Договор залога доли в квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор залога доли в квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Срок исковой давности при оспаривании договора дарения
(КонсультантПлюс, 2025)...материалами дела подтверждено, что при оформлении договора дарения... истица и ответчики прикрывали договор залога... долей в праве общей долевой собственности на квартиру в обеспечение исполнения обязательств Н. перед Ю. по договору займа.
(КонсультантПлюс, 2025)...материалами дела подтверждено, что при оформлении договора дарения... истица и ответчики прикрывали договор залога... долей в праве общей долевой собственности на квартиру в обеспечение исполнения обязательств Н. перед Ю. по договору займа.
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)15. Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)15. Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Мне представляется спорным тезис о том, что при передаче дольщику построенного объекта происходит его очистка от залогового обременения (ч. 8 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Это верно только для обременений банка, возникших на основании кредитного договора/договора залога по проектному финансированию застройщика. При покупке дольщиком квартиры по ДДУ в ипотеку квартира будет по-прежнему обременена ипотекой.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Мне представляется спорным тезис о том, что при передаче дольщику построенного объекта происходит его очистка от залогового обременения (ч. 8 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Это верно только для обременений банка, возникших на основании кредитного договора/договора залога по проектному финансированию застройщика. При покупке дольщиком квартиры по ДДУ в ипотеку квартира будет по-прежнему обременена ипотекой.
Статья: О погашении регистрационной записи об ипотеке объекта недвижимости, приобретенного в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)Значение регистрационной записи об ипотеке. Распоряжение своей вещью - одно из важных правомочий собственника, составляющее наряду с владением и пользованием известную триаду. Данное правомочие заключается в возможности определения дальнейшей юридической судьбы вещи. Собственник может продать свою вещь, подарить, сдать в аренду и пр. Между тем при приобретении недвижимости за счет заемных средств в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее - НИС) возможность распоряжения приобретенной недвижимой вещью существенно ограничена. Напомним, что в силу требований ст. 14 Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (далее - Закон о НИС) приобретаемые за счет целевого жилищного займа (далее - ЦЖЗ) жилое помещение (жилые помещения), земельный участок (при наличии. - Прим. авт.) обременяются залогом (ипотекой). При заключении договора участия в долевом строительстве жилого помещения (квартиры) залогом обременяются права требования по данному договору (далее - права требования), а после государственной регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру) - это жилое помещение (квартира).
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)Значение регистрационной записи об ипотеке. Распоряжение своей вещью - одно из важных правомочий собственника, составляющее наряду с владением и пользованием известную триаду. Данное правомочие заключается в возможности определения дальнейшей юридической судьбы вещи. Собственник может продать свою вещь, подарить, сдать в аренду и пр. Между тем при приобретении недвижимости за счет заемных средств в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее - НИС) возможность распоряжения приобретенной недвижимой вещью существенно ограничена. Напомним, что в силу требований ст. 14 Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (далее - Закон о НИС) приобретаемые за счет целевого жилищного займа (далее - ЦЖЗ) жилое помещение (жилые помещения), земельный участок (при наличии. - Прим. авт.) обременяются залогом (ипотекой). При заключении договора участия в долевом строительстве жилого помещения (квартиры) залогом обременяются права требования по данному договору (далее - права требования), а после государственной регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру) - это жилое помещение (квартира).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 4)1. Залоговое обременение в отношении квартир возникает в момент государственной регистрации договоров долевого участия и является необходимым условием для возникновения у заявителя как участника строительства залога в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства. В публичном реестре отображается соответствующая запись, наличие которой свидетельствует об осведомленности третьих лиц о наличии у заявителя правопритязаний к застройщику в отношении объекта строительства, включая конкурсного управляющего должником.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 4)1. Залоговое обременение в отношении квартир возникает в момент государственной регистрации договоров долевого участия и является необходимым условием для возникновения у заявителя как участника строительства залога в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства. В публичном реестре отображается соответствующая запись, наличие которой свидетельствует об осведомленности третьих лиц о наличии у заявителя правопритязаний к застройщику в отношении объекта строительства, включая конкурсного управляющего должником.
Статья: Концепция универсальной защиты конституционного права граждан на жилище: системный взгляд на проблему через призму банкротства. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2022 года N 305-ЭС22-7163
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)3) само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. Если одна часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая - в инвестиционных, то требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы. Причем при установлении инвестиционного характера требования они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве <3>;
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)3) само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. Если одна часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая - в инвестиционных, то требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы. Причем при установлении инвестиционного характера требования они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве <3>;
Статья: К некоторым вопросам, возникающим в банковской и нотариальной практике
(Алланина Л.М.)
