Договор считается заключенным с момента государственной регистрации
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор считается заключенным с момента государственной регистрации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Государственная регистрация договора
(КонсультантПлюс, 2025)"...По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ..."
(КонсультантПлюс, 2025)"...По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ..."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 164 "Государственная регистрация сделок" ГК РФ"Указывая на заключение договора купли-продажи квартиры, апелляционный суд не учел, что в силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, согласно же пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Настольная книга специалиста по корпоративным закупкам"
(Байрашев В.Р., Исютин-Федотков Д.В.)
("Проспект", 2025)Моментом заключения договора является акцепт (принятие) оферты (предложения о заключении договора, содержащего его существенные условия). К исключениям следует относить договоры, подлежащие государственной регистрации. Такие договоры считаются заключенными в момент государственной регистрации (ст. 433, 435 ГК РФ).
(Байрашев В.Р., Исютин-Федотков Д.В.)
("Проспект", 2025)Моментом заключения договора является акцепт (принятие) оферты (предложения о заключении договора, содержащего его существенные условия). К исключениям следует относить договоры, подлежащие государственной регистрации. Такие договоры считаются заключенными в момент государственной регистрации (ст. 433, 435 ГК РФ).
Статья: Спор о понуждении к заключению договора (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Если суд удовлетворил исковые требования о понуждении к заключению договора, но такой договор подлежит обязательной государственной регистрации, права и обязанности сторон по такому договору возникнут с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Основанием для ее проведения будет соответствующее судебное решение (абз. 2 п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Если суд удовлетворил исковые требования о понуждении к заключению договора, но такой договор подлежит обязательной государственной регистрации, права и обязанности сторон по такому договору возникнут с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Основанием для ее проведения будет соответствующее судебное решение (абз. 2 п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>Суд указал, что наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условиям договора аренды до его государственной регистрации не влечет правовых последствий, кроме предусмотренных пунктом 3 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) <1>, поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации. До этого момента сделки между сторонами не существует. Следовательно, такой договор не может быть признан недействительным до его регистрации, подобное требование может быть заявлено лишь после осуществления государственной регистрации договора.
<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>Суд указал, что наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условиям договора аренды до его государственной регистрации не влечет правовых последствий, кроме предусмотренных пунктом 3 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) <1>, поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации. До этого момента сделки между сторонами не существует. Следовательно, такой договор не может быть признан недействительным до его регистрации, подобное требование может быть заявлено лишь после осуществления государственной регистрации договора.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"5. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"5. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
Статья: Спор о признании недействительным договора приватизации жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Необходимо учитывать, что договор приватизации считается заключенным с момента государственной регистрации права собственности (ст. ст. 425, 433 ГК РФ). Закон о приватизации не предусматривает составление акта передачи жилого помещения, и правило, установленное в ст. 556 ГК РФ, не может быть применено к договору приватизации.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Необходимо учитывать, что договор приватизации считается заключенным с момента государственной регистрации права собственности (ст. ст. 425, 433 ГК РФ). Закон о приватизации не предусматривает составление акта передачи жилого помещения, и правило, установленное в ст. 556 ГК РФ, не может быть применено к договору приватизации.
"Упрощенка: доходы минус расходы"
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если требование законодательства о регистрации договора аренды не выполнено, то такая сделка может быть признана судом недействительной и считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если требование законодательства о регистрации договора аренды не выполнено, то такая сделка может быть признана судом недействительной и считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Статья: Отдельные проблемы реализации преимущественного права покупки доли (акций)
(Чупрунов И.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 6)<12> Применительно к договорам, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации, - в первую очередь это договор аренды на срок более года, - подход к определению момента заключения для целей осуществления преимущественного права должен быть следующим: государственная регистрация в данном случае имеет функцию создания эффекта противопоставимости третьим лицам (п. 3 ст. 433 ГК) (см., напр.: Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: Статут, 2017. С. 992 - 994 (комментарий к ст. 433; авторы комментария - А.Г. Карапетов, М.А. Церковников). Это означает, что в отношениях между кредитором и должником договор уже является заключенным и создает все соответствующие юридические последствия. По этой причине правообладатель приобретает возможность реализовать преимущественное право с момента подписания договора между грантором и контрагентом вне зависимости от его государственной регистрации (см. в поддержку данной точки зрения: Поветкина Е.Л., Церковников М.А. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 2. С. 85 - 86). В то же время до момента государственной регистрации права правообладателя из договора не будут противопоставимы третьим лицам.
