правовое регулирование должно быть заменено на четкий законодательный механизм обеспечения жилищных прав граждан-должников и пресечения различных попыток злоупотребления недобросовестными гражданами моделью исключения единственного жилого помещения должника от включения в конкурсную массу. По указанной причине отечественный законодатель с учетом вышеназванной позиции Конституционного Суда Российской Федерации пытается делать попытки формирования правовых норм, регламентирующих как параметры излишнего или роскошного жилого помещения (его части), так и определения правил его последующей реализации и приобретения гражданину-банкроту замещающего жилья. Однако до настоящего времени данная проблема все еще не нашла своего четкого законодательного регулирования <111>.
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025) Безусловно, компенсационное правовое регулирование по вопросам иммунитета единственного жилья граждан-банкротов через самостоятельно формируемую судами практику в системе российского права должно носить временный характер. Модель и принципы функционирования системы отечественного права предполагают, что указанное нами ранее формируемое правоприменителем компенсационное правовое регулирование должно быть заменено на четкий законодательный механизм обеспечения жилищных прав граждан-должников и пресечения различных попыток злоупотребления недобросовестными гражданами моделью исключения единственного жилого помещения должника от включения в конкурсную массу. По указанной причине отечественный законодатель с учетом вышеназванной позиции Конституционного Суда Российской Федерации пытается делать попытки формирования правовых норм, регламентирующих как параметры излишнего или роскошного жилого помещения (его части), так и определения правил его последующей реализации и приобретения гражданину-банкроту замещающего жилья. Однако до настоящего времени данная проблема все еще не нашла своего четкого законодательного регулирования <111>.
Статья: О праве военнослужащих на исключение по собственному желанию из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения и изменение способа реализации жилищных прав
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2025, N 3)Если требования об исключении из реестра участников НИС выдвигаются военнослужащими, получившими денежные выплаты в рамках НИС, то суды разрешают дела иным образом. При этом следует отметить, что первоначально суды вставали на сторону военнослужащих. Так, в одном из дел участник НИС заключил договор целевого жилищного займа и кредитный договор, на основании которых он по договору купли-продажи приобрел жилое помещение. В последующем военнослужащий продал указанное помещение и за счет полученных от продажи денежных средств, а также средств от полученного кредита погасил задолженность по кредитному договору. При разрешении дела было установлено, что административный истец относится к категории военнослужащих, которые могут находиться в реестре участников НИС по своему желанию, и, находясь в данном реестре, ранее предоставленные ему федеральным государственным казенным учреждением "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Росвоенипотека) денежные средства были возвращены путем их перечисления на лицевой счет данного учреждения. По мнению суда, в отношении административного истца не наступили условия, с которыми закон связывает выполнение государством обязательств по жилищному обеспечению военнослужащих, а действия командира войсковой части, связанные с принятием решения об отказе исключить административного истца из реестра участников НИС, являются незаконными <21>. Аналогичная позиция была занята этим же судом по другому делу, в котором военнослужащий за счет личных средств погасил задолженность по кредитному договору, а также вернул ранее предоставленные ему в рамках НИС средства <22>.
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2025, N 3)Если требования об исключении из реестра участников НИС выдвигаются военнослужащими, получившими денежные выплаты в рамках НИС, то суды разрешают дела иным образом. При этом следует отметить, что первоначально суды вставали на сторону военнослужащих. Так, в одном из дел участник НИС заключил договор целевого жилищного займа и кредитный договор, на основании которых он по договору купли-продажи приобрел жилое помещение. В последующем военнослужащий продал указанное помещение и за счет полученных от продажи денежных средств, а также средств от полученного кредита погасил задолженность по кредитному договору. При разрешении дела было установлено, что административный истец относится к категории военнослужащих, которые могут находиться в реестре участников НИС по своему желанию, и, находясь в данном реестре, ранее предоставленные ему федеральным государственным казенным учреждением "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Росвоенипотека) денежные средства были возвращены путем их перечисления на лицевой счет данного учреждения. По мнению суда, в отношении административного истца не наступили условия, с которыми закон связывает выполнение государством обязательств по жилищному обеспечению военнослужащих, а действия командира войсковой части, связанные с принятием решения об отказе исключить административного истца из реестра участников НИС, являются незаконными <21>. Аналогичная позиция была занята этим же судом по другому делу, в котором военнослужащий за счет личных средств погасил задолженность по кредитному договору, а также вернул ранее предоставленные ему в рамках НИС средства <22>.
"Выплата доходов иностранным компаниям: налоги у источника выплаты"
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2024)- организации заключили договор, по условиям которого стоимость 1 кв. м оказалась ниже цены последующей реализации жилья физическим лицам.
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2024)- организации заключили договор, по условиям которого стоимость 1 кв. м оказалась ниже цены последующей реализации жилья физическим лицам.
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 12)вторичный рынок жилья - рынок жилья, на котором реализуются квартиры, находящиеся в частной или государственной собственности, обладающие определенной степенью износа в результате эксплуатации, а также вновь построенные (то есть не бывшие в эксплуатации) или реконструированные квартиры, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами".
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 12)вторичный рынок жилья - рынок жилья, на котором реализуются квартиры, находящиеся в частной или государственной собственности, обладающие определенной степенью износа в результате эксплуатации, а также вновь построенные (то есть не бывшие в эксплуатации) или реконструированные квартиры, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами".