("Нотариус", 2021, N 4)В нотариальной практике нередки ситуации, когда имеются обращения граждан с просьбой нотариально удостоверить договор о выделении долей в праве собственности на то или иное жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств и материнского капитала. Факт привлечения приобретателем недвижимости заемных средств указывает на факт нахождения жилого помещения в залоге (ипотека в силу закона), так как согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") любое жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Факт обременения определенной вещи залогом, как правило, накладывает ряд ограничений на ее собственника, однако полнота права собственности в ее абсолютности сохраняется (к примеру, ничто не препятствует ее собственнику свободно такую вещь завещать <2> даже без согласия залогодержателя <3>).
(Алланина Л.М.)
("Нотариус", 2021, N 4)В нотариальной практике нередки ситуации, когда имеются обращения граждан с просьбой нотариально удостоверить договор о выделении долей в праве собственности на то или иное жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств и материнского капитала. Факт привлечения приобретателем недвижимости заемных средств указывает на факт нахождения жилого помещения в залоге (ипотека в силу закона), так как согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") любое жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Факт обременения определенной вещи залогом, как правило, накладывает ряд ограничений на ее собственника, однако полнота права собственности в ее абсолютности сохраняется (к примеру, ничто не препятствует ее собственнику свободно такую вещь завещать <2> даже без согласия залогодержателя <3>).
Статья: Раздел имущества, приобретенного в ипотеку с использованием средств материнского (семейного) капитала
(Пятина И.А., Игнатенко В.А.)
("Сайт "Адвокатская газета", 2024)На конкретном примере ВС пояснил, что происходит определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.
(Пятина И.А., Игнатенко В.А.)
("Сайт "Адвокатская газета", 2024)На конкретном примере ВС пояснил, что происходит определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.
Ситуация: Каков порядок вступления в накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)приобретения жилого помещения (жилых помещений), земельного участка, занятого приобретаемым жилым домом (его частью) и необходимого для его использования (далее - приобретение жилья), под залог приобретаемых объектов, а также приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)приобретения жилого помещения (жилых помещений), земельного участка, занятого приобретаемым жилым домом (его частью) и необходимого для его использования (далее - приобретение жилья), под залог приобретаемых объектов, а также приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве;
Статья: Обзор практики по залоговым спорам за октябрь 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)1. При банкротстве застройщика суд в исключительных случаях может санкционировать погашение денежного требования участника долевого строительства, возникшего после расторжения договора долевого участия и в силу закона обеспеченного залогом, за счет передачи аналогичного по техническим параметрам жилого помещения, на которое лицо было вправе претендовать до расторжения договора. Передача помещения осуществляется по правилам об отступном.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)1. При банкротстве застройщика суд в исключительных случаях может санкционировать погашение денежного требования участника долевого строительства, возникшего после расторжения договора долевого участия и в силу закона обеспеченного залогом, за счет передачи аналогичного по техническим параметрам жилого помещения, на которое лицо было вправе претендовать до расторжения договора. Передача помещения осуществляется по правилам об отступном.
Ситуация: Каковы основные условия договора потребительского кредита (займа)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что МФО не вправе выдавать гражданам потребительские займы под залог жилого помещения, либо доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения, либо права требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения. При этом не имеет значения, кому принадлежит жилое помещение - самому заемщику или иному физическому лицу - залогодателю. Исключение составляет микрокредитная компания субъекта РФ (п. 3 ч. 1 ст. 9, п. 11 ч. 1 ст. 12 Закона N 151-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что МФО не вправе выдавать гражданам потребительские займы под залог жилого помещения, либо доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения, либо права требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения. При этом не имеет значения, кому принадлежит жилое помещение - самому заемщику или иному физическому лицу - залогодателю. Исключение составляет микрокредитная компания субъекта РФ (п. 3 ч. 1 ст. 9, п. 11 ч. 1 ст. 12 Закона N 151-ФЗ).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В комментируемой статье, по существу, воспроизводится правило указанной статьи ГК о том, что квартира не может быть заложена без залога соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом. Заключая договор ипотеки, можно не оговаривать судьбу доли в праве собственности на общее имущество жилого дома. Таким образом, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В комментируемой статье, по существу, воспроизводится правило указанной статьи ГК о том, что квартира не может быть заложена без залога соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом. Заключая договор ипотеки, можно не оговаривать судьбу доли в праве собственности на общее имущество жилого дома. Таким образом, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Статья: Реализация права залога в процедурах банкротства застройщика: вопросы теории и практики
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)Особую сложность представляет реализация обеспечительной функции залога в отношении юридических лиц, вступивших с застройщиком в отношения по долевому строительству, однако установленный законодательством статус кредитора, чьи требования обеспечены залогом, не предоставляет им залогового приоритета в процедуре банкротства, поскольку они не признаны участниками строительства (ст. 201.1). Новеллы 2019 г. предусматривают прекращение у них права залога. У субъектов, не признанных в процедурах банкротства участниками строительства, погашается право ипотеки путем внесения соответствующей регистрационной записи в ОГРН <18>. В Постановлении КС РФ N 34-П указаны и иные кредиторы, право залога которых ущемлено действующим правовым регулированием в связи с обеспечением прав и интересов граждан - участников строительства, а именно: кредиторы, которые заключили с застройщиком договор ипотеки, приобретатели нежилых помещений по договору участия в долевом строительстве, юридические лица - дольщики с требованиями о передаче им жилых и нежилых помещений. Можно констатировать несоблюдение залогового приоритета для части залогодержателей при таком подходе.
