Фсо недвижимость
Подборка наиболее важных документов по запросу Фсо недвижимость (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 11 "Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"Так, в нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при определении рыночной стоимости земельного участка в качестве аналогов использованы земельные участки, отличающиеся с объектом оценки по виду разрешенного использования, в отсутствие подлежащей применению корректировки по указанному ценообразующему фактору.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 11 "Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации""Из содержания экспертного заключения N 133/2023 от 01 декабря 2023 года следует, что экспертом был изучен отчет N 1/2023 от 03 мая 2023 года, установлено, что представленная информация является противоречивой, исследуемый отчет имеет нарушения требований Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, а именно нарушены требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 ФСО N 6, пункта 22 д ФСО N 7 "Оценка недвижимости", с учетом подпункта 22ж ФСО N 7, которые влияют на величину полученной стоимости в сторону занижения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как определяется рыночная стоимость объекта недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости применяется в первую очередь Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (п. 2 названного Стандарта; далее - ФСО N 7). Согласно ФСО N 7 оценщик должен:
(КонсультантПлюс, 2025)Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости применяется в первую очередь Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (п. 2 названного Стандарта; далее - ФСО N 7). Согласно ФСО N 7 оценщик должен:
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)Вместе с тем, как следует из определения суда апелляционной инстанции о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, основаниями для ее проведения послужил необоснованный отказ судебного эксперта, назначенного судом первой инстанции, от использования сравнительного и затратного подходов оценки объектов при достаточной развитости рынка коммерческой недвижимости в городе по месту нахождения оспариваемых объектов недвижимости по мотиву недостаточности количества объектов - аналогов в сегменте коммерческой недвижимости. Суд апелляционной инстанции посчитал необоснованными выводы эксперта в выборе подходов к оценке в соответствии с пунктами 22 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)Вместе с тем, как следует из определения суда апелляционной инстанции о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, основаниями для ее проведения послужил необоснованный отказ судебного эксперта, назначенного судом первой инстанции, от использования сравнительного и затратного подходов оценки объектов при достаточной развитости рынка коммерческой недвижимости в городе по месту нахождения оспариваемых объектов недвижимости по мотиву недостаточности количества объектов - аналогов в сегменте коммерческой недвижимости. Суд апелляционной инстанции посчитал необоснованными выводы эксперта в выборе подходов к оценке в соответствии с пунктами 22 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611.
Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611
(ред. от 14.04.2022)
"Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(ред. от 14.04.2022)
"Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Несогласие собственника объекта с предлагаемым размером выкупа чаще всего и является причиной уклонения от заключения соответствующего соглашения и подачи уполномоченным государственным (муниципальным) органом иска в суд об изъятии такого объекта. При рассмотрении подобных дел суды, как правило, склоняются к определению выкупной цены в соответствии с отчетом об оценке, представленным истцом, при условии его соответствия Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", утвержденным федеральным стандартам оценки, а также положениям законодательства, регулирующим вопросы изъятия объектов недвижимости.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Несогласие собственника объекта с предлагаемым размером выкупа чаще всего и является причиной уклонения от заключения соответствующего соглашения и подачи уполномоченным государственным (муниципальным) органом иска в суд об изъятии такого объекта. При рассмотрении подобных дел суды, как правило, склоняются к определению выкупной цены в соответствии с отчетом об оценке, представленным истцом, при условии его соответствия Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", утвержденным федеральным стандартам оценки, а также положениям законодательства, регулирующим вопросы изъятия объектов недвижимости.
Статья: Особенности использования сравнительных рыночных коэффициентов в оценке рыночной и справедливой стоимости офисной недвижимости
(Якупова Н.М., Клычова Г.С., Левачкова С.Ю., Сайфеева Е.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 2)Согласно Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" <2> одним из основных подходов к оценке стоимости недвижимости является сравнительный подход, используемый при оценке однородных объектов, для которых имеется достаточное количество данных о сделках на рынке. При этом одним из распространенных методов данного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости как основы определения справедливой стоимости является метод валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) [11]. Значения мультипликаторов публикуются в специализированных изданиях, например в справочниках Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (под редакцией Л.А. Лейфера) <3>, в справочниках научно-практического центра профессиональной оценки <4> и др. Практика показала, что использование публикуемых значений таких мультипликаторов позволяет получить лишь приближенную оценку стоимости объектов недвижимости, а в ряде случаев приводит и к значительному ее искажению.
