Ипотека при расторжении договора купли-продажи
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека при расторжении договора купли-продажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор купли-продажи с оплатой в кредит (с отсрочкой, в рассрочку)
(КонсультантПлюс, 2025)...суд пришел к выводу о том, что спорным договором не предусмотрена продажа товара в кредит. Отдельный договор залога между сторонами спора не заключался. В договоре... не согласовано условие о том, что до момента полной оплаты покупателем товар находится в залоге у продавца. С учетом установленных обстоятельств исполнение обязательства по спорному договору не было обеспечено залогом..."
(КонсультантПлюс, 2025)...суд пришел к выводу о том, что спорным договором не предусмотрена продажа товара в кредит. Отдельный договор залога между сторонами спора не заключался. В договоре... не согласовано условие о том, что до момента полной оплаты покупателем товар находится в залоге у продавца. С учетом установленных обстоятельств исполнение обязательства по спорному договору не было обеспечено залогом..."
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.08.2023 N 33-14919/2023
Категория спора: Кредит.
Требования заимодавца: 1) О взыскании основного долга по кредитному договору; 2) О взыскании процентов за пользование кредитом; 3) О взыскании неустойки, комиссии; 4) О расторжении договора; 5) Об обращении взыскания на заложенное имущество.
Обстоятельства: Заемщиком не погашена задолженность по кредитному договору, исполнение обязательств по которому обеспечено залогом квартиры, при этом имущество, являющееся предметом ипотеки, было изъято у заемщика (залогодателя) в порядке виндикации, что свидетельствует о прекращении залога.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено; 4) Удовлетворено; 5) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов на уплату государственной пошлины - удовлетворено.Наличие регистрационной записи об ипотеке права на спорное недвижимое имущество, возникшего из договора купли-продажи, который расторгнут по решению суда вступившего в законную силу, не является препятствием для регистрации прекращения права, и не образует права истца требовать обращения взыскания по рассматриваемому кредитному договору, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части у суда первой инстанции не имелось.
Категория спора: Кредит.
Требования заимодавца: 1) О взыскании основного долга по кредитному договору; 2) О взыскании процентов за пользование кредитом; 3) О взыскании неустойки, комиссии; 4) О расторжении договора; 5) Об обращении взыскания на заложенное имущество.
Обстоятельства: Заемщиком не погашена задолженность по кредитному договору, исполнение обязательств по которому обеспечено залогом квартиры, при этом имущество, являющееся предметом ипотеки, было изъято у заемщика (залогодателя) в порядке виндикации, что свидетельствует о прекращении залога.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено; 4) Удовлетворено; 5) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов на уплату государственной пошлины - удовлетворено.Наличие регистрационной записи об ипотеке права на спорное недвижимое имущество, возникшего из договора купли-продажи, который расторгнут по решению суда вступившего в законную силу, не является препятствием для регистрации прекращения права, и не образует права истца требовать обращения взыскания по рассматриваемому кредитному договору, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части у суда первой инстанции не имелось.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спорные вопросы наследования жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского (семейного) капитала
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)И несмотря на то, что продавец мог уже исполнить обязанность по передаче жилого помещения, договор и права по нему, а также ипотека в силу закона уже могут пройти государственную регистрацию, но суды со ссылкой на ст. 451 ГК РФ расторгают договор купли-продажи, прекращают ипотеку, обязывая наследников покупателя к возврату жилого помещения <11>.
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)И несмотря на то, что продавец мог уже исполнить обязанность по передаче жилого помещения, договор и права по нему, а также ипотека в силу закона уже могут пройти государственную регистрацию, но суды со ссылкой на ст. 451 ГК РФ расторгают договор купли-продажи, прекращают ипотеку, обязывая наследников покупателя к возврату жилого помещения <11>.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения о купле-продаже.
Сохраняется ли залог товара, возникший в силу закона, при отказе продавца от исполнения договора купли-продажи с рассрочкой платежа
(КонсультантПлюс, 2025)Довод заявителя о том, что вывод судов о прекращении залога в связи с расторжением договора купли-продажи не соответствует положениям статей 352, 488 Гражданского кодекса, правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 21.05.1996 N 6278/95, поскольку законодатель связывает возможность прекращения залога не с моментом расторжения договора, а с моментом исполнения (прекращения) обеспеченного залогом обязательства, суд кассационной инстанции считает ошибочным, поскольку в данном случае залог возник в силу закона (пункт 5 статьи 288 Гражданского кодекса), а не договора о залоге (ипотеки). В случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса (абзац 4 пункта 65 постановления N 10/22).
Сохраняется ли залог товара, возникший в силу закона, при отказе продавца от исполнения договора купли-продажи с рассрочкой платежа
(КонсультантПлюс, 2025)Довод заявителя о том, что вывод судов о прекращении залога в связи с расторжением договора купли-продажи не соответствует положениям статей 352, 488 Гражданского кодекса, правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 21.05.1996 N 6278/95, поскольку законодатель связывает возможность прекращения залога не с моментом расторжения договора, а с моментом исполнения (прекращения) обеспеченного залогом обязательства, суд кассационной инстанции считает ошибочным, поскольку в данном случае залог возник в силу закона (пункт 5 статьи 288 Гражданского кодекса), а не договора о залоге (ипотеки). В случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса (абзац 4 пункта 65 постановления N 10/22).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение заочного решения суда от 2 июля 2014 г. по иску ипотечного агента к К., Ж. о расторжении договора займа, взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение заочного решения суда от 2 июля 2014 г. по иску ипотечного агента к К., Ж. о расторжении договора займа, взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- о прекращении обременения (ипотеки в силу закона);
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- о прекращении обременения (ипотеки в силу закона);
Статья: Возврат квартиры, непригодной для проживания. Что делать, если дом не достроен или сырой, холодный и т.д.