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)Особую сложность представляет реализация обеспечительной функции залога в отношении юридических лиц, вступивших с застройщиком в отношения по долевому строительству, однако установленный законодательством статус кредитора, чьи требования обеспечены залогом, не предоставляет им залогового приоритета в процедуре банкротства, поскольку они не признаны участниками строительства (ст. 201.1). Новеллы 2019 г. предусматривают прекращение у них права залога. У субъектов, не признанных в процедурах банкротства участниками строительства, погашается право ипотеки путем внесения соответствующей регистрационной записи в ОГРН <18>. В Постановлении КС РФ N 34-П указаны и иные кредиторы, право залога которых ущемлено действующим правовым регулированием в связи с обеспечением прав и интересов граждан - участников строительства, а именно: кредиторы, которые заключили с застройщиком договор ипотеки, приобретатели нежилых помещений по договору участия в долевом строительстве, юридические лица - дольщики с требованиями о передаче им жилых и нежилых помещений. Можно констатировать несоблюдение залогового приоритета для части залогодержателей при таком подходе.
Статья: Квазинормы Верховного Суда Российской Федерации как "потенциальный" источник гражданского права
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)С одной стороны, Верховный Суд РФ вправе в отношении прав и свобод граждан использовать широкое толкование в целях предоставления наибольшей защиты. С другой стороны, такая ситуация может повлечь нарушение принципа разделения властей. Рассмотрим в обоснование нашей позиции ряд примеров. Так, 16 июня 2022 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ было вынесено Определение по делу N 310-ЭС21-29244 (полный текст данного судебного акта был изготовлен 22 июня 2022 г. и опубликован 27 июня 2022 г. в картотеке арбитражных дел) <5>. В данном деле банк просил признать залоговыми его требования к должнику-банкроту. Существо спора следующее: должник (А.) в 2014 г. получил в Банке кредит на покупку квартиры в строящемся доме в соответствии с нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в обеспечение по которому предоставил залог своих прав требования как участника договора долевого строительства (далее - ДДУ), а также залог самой строящейся квартиры. Впоследствии (в 2019 г.) договор между должником и строительной компанией был расторгнут судом общей юрисдикции, при этом в том же году сам гр-н А. был признан банкротом. Банк обратился в суд с требованием признать долг гр-на А. перед ним "залоговым", в том числе правом требования должника как участника ДДУ, что давало бы банку существенные преимущества в процедуре банкротства, однако нижестоящие суды сослались в основном на п. 2 ст. 453 ГК РФ и отказали банку в этом требовании. При этом суды указали, что в силу данной нормы при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и поскольку ДДУ между гр-ном А. и строительной компанией был расторгнут, то он автоматически утратил и свои права требования как участника ДДУ, получив взамен судебный акт о взыскании в его пользу денежных средств с застройщика (уплаченной суммы, неустоек и процентов). В процедуре обжалования банк дошел до Верховного Суда РФ, который отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования банка.
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)С одной стороны, Верховный Суд РФ вправе в отношении прав и свобод граждан использовать широкое толкование в целях предоставления наибольшей защиты. С другой стороны, такая ситуация может повлечь нарушение принципа разделения властей. Рассмотрим в обоснование нашей позиции ряд примеров. Так, 16 июня 2022 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ было вынесено Определение по делу N 310-ЭС21-29244 (полный текст данного судебного акта был изготовлен 22 июня 2022 г. и опубликован 27 июня 2022 г. в картотеке арбитражных дел) <5>. В данном деле банк просил признать залоговыми его требования к должнику-банкроту. Существо спора следующее: должник (А.) в 2014 г. получил в Банке кредит на покупку квартиры в строящемся доме в соответствии с нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в обеспечение по которому предоставил залог своих прав требования как участника договора долевого строительства (далее - ДДУ), а также залог самой строящейся квартиры. Впоследствии (в 2019 г.) договор между должником и строительной компанией был расторгнут судом общей юрисдикции, при этом в том же году сам гр-н А. был признан банкротом. Банк обратился в суд с требованием признать долг гр-на А. перед ним "залоговым", в том числе правом требования должника как участника ДДУ, что давало бы банку существенные преимущества в процедуре банкротства, однако нижестоящие суды сослались в основном на п. 2 ст. 453 ГК РФ и отказали банку в этом требовании. При этом суды указали, что в силу данной нормы при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и поскольку ДДУ между гр-ном А. и строительной компанией был расторгнут, то он автоматически утратил и свои права требования как участника ДДУ, получив взамен судебный акт о взыскании в его пользу денежных средств с застройщика (уплаченной суммы, неустоек и процентов). В процедуре обжалования банк дошел до Верховного Суда РФ, который отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования банка.