ИП продает личную недвижимость
Подборка наиболее важных документов по запросу ИП продает личную недвижимость (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Уплата НДФЛ с доходов ИП на УСН
(КонсультантПлюс, 2026)В общем случае доход от продажи имущества не связан с предпринимательской деятельностью, если оно использовалось для личных, семейных, домашних, бытовых нужд. Например, если ИП продал свою квартиру, в которой проживал. Такой доход нельзя считать доходом от предпринимательской деятельности ИП на УСН. Он облагается НДФЛ в обычном порядке (Письмо Минфина России от 27.12.2023 N 03-04-05/126964).
(КонсультантПлюс, 2026)В общем случае доход от продажи имущества не связан с предпринимательской деятельностью, если оно использовалось для личных, семейных, домашних, бытовых нужд. Например, если ИП продал свою квартиру, в которой проживал. Такой доход нельзя считать доходом от предпринимательской деятельности ИП на УСН. Он облагается НДФЛ в обычном порядке (Письмо Минфина России от 27.12.2023 N 03-04-05/126964).
Вопрос: Об НДС при передаче коммерческого объекта недвижимости физлицом в личный фонд, который в дальнейшем будет сдавать его в аренду.
(Письмо Минфина России от 05.09.2025 N 03-07-14/86956)Соответственно, физические лица не признаются налогоплательщиками НДС при реализации (передаче) ими товаров (работ, услуг), имущественных прав в рамках непредпринимательской деятельности. В случае если товары (работы, услуги), имущественные права реализуются (передаются) физическими лицами в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой ими в качестве индивидуальных предпринимателей, то в указанном случае физические лица признаются налогоплательщиками НДС.
(Письмо Минфина России от 05.09.2025 N 03-07-14/86956)Соответственно, физические лица не признаются налогоплательщиками НДС при реализации (передаче) ими товаров (работ, услуг), имущественных прав в рамках непредпринимательской деятельности. В случае если товары (работы, услуги), имущественные права реализуются (передаются) физическими лицами в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой ими в качестве индивидуальных предпринимателей, то в указанном случае физические лица признаются налогоплательщиками НДС.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, доход от продажи недвижимого имущества получен им как физическим лицом, так как изначально имущество приобреталось для личных нужд. В связи с невозможностью продажи дома целиком он разделил его на ряд самостоятельных квартир, которые находились в собственности ИП длительное время и периодически использовались для личных целей. При этом патенты на использование в предпринимательской деятельности выдавались только на часть квартир.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, доход от продажи недвижимого имущества получен им как физическим лицом, так как изначально имущество приобреталось для личных нужд. В связи с невозможностью продажи дома целиком он разделил его на ряд самостоятельных квартир, которые находились в собственности ИП длительное время и периодически использовались для личных целей. При этом патенты на использование в предпринимательской деятельности выдавались только на часть квартир.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданский процесс: Подсудность дел о защите прав потребителей
(КонсультантПлюс, 2026)"...иск о признании условий агентского договора недействительными, расторжении договора и возврате уплаченного обоснован тем, что истица заключила договор купли-продажи будущего объекта недвижимости - нежилого помещения... с целью проживания там... с членами своей семьи в летнее время, для чего потребовались ремонт, отделка и обстановка данного помещения, и именно с этой целью она заключила агентский договор по предложению ответчика - индивидуального предпринимателя, в котором были определены такие условия, как заверение о том, что данный договор принципалом заключается не в личных, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью... все споры по договору разрешаются судом по месту нахождения данного нежилого помещения...
(КонсультантПлюс, 2026)"...иск о признании условий агентского договора недействительными, расторжении договора и возврате уплаченного обоснован тем, что истица заключила договор купли-продажи будущего объекта недвижимости - нежилого помещения... с целью проживания там... с членами своей семьи в летнее время, для чего потребовались ремонт, отделка и обстановка данного помещения, и именно с этой целью она заключила агентский договор по предложению ответчика - индивидуального предпринимателя, в котором были определены такие условия, как заверение о том, что данный договор принципалом заключается не в личных, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью... все споры по договору разрешаются судом по месту нахождения данного нежилого помещения...
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
"О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"11. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
"О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"11. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
"Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2019 года по вопросам налогообложения"Рассматривая спор суды пришли к выводу о доказанности обстоятельств осуществления гражданкой предпринимательской деятельности по сдаче в аренду принадлежащих ей на праве собственности нежилых помещений и продаже помещений без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, учитывая цели и особенности ее действий, коммерческое предназначение предоставляемой ею в аренду, а также проданной впоследствии недвижимости, установив при этом обстоятельства неисполнения ею обязанностей налогоплательщика по уплате налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц.
Статья: Какие вопросы задают компании и ИП при смене УСН-объекта
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)По мнению Минфина, если при регистрации ИП не указывал виды деятельности, связанные с продажей недвижимости, и не использовал недвижимость в бизнесе, то с доходов от ее продажи нужно уплатить НДФЛ <21>. Но, поскольку помещение коммерческое, не предназначено для личного использования, велика вероятность, что налоговики все равно будут рассматривать его куплю-продажу как предпринимательские сделки. И не исключено, что с этим согласится и суд <22>. То есть ИФНС может доначислить с дохода налог при УСН.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)По мнению Минфина, если при регистрации ИП не указывал виды деятельности, связанные с продажей недвижимости, и не использовал недвижимость в бизнесе, то с доходов от ее продажи нужно уплатить НДФЛ <21>. Но, поскольку помещение коммерческое, не предназначено для личного использования, велика вероятность, что налоговики все равно будут рассматривать его куплю-продажу как предпринимательские сделки. И не исключено, что с этим согласится и суд <22>. То есть ИФНС может доначислить с дохода налог при УСН.
