Исключительное право на приобретение земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Исключительное право на приобретение земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Продажа государственного (муниципального) земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)...Буквальное содержание пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ указывает на то, что исключительное право приобретения земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.
(КонсультантПлюс, 2025)...Буквальное содержание пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ указывает на то, что исключительное право приобретения земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 11.2 "Образование земельных участков" ЗК РФ"Несоблюдение требований ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ о согласии землепользователя на раздел земельного участка само по себе свидетельствует о нарушении его прав и законных интересов, принимая во внимание исключительное право приобретения земельного участка."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости6.1. Обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка по договору купли-продажи
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022)В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022)В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Готовое решение: Как выкупить государственный или муниципальный земельный участок под зданием или сооружением
(КонсультантПлюс, 2025)Земельный участок, который находится в публичной собственности и на котором расположено здание нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников такого объекта недвижимости (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020)). Логика суда строится в том числе на аргументе, что приобретение одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приобретение данного земельного участка. Полагаем, что данная позиция применима и к ситуации, когда помещения в одном здании принадлежат разным лицам, поскольку выкуп всего участка одним собственником помещения лишает собственников других помещений права на выкуп, а отказ от такого права законом не предусмотрен.
(КонсультантПлюс, 2025)Земельный участок, который находится в публичной собственности и на котором расположено здание нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников такого объекта недвижимости (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020)). Логика суда строится в том числе на аргументе, что приобретение одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приобретение данного земельного участка. Полагаем, что данная позиция применима и к ситуации, когда помещения в одном здании принадлежат разным лицам, поскольку выкуп всего участка одним собственником помещения лишает собственников других помещений права на выкуп, а отказ от такого права законом не предусмотрен.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за ноябрь 2023 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)Реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)Реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.
Статья: История формирования практики "фактического резервирования" земельных участков
(Южаков Ю.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)Так, в одном из дел <20> суд высказал следующую позицию: "В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, что спорный земельный участок был изъят или зарезервирован для муниципальных нужд. Также отсутствуют доказательства о проведении работ, связанных с реализацией генерального плана города Брянска в части спорной территории. Кроме того, в материалах дела представлены сведения о том, что проект планировки расширения улицы Белорусской до настоящего времени не разрабатывался и не утверждался. При таких обстоятельствах сами по себе положения генерального плана не свидетельствуют о его реализации и не могут в связи с этим являться непреодолимым правовым препятствием для реализации собственником объекта недвижимого имущества исключительного права на приобретение земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации" (здесь и далее в цитатах курсивным шрифтом выделено мной. - Ю.Ю.). Очевидно, что такое Определение не соответствует буквальному содержанию пункта 17 статьи 39.16 ЗК РФ и суд толкует эту норму contra legem, ссылаясь в том числе на правовую сущность документации по планировке территорий и баланс частных и публичных интересов. По всей видимости, приведенное Определение является отнюдь не единичным, это устоявшаяся практика судов Центрального арбитражного округа.
(Южаков Ю.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)Так, в одном из дел <20> суд высказал следующую позицию: "В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, что спорный земельный участок был изъят или зарезервирован для муниципальных нужд. Также отсутствуют доказательства о проведении работ, связанных с реализацией генерального плана города Брянска в части спорной территории. Кроме того, в материалах дела представлены сведения о том, что проект планировки расширения улицы Белорусской до настоящего времени не разрабатывался и не утверждался. При таких обстоятельствах сами по себе положения генерального плана не свидетельствуют о его реализации и не могут в связи с этим являться непреодолимым правовым препятствием для реализации собственником объекта недвижимого имущества исключительного права на приобретение земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации" (здесь и далее в цитатах курсивным шрифтом выделено мной. - Ю.Ю.). Очевидно, что такое Определение не соответствует буквальному содержанию пункта 17 статьи 39.16 ЗК РФ и суд толкует эту норму contra legem, ссылаясь в том числе на правовую сущность документации по планировке территорий и баланс частных и публичных интересов. По всей видимости, приведенное Определение является отнюдь не единичным, это устоявшаяся практика судов Центрального арбитражного округа.