(Якупова Н.М., Клычова Г.С., Левачкова С.Ю., Сайфеева Е.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 2)Согласно Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" <2> одним из основных подходов к оценке стоимости недвижимости является сравнительный подход, используемый при оценке однородных объектов, для которых имеется достаточное количество данных о сделках на рынке. При этом одним из распространенных методов данного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости как основы определения справедливой стоимости является метод валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) [11]. Значения мультипликаторов публикуются в специализированных изданиях, например в справочниках Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (под редакцией Л.А. Лейфера) <3>, в справочниках научно-практического центра профессиональной оценки <4> и др. Практика показала, что использование публикуемых значений таких мультипликаторов позволяет получить лишь приближенную оценку стоимости объектов недвижимости, а в ряде случаев приводит и к значительному ее искажению.
Статья: Определение размера скидки на торг исходя из анализа состояния сегмента рынка недвижимости, в котором находится объект оценки
(Ермолаева Е.А., Корольков Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)В частности, в Федеральном стандарте оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" указано, что оценщик при подготовке отчета "исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости". Также оценщик проводит "анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта... анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости". И на основе собранных данных делает "основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы" [2].
(Ермолаева Е.А., Корольков Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)В частности, в Федеральном стандарте оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" указано, что оценщик при подготовке отчета "исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости". Также оценщик проводит "анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта... анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости". И на основе собранных данных делает "основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы" [2].
Статья: Особенности оценки стоимости спортивных сооружений на примере ледовых арен
(Косорукова И.В., Родин А.Ю., Леднев В.А., Ксенофонтова О.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)<11> См. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (в редакции от 14 апреля 2022 года).
(Косорукова И.В., Родин А.Ю., Леднев В.А., Ксенофонтова О.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)<11> См. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (в редакции от 14 апреля 2022 года).
Статья: Некоторые проблемы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом специфики применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации
(Вертакова Ю.В., Енацкая Д.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 12)Это учтено в Федеральном стандарте оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
(Вертакова Ю.В., Енацкая Д.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 12)Это учтено в Федеральном стандарте оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Статья: Доказательная оценка как математическое моделирование. Модели стоимости и многомодельное мышление
(Кузнецов Д.Д., Старовойтов И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, NN 6, 7)15. Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)": Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.
(Кузнецов Д.Д., Старовойтов И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, NN 6, 7)15. Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)": Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.
"Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Частью 1 ст. 24.13 Закона 1998 г. об оценке устанавливалось, что ГКО проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в ГКН. При этом Судебной коллегии по административным делам ВС России был сформирован правовой подход (например, Апелляционное определение СКАД ВС России от 4 августа 2016 г. N 4-АПГ16-10 <97>), согласно которому включение в перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО, учет которых в ГКН носит временный характер, не противоречит ст. 24.13 Закона 1998 г. об оценке, где указано, что ГКО проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, а также Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 (утратил силу), в п. 5 которого предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в ГКН на дату проведения оценки.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Частью 1 ст. 24.13 Закона 1998 г. об оценке устанавливалось, что ГКО проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в ГКН. При этом Судебной коллегии по административным делам ВС России был сформирован правовой подход (например, Апелляционное определение СКАД ВС России от 4 августа 2016 г. N 4-АПГ16-10 <97>), согласно которому включение в перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО, учет которых в ГКН носит временный характер, не противоречит ст. 24.13 Закона 1998 г. об оценке, где указано, что ГКО проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, а также Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 (утратил силу), в п. 5 которого предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в ГКН на дату проведения оценки.