Купля-продажа не собственником
Подборка наиболее важных документов по запросу Купля-продажа не собственником (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Какие риски возможны при продаже (покупке) недвижимости через комиссионера
(КонсультантПлюс, 2026)Между тем, согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ комиссионер совершает сделки от своего имени. Поэтому именно комиссионер, а не собственник недвижимости будет выступать при заключении договора купли-продажи в качестве продавца недвижимости. При этом собственником недвижимости, реализуемой комиссионером, согласно п. 1 ст. 996 ГК РФ остается комитент. А значит, в такой ситуации покупатель не сможет убедиться в полномочиях продавца (комиссионера) на заключение договора купли-продажи, руководствуясь только данными ЕГРН, поскольку в данном реестре в качестве собственника объекта недвижимости будет указан не комиссионер, а лицо, поручившее ему продажу своей недвижимости (то есть комитент). Представляется, что покупателю в этом случае будет недостаточно выписки из ЕГРН и потребуется запросить договор комиссии, в рамках которого действует комиссионер, чтобы убедиться в его полномочиях.
(КонсультантПлюс, 2026)Между тем, согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ комиссионер совершает сделки от своего имени. Поэтому именно комиссионер, а не собственник недвижимости будет выступать при заключении договора купли-продажи в качестве продавца недвижимости. При этом собственником недвижимости, реализуемой комиссионером, согласно п. 1 ст. 996 ГК РФ остается комитент. А значит, в такой ситуации покупатель не сможет убедиться в полномочиях продавца (комиссионера) на заключение договора купли-продажи, руководствуясь только данными ЕГРН, поскольку в данном реестре в качестве собственника объекта недвижимости будет указан не комиссионер, а лицо, поручившее ему продажу своей недвижимости (то есть комитент). Представляется, что покупателю в этом случае будет недостаточно выписки из ЕГРН и потребуется запросить договор комиссии, в рамках которого действует комиссионер, чтобы убедиться в его полномочиях.
Готовое решение: Что рекомендуется проверить покупателю перед покупкой земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: в момент заключения договора продавец может и не быть собственником недвижимости. В таком случае это будет договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455, п. 5 ст. 454 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Учитывайте его особенности.
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: в момент заключения договора продавец может и не быть собственником недвижимости. В таком случае это будет договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455, п. 5 ст. 454 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Учитывайте его особенности.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 39.2 "Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков" ЗК РФ"Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 167, 168, 250, 552 ГК РФ, ст. 35, 39.1, 39.2 ЗК РФ, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, установив, что на момент совершения спорного договора купли-продажи ни истец, ни продавцы имущества не являлись собственниками земельного участка, расположенного под домом, в отсутствие доказательств нарушения прав истца со стороны ответчиков, не являющегося собственником земельного участка."
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 400 "Налогоплательщики" главы 32 "Налог на имущество физических лиц" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган взыскал с предпринимателя задолженность по налогу на имущество за 2021 год в отношении 14 объектов недвижимости, которые формально числились за ним по данным ЕГРН, несмотря на решение суда о признании сделки купли-продажи этих объектов ничтожной. Предприниматель оспаривал решение налогового органа, утверждая, что фактически не является собственником имущества, а право собственности должно быть зарегистрировано за другим лицом. Суд признал доначисление налога обоснованным, указав, что до момента внесения изменений в ЕГРН предприниматель остается плательщиком налога, а факт ничтожности сделки сам по себе не прекращает налоговые обязательства.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган взыскал с предпринимателя задолженность по налогу на имущество за 2021 год в отношении 14 объектов недвижимости, которые формально числились за ним по данным ЕГРН, несмотря на решение суда о признании сделки купли-продажи этих объектов ничтожной. Предприниматель оспаривал решение налогового органа, утверждая, что фактически не является собственником имущества, а право собственности должно быть зарегистрировано за другим лицом. Суд признал доначисление налога обоснованным, указав, что до момента внесения изменений в ЕГРН предприниматель остается плательщиком налога, а факт ничтожности сделки сам по себе не прекращает налоговые обязательства.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
(ред. от 10.06.2026)2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, то он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, то он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).
Статья: Продавец - банкрот. Вашу квартиру могут отобрать через 3 года после покупки
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Несмотря на проверку будущей сделки купли-продажи квартиры не только будущими собственниками, но и сотрудниками финансовых организаций, признание продавца банкротом спустя некоторое время может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Рассмотрим несколько вариантов, когда сделки купли-продажи недвижимости могут быть оспорены при признании продавца банкротом и возможные варианты развития событий.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Несмотря на проверку будущей сделки купли-продажи квартиры не только будущими собственниками, но и сотрудниками финансовых организаций, признание продавца банкротом спустя некоторое время может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Рассмотрим несколько вариантов, когда сделки купли-продажи недвижимости могут быть оспорены при признании продавца банкротом и возможные варианты развития событий.