Статья: Парето-эффективность залога и экспансия частного права: новая концепция залога в свете теории абстрактных вещных прав
(Шевелев А.Ю., Шевелев Г.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)<15> Отечественное законодательство вряд ли может похвастаться наличием подобного вещного права. Статья 39.20 ЗК РФ предусматривает исключительное право приобретения чужого земельного участка, однако доводов в пользу вещности этого права весьма мало. В скудной судебной практике суды расходятся в решении вопроса о характеристике данного права. В одном решении было признано, что оно не создает "титула (вещного или обязательственного) на земельный участок" (Постановление Пятнадцатого ААС от 17.10.2019 N 15АП-9842/2019), тогда как в другом объяснялось, что собственник помещений на чужом земельном участке в силу своего права собственности на помещения имеет вещное право, позволяющее одному лишь ему приобретать в собственность земельный участок (Постановление АС Уральского округа от 08.06.2020 N Ф09-2047/20).
(Шевелев А.Ю., Шевелев Г.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)<15> Отечественное законодательство вряд ли может похвастаться наличием подобного вещного права. Статья 39.20 ЗК РФ предусматривает исключительное право приобретения чужого земельного участка, однако доводов в пользу вещности этого права весьма мало. В скудной судебной практике суды расходятся в решении вопроса о характеристике данного права. В одном решении было признано, что оно не создает "титула (вещного или обязательственного) на земельный участок" (Постановление Пятнадцатого ААС от 17.10.2019 N 15АП-9842/2019), тогда как в другом объяснялось, что собственник помещений на чужом земельном участке в силу своего права собственности на помещения имеет вещное право, позволяющее одному лишь ему приобретать в собственность земельный участок (Постановление АС Уральского округа от 08.06.2020 N Ф09-2047/20).
Статья: Некоторые вопросы рассмотрения судами споров о выкупе (приватизации) арендуемых земельных участков из государственных и муниципальных земель
(Ефимов А.Ф., Николаев М.Н.)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)В Кассационном определении Судебная коллегия указала, что в силу закона исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ). Наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих истцу О., не предполагает его права на приобретение в собственность данного земельного участка без проведения торгов. Такое право собственник указанных объектов приобретает только по завершении строительства и после сдачи этих объектов в эксплуатацию, а потому оснований к отмене решения Анапского городского суда об отказе в иске не имелось.
(Ефимов А.Ф., Николаев М.Н.)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)В Кассационном определении Судебная коллегия указала, что в силу закона исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ). Наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих истцу О., не предполагает его права на приобретение в собственность данного земельного участка без проведения торгов. Такое право собственник указанных объектов приобретает только по завершении строительства и после сдачи этих объектов в эксплуатацию, а потому оснований к отмене решения Анапского городского суда об отказе в иске не имелось.
Статья: Опыт применения интерактивных методов обучения по предмету "Земельное право" в форме деловой игры
(Багаутдинова С.Р.)
("Экологическое право", 2021, N 6)Ключевые слова: интерактивные занятия, деловая игра, предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, исключительное право на приобретение земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, методика преподавания права.
(Багаутдинова С.Р.)
("Экологическое право", 2021, N 6)Ключевые слова: интерактивные занятия, деловая игра, предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, исключительное право на приобретение земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, методика преподавания права.
Статья: Спор о понуждении к заключению договора (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд обязал ответчика заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, так как его обязанность заключить договор предусмотрена ст. 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.05.2023 по делу N 33-21149/2023 (УИД 77RS0007-02-2021-018088-23)).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд обязал ответчика заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, так как его обязанность заключить договор предусмотрена ст. 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.05.2023 по делу N 33-21149/2023 (УИД 77RS0007-02-2021-018088-23)).
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Общество основывало свои требования на том, что согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Общество основывало свои требования на том, что согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Наконец, следует иметь в виду, что даже предусмотренное п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ "исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду" граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности (в том числе построенных во время их аренды), во-первых, может быть реализовано ими лишь в зависимости от усмотрения публичных собственников и, во-вторых, повлечь значительные дополнительные расходы для приобретателей, что было бы исключено при наличии у них права застройки или иного ограниченного вещного права на земельный участок <128>. Поэтому традиционное разграничение вещных и обязательственных прав сохраняет не только юридическое, но и экономическое значение.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Наконец, следует иметь в виду, что даже предусмотренное п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ "исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду" граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности (в том числе построенных во время их аренды), во-первых, может быть реализовано ими лишь в зависимости от усмотрения публичных собственников и, во-вторых, повлечь значительные дополнительные расходы для приобретателей, что было бы исключено при наличии у них права застройки или иного ограниченного вещного права на земельный участок <128>. Поэтому традиционное разграничение вещных и обязательственных прав сохраняет не только юридическое, но и экономическое значение.