(Чупрунов И.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 6)<12> Применительно к договорам, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации, - в первую очередь это договор аренды на срок более года, - подход к определению момента заключения для целей осуществления преимущественного права должен быть следующим: государственная регистрация в данном случае имеет функцию создания эффекта противопоставимости третьим лицам (п. 3 ст. 433 ГК) (см., напр.: Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: Статут, 2017. С. 992 - 994 (комментарий к ст. 433; авторы комментария - А.Г. Карапетов, М.А. Церковников). Это означает, что в отношениях между кредитором и должником договор уже является заключенным и создает все соответствующие юридические последствия. По этой причине правообладатель приобретает возможность реализовать преимущественное право с момента подписания договора между грантором и контрагентом вне зависимости от его государственной регистрации (см. в поддержку данной точки зрения: Поветкина Е.Л., Церковников М.А. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 2. С. 85 - 86). В то же время до момента государственной регистрации права правообладателя из договора не будут противопоставимы третьим лицам.
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договораПри заключении договора на срок не менее года необходимо учитывать следующее. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). С этого же момента становятся обязательными для сторон все его условия (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Поэтому и договорная неустойка начисляется на сумму задолженности по арендной плате только с момента государственной регистрации указанного договора. В то же время существует другая позиция: если стороны в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространят условия договора на отношения, возникшие до его заключения, неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей может быть начислена и за период с момента подписания договора до его государственной регистрации.
Ситуация: Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если же договор купли-продажи квартиры заключен до 01.03.2013 и зарегистрирован в установленном порядке, то дополнительное соглашение к такому договору подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если же договор купли-продажи квартиры заключен до 01.03.2013 и зарегистрирован в установленном порядке, то дополнительное соглашение к такому договору подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)В некоторых случаях законодатель устанавливает еще менее адекватное природе соответствующих отношений правило о том, что подлежащий госрегистрации договор считается заключенным с момента такой регистрации (например, в п. 2 ст. 651 ГК РФ), не учитывая то обстоятельство, что заключение договора - это действие исключительно его сторон, а не регистрирующего органа.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)В некоторых случаях законодатель устанавливает еще менее адекватное природе соответствующих отношений правило о том, что подлежащий госрегистрации договор считается заключенным с момента такой регистрации (например, в п. 2 ст. 651 ГК РФ), не учитывая то обстоятельство, что заключение договора - это действие исключительно его сторон, а не регистрирующего органа.
Готовое решение: Как составить договор об ипотеке земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом договор об ипотеке, заключенный после 01.07.2014, не требует госрегистрации. Такой договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Вместе с тем госрегистрации подлежит сама ипотека как обременение имущества (п. 3 ст. 339, п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 1 ст. 10, п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, п. п. 14, 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом договор об ипотеке, заключенный после 01.07.2014, не требует госрегистрации. Такой договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Вместе с тем госрегистрации подлежит сама ипотека как обременение имущества (п. 3 ст. 339, п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 1 ст. 10, п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, п. п. 14, 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если требование законодательства о регистрации договора аренды не выполнено, то такая сделка может быть признана судом недействительной и считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если требование законодательства о регистрации договора аренды не выполнено, то такая сделка может быть признана судом недействительной и считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)2) предъявляются повышенные требования к форме договора аренды здания, сооружения, помещения. Такой договор заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Пункт 2 ст. 651 ГК РФ содержит правило о том, что государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее одного года. Такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)2) предъявляются повышенные требования к форме договора аренды здания, сооружения, помещения. Такой договор заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Пункт 2 ст. 651 ГК РФ содержит правило о том, что государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее одного года. Такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации.