Как учитывать расходы при продаже недвижимости усн
Подборка наиболее важных документов по запросу Как учитывать расходы при продаже недвижимости усн (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.16 "Порядок определения расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.16 "Порядок определения расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество продало принадлежащее ему недвижимое имущество взаимозависимым лицам по заниженной цене в целях сохранения права на применение УСН. В течение непродолжительного времени это же имущество было продано взаимозависимыми лицами стороннему покупателю по цене, в 14 раз превышающей цену покупки. Налоговый орган доначислил НДС и налог на прибыль. Общество оспорило доначисление, сославшись на необходимость учета при определении фактического размера налоговых обязательств общества расходов на приобретение спорного недвижимого имущества и по его остаточной стоимости. Суд отклонил довод общества как основанный на ошибочном толковании положений подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Суд признал правомерным доначисление НДС и налога на прибыль, приняв во внимание реализацию имущества по заниженной стоимости и осуществление расчетов по сделке с обществом только после получения взаимозависимыми лицами оплаты от независимого покупателя, принятие решения о ликвидации общества после завершения расчетов по сделкам.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество продало принадлежащее ему недвижимое имущество взаимозависимым лицам по заниженной цене в целях сохранения права на применение УСН. В течение непродолжительного времени это же имущество было продано взаимозависимыми лицами стороннему покупателю по цене, в 14 раз превышающей цену покупки. Налоговый орган доначислил НДС и налог на прибыль. Общество оспорило доначисление, сославшись на необходимость учета при определении фактического размера налоговых обязательств общества расходов на приобретение спорного недвижимого имущества и по его остаточной стоимости. Суд отклонил довод общества как основанный на ошибочном толковании положений подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Суд признал правомерным доначисление НДС и налога на прибыль, приняв во внимание реализацию имущества по заниженной стоимости и осуществление расчетов по сделке с обществом только после получения взаимозависимыми лицами оплаты от независимого покупателя, принятие решения о ликвидации общества после завершения расчетов по сделкам.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Какие вопросы задают компании и ИП при смене УСН-объекта
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)Как учесть расходы при продаже недвижимости,
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)Как учесть расходы при продаже недвижимости,
Готовое решение: Как на УСН учесть продажу имущества и имущественных прав
(КонсультантПлюс, 2026)Если недвижимость продает ИП, то учитывать на УСН доходы и расходы по ней нужно, только если он использовал ее в своей предпринимательской деятельности и продажа недвижимости (в частности, земельных участков) является видом его деятельности (Письма Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 09.09.2020 N 03-11-11/79032, от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 14.09.2018 N 03-11-11/65826). По таким доходам ИП не вправе применять льготы (вычет, освобождение) по НДФЛ.
(КонсультантПлюс, 2026)Если недвижимость продает ИП, то учитывать на УСН доходы и расходы по ней нужно, только если он использовал ее в своей предпринимательской деятельности и продажа недвижимости (в частности, земельных участков) является видом его деятельности (Письма Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 09.09.2020 N 03-11-11/79032, от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 14.09.2018 N 03-11-11/65826). По таким доходам ИП не вправе применять льготы (вычет, освобождение) по НДФЛ.
Нормативные акты
"Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)Принимая во внимание, что последующая уступка прав дольщика производилась налогоплательщиком до получения в свою собственность оконченных строительством объектов недвижимости, спорные расходы также не могли быть учтены налогоплательщиком на основании подпункта 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса в качестве затрат на оплату стоимости товаров, предназначенных для продажи.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)Принимая во внимание, что последующая уступка прав дольщика производилась налогоплательщиком до получения в свою собственность оконченных строительством объектов недвижимости, спорные расходы также не могли быть учтены налогоплательщиком на основании подпункта 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса в качестве затрат на оплату стоимости товаров, предназначенных для продажи.
"Перечень частых нарушений обязательных требований по валютному контролю", "Перечень нарушений обязательных требований по контролю за соблюдением законодательства Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники", "Перечень частых нарушений обязательных требований по налоговому контролю"ст. 346.15, 346.17, 346.18, 346.20 НК РФ
Готовое решение: Как облагается продажа имущества у ИП на ОСНО
(КонсультантПлюс, 2026)К доходам от продажи жилья вы можете применить имущественный вычет. Если расходы на его приобретение вы учитывали в составе профессионального вычета или расходов по УСН (ЕСХН), то сумма имущественного вычета будет равна разнице между расходами на его приобретение и величиной учтенных расходов. Если расходы на приобретение жилья вы не учитывали, то имущественный вычет можно заявить в сумме фактически понесенных, документально подтвержденных затрат на его покупку (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)К доходам от продажи жилья вы можете применить имущественный вычет. Если расходы на его приобретение вы учитывали в составе профессионального вычета или расходов по УСН (ЕСХН), то сумма имущественного вычета будет равна разнице между расходами на его приобретение и величиной учтенных расходов. Если расходы на приобретение жилья вы не учитывали, то имущественный вычет можно заявить в сумме фактически понесенных, документально подтвержденных затрат на его покупку (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2023 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)(-) 8. По мнению ИФНС, налогоплательщик наделил выделенное юридическое лицо объектами недвижимости в целях уклонения от уплаты налогов при реализации этого имущества.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)(-) 8. По мнению ИФНС, налогоплательщик наделил выделенное юридическое лицо объектами недвижимости в целях уклонения от уплаты налогов при реализации этого имущества.
Статья: Доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости: личный или предпринимательский?