Готовое решение: Как на УСН учесть продажу имущества и имущественных прав
(КонсультантПлюс, 2026)Если же ИП продает личное имущество, не задействованное в бизнесе, а также если ИП не указывал при регистрации такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества (земельных участков), то обложение будет уже в рамках НДФЛ (Письма Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 22.09.2021 N 03-11-11/76758). При этом ИП в общем случае вправе применять льготы (вычет, освобождение) по НДФЛ.
(КонсультантПлюс, 2026)Если же ИП продает личное имущество, не задействованное в бизнесе, а также если ИП не указывал при регистрации такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества (земельных участков), то обложение будет уже в рамках НДФЛ (Письма Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 22.09.2021 N 03-11-11/76758). При этом ИП в общем случае вправе применять льготы (вычет, освобождение) по НДФЛ.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2025 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 4)Суд, признавая позицию налогового органа правомерной, указал, что налогоплательщик не представил доказательств, подтверждающих приобретение объекта недвижимости в личных целях, а не с целью его последующей реализации в рамках предпринимательской деятельности. Напротив, основным видом деятельности, осуществляемым ИП и указанным в ЕГРЮЛ, является перепродажа объектов недвижимости.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 4)Суд, признавая позицию налогового органа правомерной, указал, что налогоплательщик не представил доказательств, подтверждающих приобретение объекта недвижимости в личных целях, а не с целью его последующей реализации в рамках предпринимательской деятельности. Напротив, основным видом деятельности, осуществляемым ИП и указанным в ЕГРЮЛ, является перепродажа объектов недвижимости.
Вопрос: О налоге на прибыль при передаче имущества в личный фонд; о принятии к вычету личным фондом НДС, восстановленного его учредителем-ИП (ОСН), при передаче недвижимости в собственность личного фонда.
(Письмо Минфина России от 06.02.2026 N 03-03-06/1/8570)Вопрос: О налоге на прибыль при передаче имущества в личный фонд; о принятии к вычету личным фондом НДС, восстановленного его учредителем-ИП (ОСН), при передаче недвижимости в собственность личного фонда.
(Письмо Минфина России от 06.02.2026 N 03-03-06/1/8570)Вопрос: О налоге на прибыль при передаче имущества в личный фонд; о принятии к вычету личным фондом НДС, восстановленного его учредителем-ИП (ОСН), при передаче недвижимости в собственность личного фонда.
Вопрос: Нужно ли физлицу регистрироваться в качестве ИП при регулярной сдаче в аренду нежилого помещения?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2026)В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве").
(Консультация эксперта, ФНС России, 2026)В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве").
Вопрос: Об НДС при передаче коммерческой недвижимости в личный фонд физлицом, учредившим его, в том числе используемой им в предпринимательской деятельности в качестве ИП с применением УСН.
(Письмо Минфина России от 10.01.2025 N 03-07-14/562)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
(Письмо Минфина России от 10.01.2025 N 03-07-14/562)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
Статья: Как облагается продажа нежилой недвижимости у ИП на УСН
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 18)Обратите внимание вот на что: как отмечают суды, юридическая судьба здания и земельного участка под ним едина. Поэтому нет смысла доказывать, что продажа участка является личным делом ИП, если доход от продажи здания на этом участке уже признан предпринимательским <26>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 18)Обратите внимание вот на что: как отмечают суды, юридическая судьба здания и земельного участка под ним едина. Поэтому нет смысла доказывать, что продажа участка является личным делом ИП, если доход от продажи здания на этом участке уже признан предпринимательским <26>.
Статья: "Обязательная" 3-НДФЛ: отвечаем на вопросы читателей
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)Напомним, что из этого правила есть исключение: при продаже жилой недвижимости и ТС, использовавшихся в бизнесе, бывший ИП может получить имущественный НДФЛ-вычет, но только если учитывал затраты, связанные с приобретением такого имущества, в составе профвычета на ОСН, ЕСХН или "доходно-расходной" упрощенке. В этом случае вычет предоставляется в размере расходов на приобретение имущества в той их части, которая не была учтена при работе на ОСН или спецрежимах <18>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)Напомним, что из этого правила есть исключение: при продаже жилой недвижимости и ТС, использовавшихся в бизнесе, бывший ИП может получить имущественный НДФЛ-вычет, но только если учитывал затраты, связанные с приобретением такого имущества, в составе профвычета на ОСН, ЕСХН или "доходно-расходной" упрощенке. В этом случае вычет предоставляется в размере расходов на приобретение имущества в той их части, которая не была учтена при работе на ОСН или спецрежимах <18>.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2023 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС неправомерной, в оспоренном решении не отражены доказательства, подтверждающие, что построенный ИП дом возводился с целью его последующей продажи. В период своей предпринимательской деятельности ИП не занимался строительством и последующей продажей объектов жилой и нежилой недвижимости.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС неправомерной, в оспоренном решении не отражены доказательства, подтверждающие, что построенный ИП дом возводился с целью его последующей продажи. В период своей предпринимательской деятельности ИП не занимался строительством и последующей продажей объектов жилой и нежилой недвижимости.
Вопрос: Об НДС при передаче коммерческой недвижимости в личный фонд физлицом, учредившим его, в том числе сдаваемой им в аренду в качестве ИП с применением УСН.
(Письмо Минфина России от 27.03.2024 N 03-07-14/27530)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
(Письмо Минфина России от 27.03.2024 N 03-07-14/27530)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.