(Блинова Э.)
("Жилищное право", 2023, N 3)Гражданин А. приобрел квартиру у гражданина М. Позже А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи квартиры, так как, по его мнению, жилье оказалось ненадлежащего качества, и просил взыскать с продавца уплаченные деньги, а также возместить расходы, понесенные в связи с планировкой и ремонтом квартиры, проценты, уплаченные по ипотеке, стоимость страхования квартиры. Помимо этого, покупатель включил в иск требования о компенсации морального вреда и судебные расходы.
(Блинова Э.)
("Жилищное право", 2023, N 3)Гражданин А. приобрел квартиру у гражданина М. Позже А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи квартиры, так как, по его мнению, жилье оказалось ненадлежащего качества, и просил взыскать с продавца уплаченные деньги, а также возместить расходы, понесенные в связи с планировкой и ремонтом квартиры, проценты, уплаченные по ипотеке, стоимость страхования квартиры. Помимо этого, покупатель включил в иск требования о компенсации морального вреда и судебные расходы.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)25 апреля 2017 г. ЗАО "УК "ТФБ Капитал" в адрес ООО "Ипотека Траст" направило претензию (уведомление) N 0425/1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N ПИФ-Р-04/16 от 25.07.2016 в связи с невыполнением ответчиком обязательств по оплате. Ответчик данную претензию не получил в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции, и почтовая служба указанную корреспонденцию отправила обратно в адрес отправителя.
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)25 апреля 2017 г. ЗАО "УК "ТФБ Капитал" в адрес ООО "Ипотека Траст" направило претензию (уведомление) N 0425/1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N ПИФ-Р-04/16 от 25.07.2016 в связи с невыполнением ответчиком обязательств по оплате. Ответчик данную претензию не получил в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции, и почтовая служба указанную корреспонденцию отправила обратно в адрес отправителя.
Статья: Статус добросовестного залогодержателя недвижимой вещи в гражданском законодательстве Российской Федерации
(Пальцева Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 3)В нашем примере договор купли-продажи квартиры был расторгнут в судебном порядке, решение суда сторонами исполнено: продавец вернул покупателю деньги, а продавец покупателю - квартиру, но обремененную ипотекой (залогодержателем выступал банк). Суд кассационной инстанции <3> сохранил обременение, сославшись на п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", по которому сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса РФ). С учетом того что в решении суда давалась оценка отношениям, сложившимся до 1 июля 2014 г. (когда п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ действовал в прежней редакции), можно говорить о формировании в судебной практике позиции в защиту добросовестного залогодержателя. Сегодня эта позиция нашла свое закрепление в п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ.
(Пальцева Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 3)В нашем примере договор купли-продажи квартиры был расторгнут в судебном порядке, решение суда сторонами исполнено: продавец вернул покупателю деньги, а продавец покупателю - квартиру, но обремененную ипотекой (залогодержателем выступал банк). Суд кассационной инстанции <3> сохранил обременение, сославшись на п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", по которому сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса РФ). С учетом того что в решении суда давалась оценка отношениям, сложившимся до 1 июля 2014 г. (когда п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ действовал в прежней редакции), можно говорить о формировании в судебной практике позиции в защиту добросовестного залогодержателя. Сегодня эта позиция нашла свое закрепление в п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ.
Статья: Споры по цене жилья при большой просрочке ее оплаты
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Однако в этом случае нельзя говорить о том, что продавец отказывается от договора, а сделка купли-продажи расторгается. Нет. Все остается в силе. Просто негативные последствия наступают только для покупателя. Он лишается жилья, хотя сделка купли-продажи остается в силе. Выбытие купленных квадратных метров из владения покупателя происходит по иным основаниям и процедуре.
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Однако в этом случае нельзя говорить о том, что продавец отказывается от договора, а сделка купли-продажи расторгается. Нет. Все остается в силе. Просто негативные последствия наступают только для покупателя. Он лишается жилья, хотя сделка купли-продажи остается в силе. Выбытие купленных квадратных метров из владения покупателя происходит по иным основаниям и процедуре.
Готовое решение: Как юрлицу продать заложенное недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)недвижимость находится в залоге. Это служит дополнительным доказательством того, что покупатель знал о залоге и согласился принять обремененную недвижимость. Для этого, как правило, достаточно чтобы на момент сделки информация об ипотеке была внесена в ЕГРН. Но если покупатель докажет, что он не мог знать о залоге (например, в результате технической ошибки), а продавец его не уведомил о нем, он может потребовать уменьшить цену или расторгнуть договор купли-продажи (п. 1 ст. 460 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)недвижимость находится в залоге. Это служит дополнительным доказательством того, что покупатель знал о залоге и согласился принять обремененную недвижимость. Для этого, как правило, достаточно чтобы на момент сделки информация об ипотеке была внесена в ЕГРН. Но если покупатель докажет, что он не мог знать о залоге (например, в результате технической ошибки), а продавец его не уведомил о нем, он может потребовать уменьшить цену или расторгнуть договор купли-продажи (п. 1 ст. 460 ГК РФ);