Статья: Лизингополучатель как фикция покупателя по договору лизинга в российском праве
(Степин М.Г.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Ограничение судом прав лизингополучателя как покупателя не имеет оснований. Хотя Верховный Суд и указывает на то, что "лизинговые платежи не могут быть взысканы в качестве убытков с продавца по смыслу статей 15, 393 ГК РФ в связи с отсутствием причинно-следственной связи. На продавца не могут быть переложены риски несения неблагоприятных последствий, связанных с использованием лизингополучателем привлеченных денежных средств для целей приобретения товара и необходимостью уплаты лизингополучателем вознаграждения за предоставленное лизингодателем кредитование, поскольку его уплата не является обычным последствием допущенного продавцом нарушения" <18>. Представляется, что следует различать конструкцию обычного договора купли-продажи и обязательного договора купли-продажи в рамках исполнения лизинговых обязательств. В рамках исполнения договора купли-продажи товар (предмет лизинга) передается не собственнику (покупателю), а лизингополучателю (фиктивному покупателю), из этого следует исполнение определенных обязанностей продавцом лизингополучателю - солидарному кредитору, указанных в законе или в договоре. Следовательно, продавец, надлежаще уведомленный о передаче предмета лизинга лизингополучателю, в соответствии со статьей 667 ГК РФ принимает на себя связанные с этим риски, в том числе риски, которые связаны с гарантийным обслуживанием, ремонтом и т.п. В связи с этим сложно согласиться с приведенной позицией суда, согласно которой продавец предмета лизинга не несет ответственность за убытки, которые лизингополучатель пытается взыскать с продавца в сумме лизинговых платежей. Право взыскивать убытки лизингополучателем как фиктивным покупателем с продавца должно сохраняться ввиду следующего.
(Степин М.Г.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Ограничение судом прав лизингополучателя как покупателя не имеет оснований. Хотя Верховный Суд и указывает на то, что "лизинговые платежи не могут быть взысканы в качестве убытков с продавца по смыслу статей 15, 393 ГК РФ в связи с отсутствием причинно-следственной связи. На продавца не могут быть переложены риски несения неблагоприятных последствий, связанных с использованием лизингополучателем привлеченных денежных средств для целей приобретения товара и необходимостью уплаты лизингополучателем вознаграждения за предоставленное лизингодателем кредитование, поскольку его уплата не является обычным последствием допущенного продавцом нарушения" <18>. Представляется, что следует различать конструкцию обычного договора купли-продажи и обязательного договора купли-продажи в рамках исполнения лизинговых обязательств. В рамках исполнения договора купли-продажи товар (предмет лизинга) передается не собственнику (покупателю), а лизингополучателю (фиктивному покупателю), из этого следует исполнение определенных обязанностей продавцом лизингополучателю - солидарному кредитору, указанных в законе или в договоре. Следовательно, продавец, надлежаще уведомленный о передаче предмета лизинга лизингополучателю, в соответствии со статьей 667 ГК РФ принимает на себя связанные с этим риски, в том числе риски, которые связаны с гарантийным обслуживанием, ремонтом и т.п. В связи с этим сложно согласиться с приведенной позицией суда, согласно которой продавец предмета лизинга не несет ответственность за убытки, которые лизингополучатель пытается взыскать с продавца в сумме лизинговых платежей. Право взыскивать убытки лизингополучателем как фиктивным покупателем с продавца должно сохраняться ввиду следующего.
"Негативные иски о признании в российской судебной практике: учебное пособие"
(Болдырев В.А.)
("Юрист", 2025)Тем не менее практика признания договоров, подписанных неустановленными лицами от имени собственников, действительно существует. Более того, требования о признании договоров незаключенными удовлетворяются и тогда, когда имеется очевидная необходимость заявления виндикационного иска. В акте суда апелляционной инстанции, имеющем прямое указание на выполнение в договоре купли-продажи транспортного средства другим лицом, а не собственником, находим парадоксальные рассуждения: "Поскольку, как установлено судом, между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, он считается незаключенным, в связи с чем к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Такой договор не может быть признан недействительным, он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически, поскольку стороны не достигли какого-либо соглашения, следовательно, в данном случае не подлежат применению последствия недействительности сделки" <23>. Из судебного акта при этом следует, что транспортное средство находилось у "покупателя", и невладеющий собственник остался недоволен вынесенным решением суда первой инстанции, поскольку им лишь констатировалась незаключенность договора, но не то, что автомобиль следовало возвратить.
(Болдырев В.А.)
("Юрист", 2025)Тем не менее практика признания договоров, подписанных неустановленными лицами от имени собственников, действительно существует. Более того, требования о признании договоров незаключенными удовлетворяются и тогда, когда имеется очевидная необходимость заявления виндикационного иска. В акте суда апелляционной инстанции, имеющем прямое указание на выполнение в договоре купли-продажи транспортного средства другим лицом, а не собственником, находим парадоксальные рассуждения: "Поскольку, как установлено судом, между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, он считается незаключенным, в связи с чем к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Такой договор не может быть признан недействительным, он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически, поскольку стороны не достигли какого-либо соглашения, следовательно, в данном случае не подлежат применению последствия недействительности сделки" <23>. Из судебного акта при этом следует, что транспортное средство находилось у "покупателя", и невладеющий собственник остался недоволен вынесенным решением суда первой инстанции, поскольку им лишь констатировалась незаключенность договора, но не то, что автомобиль следовало возвратить.
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Исковое заявление о признании недействительным договора
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Исковое заявление о признании недействительным договора
Путеводитель по судебной практике. Купля-продажа. Общие положения13. Последствия передачи товара продавцом, не являющимся его собственником
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 8)Таким образом, заключение договора купли-продажи не самим собственником, а его представителем по доверенности не меняет субъектный состав сторон договора: продавцом в рассматриваемой ситуации все равно будет являться "зарегистрированный собственник" - физическое лицо.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 8)Таким образом, заключение договора купли-продажи не самим собственником, а его представителем по доверенности не меняет субъектный состав сторон договора: продавцом в рассматриваемой ситуации все равно будет являться "зарегистрированный собственник" - физическое лицо.