Готовое решение: Как облагается налогом на имущество недвижимость организации
(КонсультантПлюс, 2026)созданный для перепродажи объект (жилое помещение, жилое строение, МКД, гараж), в отношении которого сведения внесены в ЕГРН и установлена кадастровая стоимость, облагается налогом исходя из этой стоимости, даже если объекты не предназначены для использования налогоплательщиком (застройщиком) в его собственной деятельности. При этом вид разрешенного использования земельного участка значения не имеет (п. 16 Тематического обзора ВС РФ N 4/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 29.04.2026 N 6А/2026)).
(КонсультантПлюс, 2026)созданный для перепродажи объект (жилое помещение, жилое строение, МКД, гараж), в отношении которого сведения внесены в ЕГРН и установлена кадастровая стоимость, облагается налогом исходя из этой стоимости, даже если объекты не предназначены для использования налогоплательщиком (застройщиком) в его собственной деятельности. При этом вид разрешенного использования земельного участка значения не имеет (п. 16 Тематического обзора ВС РФ N 4/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 29.04.2026 N 6А/2026)).
Вопрос: Об НДФЛ при получении жилого помещения в собственность в результате приватизации и его последующей продаже.
(Письмо Минфина России от 27.12.2024 N 03-04-05/132410)Вопрос: Об НДФЛ при получении жилого помещения в собственность в результате приватизации и его последующей продаже.
(Письмо Минфина России от 27.12.2024 N 03-04-05/132410)Вопрос: Об НДФЛ при получении жилого помещения в собственность в результате приватизации и его последующей продаже.
Статья: Способы защиты жилищных прав. Астрент как один из способов
(Казьмина А.Н.)
("Юстиция", 2023, N 2)Непосредственно способам защиты жилищных прав посвящена ст. 11 Жилищного кодекса РФ [2] (далее - ЖК РФ). Статья находится в самом начале Кодекса, чем подчеркивается ее важность со стороны законодателя. Перечень путей защиты не является исчерпывающим (ч. 3 ст. 11 ЖК РФ). Таким образом, к способам защиты жилищных прав ЖК относит: признание жилищного права, восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, признание судом недействующего полностью или в части нормативного правового акта, неприменение судом нормативного правового акта и прекращение или изменение жилищного правоотношения (например: выселение по судебному решению жильца из принадлежащего ему на праве собственности жилья с последующей продажей этого жилого помещения).
(Казьмина А.Н.)
("Юстиция", 2023, N 2)Непосредственно способам защиты жилищных прав посвящена ст. 11 Жилищного кодекса РФ [2] (далее - ЖК РФ). Статья находится в самом начале Кодекса, чем подчеркивается ее важность со стороны законодателя. Перечень путей защиты не является исчерпывающим (ч. 3 ст. 11 ЖК РФ). Таким образом, к способам защиты жилищных прав ЖК относит: признание жилищного права, восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, признание судом недействующего полностью или в части нормативного правового акта, неприменение судом нормативного правового акта и прекращение или изменение жилищного правоотношения (например: выселение по судебному решению жильца из принадлежащего ему на праве собственности жилья с последующей продажей этого жилого помещения).
Статья: Трансакционные издержки и признание за участниками долевого строительства права собственности на объект незавершенного строительства
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Ранее в ходе рассмотрения примера N 1 мы пришли к выводу о том, что при завершении строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства создание организации, объединяющей и профессионально управляющей застройкой участка, в сочетании с привлечением ТЗ позволит уменьшить размер трансакционных издержек, связанных с завершением строительства и приобретением права собственности и вызванных множественностью непрофессиональных соарендаторов. При этом все равно трансакционные издержки будут выше, чем в случае привлечения для завершения строительства профессиональной организации, получившей право на объект незавершенного строительства в результате торгов. Во втором примере, когда право на достройку получила компания "Флагман", трансакционные издержки также меньше за счет прозрачности способа привлечения финансирования для завершения строительства и последующей продажи квартир или выкупа долей у участников долевого строительства, существующих на момент получения профессиональным застройщиком права на завершение строительства, чем вариант согласования соответствующих расходов между сособственниками - участниками долевого строительства, чье право собственности на объект незавершенного строительства было признано судом.
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Ранее в ходе рассмотрения примера N 1 мы пришли к выводу о том, что при завершении строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства создание организации, объединяющей и профессионально управляющей застройкой участка, в сочетании с привлечением ТЗ позволит уменьшить размер трансакционных издержек, связанных с завершением строительства и приобретением права собственности и вызванных множественностью непрофессиональных соарендаторов. При этом все равно трансакционные издержки будут выше, чем в случае привлечения для завершения строительства профессиональной организации, получившей право на объект незавершенного строительства в результате торгов. Во втором примере, когда право на достройку получила компания "Флагман", трансакционные издержки также меньше за счет прозрачности способа привлечения финансирования для завершения строительства и последующей продажи квартир или выкупа долей у участников долевого строительства, существующих на момент получения профессиональным застройщиком права на завершение строительства, чем вариант согласования соответствующих расходов между сособственниками - участниками долевого строительства, чье право собственности на объект незавершенного строительства было признано судом.