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)<2> Отражал в книге учета доходов и расходов этот доход, учитывал "расходную" часть в целях налогообложения, отражал доход от аренды в декларации по УСН, платил с дохода от аренды налог, исчисляемый при применении "упрощенки".
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)<2> Отражал в книге учета доходов и расходов этот доход, учитывал "расходную" часть в целях налогообложения, отражал доход от аренды в декларации по УСН, платил с дохода от аренды налог, исчисляемый при применении "упрощенки".
"Упрощенка: доходы минус расходы"
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, после передачи права собственности на данный объект недвижимости покупателю независимо от того, заплатил покупатель за этот объект недвижимости или нет (Письмо Минфина России от 03.11.2011 N 03-11-06/2/153).
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, после передачи права собственности на данный объект недвижимости покупателю независимо от того, заплатил покупатель за этот объект недвижимости или нет (Письмо Минфина России от 03.11.2011 N 03-11-06/2/153).
Готовое решение: Какие налоги исчисляет и уплачивает организация при продаже здания
(КонсультантПлюс, 2025)В доходах по УСН учтите поступления от сделки так же, как от продажи любой другой недвижимости - на дату оплаты (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)В доходах по УСН учтите поступления от сделки так же, как от продажи любой другой недвижимости - на дату оплаты (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Статья: Новости от 07.02.2025
("Главная книга", 2025, N 4)Как известно, в закрытый перечень расходов, которые разрешено учитывать при УСН, входят в том числе арендные платежи за арендуемое имущество. Минфин уточнил: НК не содержит запрета на учет в УСН-расходах затрат на аренду нежилого помещения, находящегося за границей.
("Главная книга", 2025, N 4)Как известно, в закрытый перечень расходов, которые разрешено учитывать при УСН, входят в том числе арендные платежи за арендуемое имущество. Минфин уточнил: НК не содержит запрета на учет в УСН-расходах затрат на аренду нежилого помещения, находящегося за границей.
Вопрос: Организация на УСН "доходы минус расходы" приобрела для перепродажи недвижимость, которая требует дорогостоящего ремонта и (или) реконструкции. Организация учитывает недвижимость как товар. В каком порядке и в какой момент в целях налогообложения можно учесть затраты на ремонт в составе расходов?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2023)Вопрос: Организация на УСН "доходы минус расходы" приобрела для перепродажи недвижимость, которая требует дорогостоящего ремонта и (или) реконструкции. Организация учитывает недвижимость как товар. В каком порядке и в какой момент в целях налогообложения можно учесть затраты на ремонт в составе расходов?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2023)Вопрос: Организация на УСН "доходы минус расходы" приобрела для перепродажи недвижимость, которая требует дорогостоящего ремонта и (или) реконструкции. Организация учитывает недвижимость как товар. В каком порядке и в какой момент в целях налогообложения можно учесть затраты на ремонт в составе расходов?
Статья: Налоговые схемы в сдаче в аренду помещений - как ФНС пытается повысить сбор налогов? Анализ судов и споров
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Индивидуальный предприниматель являлся плательщиком УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов".
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Индивидуальный предприниматель являлся плательщиком УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов".
Готовое решение: Как ИП уплачивает НДФЛ и сдает отчетность до 31 декабря 2024 г. (включительно)
(КонсультантПлюс, 2024)Однако при продаже отдельных видов недвижимости (в частности, жилых домов и квартир) можно получить вычет, если ИП учитывал затраты, связанные с приобретением имущества, в составе профессиональных вычетов или в составе расходов, работая на ЕСХН или УСН. Вычет предоставляется в размере расходов на приобретение такого имущества в той их части, которая не учтена при работе на ЕСХН, УСН или в составе профессиональных вычетов. Необходимо представить в инспекцию документы, подтверждающие расчет суммы этого вычета (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
(КонсультантПлюс, 2024)Однако при продаже отдельных видов недвижимости (в частности, жилых домов и квартир) можно получить вычет, если ИП учитывал затраты, связанные с приобретением имущества, в составе профессиональных вычетов или в составе расходов, работая на ЕСХН или УСН. Вычет предоставляется в размере расходов на приобретение такого имущества в той их части, которая не учтена при работе на ЕСХН, УСН или в составе профессиональных вычетов. Необходимо представить в инспекцию документы, подтверждающие расчет суммы этого вычета (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Статья: ИП на ПСН: новые проблемные ситуации
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 19)Когда-то ФНС дала по этому вопросу разъяснения для ИП, который купил недвижимость на "доходной" упрощенке, а продал после перехода на ОСН. Налоговики сказали буквально следующее: поскольку ИП не учитывал какие-либо расходы для целей налогообложения, в состав профвычета он может включить всю сумму документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, в том числе входной НДС <15>. Полагаем, что такой подход применим и при продаже "патентного" ОС бизнесменом, совмещающим ОСН и ПСН. Это подтверждается судебными решениями по налоговым спорам, где речь шла о продаже "вмененных" основных средств предпринимателями, совмещавшими ОСН и ЕНВД <16>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 19)Когда-то ФНС дала по этому вопросу разъяснения для ИП, который купил недвижимость на "доходной" упрощенке, а продал после перехода на ОСН. Налоговики сказали буквально следующее: поскольку ИП не учитывал какие-либо расходы для целей налогообложения, в состав профвычета он может включить всю сумму документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, в том числе входной НДС <15>. Полагаем, что такой подход применим и при продаже "патентного" ОС бизнесменом, совмещающим ОСН и ПСН. Это подтверждается судебными решениями по налоговым спорам, где речь шла о продаже "вмененных" основных средств предпринимателями, совмещавшими ОСН и ЕНВД <16>.