Договор залога квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор залога квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Регистрационная запись об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2026)В целях обеспечения исполнения названного договора указанная квартира передана в ипотеку (залог)... банку по закладной... о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним... внесена регистрационная запись...
(КонсультантПлюс, 2026)В целях обеспечения исполнения названного договора указанная квартира передана в ипотеку (залог)... банку по закладной... о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним... внесена регистрационная запись...
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 64 "Права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей" СК РФДоказательств лишения истца, иных несовершеннолетних лиц права собственности на долю в квартире, как и права проживания в ней в результате заключения договора займа с залогом иным сособственником квартиры материалы дела не содержат. При этом защита прав и законных интересов детей в соответствии с п. 1 ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации возложена на их родителей."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только основного долга и процентов?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
Формы
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)В большинстве проектов кредит погашается при раскрытии счета эскроу, тогда в принципе квартиры не передают в залог. Когда денег на счете эскроу не хватает для покрытия кредита, залог оформляется договором ипотеки либо квартиры обременяются ипотекой в силу закона. Существуют разные варианты реализации готовых квартир, применение которых зависит от оценки рисков застройщика со стороны банка и его готовности использовать современное ПО, обслуживающее этот процесс. В текущих реалиях рынка высвобождение квартир из-под залога не требует существенных материальных или затрат. Использование специализированного ПО (электронный кабинет SRG-IT, "Метр квадратный" и пр.) позволяет эффективно выстроить систему, когда банк оперативно снимает обременение и деньги от продажи квартиры идут на погашение кредита.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)В большинстве проектов кредит погашается при раскрытии счета эскроу, тогда в принципе квартиры не передают в залог. Когда денег на счете эскроу не хватает для покрытия кредита, залог оформляется договором ипотеки либо квартиры обременяются ипотекой в силу закона. Существуют разные варианты реализации готовых квартир, применение которых зависит от оценки рисков застройщика со стороны банка и его готовности использовать современное ПО, обслуживающее этот процесс. В текущих реалиях рынка высвобождение квартир из-под залога не требует существенных материальных или затрат. Использование специализированного ПО (электронный кабинет SRG-IT, "Метр квадратный" и пр.) позволяет эффективно выстроить систему, когда банк оперативно снимает обременение и деньги от продажи квартиры идут на погашение кредита.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Вытекающие из Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.11.2000 N 14-П, от 20.12.2010 N 22-П и др.). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 N 5-П; Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10-О-О, от 28.06.2012 N 1252-О и др.). Рассматриваемое в системной взаимосвязи с пп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о возможности установления залога жилых помещений по договору об ипотеке, а также абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК Российской Федерации и п. 2 ст. 78 того же Федерального закона, допускающими обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, оспариваемое законоположение, запрещая ипотеку имущества, на которое не может быть обращено взыскание, не может расцениваться как нарушающее конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Вытекающие из Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.11.2000 N 14-П, от 20.12.2010 N 22-П и др.). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 N 5-П; Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10-О-О, от 28.06.2012 N 1252-О и др.). Рассматриваемое в системной взаимосвязи с пп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о возможности установления залога жилых помещений по договору об ипотеке, а также абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК Российской Федерации и п. 2 ст. 78 того же Федерального закона, допускающими обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, оспариваемое законоположение, запрещая ипотеку имущества, на которое не может быть обращено взыскание, не может расцениваться как нарушающее конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте.
Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Росвоенипотека рассматривает поступившие документы в течение 10 рабочих дней. В случае принятия положительного решения Росвоенипотека подписывает договор ЦЖЗ со своей стороны (при покупке жилья по ДУДС - также договор залога прав по залоговому счету) и два экземпляра возвращает вам.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Росвоенипотека рассматривает поступившие документы в течение 10 рабочих дней. В случае принятия положительного решения Росвоенипотека подписывает договор ЦЖЗ со своей стороны (при покупке жилья по ДУДС - также договор залога прав по залоговому счету) и два экземпляра возвращает вам.
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Дополнительно отметим, что переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры (при наличии) подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Дополнительно отметим, что переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры (при наличии) подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
"Мораторные проценты в делах о банкротстве граждан: правовая природа, особенность начисления и уплаты: монография"
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)При отсутствии согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом единственного жилья должника (ипотека), с условиями оплаты должником и (или) третьим лицом денежных обязательств должника, обеспеченных ипотекой в рамках отдельного мирового соглашения, суд, в производстве которого находится дело о банкротстве гражданина, может предложить гражданину-должнику самостоятельно разработать план реструктуризации в отношении требований залоговых кредиторов, обеспеченных залогом единственного жилья (по договору ипотеки), с его последующим утверждением судом без согласия кредиторов в порядке правил пункта 4 статьи 213.17 Закона о банкротстве.
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)При отсутствии согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом единственного жилья должника (ипотека), с условиями оплаты должником и (или) третьим лицом денежных обязательств должника, обеспеченных ипотекой в рамках отдельного мирового соглашения, суд, в производстве которого находится дело о банкротстве гражданина, может предложить гражданину-должнику самостоятельно разработать план реструктуризации в отношении требований залоговых кредиторов, обеспеченных залогом единственного жилья (по договору ипотеки), с его последующим утверждением судом без согласия кредиторов в порядке правил пункта 4 статьи 213.17 Закона о банкротстве.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Под обременениями права собственности на переводимое помещение, о которых идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, понимается наличие в отношении этого помещения договоров залога, коммерческого найма жилого помещения и др.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Под обременениями права собственности на переводимое помещение, о которых идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, понимается наличие в отношении этого помещения договоров залога, коммерческого найма жилого помещения и др.
Статья: О расширительном толковании условий, исключающих обращение взыскания на предмет залога
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)В договорной практике широкое распространение получило заключение договоров залога единственного жилого помещения, принадлежащего физическому лицу - учредителю юридического лица, в обеспечение исполнения обязательств юридического лица по кредитному договору, заключенному в целях развития бизнеса. Аналогичная ситуация возможна при обеспечении заемных обязательств индивидуального предпринимателя. Например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 октября 2017 г. по делу N А33-4309/2016 заявитель кассационной жалобы ссылался на то, что обращение взыскания на жилое помещение недопустимо, так как денежные средства по кредитному договору были получены не на приобретение предмета залога, а на развитие предпринимательской деятельности. Следовательно, в этом случае, исходя из буквального толкования п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, залогодержателю должно быть отказано в удовлетворении его требований об обращении взыскания, что с точки зрения охраны прав и законных интересов кредитора-залогодержателя представляется необоснованно нарушающим его права и законные интересы.
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)В договорной практике широкое распространение получило заключение договоров залога единственного жилого помещения, принадлежащего физическому лицу - учредителю юридического лица, в обеспечение исполнения обязательств юридического лица по кредитному договору, заключенному в целях развития бизнеса. Аналогичная ситуация возможна при обеспечении заемных обязательств индивидуального предпринимателя. Например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 октября 2017 г. по делу N А33-4309/2016 заявитель кассационной жалобы ссылался на то, что обращение взыскания на жилое помещение недопустимо, так как денежные средства по кредитному договору были получены не на приобретение предмета залога, а на развитие предпринимательской деятельности. Следовательно, в этом случае, исходя из буквального толкования п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, залогодержателю должно быть отказано в удовлетворении его требований об обращении взыскания, что с точки зрения охраны прав и законных интересов кредитора-залогодержателя представляется необоснованно нарушающим его права и законные интересы.
Статья: У обанкротившихся ипотечных заемщиков не смогут отобрать единственное жилье
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2023, N 8)<3> Законопроект N 309801-8 о внесении изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в части сохранения договора залога единственного жилья при банкротстве гражданина). URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/309801-8.
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2023, N 8)<3> Законопроект N 309801-8 о внесении изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в части сохранения договора залога единственного жилья при банкротстве гражданина). URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/309801-8.
Вопрос: Гражданин заключил кредитный договор с банком, в обеспечение обязательств по которому передал в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру. Вправе ли залогодатель без согласия банка заключить договор обещания дарения в будущем в отношении переданной в залог квартиры?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Гражданин заключил кредитный договор с банком, в обеспечение обязательств по которому передал в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру. Вправе ли залогодатель без согласия банка заключить договор обещания дарения в будущем в отношении переданной в залог квартиры при условии указания в таком договоре о возникновении обязанности подарить квартиру только после полного исполнения обязательства, обеспеченного залогом?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Гражданин заключил кредитный договор с банком, в обеспечение обязательств по которому передал в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру. Вправе ли залогодатель без согласия банка заключить договор обещания дарения в будущем в отношении переданной в залог квартиры при условии указания в таком договоре о возникновении обязанности подарить квартиру только после полного исполнения обязательства, обеспеченного залогом?